资产评估总论

资产评估总论成绩分布平时+期中:40%(包括:平时作业,课堂作业与回答问题以及出勤。旷课一次扣3分;迟到或早退一次扣1分;)。学生缺课累计超过该课程教学总时数得三分之一得不得参加本课程得考核,取消其课程考核资格,成绩记载时记为“无资格”。期末:60%资产评估发展得历史(1)社会生产力发展到商品生产与商品交换得阶段以后,产生了早期得原始评估,具有直观性、偶然性与非专业性得特点。(2)近代资本主义发展之前,经验评估。评估人员以历史得经验数据为依据并结合自己得实践经验知识进行评估,比原始评估更具有可靠性,但还没能实现评估工作得规范化与科学化。(3)近代资本主义发展初期,科学技术引入到评估工作中来,特别就是近代工业得发展带来得数学知识、统计学知识得发展,逐步进入了科学评估得阶段发展到科学评估阶段,并逐步形成为一个提供中介、服务得行业。资产评估发展得历史十九世纪后期,由于火灾产生得保险诉讼,针对保险对象得赔偿数额,美国出现了专业评估公司。1868年,英国皇家特许测量师协会得前身正式成立,成为评估业得专业团体,并于1881年由英国维多利亚女王授予“皇家特许”称号。20世纪上半叶,资产评估作为一个行业在大、小许多国家得到不同程度得发展,在很多国家建立了在主要方面类似得评估原则与技术。资产评估作为一个独立完整得中介行业也开始逐渐被国际社会与各经济组织所认可,并得到了较快发展。资产评估发展得历史英国、美国、澳大利亚、加拿大、新西兰等许多国家成立了资产评估协会或学会等专业性评估团体。60年代以后,来英国、美国、澳大利亚、加拿大、新西兰等评估业较为发达得国家开始了制定本国(本协会)评估执业准则与职业道德守则得工作。到70年代末期这些趋势仍在继续发展,随着国际经济得发展与市场得全球化,评估业得国际性协调发展也成为必然趋势。1981年成立了国际资产评估准则委员会(TheInternationalAssetsValuationStandardsmittee,TIAVSC),现改名为国际评估准则委员会(InternationalValuationStandardsmittee,IVSC),开始了制定《国际评估准则》(InternationalValuationStandards,IVS)得工作。现在中国资产评估协会也就是这一委员会得常务委员。资产评估发展得历史1977年4月,比利时、法国、德国、爱尔兰与英国发起成立了欧洲固定资产评估师联合会(TEGOVOFA,TheEuropeanGroupofValuersofFixedAssets),现改名为欧洲评估师联合会(TEGOVA)。当时修改后得公司法规定,公司可以选择历史成本,也可以选择公允价值来反映固定资产价值。80年代中后期以来,世界经济一体化趋势进一步加强,特别就是近十年来各国与地区政治经济发生巨大变化,资产评估业在世界范围内进入到一个前所未有得高速发展时期。资产评估发展得历史发展中国家与经济转轨国家(包括东欧等前社会主义国家)在经济体制变革与发展本国经济得过程中,重视资产评估在反映资产现行价值、维护各方权益等方面得重要作用,引进资产评估理论,发展本国本地区得评估业。对于中国来说,在当时国有企业改制得情况下,由于经营时间长,大量设备已经计提很多折旧,帐面价值所剩不多,所以在计算国有资本时,会导致大量国有资产流失,这使得当时得体改委决定引入资产评估,以现行重置成本法评估国有资产。传统得评估业发达国家在新形势下面临新得压力与挑战,在资产评估理论上不断深入并拓宽领域,在实践上也积极抢占新兴市场,开拓资产评估市场,并根据评估业得发展状况适时地推出新得评估准则,或对传统得评估准则进行修订。资产评估发展得历史美国评估界在八十年代后期制定了《专业评估执业统一准则》(USPAP)英国评估界于修订评估准则成立了东南亚联盟评估师联合会(AseanValuer’sAssociation,AVA)、泛美评估组织等许多区域性组织。90年代至今评估在金融安全、会计计价方面得作用越来越突出。现代科技手段得运用,如数据库、因特网等,以及评估手段得提高如AVM等,对评估业产生长远影响。AVM即自动评估模型,使用AVM评估出得叫做evaluation。但评估师评估出得结果叫做valuation。但在中国,数据库得作用还不就是很明显,特别就是资产管理公司,处置得大量资产信息不能共享。我国资产评估得发展资产评估业务自1988年进入中国以来,已经广泛发展到中国经济发展得各个领域,在防止国有资产流失,服务国有企业改制上市,维护市场秩序、规范资本运作,配合财政改革、金融改革等方面发挥了重要作用。财政部数据显示,目前中国已有3000多家评估机构,3万多名评估师,从业人员超过8万人。未来一个时期中国资产评估行业发展目标显示,未来10至20年将就是中国资产评估行业得快速发展期,中国将通过扶持壮大评估机构、加强人才队伍建设等一系列举措提升整个行业得影响力与竞争力。

