香港信和·成都项目前期发展策划

第一部分项目分析一、项目区位项目地处成都蜀都大道北侧,成华区行政区范围内,与塔子山隔迎晖路相望.总用地面积约600亩，净用地面积366亩，呈半岛地形。项目地处双桥子-万年场板块内，以华润·二十四城和博瑞·优品尚东为代表带动并引领区域发展。西临沙河及沙河公园，自然景观丰富，河岸线长约600余米，与水岸华庭和二十四城隔河相对。

南临蜀都大道、双桥子立交、塔子山公园、五桂桥客运站和未来的沙河堡交通枢纽。双桥子立交及五桂桥客运站对项目影响较大，不利于档次的提升。北临成洛大道及阳光100国际新城，通过双庆路与万年场居住板块紧密相连。东临成都市体育运动学校、优品尚东及阳光100国际新城。二、项目规划限制条件1、项目基地条件本案用地性质为二类住宅用地，净用地面积366亩，共244359.37平方米。项目被东侧规划道路分割成大小两块地，规划道路西侧的地块基本呈矩形，由迎晖路至成洛大道，沿沙河分布。规划道路东侧的地块不规整，不利于建筑物布置。地块东侧紧邻3000平米公共绿地，地块北侧为高压线绿化带。2、项目基础控规指标项目指标总用地面积599.34亩净用地面积366亩待征绿地面积93亩容积率≤5.0绿地率≥25％建筑密度≤25％最大地上建筑面积1221796.85平米（容积率5.0时）最大单层面积61089.84平米（建筑密度25％时）商业容量兼容20%商业商业最大容量244359.37平米三、周边配套设施四、交通环境分析1、交通动线分析交通环境是商业选址及影响居住品质的核心条件。本案的交通条件受双桥子立交桥影响较大，在一定程度上形成了交通障碍，如从水碾河路、二环路东四段到本案，车辆必须从双桥子立交桥下方绕行方可到达本案，开发商应设法允许车流在项目处可直接左转；对出行而言，阻碍较小，本案到二环路东四段、双桂路及市中心可直接从立交桥下穿行。蜀都大道是成都东西交通主轴，二环路是成都环域型交通要道，均为城市一级道路，蜀都大道、二环路及双桥子立交均是城市快速通道，双桥子立交桥及道路的改造使两条道路上行驶的车流比以往已有很大的提速，车流的速度加快会使口岸变得更差。速度越快，车流就不会停下来，那就不可能产生任何的商业交易。浆洗街、顺城街等街道，在改造前都是旺市，在改造后仅仅就是一条快速通道了，本案地处快速通道旁，立交桥及交通动线的问题限制了本案商业的发展，整体商业价值不高。设置红绿灯，允许左转2、公交线路分析（约21路公交车）五桂桥公交站（13条公交）2路五桂桥公交站——火车北站4路五桂桥公交站——茶店子公交站33路五桂桥公交站——九里堤公交站40路五桂桥公交站——三圣乡花卉市场58路五桂桥公交站——百花中心站71路五桂桥公交站——昭觉寺公交站81路五桂桥公交站——金沙公交站92路五桂桥公交站——金花镇219路五桂桥公交站——洛带客运中心站222路五桂桥公交站——石板滩站223路五桂桥公交站——龙泉汽车总站304路五桂桥公交站——双流机场中客5路五桂桥公交站——十陵城区公交站多宝寺公交站（8条公交线路）80路五块石客运站--成都大学97路桂溪公交站--十陵镇(成都大学)98路全兴路--万科魅力之城101路九里堤公交站--长融街108路十陵公交站--茶店子公交站301路十陵公交站--杜甫草堂南大门412路火车北站--十陵公交站531路牛市口--桂林村委会五、2公里范围内常住人口（20.1万人）本案商业实际可幅射的范围主要是保和乡4.7万人。万年场街道办2.8万人保和乡4.7万人牛市口街道办4.6万人莲新街道办4万人双桥子街道办4万人本案六、自然与人文景观塔子山公园·沙河·600米河岸线·半岛地形七、区域文脉研究1）沙河由来沙河是一条自南宋时期就形成的自然河流，而不仅仅是上世纪５０年代才开凿的一条人工河，沙河的历史由此也向前推进了近１０００年。2）沙河文脉从文化始源上看，沙河在秦汉时代曾被称作升仙水和凤凰水，驷马桥则被称为升仙桥和凤凰桥。陆游曾有诗曰“桥边沙水绿蒲老”，这桥指的就是升仙桥。由此可见，沙河当时已有“沙水”之称。明代时可查的史料更多，喻茂坚的《重修观音桥碑记》里已将其称为“沙河”了。清代《蜀水经》、《蜀水考》里也有关于沙河的较为详细的记载。3）沙河的未来

上游：体现仙化主题。千年沙河以前被称为升仙水，体现了古蜀人寻仙求道的仙化文化。由于沙河上游段紧临曾羊子山战国墓葬群和羊子山古祭祀台，这一段将会重点突出古蜀人寻仙求道的思想，运用藤蔓、树根等植物材质做成形态各异，高低不等的凤鸟植物雕塑，体现“生命长青”的寓意。中游：景点跳跃相连。中游段采用４个文化主题跳跃相连的方式进行文化营造。三洞桥景点以中心广场浮雕景墙为主特色，并建设“蜀茶六清园”露天茶阵，内有近代茶博士、古代说唱俑对话雕塑，集中展示天府之国的水文化、茶文化和市井文化。电子科大景点则通过现代化的音乐喷泉、感应式景观灯柱等表现手段，体现现代高科技成都的特色。下游：展望城市未来。下游的文化展现将主要以塔子山景点和东蓠翠湖为主。通过设置仿古九观楼、九观台，利用塔子山宝塔形成的空间轴线展示“九天开出一成都”的寓意，还在该区域内的亭、廊、石头等载体上雕刻楹联、诗文、名赋、名篇等，体现成都诗词文化。通过设立凤凰台，展望成都城市未来发展。

小结：沙河文化距今已有一千多年历史，著名的诗人主要为陆游曾题诗，民俗文化主要为“仙化”为主，借正在进行的沙河综合整治契机，成都市将斥资１５００万元，全面启动沙河文化工程建设，在沙河沿线实施全面的文化景观工程。目前，沙河文化工程主题思路已基本形成。与本案产品、营销形成对接，并通过沙河文脉块与顶级消费相对接。

八、小结项目土地成本较高，属于拍卖地块，控规受限较为严重。项目地处蜀都大道北侧，双桥子立交桥、五桂桥客运站对项目的影响较大，不利于项目档次的提升，项目东南侧规划为沙河堡交通枢纽，拟打造成广州天河北。大盘：总用地面积约600亩，净用地面积366亩，呈半岛地形。沙河及塔子山公园是项目不可复制的生态资源，具有稀缺性及唯一性。1000多年的历史沙河为项目提供了人文和自然两方面的重要支持，为项目内涵提供了丰富的文化资源。项目交通受限较为严重，建议信和应与政府协调，尽量在地块东侧规划路与蜀都大道交界处增设红绿灯，允许蜀都大道车辆左转。项目配套设施较为齐全，购物便利，但周围缺乏高端中小学及幼儿园。从项目控规指标来看，90-100米的高层是项目核心的产品形态。项目地处快速通道蜀都大道及双桥子立交桥旁，立交桥及交通动线的问题限制了本案商业的发展，整体商业价值不高。第二部分规划分析一、成华区规划

