新时期房地产市场营销管理新策略研究

房地产市场繁荣的表面下，除了各种机遇外，也含有不同的危机，行情的发展为市场泡沫埋下了隐患。因此，国家出台了相关的政策，将房地产市场进行了进一步规范。在这一大环境之下，房地产市场的主导由原先的卖方市场逐渐转变为买方市场，市场营销的重要性也在日渐凸显。但是，我国房地产的营销管理尚待完善，需要加强营销策略的针对性和有效性，使得整个行业得以健康发展。一、房地产营销管理意义随着我国社会经济的发展，城市化的进程也在不断推进，随之而来的却是土地资源的日益稀缺，造成了房价的不断攀升，市场环境也愈发严峻。对于房地产企业而言，怎样才能够在新时期的市场环境中生存下去，则成了企业发展的重要课题。因此，新的经营理念和管理策略，对于房地产企业的发展，起到了至关重要的作用。二、房地产营销管理现状（一）缺乏先进营销观念在一些规模较大的城市中，房地产行业有着较为不错的发展行情，对于市场营销的科学性也有着足够的重视程度。但在一些规模较小的城市中，房地产市场的行情相对而言不怎么景气。在一些中小规模的城市中，房地产的营销工作并没有真正到位，相关的营销策略也较为落后，对于相关的认知也较为付钱，同时营销策略还存在形式片面、种类单一的问题，影响到了产品的销售状况，使得企业难以达到预期的目标。（二）缺乏深入市场调研房地产的营销工作离不开对市场的调查与研究，而市场的调研又离不开先进的营销理念。尽管部分房地产企业已经进行了市场调研工作，但因为营销理念的落后，使得相关工作得不到足够的重视，且调研的结果有着较大的局限性，对于市场的分析与定位并不精确，也不了解目标客户的需求，使得市场调研流于形式，无法为营销管理策略的制定提供有效地帮助，从而对楼盘的优势与劣势无法做到全方位的掌握，影响到了销售成绩，同时，也影响到企业的经济与社会效益。（三）网络营销模式落后信息技术的飞速发展，使得互联网技术得以真正普及，各个行业也因为互联网而获得了更为广阔的发展空间，企业也通过网络营销的手段，以更好的销售自家的产品。但是，目前部分房地产企业并没有对网络营销的作用拥有足够的重视，一些中小型城市的楼盘广告是通过新闻网站与其他传统媒体发布，对于消费者而言，他们无法在第一时间得知更为准确且全方位的楼盘信息，使得企业失去了一部分目标客户；由于楼盘信息覆盖面有限，使得许多潜在客户无法得知相关信息，从而大大降低了营销效率。三、房地产营销管理对策（一）产品营销消费者对于房地产的直接需求，就是相关的产品，相关的营销工作也应围绕消费者开展，因此产品的营销策略对于其他的营销策略具有直接影响，同时也具有核心的地位。首先，要对建筑进行合理规划。合理的建筑规划，能够提升建筑的档次，同时提升其附加价值。在城市地区的高层建筑越来越多，因此可采取大围合的方式对建筑整体进行布局，以提升高层建筑在观感方面的舒适度，将小区内部的景观系统进行集中完善，根据当地环境栽种合适的植物，以美化小区环境，同时完善各种设施场所，丰富业主的生活。其次，要对户型进行合理设计。户型的设计过程中要注意通风与采光的效果，南边与北边的房间要做到通透，在观感方面提升舒适度的同时使得房间更为宽敞、明亮，空气流通更为顺畅，从而让消费者拥有舒适满意的体验。（二）价格策略房地产的营销工作中，价格是最为重要的因素，不同类型的房地产项目有着不同的价格，基本上能作为项目品质的一种参考，同时也能够体现该项目的价值，但也可能有炒作的因素在其中，存在一定的“水分”。由于房地产的产品具有巨大的价值，作为消费者而言，优先考虑的是价格方面的因素。楼盘的价格中，开盘价格与后期价格之间存在一定的差距，而根据市场的调研结果，可得知大部分的房地产企业所执行的价格策略为低开高走，具体来说就是其开盘价偏低，以更好地吸引更多的潜在客户，缩短资金的回笼时间；在其开盘后，当获得一定的市场份额后，则会在合适的时机提高产品的价格，从而有利于提升产品的市场占有率，收获更多的经济效益。（三）网络营销在进行网络营销的过程中，可采用网络直销、与第三方平台合作以及新媒体平台营销，以更好地利用网络进行房地产的营销工作。在进行网络直销的时候，房地产企业可建立自己的官网，并通过这一平台进行营销。通过在官网上展示相关项目的信息，使得消费者能够更好地了解该项目的相关信息，从而减少销售人员方面的费用，更好地展示企业形象。目前，许多房地产项目的营销就是通过与第三方平台进行合作的。通过各种第三方网络营销平台，以进一步拓宽渠道，并更好、更为及时地获得相关信息，根据市场行情与消费者反馈，对价格进行及时调整。