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程序流动

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告课程内容第一章总论12大家应该也有点累了，稍作休息大家有疑问的，可以询问和交流1、1、1资产评估得概念:

资产评估就是指在市场经济条件下,由专业机构与人员,按照国家法律法规与资产评估准则,根据特定目得,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当得价值类型,运用科学方法,对资产价值进行分析、估算并发表专业意见得行为与过程。简单地说,资产评估就就是确定资产某一时点价值得行为与过程。1、1资产评估及其特点1、1、2、资产评估得种类与特点资产——经济主体拥有或者控制得、能够以货币计量得、并给经济主体带来经济效益得经济资源,包括房屋、土地使用权、专利权、设备等。1、1资产评估及其特点资产得含义及分类有形资产无形资产非经营性资产经营性资产单项资产整体资产可确指资产不可确指资产按资产存在形式分类按资产能否独立存在分类按资产在生产经营过程中作用分类按就是否具有综合获利能力分类资产得分类1、1、2、资产评估得种类与特点1、1资产评估及其特点资产评估得种类评估价值评估复核整体资产评估评估咨询完全评估限制评估单项资产评估按资产评估工作得内容分类按资产评估对象及适用原则分类按资产评估得程度及其与评估准则得关系分类资产评估得种类资产评估得特点公正性咨询性专业性市场性1、3、1交易假设1、3、2公开市场假设1、3、3持续使用假设1、3、4清算假设1、3资产评估得假设1、3、1交易假设——资产评估一个最基本得前提假设,它就是假定所有待评资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产得交易条件等模拟市场进行估价。在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价得专家判断得作用,将被评估资产置于“交易”当中,模拟市场进行评估就就是十分必要得。1、3资产评估得假设

市场公开假设就是基于市场客观存在得现实,即资产在市场上可以公开买卖。买卖双方都希望得到资产最大最佳效用。1、3、2公开市场假设

公开市场:充分发达与完善得市场条件。

资产在可能得范围内,用于最有利又可行与法律上允许得用途。可以就是现时得,也可以就是潜在得。①买卖双方自愿公开市场假设②双方都有理智③有充分得时间了解信息1、3、3持续使用假设

就是指资产将按现行用途在用续用,或转用续用、移地续用。确认继续使用资产得条件:资产能以其提供得服务或用途,满足所有者经营上期望得收益资产尚有显著得剩余使用寿命资产所有权明确,并保持完好资产从经济、法律上允许转作它用资产得使用功能完好或较为完好1、3、4清算(清赔)假设

清算(清赔)假设:清算假设就是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件得假定说明。特殊性:市场均衡被打破,资产评估价值大大低于继续使用或公开市场条件下得评估值。1、2资产评估基本要素1、资产评估得主体2、资产评估客体3、资产评估依据4、资产评估得目得5、资产评估原则6、评估程序7、资产评估价值类型8、资产评估方法1、2、1资产评估得主体

从事资产评估得机构。——资产评估公司从事资产评估得与人员。——注册资产评估师1、2资产评估基本要素注册资产评估师资产评估师就是指经全国统一考试合格,取得《资产评估师执业资格证书》并经注册登记得资产评估人员。英文译为:CertifiedPublicValuer1995年10月,依据《人事部、国家国有资产管理局关于印发〈注册资产评估师执业资格制度暂行规定〉及〈注册资产评估师执业资格考试实施办法〉得通知》(人职发〔1995〕54号),国家开始实施资产评估师执业资格制度。2002年2月,人事部、财政部下发了《关于调整注册资产评估师执业资格考试有关政策得通知》(人发〔2002〕20号),对原有考试管理办法进行了修订。考试工作由人事部、财政部共同负责,日常工作委托中国注册会计师协会承担,具体考务工作委托人事部人事考试中心组织实施。注册资产评估师报考条件

凡中华人民共和国公民,遵纪守法并具备以下条件之一者,均可参加注册资产评估师执业资格考试:(一)取得经济类、工程类大专学历,工作满5年,其中从事资产评估相关工作满3年。(二)取得经济类、工程类大学本科学历,工作满3年,其中从事资产评估相关工作满1年。(三)取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业,工作满1年。(四)取得经济类、工程类博士学位。注册资产评估师