7大功能组团-1

猛追组团——成都会客厅，RBD，成都城市经济新增长极。以猛追湾为核心，以成都RBD项目为载体，按国际惯例，打造融国际商务会展、旅游观光、休闲娱乐为一体的现代化“成都会客厅”和“总部经济区”基地，与成都CBD的商务区、商贸区构成“成都第三核”建设组团——成都新商圈，以建设路为核心、SM城市广场、第五大道、国光项目为载体，规划商业集中发展区。同时，优化建设路、双林路、新鸿路的通道功能，引进和建设大型超市、百货公司、精品购物中心、城市广场等，这样在城东将崛起一个与骡马市商圈、春熙路商圈互补的成都新商圈。二仙组团——现代物流总部中心，规划以二仙桥为核心、火车东站为依托、普洛斯物流项目等为载体，建设物流快速通道，形成现代物流集中发展区，形成成都现代物流配送中心和品牌物流企业总部。同时构建多式联运—现代仓储—专业配送一体化的大物流系统，形成专业性商品交易中心、分拨中心和物流配送中心一体化的物流网络。保和万年组团——成都东部新城，以保和为核心、东方新城、迎晖路片区、“二十四城”为载体，整体、成片规划发展房地产业和商贸服务业；依托保和城际铁路中心站，建设超大型综合购物休闲城（ShoppingMall）、银行、电信等设施，按东部新城的标准打造一个城市区域中心。7大功能组团-2都市工业组团——企业总部工业园，以龙潭都市工业集中发展区载体，整合、优化四川省中小企业示范园、欧盟工业园、宁波工业园的园区功能，推动工业园区向规模化、专业化、品牌化方向发展，力图实现工业“二次创业”，打造成都“企业总部经济园”。

北郊人文组团——熊猫主题成都名片，以水域、景观通道等为纽带，将大熊猫繁育基地、北湖区域整体、联片打通，构建以水、树林、大熊猫为主题的，成都近郊高档次的生态旅游、休闲度假、文化产业特色经济区，以及成都对外开放的“城市名片”。城北组团——成都城北人居商贸城，依托城北大改造和沙河、北湖等生态景观的会聚和辐射作用，以房地产业破题，建成成都北部新城。同时，新城周边环绕建材、纺织品、生产资料等专业市场集群。3条带状休闲和经济走廊同时按最新的规划，成华区还将沿境内长14公里的沙河，打造成成都WRBD（水域商务区）和城市主题经济的“金腰带”；沿三环路构筑由家装等多个经济组团为载体的新成华“经济走廊”；将成华大道建设为“国际都市旅游风景线”和新成华的区域主动脉。二、区域规划分析区域板块属性：从城市功能上看，属于深度居家的二类居住功能区，兼具公共服务设施、贸易咨询及区域配套功能。配套设施齐全，有小学、幼儿园、高等学府、农贸市场、社区服务中心、居委会、车站等配套。绿地资源丰富：有多块公共绿地及50米宽沙河防护绿地。三、沙河以西区域规划区域板块属性：从城市功能上看，属于深度居家的二类居住功能区，兼具公共服务设施、贸易咨询及区域配套功能。商业用地布局：沿二环路为24城商业商务区，从双桂路至双庆路之间分布了大量的商业用地。配套设施：幼儿园、小学、中学、农贸市场等绿地资源丰富：有4块绿地、及沿双桂路、双庆路、玉双路沿线绿地和沿河宽防护绿地。四、区域商业规划区域商业用地布局主要位于二环路双桥子立交桥两侧，项目所在区域主要为二类居住用地功能布局区，未来将在二环路双桥子立交桥两侧形成新兴的商业中心。从城市规划来看，项目未来商气将会受到24城及蜀都大道西侧的商业区阻隔。五、沙河景观节点规划六、沙河堡客运站规划未来规划：未来沙河堡客运站片区将建成成都市一个集地铁、地面公交、城际铁路于一体的重要综合交通枢纽。其中在现有的沙河堡站基础上形成的新成都站，不仅是成渝高速铁路的起点，还是绵成峨城际铁路最大的一个站点。该地区也将成为以交通功能为发展动因的新型城市商贸中心区。地铁：成都地铁2号线主力站点轻轨：将作为地铁2号线的延伸，从沙河堡往新津方向发展公路交通：容纳当前的五桂桥长途汽车站、新的城东客运站也在该交通枢纽范围内七、地铁规划距离项目最近的站点为地铁7号线五桂桥站点。地铁2号线与地铁7号线在沙河堡客运站交汇。八、小结项目地处二类居住用地功能布局区，周边规划配套设施完善，包括农贸市场、幼儿园、小学、高等学校等，建议信和对区域的小学及幼儿园进行投资建议，引入品牌幼儿园和私立小学，以提升区域配套档次及形象，为项目高价位作支撑。道路规划：本案紧邻沿河绿地为50米，南起双桂路和迎晖路，北至双庆路及成洛大道，沿河车行道宽度仅为8米。周边商业：沿二环路外侧从海椒寺至万年场全部为商业用地，双桥子立交桥二环路两侧未来可能会形成新兴的商业中心。项目紧邻蜀都大道和规划中的玉双路东沿线，处于两条交通干线之间，并且与未来的沙河堡交通枢纽比邻，交通极其便利。第三部分成都大盘及高端电梯公寓专题研究一、成都市大盘及高端电梯公寓供应现状研究分析调查范围：15个样本，其中大盘8个，高端电梯公寓有4个，高端大盘有3个。基本囊括了能够反映整体成都高层高端楼盘的特征高端电梯公寓成都大盘高端大盘通过对成都市15个高端楼盘的调查，我们将供应物业类型分为四大类：主流电梯公寓、高端电梯公寓、电梯洋房、低层低密度别墅。价格特征：均价8826元/㎡。其中:联排别墅均价为23000元/㎡，电梯洋房均价为15000元/㎡，主流电梯公寓均价为7586元/平米。各大楼盘严格按批次推盘，每次推出全部销售。项目的地块面积从7.55-1986亩,平均面积298亩，其中最大面积为中海国际社区，最小为壹号公馆。容积率从0.9-7.6之间，平均为3.73。容积率适中。产品结构：联排、电梯洋房、小高层、高层组成。户型配比：供给主力户型为套三和套二，畅销户型套三及套二，滞销户型200平米以上大户型。标准层户数2梯4户楼盘最多，占40％，其次是2梯3户占总体的29％。整体规划思路：高端物业的整体规划按照低容积率、高绿化率来打造，尽量满足建筑南北通透，户户观景。配套设施：通过将会所的功能细分为娱乐、运动、商务、SPA等私人享受空间，来打造项目的国际化品质。景观特征：充分利用项目自身地块的文脉、自然资源，将园内景观与自然资源相融合。开发周期：成都市楼盘200亩以上的大盘开发周期在3年以上。中海国际社区开发周期最长为5-6年，其次是鹭岛国际社区为4年。