（四）转变理念在进行房地产的营销管理过程中，需要更为先进的管理理念，并将其贯穿于房地产的开发过程中，并在项目初期就需要营销团队介入其中，使其更符合市场与客户的需求，为开发提供帮助。在进行产品的市场调研与定位中，还要从客户的视角考虑，并与各个部门通力协作，使得产品能够更快地推向市场，同时满足客户的需求，使得企业得以健康发展。与此同时，还要对市场进行深入调研，推出合适的产品，并对现有产品进行调整，如果无法调整则需要使用灵活手段去库存，以缩短资金的回笼时间。在前期，需要对房地产的市场行情进行了解，并推出能够满足如今多元化市场需求的产品，如果自身的产品能填补市场空白则效果最佳，尽量选择蓝海市场进行开发，这样使得后续产品能够更为畅销。如果产品存在无法调整且难以进行销售的问题，则应通过各种手段去库存，让项目能够维持良性运作。（五）重视招商和运营在营销过程中，商业招商与运营环节非常的重要，其成败对于项目具有重要影响，因此是需要格外重视的环节。如果不知道如何进行招商，则可聘请有着丰富经验的人员参与相关的运作，尽量在设计时就已经确定了主力商家，且其具有较高的水准与较大的知名度，并根据商家的需求与特点，开发合适的产品，从而更好地提升宣传效应与吸引力。同时，后期的运营工作有着同样重要的地位，通过现场体验、演绎观赏获得等方式，以更好地吸引客户。（六）加强管理与服务在新的时期，还需要建立一套与当下相适应的结构与营销管理模式，使得企业营销管理政策能够更好地贯彻其中。扩张房屋时，需要有着明确的思路，通过完善的架构与管理方式，并明确相关责任，并引入信息化系统进行管理，提高管理的效率。在业主入住后，要提供更加高水平的物业服务，以提升企业与项目的名声。如今的消费者对于各种房地产的广告具有了一定的分辨能力，并关注后期业务服务的重要性，因房地产企业更要为入住后的业主提供更为优质的物业服务，提升居住体验，不但有利于项目的后续销售工作，还能够树立良好的企业形象，并打响品牌的知名度。四、房地产其他营销策略（一）结合“互联网+”房地产与“互联网+”的结合，其优势能够带来相应的机会，但同时也会因劣势带来相应的挑战。“互联网+”模式下，房地产的营销不受时间与空间的限制，并能够更为形象生动地展示自家的产品，通过互联网的快速传播提高营销过程中的传播效率，但由于网络本身存在虚拟性，使得消费者对于房地产企业有着一定的不信任感，且由于无法亲自验房，使得消费者无法在对实际产品缺乏实际了解的情况下做出相关的决策。为了能够更好地将“互联网+”的概念融入房地产的营销管理工作，系统化的服务于管理是密不可分的。消费者对于房地产的生产、销售与产品等方面的内容有着较强的求知欲，因此房地产企业需要将相关信息进行公开透明化，使得相关信息更有说服力，让消费者能够更加放心地去购买相关产品。如今“互联网+”的大背景下，人力资源更为重要，对于房地产的营销工作至关重要。网络营销需要相关人员对相关特点与经营理念拥有充分地理解，并对相关知识拥有足够的掌握；此外，销售人员的积极性对于销售环节的管理起到了重要的作用，需要改变传统的观点，从而更好地提升人员的工作积极性，同时利用互联网更好地宣传自身产品与企业文化等，提升消费者对品牌的认可[1]。（二）采取合理策略随着我国房地产行业竞争的日趋白热化，通过合理的营销管理策略，使得企业能够更为健康的发展。为了能够使得房地产企业在新时期获得更好的发展，需要将市场营销理念贯穿到项目开发的全程，从项目立项之初就要让营销团队参与其中，使得在开发过程中能够更好地获得有帮助的参考建议，从而使得房地产的营销工作能够更为科学合理的开展。在楼盘项目的开发前期，需要做好足够的市场调查，使得房地产项目在开发时能够拥有更具价值的数据进行参考，并促进相关产品的发展，同时做好后续的相关工作，通过更为有效的手段，强化自身的市场营销工作，减少资金的回笼时间，提高企业与产品的市场竞争力。此外，在发展的过程中，还要注重管理工作的创新性，使用创新手段开展营销工作。通过对信息化技术的合理使用，利用微信、微博等平台的宣传语营销，提高营销的有效性，并通过各种营销模式的合理运用，使得企业能够更好地开展营销工作，同时还能使得企业拥有更好的品牌形象，使得后续营销工作更好地开展。房地产的营销工作，还要重视物业服务的水平。如今，人们的物质生活条件已经获得了很大的改善，因此房地产企业需要重视物业服务的水平，除了前期的各种工作外，还要对业主具有良好的服务态度，从而提升服务质量，为业主提供更加高质量的居住环境，在提升企业的品牌形象的同时，还能够提升企业的知名度，有利于营