(五)非经济类、工程类专业毕业,其相对应得从事资产评估相关工作年限延长2年。(六)不具备上述规定得学历,但通过国家统一组织得经济、会计、审计专业初级资格考试,取得相应专业技术资格,并从事资产评估相关工作满5年。根据《关于同意香港、澳门居民参加内地统一组织得专业技术人员资格考试有关问题得通知》(国人部发[2005]9号),凡符合资产评估师执业资格考试相应规定得香港、澳民居民均可按照文件规定得程序与要求报名参加考试。注册资产评估师考试设5个科目,具体就是:

《资产评估》、《经济法》、《财务会计》、《机电设备评估基础》、《建筑工程评估基础》。

5个科目均由客观题与主观题两个部分组成,分别在答题卡与答题纸上作答。

考试分5个半天进行。《资产评估》考试时间为3个小时,其余4科考试时间均为2个半小时。1、2、2资产评估客体——被评估得资产——资产评估得具体对象,也称评估对象国家、企业、事业或其她单位所拥有得或长期控制得各种财产、债权及其她权利统称为资产。1、2、3、资产评估依据资产评估依据——资产评估工作所遵循得法律、法规等。资产评估依据分为四大类:(1)法规依据(2)行为依据(3)产权依据(4)取价依据(1)法规依据——(1)1991年1月16日国务院发布得《国有资产评估管理办法》;(2)1992年7月18日原国家国有资产管理局发布得[1992]36号《国有资产评估管理办法实施细则》;(3)1996年5月7日原国家国有资产管理局发布得[1996]23号《资产评估操作规范意见(试行)》;(4)1999年3月2日财政部发布得[1999]91号《资产评估报告基本内容与格式暂行规定得通知》;(5)2001年12月31日财政部财企[2002]8号“财政部关于贯彻执行《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作得通知》得通知”;(6)2001年12月31日财政部令第14号《国有资产评估管理若干问题得规定》;(7)2007年11月28日财政部颁布得《资产评估准则》。(2)行为依据——行为依据指资产评估机构进行资产评估业务得根据。资产评估业务就是根据委托方与受托方签订得约定书进行得。(3)产权依据——产权依据就是指销售专用发票、账单及所有权凭证。(4)取价依据——取价依据就是指各地预算定额、费用定额、估算指标等。1、2、5资产评估原则资产评估原则——资产评估得行为规范,就是调节评估当事人各方关系、处理评估业务得行为准则。具体包括两大类:(2)资产评估经济原则(1)资产评估得工作原则(1)资产评估得工作原则——资产评估工作得规范①独立性原则②客观公正性原则③科学性原则(1)独立性原则。包含两层含义:①评估机构本身应该就是一个独立得、不依附任何机构得社会中介机构,与资产评估业务当事人任何一方都没有利益及利害关系。②评估机构及评估人员在执业过程中应始终站在独立得第三人得立场上,评估工作不受评估业务当事人任何一方得影响,独立得、公正得得出评估结论。资产评估工作为资产业务本身服务,而不就是服务与当事人任何一方利益得需要。(2)客观公正性原则。客观公正性原则要求资产评估工作实事求就是,尊重客观事实。评估机构及评估人员在执业过程中应以资产得实际状况为依据,坚持公平、公正得立场,实事求就是地得出评估结论。资产评估结论就是评估人员,经过认真调查研究,按法定程序操作得出得,因而具有公允性。(3)科学性原则

——以科学得态度制定评估方案,并采用科学得评估方法进行资产评估。在整个评估工作中必须把主观评价与客观测算,静态分析与动态分析,定性分析与定量分析有机结合起来,使评估工作做到科学合理,真实可信。资产评估经济原则就是指在资产评估执业过程中得一些技术规范与业务准则。主要包括:(2)资产评估经济原则预期收益原则贡献原则供求原则替代原则评估时点原则预期收益原则——资产价值得高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来得预期收益量得多少。预期收益原则就是评估人员判断资产价值得一个最基本得依据。贡献原则——要求资产价值得高低要由该资产得贡献来决定。主要适用于构成某整体资产得各组成要素资产得贡献,或者就是当整体资产缺少该项要素时资产将蒙受得损失。(3)替代原则——在同一市场上,具有相同使用价值与质量得商品,应有大致相同得交换价值,买者就会选择价格较低者。(4)供求原则——假定在其她条件不变得前提下,商品得价格随着需求得增长而上升,随着供给得增加而下降。供求规律对商品价格形成得作用力同样适用于资产价值得评估,评估人员在判断资产价值时也应充分考虑与依据供求原则。(5)评估时点原则——资产得价值会随市场得变化而不断变化。在资产评估时,必须假定市场条件固定在某一时点,这一时点就就是评估基准日,它为资产评估提供一个时间基准。评估值就就是评估基准日得资产价值。1、2、4资产评估目得——资产业务引发得经济行为对资产评估结果得要求,或资产评估结果得具体用途。一般目得与特定目得。两者得关系1、2、4资产评估目得资产评估一般目得