成都市在售高端楼盘主力户型主要为套三单卫和套三双卫的户型，占65％，销售情况良好。其次为套二和套四，分别占20％和12％。楼盘名套一套二套三套四套五跃层优品道－－209283－－壹号公馆59823－－－－鹭岛国际社区1264170145－8成都花园.上城－80200－－－中海龙湾半岛181876742521910置信丽都花园城二期－－8705226－天府长城－750315－－－中海兰庭－70840100－－华润.凤凰城－8121254－－神仙树大院－271361271－－中还国际社区－299225020412730首座8036023221－1观南上域10014033070－－桐梓林.欧城2881811662－合计10016915587103415330比例1.2％20％65％12％1.8％0.3％各楼盘户型配比二、成都大盘研究结论成都大盘的代表楼盘有：中海国际社区、置信丽都花园城二期、华润.凤凰城、中海.龙湾半岛、神仙树大院、优品道、天府长城、中海.兰庭产品类型：13-31层电梯，最低为置信丽都花园城.2期，最高层为天府长城。产品组合：高层楼盘有4个（神仙树大院、华润.凤凰城、天府长城、中海.兰庭）；小高层楼盘有1个（置信丽都花园城二期）；小高层＋电梯洋房有1个（优品道）；联排别墅＋电梯洋房＋高层的楼盘有2个（中海.龙湾半岛、中海国际社区）均价：9193元/㎡，最高价26000元/㎡（中海龙湾半岛联排别墅）最低价5700元/㎡（神仙树大院）户型配比：套一（52-85㎡）占1.3％，套二（73-98㎡）占19.7％，套三（单卫）(85-106㎡)占20％，套三双卫（117-140㎡）占45％，套三为畅销户型，其次套四（140-180㎡）占13.6%、套五（182㎡）占0.4％销售较慢。价值提升手段：公用电梯和楼梯间都采光的采用断桥铝合金窗和转角玻璃窗将观景与节能结合建筑大量玻璃体的外立面整体立面细节的打造品牌物业顾问户型创新：将90平米做到标准的三室两厅一卫双阳台的设计，令视野开阔，将景观各个面尽量引入室内客户群特征：年龄：25-45岁职业：公司职员，IT白领，企业员工，小型私企业主，教师，医生等家庭年收入在15万左右80％客户拥有1辆私家车三、高端物业产品分析高端电梯的代表楼盘为：鹭岛国际社区、中海.龙湾半岛电梯公寓、首座、桐梓林.欧城、壹号公馆产品类型：11-30层电梯，最低为鹭岛国际社区，最高层首座价格特征：均价10420元/平米，鹭岛国际社区全精装修，均价达到了13000元/平米，最低为桐梓林欧城均价8100元/㎡。产品组合：高层电梯户型配比：套一（47-85㎡）占比30.8％、套二（70-128㎡）占比20.2％、套三(117-176㎡)占比36.8％、套四(149-281㎡)占比11.4％、跃层(183-391㎡)占比0.9％，套三为主力户型。套一、套二为畅销户型，其次为套三，第三为套五，套四销售稍慢。户型创新：阳台全玻璃设计，时尚3梯2户，保姆专用通道私家电梯厅私家豪华游泳池6米挑高隔层错位露台豪华入户花园空中花园设计1、高端电梯公寓产品分析-11、高端电梯公寓产品分析-2价值提升手段：超五星级豪华装修：意大利科宝博洛尼厨具、德国杜拉维特洁具、德国汉斯格雅龙头、韩国三星洗衣机、日本索尼40寸电视、日本松下空调、美国通用电器冰箱、国际名设计师量身定制全套家私国际五星级酒店提升品质至尊SPA会所，会所作为领袖社交场、吧文化风尚场、时尚精英驿馆、至尊名流运动场等配备保姆村、儿童主题会馆、儿童教育机构新技术的运用：英国皇室御用的御风新风系统、德国威能地热系统、保温墙、中空玻璃、地热、三表远传、预留中央空调管道。“成都最安全社区”，引进国防级安防体系顶层私家豪华游泳池英式管家服务：家庭成员健康档案的建立、体检，特约医生上门服务、上门推拿保健服务安排、专业美容上门服务、机场及高尔夫球场接送服务等客户群特征：年龄：30-45岁阶层：以企业高级管理人员、企业主、外地投资者收入：家庭年收入100万的人群私家车拥有量2-3辆2、高端电梯洋房分析电梯洋房的代表楼盘有：中海龙湾半岛、中海国际社区.碧林产品类型：8＋1、9＋1层电梯产品组合：小高层电梯价格特征：均价12000元/平米户型配比：套三（119-148）占65.6％，套四（145-202）占23％，套五（181）占8.1％，跃层（142-248）占2.9％。套三销售较好。跃层为滞销产品。户型创新：10平米入户花园赠送8平米外挑阳台一梯一户客户群特征：年龄：35-45岁阶层：集团公司高管、大型私企业主等家庭年收入100万以上私家车拥有者3、高端低层低密度别墅分析低层低密度代表楼盘有：中海国际社区·林汀别墅、中海龙湾半岛产品类型：3层联排及双拼产品组合：联排、临河双拼别墅户型配比：套四（220-268）占比42.8％，套五（350-359）占比44％。低层低密度的面积区间在套四和套五的大户型，畅销户型套五户型。套四稍慢。价格特征：均价19750元/㎡户型创新：赠送内庭院采光地下室大面积露台独立储物空间价值提升手段：龙湾半岛携手园林大师贝尔高林、建筑大师梁黄顾共同巨制林汀别墅在安防上考虑了房间都有一道红外幕帘，加强安全保障

客户群特征：年龄：35-45岁阶层：大型企业主等收入：家庭年收入在100万以上私家车2辆以上四、典型案例分析均价：8100元/平米左右开盘时间：一期07年5月26日，二期07年10月销售周期：一期4个月销售率：一期已售罄交房时间：09年4月30日交房标准：清水房公摊：16－22％配套设施：网球场、地下游泳池、羽毛球场、半篮球场、阅览室，公建共50000平米分期开发策略：总开发周期三年，共二期，一期部分房源为内部认购，二期蓄水中典型案例1—桐梓林·欧城基础数据地理位置：桐梓林南路7号开发商：四川鑫澜房地产产品形态：21F高层组合占地面积：70亩总建筑面积：210000平米，住宅160000平米容积率：3.9建筑密度：25.96％总户数：1492户/一期484户绿地率：31％车位数量/车户比：1130个，1：0.76核心规划理念：以“城市、街区、建筑”为原旨，强调“街区景象到社区建筑”项目规划有效的设计了人车分流，提升了居住环境点式布局，让社区更为开放，体现了欧洲城市的自由和开放追求完美的生活品质，和谐，并且韵味十足总体规划：建筑规划：具备经典的审美价值，又能充分融合现代设计思想ART－DECO建筑风格的元素。建筑立面以浅黄色为主色调，其上各有寓意的装饰和浮雕为建筑注入了强烈的人文气息。景观规划：欧洲自然风情风景式庭院，丰富的树木和花草，清凉的流水，凉爽的树荫。通过高大乔木和低矮灌木的搭配，表现体量、层次和季节变化。欧洲式街区组合与中式庭院组合的完美搭配，提供丰富区位的序列空间。项目总体户型配比

主力户型为套三双卫的140-160平米面积，以及套四双卫175-185平米面积主力户型分别赠送了10-13平米和13-16平米的挑高阳台楼盘名套一套二（单卫）套三（双卫）套四（双卫）套四（三卫）跃桐梓林·欧城建筑面积53-5670-77140-160175-185204-340赠送面积————10-1313-16——户数28818116575比例59.5％3.7％24％11.8％1％建筑形式建筑栋数层数标准层户数高层10栋/一期3栋21F2梯3户、3梯7户价值提升核心手段大型中央水景商务休闲、阅览会所城市功能配套：欧洲街，成都最具风情的地方科学的社区交通体系点式布局，开放的欧洲风情社区户型分析户型创新：步入式衣帽间赠送6米挑高错层阳台开发时续

分2期开发，开发周期为3年。1、4、7号楼为1期，目前1期已售罄，其中部分房源为内部认购；2期1批次拟10月公开发售一期沿桐梓林南路启动项目，建筑面积为50000平米左右，共3栋建筑，共484户7号楼4号楼1号楼2期目标客户群：年龄：40岁以上岁阶层：社会中高阶级，以企业高级管理人员、企业主为主收入水平：年收入近100万区域来源：成都，以城南、城西为主，占60％；大成都其它区域占20％，外籍客户占20％项目评价：优势：绝版地段，城南的传统优势心理项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高户型设计优秀，诠释了目标客户群的需求劣势：1期内有一栋3梯17户的公寓，与项目高端高品质楼盘的形象有一定差异点评：该项目为城南高层高端电梯公寓，规划完整，配套齐全，为区域收关力作。其后续开发的目标客户群将与本案形成竞争。典型案例2—首座车位数量/车户比：700个，1：1均价：住宅均价8800元/平米，跃层均价13000元/平米

开盘时间：06年9月26日销售周期：12个月销售率：90％交房时间：08年7月交房标准：清水房公摊：19％分期开发策略：仅开发一期基础数据地理位置：人民南路4段48号开发商：招商（蛇口）成都地产产品形态：29F、30F高层组合占地面积：40亩总建筑面积：170000平米容积率：5.0总户数：694户绿地率：33％配套设施：恒温泳池、水上酒吧、SPA水疗馆、桑拿按摩馆核心规划理念：用“树木”寓于“森林”的理念建立项目的纯住区生活模型纯粹生活空间，环境、灰空间、私家、社交场、文明空间的完美结合点式布局，让社区更为开放，体现了现代城市的自由和开放总体规划：项目总体户型配比

主力户型为套二双卫100-128平米面积，以及套三双卫173-176平米面积楼盘名套一（单卫）套二（双卫）套三（双卫）套四（双卫）套四（三卫）跃套四（四卫）跃首座建筑面积72-85100-128173-176246-281251-255322户数803602321741比例11.5％51.8％33.4％2.4％0.5％0.4％建筑形式建筑栋数层数标准层户数高层酒店式公寓1栋，住宅3栋29F、30F2梯4户建筑规划：摩天建筑集群，对城市文明的礼赞。大跨度板式超高层，结构美学立场。理性的高拔与浪漫主义的凌空飘逸，造型美学立场朴素主义，黑、米棕、银、透明，经典永存，色彩美学立场景观规划：天地之间，领域之内，环境场以静幽庭、动幻广场、畅想园作为三个景观主题户型分析户型特点：私领界，别墅主义平层大户广角视窗、私界庭院构建完美私家格局价值提升核心手段豪生国际五星级酒店新技术的运用：保温墙、中空玻璃、地热、三表远传、预留中央空调管道将会所功能细分为领袖社交场、吧文化风尚场、时尚精英驿馆小区配套齐备，休闲静幽庭、动幻广场、畅想园、精英锻炼馆保姆村、儿童主题会馆、儿童教育机构——吉的堡SPA馆、露天恒温泳池。目标客户群：年龄：40岁以上阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主、外地投资客收入水平：年收入100万以上区域来源：外籍客户占40％，外省30％，以深圳、上海居多，成都本地30％项目评价：优势：绝版地段，城南的传统优势心理项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高奢华设计，引领城南高端楼盘劣势：靠近天府立交，对项目周边的环境有一定影响点评：该项目为城南豪华高层电梯公寓，配套齐全，为区域收关力作。但由于其仅开发一期，故与与本案不形成竞争。典型案例3—华润·凤凰城车位数量/车户比：1761个，1：0.7均价：6600元/平米左右开盘时间：一期一批次07年9月1日销售周期：1个月销售率：90％交房时间：09年4月30日交房标准：清水房公摊：16－18％分期开发策略：分三期，共开发3年基础数据地理位置：新会展片区站华路开发商：华润置地产品组合：高层住宅占地面积：356亩，一期130亩总建筑面积：70万，一期39.4万容积率：4.5建筑密度：28％总户数：2498户，一期一批次347户绿地率：21.3％总体规划一条水系贯穿整个项目用地，连通项目的景观轴线项目用地被两条溪流天然分割成三部分，形成了自然的三块组团区域30亩滨水绿地提升项目艺术品质户型配比产品特色总体规划：高层电梯的建筑形式，半围合布局。建筑特色：现代建筑，国际浅灰、黑、白与时尚金色的搭配，错层阳台宛如琴键。景观特色：艺术园林，核心主题“天、地与生活”，以水对天，以山川对地，以家园展示生活，从景观中展现中国哲学的玄妙轻灵。户型创新：错层挑高阳台、底层挑高架空配套设施：中央公园、篮球场、网球场、凤凰城艺术中心户型套二套三双卫套四面积97-110124136150-165套数8121254比例23.3％61％15.7％销售速度NO.1NO.2NO.3建筑形态建筑栋数层数标准层户数高层一期8栋27F2.95米户型分析开发时续

项目共分三期开发一期总占地面积86372.34平米，总建筑面积394255.15平米，总户数2498户一期共8栋，其中一批次占3栋，二批次9月23日开盘一期共8栋，其中一批次占3栋，二批次9月23日开盘二、三期开发在未来两年，具体开发时间不详一期一次批目标客户群：年龄：25-50岁阶层：中高级白领、私企经营者、IT人士收入水平：年收入20万以上区域来源：一批次成都本地较多，其中城南、城西较多

项目评价：优势：开发商实力较雄厚，有极高的知名度项目处于高新区，位置优越，项目内部环境优越未来升值潜力巨大劣势：目前项目位置离城仍稍远，公交数量少，周围配套较少点评：华润在成都的又一作品，艺术社区的定位与高新区有一定的匹配度，并且宣传效果较好，未来升值潜力巨大典型案例4—中海·阑庭车位数量/车户比：1750个，1：0.7均价：6300元/平米左右开盘时间：07年7月22日销售周期：3个月销售率：一批次已售罄，二批次尚未开盘交房时间：一期08年12月交房标准：清水房公摊：19％分期开发策略：分二期，一期二批次国庆前后开盘基础数据地理位置：站华路开发商：中海地产产品组合：全高层物业占地面积：110亩，一期41亩总建筑面积：30.8万平米容积率：4.2建筑密度：23％总户数：2500户，一期1010户，一批次460户、二批次550户绿地率：35％总体规划项目分期组团，分期围合，一期共4栋，占地41亩第一批次为1栋和2栋，共460套第二批次为3栋和4栋，共550套二期占地70亩，规划有1500平米小型便利店户型配比产品特色总体规划：高层电梯的建筑形式，分期围合。建筑特色：新古典主义景观特色：中庭景观，看花开花落；水映亭台，通过亭台连接水景户型创新：宽大双层挑高空间，可自由运用配套设施：网球场、游泳池、全民健身场所、中庭公园户型套二套三单卫套三双卫套四面积82-97105118-135143套数70360480100比例7％36％48％9％建筑形式建筑栋数层数标准层户数高层共10栋，一期4栋25F2梯4户，层高2.9米

户型分析开发时续一批次一批次二批次二批次一期分两批次开发，共41亩，1010户一期一批次2栋，共460户一期二批次2栋，共550户二期共70亩目标客户群：年龄：30－45岁阶层：公务员、企业主、IT人员收入水平：月收入10000元以上区域来源：外地30％，成都70％

项目评价：优势：开发商实力较雄厚，有极高的知名度项目处于高新区，位置优越，项目内部环境优越未来升值潜力巨大劣势：目前项目位置离城仍稍远，公交数量少，周围配套较少点评：中海在城南的第一个项目，产品设计较为新颖，销售速度较快，受认同程度较高，未来升值潜力巨大。典型案例5—置信丽都·花园城2期