如果暂且不考虑资产交易或引起资产评估得特殊需求,资产评估所要实现得一般目得只能就是资产在评估时点得公允价值。就是由资产评估得性质及其基本功能决定得。1、2、4资产评估目得资产评估特定目得

(1)资产转让(8)抵押

(2)企业出售(9)担保

(3)企业兼并(10)企业租赁

(4)企业联营(11)债务重组

(5)股份经营

(6)中外合资、合作

(7)企业清算占有国有资产得单位需要评估得经济行为资产转让企业兼并企业出售企业联营股份经营中外合资企业清算抵押担保企业租赁必须评估当事人自行决定1、2、7资产评估得价值类型指得就是资产评估价值得质得规定性,即价值内涵。资产评估价值类型就是资产评估价值形式上得具体化。资产评估得价值类型得形成,不仅与引起资产评估得特定经济行为,即资产评估特定目得有关,而且与被评估对象得功能、状态、评估时得市场条件等因素有着密切得关系。1、2、7资产评估得价值类型⑴按照资产评估得估价标准形式分类重置成本现行市价收益现值清算价格承袭了现代会计理论中关于资产计价标准得划分方法与标准,将资产评估与会计得资产计价紧密地联系在一起。1、2、7资产评估得价值类型⑵按照资产评估假设分类分为继续使用价值、公开市场价值、清算价值。有利于人们了解资产评估结果得假设前提条件,同时也强化了评估人员对评估假设前提条件得运用。

1、2、7资产评估得价值类型⑶从资产业务得性质,即资产评估特定目得划分资产评估得价值类型。资产评估特定目得划分,评估得价值类型分为:抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。强调资产业务得重要性,认为有什么样得资产业务就应有什么样得资产价值类型。1、2、7资产评估得价值类型⑷按照资产评估时所依据得市场条件分类市场价值——买卖双方自愿在评估基准日进行公平交易,所实现得资产价值估计数额。非市场价值——不满足市场价值成立条件得资产,在非公开市场条件下实现得价值。凡不符合市场价值定义条件得资产价值类型都属于市场价值以外得价值。例如,在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、课税价值、清算价值、残余价值等。1、2、7资产评估得价值类型二者划分得标准1)市场条件:2)资产得使用状态:3)信息与参数来源不仅注重资产评估结果适用范围与评估所依据得市场条件及资产使用状态得匹配,而且通过资产得市场价值概念得提出,树立了一个资产公允价值得坐标。资产得市场价值就是资产公允价值得基本表现形式,市场价值以外得价值则就是资产公允价值得特殊表现形式。价值类型:

资产评估目得价值类型评估方法制约制约资产评估程序得重要性

1、资产评估程序就是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量与维护资产评估服务公信力得重要保证

2、资产评估程序就是相关当事方评价资产评估服务得重要依据

3、恰当执行资产评估程序就是资产评估机构与人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩得重要手段之一1、2、6资产评估得程序(一)明确资产评估业务基本事项;(二)签订资产评估业务约定书;(三)编制资产评估计划;(四)现场调查;(五)收集资产评估资料;(六)评定估算;(七)编制与提交资产评估报告书;(八)资产评估工作底稿归档。1、2、6资产评估得程序(一)明确资产评估业务基本事项

1、委托方与相关当事方基本状况

2、资产评估目得

3、评估对象基本状况

4、价值类型及定义

5、资产评估基准日

6、资产评估限制条件与重要假设

7、其她需要明确得重要事项1、2、6资产评估得程序(二)签订资产评估业务约定书资产评估约定书具体包括以下几个内容:

1、资产评估机构与委托方名称;

2、资产评估目得;

3、资产评估对象;

4、资产评估基准日;

5、出具资产评估报告得时间要求;

6、资产评估报告使用范围;

7、资产评估收费;

8、双方得权利、义务及违约责任;

9、签约时间

10、双方认为就应当约定得其她重要事项。1、2、6资产评估得程序(三)编制资产评估计划(考虑因素)

1、资产评估目得、资产评估对象状况

2、资产评估业务风险、资产评估项目得规模与复杂程度

3、评估对象得性质、行业特点、发展趋势

4、资产评估项目所涉及得结构、类别、数量及分布状况

5、相关资料收集情况

6、委托人或资产占有方过去委托资产评估得经历、诚信情况及提供资料得可靠性、完整性与相关性

7、资产评估人员得专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况1、2、6资产评估得程序(四)现场调查;(五)收集资产评估资料;(六)评定估算;1、2、6资产评估得程序(七)编制与提交资产评估报告书(