车位数量：车户比：570个，1：0.6均价：6200元/平米左右开盘时间：预计07年9月底销售周期：未开盘销售率：未开盘交房时间：09年6月30日交房标准：清水房公摊：17-20％分期开发策略：分四期，分别分A、B、C、D四个区基础数据地理位置：武侯大道与三环路交界处开发商：川投置信产品组合：全高层物业占地面积：220亩总建筑面积：30万平米，一期13万容积率：2.5建筑密度：22.5％总户数：948绿地率：25％总体规划分期围合，分A、B、C、D四个区。A区共开发10栋以巴厘岛皇家园林为规划主题建筑特色：新古典主义整个建筑立面采用冷灰色调外立面萃取了“新古典主义”建筑风格精髓，色彩庄重典雅，显现出韵律感和雄浑气质，而细节设计经久耐看，随着时间的流逝，会更为弥足珍贵。开发商将目光跳出，契和了整个成都的建筑色调巴厘岛风情是热带暖色调的，从外往内看“建筑是远山、景观是近山”——远山的颜色应该比近山更淡，这符合人们的自然审美。新古典创新板式小高层建筑集群，秉承成都置信先做景观、再做建筑的理念，在景观规划完毕的基础上，依照景观组团、观景角度、地势、风向、日照错落布局建筑，形成采光、通风、观景俱佳的优雅建筑群。产品特色总体规划：13F小高层电梯的建筑形式，分期围合。景观特色：巴厘岛皇家园林景观，南湾叠水湖、乌布艺廊、流光塔、水滨凉亭、发呆亭、懒人亭、海龟亭岛、蓝梦岛等。皇家植物园（金巴兰）户型创新：90M2经典三房设计现已申请国家专利。对90平米以下得户型运用到极致，90平米打造三房二厅。配套设施：星级泳池群、圣泉宫。总面积约2000㎡的星级休闲泳池群，包罗沙龙泳池、自然泳池、溢水泳池以及儿童泳池和各色景观水景，采用全开放式处理，不用考虑过多因素，在家换好衣服，出门即投入水的世界，没有任何累赘，享受五星级高标准的优游生活。整个社区遍布户外健身设施、健康步道以及亲子乐园等体育运动设施。价值提升核心手段在建筑单体上，创造性地设计出板式结构的“一层四户”，因为户型结构的独特，使得每一户都有自己的采光外廊，包括公用电梯和楼梯间也全都是采光的。为将观景与节能结合，项目还大量采用断桥铝合金窗和转角玻璃窗。开发商在楼体上点缀了一些“木质装饰面”，以增加建筑的摩登感，但这些装饰面并非真正的木头，而是一种玻化砖，因为木头既不经脏也不耐用，玻化砖既经脏又耐用，最重要的是能够模仿出木质的肌理所有的阳台棱角都有做“收口”工序，看起来就像阳台都是“双眼皮”而墙体转角处的贴砖又采用工艺要求很高的“切角对缝”手法建筑大量玻璃体的外立面给人的第一印象可能是那些“错动的阳光”在阳台等外观的关键点也有处理，比如阳台的厚度彼此不一，这是遵照人的行为习惯而设计，不同位置上的阳台栏栅密度都不一样，也是充分考虑到人们的行为习惯和心理感受。从远处看，有很多漂浮的“板”与建筑自然对接，整个立面有轻有重，充满了韵律，而上面有更大的玻璃飘窗和更大的飘台，这样做是运用南方景观住宅的设计手法，重点就是为了享受景观。拥有“亚洲物管之虎”美誉的曲远东先生曾管理过香港特别行政区首任行政长官董建华的府邸，目前是置信丽都·花园城首席物业品质顾问，带领有口皆碑的置信物管团队，为业主带来高品质的度假式生活。户型配比户型套三单卫套三双卫套四套五面积85-90130-140140-180182套数805655226比例85％7％6％2％建筑形式建筑栋数层数标准层户数小高层共10栋13F2梯4户，层高2.9米

户型分析二期C型

3室

2厅

1卫

1厨

89㎡二期A型3室

2厅

1卫

1厨

89㎡户型分析90㎡头等舱不牺牲任何功能与空间，保证完整三房，并引入观景阳台、大露台等。通过规划和建筑布局的扭转、错位90㎡经典三房设计还特意将客厅和主卧正对小区景观，使居室外环境与建筑相呼应90㎡头等舱双阳台设计（部分户型一阳台一露台），既是舒适生活的外延空间，也是欣赏置信精心打造景观的观景台将电梯间、厨房、卫生间、生活阳台等活动空间朝向外围，在静谧的前提下，实现了采光与景观的系统舒居。90㎡三房，客厅开间3.9米，而且能实现穿堂风户型创新通过专利技术审核开发时续占地面积：400亩，其中一期占地180亩建筑面积：约50万平米，其中一期约20万平米

二期占地面积约220亩，规划建筑面积约25万平米

二期共分四个地块第一批次开发A地块，共10栋，13万平米，948户后续按B、C、D编号分三阶段开发目标客户群：年龄：25－45岁阶层：公司职员、私企经营者、教师等收入水平：6000元/月区域来源：成都70％，省内25％，省外5％项目评价：优势：开发商实力较雄厚，有较高的知名度项目处于武侯区，位置优越，周围配套设施齐全未来升值潜力较大劣势：目前项目靠近三环路，存在灰尘噪音污染点评：该项目符合广大普通居民的住房需求，90平米三房两厅的设计及满足了他们对住房功能的需要，又满足了他们对三房的渴望，但该房品质较低，与本项目不形成竞争。典型案例6—天府长城车位数量/车户比：639个，1：0.6均价：7000元/平米左右开盘时间：07年7月29日销售周期：柏南郡5个月、图南多2个月销售率：三期二组团30％交房时间：09年6月交房标准：清水房公摊：18－21％分期开发策略：共六期，当前为第三期基础数据地理位置：南三环，高新管委会对面开发商：成都深长城地产产品组合：全高层物业占地面积：500亩，三期70亩总建筑面积：三期17万容积率：4.4总户数：1065户绿地率：30.6％总体规划天府长城项目是集居住、商业、卫生、康体、文化、休闲等都市生活功能为一体的复合型地产项目。采用先进的“经纬环行制”总体规划理念，强调社区内环境与外城市环境的整体协调；是本市首个将现代城市规划理念融入到社区规划建设的代表项目,实现“开放式城市公园”的先进规划。产品特色总体规划：项目总体为大围合布局，分期组团围合布局，外围为高层电梯，中间为一期多层建筑。建筑特色：现代、简约的现代艺术气质景观特色：采用“一心、三轴、三组团”布局，发挥建筑的通透性及景观的“呼吸”和对景关系，街城艺术园林、艺术生活空间户型创新：着重表现空间的的功能性，体现张力，阳台面积巨大配套设施：小区内部配套:公园式休闲风情街、儿童游乐园、太极晨运广场、游泳池、露天茶座广场、观景平台、特色花架

中小学:石室外国语实验学校

幼儿园:社区幼儿园

医院:社区医疗机构

10万平米商业配套，2栋集中式商业，各4F，另有政府规划的超市户型配比户型套二套三单卫套三双卫面积73-8694-106117-122套数750135180比例70％13％17％建筑形式建筑栋数层数标准层户数高层图南多共8栋，柏南郡5栋27、31F3梯6户，层高2.9米

户型分析

109-114.9㎡三室两厅两卫73-78㎡两室两厅一卫开发时续分5期连续滚动开发，开发周期约5年一期03年推出丽日清风二期06.6月开发嘉南地三期07年4月16日一批次柏南郡，二批次图兰多7.29日推出。户型点评：

双阳台设置，让视野不在局限卧室集中，保护居住的私密性目标客户群：年龄：30－50岁阶层：公务员、企业主、白领、IT人员收入水平：月收入60000元以上区域来源：周边就近工作的人较多，城西、南较多

项目评价：优势：开发商实力较雄厚，有较高的知名度，早期的楼盘口碑较好项目处于高新区，位置优越，项目内部环境优越未来升值潜力巨大劣势：目前项目位置离城仍稍远，公交数量少，周围配套较少点评：该项目的口碑较好，销售速度较快，受认同程度较高，更适合中产阶级，未来升值潜力巨大，但由于目标客户的不同与本案对比不大。典型案例7—观澜上域车位数量/车户比：1400个，1：1（含写字楼）均价：7900元/平米左右开盘时间：07年1月14日销售周期：9个月销售率：住宅85％交房时间：08年12月31日交房标准：清水房公摊：17－19％（住宅）分期开发策略：仅一期基础数据地理位置：新光路1号开发商：华西普济物业产品组合：全高层物业占地面积：40亩总建筑面积：15万平米容积率：5.0建筑密度：30％总户数：730户（住宅）绿地率：30％户型套一套二套三单卫套三双卫套四面积4574-7995122-140154套数10014012629470比例14％19％17％40％10％建筑形式建筑栋数层数标准层户数高层6栋，其中住宅4栋、商业2栋住24F、商31F2梯3、4、6户，层高3米

户型配比产品特色总体规划：大围合式布局，拥有包括小户型公寓、豪华空中别院以及商务写字楼三种物业类型。建筑特色：现代、简约的时尚大气风格景观特色：现代品质景观空间户型创新：阳光房、独立书房、步入式衣帽间配套设施：配套写字楼2栋；集中式4F临街商业，6万平米左右户型分析

户型特点：该楼盘的户型以122以上的空中别院大户型为主力，拥有阳光房、书房等功能用房，体现了成功人士的需要，突出其社会地位，针对目标客户群较强。目标客户群：年龄：30－50岁阶层：企业高管、私人企业主收入水平：年收入80万元以上区域来源：成都50％，其中城南30％，外地50％

项目评价：优势：楼盘品质高，且户型设计针对性较强，目标明确项目处于紫荆与桐梓林交汇片区，周围商业环境好，配套多，且区域高端认同度高商务配套齐全，未来升值潜力巨大劣势：离医院距离太过接近点评：属于高端高品质楼盘，以完善的商务配套吸引高级行政管理类目标客户，城南口岸极佳，未来前景看好，升值潜力巨大典型案例8—神仙树大院2期车位数量/车户比：612个，1：0.7均价：5700元/平米左右开盘时间：一期06年11月销售周期：3个月销售率：一期已售罄，二期一批次售罄交房时间：一期08年5月，二期一批次07年4月交房标准：清水房公摊：15％分期开发策略：4年，共分4期开发基础数据地理位置：紫荆西路6号开发商：怡和地产产品组合：全高层物业占地面积：245亩总建筑面积：一期12万平米，二期14万平米容积率：2.8总户数：4000户，一期700户，二期903户绿地率：25％户型套二套三单卫套三双卫套四面积97-101100-115110-120170套数27190271271比例30％10％30％30％建筑形式建筑栋数层数标准层户数高层一期4栋，二期10栋17F2梯3、4户，层高3米

户型配比产品特色总体规划：高层电梯的建筑形式，大围合布局，分四期开发。建筑特色：现代唯美建筑、三段式建筑景观特色：西班牙特色风情户型创新：结构紧凑，可用空间较大配套设施：国际酒店、景观游泳池、名流空间、小学、幼儿园户型分析户型点评：带入户花园大阳台，视野宽阔卧室270度转角飘窗

开发时续

项目共分四期开发一期为靠紫荆路的蓝色区域，目前已售罄二期区域在一期区域的南面，共10栋，其中一批次为靠规划道路的三栋，目前已售罄灰色和绿色区域分别是项目的三期和四期二期一批次一期三期四期目标客户群：年龄：30－50岁阶层：公务员、个体业主、公务员收入水平：月收入6000元以上区域来源：成都60％，城南、城西为主，省内30％，外籍人士10％

项目评价：优势：项目形象清晰，宣传渠道通畅，有较高的知名度项目处于紫荆片区，是被认同的城南住宅片区，且属于高档社区范围未来升值潜力巨大，投资看涨劣势：二期的营销投入过少，宣传材料不佳，项目的价格与周围比较，不能突出其高端品质点评：有一定的口碑，形象较好，但与周围楼盘比较起来，略逊一筹，是城南板块的中档楼盘典型案例9—中海·龙湾半岛2期车位数量/车户比：1330个，1：0.7均价：高层9000元/平米左右（双拼20000元/㎡、叠拼15000元/㎡

）开盘时间：2007．9．1销售周期：1年销售率：80%交房时间：紫园一期08年3月31日紫园二期2008年10月31日龙园别墅A1－1区2008年4月30日交房标准：清水房公摊：12％分期开发策略：分3期销售，1期1批次700-800套，8万㎡左右。现在是2期2批次销售35栋阶段。基础数据地理位置：龙腾中路8号开发商：中海兴业（成都）发展有限公司产品形态：临河双拼别墅、独户叠拼别墅、半岛景观高层18F高层,8F

占地面积：210亩

总建筑面积：350000平米容积率：3.2建筑密度：29％总户数：高层1600户/别墅300户绿地率：33％建筑栋数：7栋核心规划理念：以“半岛豪宅”的设计理念，结合周边的人文景观，把建筑和景观结合的相得益彰围合式布局，让社区更有半岛的韵味浣花溪的上游，清水河490米湾域经过后天打造，与龙湾半岛的大型水系园林浑然一体总体规划：建筑规划：将东方传统美学的审美理念演绎的淋漓尽致新古典主义建筑风格。建筑立面以浅锗红色为主色调，结合外立面现代的精致感，从古典到经典的作品。景观规划：水景自然风情将不同类型的活动小区用高低起伏的水系连接起来，流水的清凉和繁茂的园林结合，塑造公园式人居社区。中央大型水景公园以及独具匠心的草坪、密植乔木的植物群落设计，给人丰富的生态空间。景观园林以特色水景、亲水平台、趣味水渠等组成情趣丰富的归家路线。价值提升核心手段携手园林大师贝尔高林、建筑大师梁黄顾共同巨制半岛式豪华社区物业类型丰富，选择面广大型中庭水景所在区域环境优越，周边公园环绕。靠北有著名的历史文化遗迹-金沙遗址，几百亩的金沙遗址公园即将建成；靠东有杜甫草堂公园、浣花溪公园和浣花风景区；青羊宫、文化公园、百花潭公园等文化风景区环绕四周。围合式布局，让社区更有半岛的韵味。项目总体户型配比主力户型为套三双卫的116-146平米面积，以及套四双卫149-166平米面积户型套一套二（双卫）套三（单卫）套三（双卫）套四（两厅两卫）套三（两厅两卫）独户叠拼套四（两厅三卫）独户叠拼套四（三厅三卫）独户叠拼套五（三厅四卫）独户叠拼跃层建筑面积5783-96108116-146149-166180—193213222—254280-359204户数1818786622374691910比例1.5%16%0.6%57%10%0.3%0.5%0.7%1.6%0.8%建筑形式建筑栋数层数标准层户数高层/双拼/叠拼7栋18F，8F2梯4户户型分析户型创新：豪华入户花园卧室和客厅可共同享受观景阳台户型特点：紧凑廊道，三室相联，道外两厅；主卧正对中庭；特色储藏室，户型动静分区，布局合理，最大限度利用房间空间开发时续

分3期销售，1期36栋和37栋700-800套，8万㎡左右，2期一批次是34栋，现在是2批次销售阶段。1期和2期1批次已售罄，其中别墅部分房源为内部认购；2期2批次9月公开发售二期销售为全高层，1批次销售紫园34栋，2批次销售35栋，35栋共266套，面积区间为160-204㎡，其中204㎡的为顶楼跃层，共10套。三期一期二期一期二期目标客户群：年龄：35岁以上阶层：公务员、中产、企业主等较高收入群体为主收入水平：年收入近100万区域来源：成都，其中成都城南、城西为主，占50％；大成都其它区域占10％，外省客户占40％项目评价：优势：项目半岛豪宅主题性强周边区域环境优越，交通便利物业形态丰富，价差较大，相对能满足较高消费群体的不同需求项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高劣势：临加气站，安全存在隐患点评：该项目为城西高端半岛豪宅，园林景观设计紧扣主题，将文化、艺术和社区生活紧密联系，注重人性化设计，为自然、景观、城市居住的标杆社区。其后续开发的目标客户群将与本案形成竞争。典型案例10—鹭岛国际社区2期车位数量/车户比：400个，1：1.1均价：12000-13000元/平米左右开盘时间：07年9月22日销售周期：3年销售率：90％交房时间：08年10月交房标准：清水房公摊：20％分期开发策略：分三期开发，现在是二期三批次的销售阶段基础数据地理位置：人民南路4段48号开发商：成都市滕王阁房地产开发有限公司产品形态：11+1小高层组合（水晶四季公寓）占地面积：422亩总建筑面积：75万平米容积率：5.0总户数：60户（2期3批次）绿地率：62％配套设施：室内游泳池、咖啡厅、健身房、桑拿房、网球场、羽毛球场核心规划理念：用“国际社区”的理念建立“六星级酒店”式生活模型水系围绕整个社区，风格特异，具有一定代表性高绿化率，塑造原生态豪宅点式布局，让社区更为开放，体现了现代城市的自由和开放追求完美、奢华、的生活品质总体规划：建筑规划：现代和古典建筑集群，东方和西方的完美结合。人字形建筑，充分扩大了每户的景观面，做到户户南北通透270度景观。富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目景观规划：四面环水的岛居传世豪宅中心城区绝版的四面环水大型原生态高尚社区户型配比

主力户型为套三双卫的117-149平米面积，以及套二双卫95-98平米面积和套四三厅三卫的238-274平米的户型户型套一套二套三（双卫）套四（双卫）套四（两厅三卫）独户叠拼套四（三厅三卫）独户叠拼跃层建筑面积47-7294-97117-148157-175183-227238-274391户数12641705728608比例3%16%42%14%7%15%2%建筑形式建筑栋数标准层户数层数11+1小高层住宅3栋3梯2户11+1户型分析户型特点：

52㎡的奢华主卧空间、户户南北通透270度观景

270㎡的平层和390㎡的跃层的大户型精装修三面落地玻璃的豪华客厅双电梯入户，设有保姆专用电梯

顶层豪华游泳池价值提升核心手段香港四季酒店的“六星级”设计模版标准四面环水的传世岛居豪宅“成都最安全社区”，独家引进德国国防级安防体系270度户户景观面酒店式豪华精装修三大国际会所VIP礼遇新技术的运用：英国皇室御用的御风新风系统、德国威能地热系统顶层私家豪华游泳池开发时续分3期销售，1期700套，2期1、2批次共1200套，1期已经全部入住，现在2期3批次销售阶段。2期3批次水晶公寓为11+1的小高层，一共仅有60套，全大户型，面积为274㎡的占54套，只有6套跃层面积为391㎡3期预计明年4月销售目标客户群：年龄：40岁以上阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主、外地投资客收入水平：年收入100万以上区域来源：外省２0％，以深圳、上海居多，成都本地８0％项目评价：优势：物业形态丰富，选择面广项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高园林绿化率高达62%，充分营造四面环水的岛居传世豪宅的生活社区劣势：市场接受的不可预期性点评：该项目为城西中心城区绝版的大型原生态高尚社区豪华高档国际社区，配套齐全，水域等景观面好，物业形态丰富，与本案有一定的相似之处，但是区域位置属于城西，竞争力不大。典型案例11—中海国际社区2期车位数量/车户比：12000个，1：1.2均价：高层电梯6000元/平米，多层7100元/平米开盘时间：蓝岸开盘05年9月30日,07年9月1日橙郡一期销售周期：2年销售率：90％交房时间：06年6月30日蓝岸交房,07年9月13-20日交房标准：清水房公摊：13－15％分期开发策略：分5期，共开发5年基础数据地理位置：成都高新区羊西线蜀西路399号

开发商：中海地产产品组合：高层/别墅/多层占地面积：1986亩总建筑面积：130万容积率：4.5建筑密度：20％总户数：10000户，橙郡一期1900户，碧林二期700户。绿地率：35％-40%核心规划理念：以“国际社区”为核心开发理念，强调国际化的生活品质项目规划有效得设计了人车分流，提升了居住环境，并且设计了多个邻里中心，让生活更有品质，更加和谐围合式布局，符合中国传统的居住观念总体规划：建筑规划：具备经典的审美价值，又能充分融合现代设计思想新古典主义建筑风格的元素，并且对其进行继承和简化。引入了现代的装饰手法，去除了厚重、繁复的装饰，建筑了典雅精致的新时代都市住宅景观规划：欧洲自然风情橙郡希腊园林风格，自然纯粹到极致，小型的开阔式室外空间，新古典风情景观。碧林四大组团景观，英伦特色，园林风格、自然风情、传统风情、花园风情。视觉走廊，让景观成为生活中的一部分，将生活配套、建筑、景观完美的联系在一起。户型配比

主力户型为电梯套三双卫卫的110-130平米面积多层套三双卫120-140平米面积户型套二套三（双卫）套四（双卫）跃层建筑面积电梯90110-130147-157——多层——120-140153166-192户数电梯219165034——多层——60010030建筑形式建筑栋数层数标准层户数高层、多层电梯10栋、多层12栋电梯17F、多层9F2梯2、3、4户价值提升核心手段10万平米商业配套和邻里中心配置景观道路的合理贯通赠送观景空间、飘窗、露台科学的社区交通体系200亩滨河体育公园户型分析橙郡户型：赠送大面积露台赠送大面积飘窗碧林户型：

阳光餐厅和超大面宽客厅构筑空中庭院赠观景空间一梯两户纯板式结构开发时续

05年开盘销售蓝岸一期共分3期开发占地：约90亩总建筑面积：约10万平米“碧林”组团从06年开始销售一期：占地：约49165平米建筑面积：约81684平米“橙郡”从06年底开始销售，晶彩花房为其主力橙郡一期占地：约52亩建筑面积：约115800平米05年开盘06年开盘06年底，07年初开盘07年底开盘07年开盘08年初开盘08年初开盘06年开盘07年开盘07年底动工修建目标客户群：年龄：30-50岁阶层：中产、教师、公务员、中层管理、IT人员收入水平：月薪1万以上区域来源：外地（川内20%、省外10%）（沪、深、广州），本地70%项目评价：优势：开发商实力雄厚，有极高的知名度项目处于羊西线，项目内部配套完善，环境优越。未来升值潜力巨大劣势：目前项目位置离城较远，公交数量少，周围配套较少点评：中海国际社区以近占地2000亩大盘入市，以国际化的规划理念、国际化标准配套缔造生活标杆，项目区域环境良好，发展潜力巨大。中海国际社区·林汀别墅车位数量/车户比：408个，1：2均价：15000元/平米开盘时间：2007年7月24日销售周期：3-4个月销售率：95％交房时间：08年4月30日交房标准：清水房公摊：4－15％分期开发策略：1年多基础数据地理位置：成都高新区羊西线蜀西路399号

开发商：中海地产产品组合：别墅占地面积：74亩总建筑面积：20万容积率：0.9建筑密度：25％总户数：204户绿地率：36%总体规划林汀别墅为联排和叠拼别墅的组合，点式布局共分三批次开发销售，叠拼在在一、二批次中销售，共77套联排共127套，由中央向两侧分三批次销售户型配比户型套四套五面积180-250250-260套数77127比例37.7％62.3％建筑形式建筑栋数层数标准层户数叠拼、联排共32栋地上3F、6F2梯2、3、4户产品特色总体规划：别墅产品，点式布局，延滨河运动公园。建筑特色：欧式别墅，三段式新古典主义立面风格景观特色：新古典园林风情，讲究细节出高雅户型创新：大面积挑层入户花园、采光地下室、大面积露台、独立储物空间配套设施：得来速（M当劳）、滨河体育公园（220亩）、农贸市场、附属幼儿园、成都外国语学校户型分析户型特点：大面积挑层入户花园采光地下室大面积露台独立储物空间开发时续

林汀别墅共分三批次进行销售一批次在项目中间区域，包括2栋叠拼别墅和11栋联排别墅二批次分布在一批次左侧，共2栋叠拼和7栋联排别墅三批次为全联排，共10栋。二批次一批次三批次目标客户群：年龄：30－50岁阶层：企业主收入水平：年薪100万元以上区域来源：金牛区80%，周边县区18%，省外2%（深、沪）

项目评价：优势：开发商实力较雄厚，有极高的知名度项目处于羊西线，周边区域条件好，项目内部环境优越，配套齐全未来升值潜力巨大劣势：目前项目位置离城仍稍远，公交数量少，周围配套较少点评：中海国际社区的林汀别墅，塑造豪宅生活的国际社区，项目区域内外配套完善，使居住的人民既能置身于城市的繁华之中，又隐藏于城市的喧嚣之外；即满足别墅生活的私密性，又能享受高品质的城市生活。典型案例12—壹号公馆

车位数量：车户比：400个，1：0.7均价：12000元/平米左右开盘时间：2007年2月9日销售周期：7个月销售率：70%交房时间：08年5月28日交房标准：精装修公摊：30％分期开发策略：分2期，两栋高层,现一期销售阶段基础数据地理位置：人民中路三段一号

开发商：香港飞大、威尔斯实业产品组合：全高层物业占地面积：5000多㎡总建筑面积：4万㎡容积率：17.6总户数：621总体规划壹号公馆整体规划为两期,一期已经呈现,主体封顶，规划了四层国际私人会所项目属于私人公寓性质二期明年动工项目整体规划只有两栋产品特色总体规划：高层电梯的建筑形式，分两期，两栋建筑建筑特色：现代国际会所式公寓装修特色：超五星级豪华装修，配置全套国际名品家私电器物管特色：酒店式物业管理，英式管家服务，享受国际私人会所格兰会的至高礼遇户型创新：精巧设计的客厅卧室亦分亦合价值提升核心手段超五星级豪华装修意大利科宝博洛尼厨具、德国杜拉维特洁具、德国汉斯格雅龙头、韩国三星洗衣机、日本索尼40寸电视、日本松下空调、美国通用电器冰箱、国际名设计师量身定制全套家私国际级私人会所－格兰会至尊SPA会所至尊名流运动场英式管家服务：家庭成员健康档案的建立、体检，特约医生上门服务、上门推拿保健服务安排、专业美容上门服务、机场及高尔夫球场接送服务等户型配比户型套一套二套三双卫套四面积52-8598——套数59823——比例96％3％——建筑形式建筑栋数层数标准层户数高层共2栋，一期1栋29F6梯27户

户型分析户型面积较小精巧设计的客厅卧室亦分亦合

开发时续一期一栋建筑面积4万㎡共621户二期如图在建筑后面的红色位置，规划明年动工2期用地目标客户群：年龄：30－45岁阶层：投资银行高管、私人企业主

收入水平：年薪100万元以上区域来源：外省占50%（京、沪、深），外籍（新、马、泰、澳）30%、本地20%项目评价：优势：开发商实力较雄厚，有极高的知名度项目处于城市核心地段，位置优越超五星级的装修和礼遇户型面积较小未来升值潜力巨大劣势：因为占地面积较小，没有园林及景观规划，缺少人居景观享受点评：壹号公馆定位为国际私人会所公寓，产品设计较为新颖，把公寓的性质又拔高了一个档次，户型面积较小，销售速度较快，受认同层都较高，未来升值潜力巨大。典型案例13—天合·凯旋城3期车位数量：机动车位：978个，其中商业40个、住宅938个

，1：1均价：7600元/平米左右开盘时间：06年9月销售周期：1个月销售率：90％交房时间：08年5月31日交房标准：清水房公摊：30％分期开发策略：3期2批次乐章还未开盘，本次销售都是大户型,200㎡的.预计国庆过后会开盘。基础数据地理位置：成都光华大道瑞联路66号开发商：海特尔置业

产品组合：全高层占地面积：80亩总建筑面积：16万㎡

容积率：3.99建筑密度：22％总户数：1085绿地率：30％会所：全精装，架空层泛会所形式，3000㎡跳操房、健身房

总体规划项目分三期开发，共9幢建筑，其中2幢28层，5幢31层。所在区域自然景观怡人，为项目价值提升起到一定作用。建筑主体为板式，板点式相结合。底层全架空并引入景观。户型配比户型套三双卫套四面积120-160195-200比例90%未销售建筑形式建筑栋数层数标准层户数高层共9栋28、31F2梯2户、3户、4户，层高3米

产品特色总体规划：28F、31F高层电梯建筑形式，点式结构。建筑特色：板式、板点式结合的现代高层集群住宅项目景观特色：底层全架空并引入景观，现代中庭景观，可称荟萃城市绿洲配套设施：配置有恒温泳池、抬高1.5米的室外游泳池、下沉式网球场及健身会所等。户型分析

带入户花园双阳台设计露台和观景阳台卧室落地飘窗扩大居室视野目标客户群：年龄：30-40岁阶层：中上阶层、公务员等行业收入水平：10000元/月以上区域来源：外省、外籍、沿海60%，本地40%

项目评价：优势：临“成温郫国家级生态环境示范区”，清水河、浣花溪城市中央风景区，自然景观宜人，区域环境较好位置优越，周围配套设施齐全未来升值潜力较大项目所在区域——新光华片区正逐渐成为目前可以媲美城南桐梓林高尚居住区的又一新兴高尚居住区劣势：大户型太多，凯旋城占绝大多数的户型都超过了120平方。140和150左右的还只有三房，不属于经济型。点评：该项目的目标客户是中上阶层住户，项目在公共区域的装修并不突出，景观方面主要是借助周边的自然景观，与本案没有太大的可比性典型案例14—成都花园·上城车位数量：800

，1：0.7均价：未定开盘时间：07年10月29日销售周期：1、2期销售完，3期接受咨询交房时间：2008年12月31日

交房标准：清水房公摊：16-18％分期开发策略：1、2期销售完，3期在接受询问，共4期销售

.基础数据地理位置：成都市外青羊大道8号开发商：成都市成都花园开发建设有限公司产品组合：22+1高层占地面积：76亩总建筑面积：18万㎡容积率：3．05建筑密度：30%总户数：1700多绿地率：35%总体规划项目分四期开发，共6幢建筑项目景观规划了下沉式中心广场、下沉式景观泳池、3个玲珑的中轴水景、4架空多功能厅建筑布局方面：围合式布局，局部由6-22层电梯公寓半围合而成成都花园上城住宅小区没有商业，从而保证了居住的纯净度户型配比户型套二套三双卫面积97140套数80多套200多套比例28.5%71.4%建筑形式建筑栋数层数标准层户数高层共6栋22+1F2梯3户，层高2.95米

产品特色总体规划：绝对开放，绝对私密，围合式布局建筑特色：简约现代的六栋围合式建筑形式户型特色：强调自然采光通风，降低能耗；创造了超大空中花园，向自然延伸配套设施：下沉式中心广场、下沉式景观泳池、3玲珑的中轴水景、4架空多功能厅景观特色：地中海风格户型分析阳光书房，独立于生活区之外，安静天地悠然自得逾12平米的超大景观阳台，充分延展室内空间开发时续2006年10月29日，1期销售两栋，均价5500元/㎡400套，户型区间在130-1