写字楼等级分类

之调研及汇总写字楼分类调研：结合世联写字楼事业部的操作经验及写字楼的76项重要评判指标，对深圳的商务市场进行调研；

归类：为便于世联及华联团队在项目操作过程中更好的建立共识，依据市场情况将深圳的主要写字楼进行大致归类。以写字楼的指标经验为基础，调研市面上的典型写字楼项目。写字楼分类尚无通行标准，根据市场情况大致分为超甲级、甲级（甲A级、甲B级）和乙级。分类超甲级甲A级甲B级乙级典型楼盘卓越世纪中心1号楼大中华IFCC座荣超(商务）中心B座凤凰大厦A栋嘉里建设广场二期大中华IFCA座汉京国际绿景NEO企业大道C座京基100智慧广场天利中央广场二期现代国际绿景NEO企业大道A座海岸城西座田厦国际中心主楼美年广场东海国际中心B座新世界中心绿景NEO企业大道B座和黄都会轩（公寓）卓越世纪中心4号楼安联大厦振业国际商务中心香年广场诺德中心……海岸城东座……

…………之档次分类写字楼分类之先天条件写字楼分类特征超甲级写字楼：均为综合性用地或商业性办公用地，位于核心商务区且临主干道，以浓厚的商务氛围为支撑；甲级写字楼：多数为综合性用地或商业性办公用地，少数为工业用地，且位于主流商务区或临主干道；具有一定的商务氛围，或具备较高升值潜力；乙级写字楼：对用地性质及周边商务氛围等无特定要求。项目先天的用地性质及所处区位条件，是打造不同档次写字楼的先天决定性因素。物业档次超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼先天条件用地性质均为综合性用地或商业性办公多数为综合性用地或商业性办公，少数为工业用地性质多数为综合性用地或商业性办公，少数为工业用地性质无特定要求区位位于核心商务区且临主干道多数位于主流商务区，且临主干道，少数位于非核心商务区主流商务区或非核心商务区无特定要求超甲级写字楼：大堂尺度、标准层层高等均达到市场最高水准，以满足大型高端企业客户的使用舒适度；甲A级写字楼：大堂尺度及标准层层高均达到市场较高水平，部分建筑标准向超甲级写字楼看齐以提升其形象，但总体略低于超甲级写字楼；甲B级写字楼：大堂尺度、层高等兼顾使用者的舒适度及成本因素；乙级写字楼：在建筑标准上较多考虑其经济性，其建筑标准普遍较低。之建筑标准写字楼分类特征大堂及标准层层高对写字楼形象及舒适感有重要影响，在不同等级写字楼之间差别明显。物业档次超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼建筑标准大堂面积(㎡)通常1000㎡以上通常700-1000㎡通常500-700㎡通常500㎡以下层高通常15-16m通常12-15m通常10-12m通常8-10m标准层面积（㎡）多为2000㎡左右多在1800-2000㎡之间多在1600-1800㎡之间多在1400㎡以下层高通常4.2m至4.4m通常4m至4.2m通常3.6m至4.2m一般达到3.2m至3.6m网络地板、电梯、空调等写字楼核心硬件设施的水平可一定程度评判写字楼的等级。物业档次分类超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼硬件设施幕墙单元式LOW-E玻璃幕墙普通LOW-E玻璃幕墙普通LOW-E玻璃幕墙加其他材料多数为玻璃+石材网络地板均配备网络地板仅有少数配备网络地板无网络地板无网络地板电梯原装进口高速电梯原装进口电梯为主原装进口电梯国产电梯空调进口VAV进口VAV或VRVVRV或风机盘管自装分体之硬件设施写字楼分类特征超甲级写字楼：硬件设施均达到市场领先水平，部分硬件设施多应用某项或多项具有创新或突破意义的技术；甲A级写字楼：硬件设备通常达到较高标准，部分硬件设备向超甲级写字楼看齐以提升其形象；甲B级写字楼：硬件设备多达到市场优良水准，兼顾使用者的舒适度及运营成本；乙级写字楼：在硬件设备上较多考虑其使用成本，其硬件标准普遍较低。物业档次分类超甲级写字楼甲A级写字楼甲B级写字楼乙级写字楼大堂装修多为进口天然石材，名家设计多为天然石材多为人造石材或瓷砖多为瓷砖物业管理安保及服务设施大堂多设接待台、门禁系统、休息区大堂设接待台，部分设门禁系统大堂设接待台，无门禁大堂接待台设计公司概念设计概念设计多为国际知名设计公司概念设计多为国际知名设计公司无特定要求室内设计室内设计多为国际知名设计公司室内设计为香港或国内知名设计公司无特定要求之软性条件写字楼分类特征大堂装修设计、物管服务、整体设计等软性条件，对于客户使用体验有重要影响。超甲级写字楼：除在装饰用材等方面均达到一流水准，同时以其强烈的商务文化特性、空间感受、客户服务体验等领先于市场；甲A级写字楼：在设计及装饰等投入达到较高水准，在软性服务等方面以满足主流客户需求为主，兼顾运营成本；甲B级写字楼：软件条件达到市场优良水准，兼顾运营成本及客户需求；乙级写字楼：在设计理念及软性服务上较多地考虑其使用成本，其标准较低。超甲级核心特征结论汇总1超甲级写字楼综合性用地或商业用地位于核心商务区多为城市或区域的地标性建筑，大堂面积通常为1000平米以上，层高为15-16米，标准层面积多在1800-2000平米，层高多在4.2米-4.4；外立面为单元式LOW-E玻璃幕墙，配备网络地板，机电设备多为进口知名品牌，电梯均为原装进口高速电梯，空调多为进口品牌VAV；其概念设计公司多为国际一流公司，室内设计多为名家作品，其装修材料多采取天然石材，多设置门禁系统或电梯刷卡系统，具有极高的安全性；大堂设接待台及特色服务，达到一流服务水准。硬件设施建筑标准软性服务甲级A写字楼核心特征结论汇总2甲A级写字楼综合性用地、商业用地、工业用地位于主流商务区或临主干道大堂面积通常为700-1000平米，层高为12-15平米，标准层面积多为1600-1800平米，层高多在4米以上；多为普通LOW-E玻璃幕墙，机电设备多为原装进口，如原装进口电梯和进口空调，空调形式以VRV为主，少数硬件设备上向超甲级写字楼看齐，以提升形象；概念设计多为国际知名设计公司，室内设计多为香港或国内设计公司，大堂均设接待台，部分设有门禁系统，大堂装修多为天然石材。硬件设施建筑标准软性服务甲级B写字楼核心特征结论汇总3甲B级写字楼综合性用地、商业用地、工业用地位于主流商务区或临主干道大堂面积通常为500-700平米，层高为8-12米，标准层面积多为140-1600平米之间，层高为3.6-4米；为普通玻璃幕墙加其他材料，国产电梯和进口空调，空调形式以VRV或盘管风机为主；概念设计多为国际知名设计公司，室内设计多为香港或国内设计公司，大堂均设接待台，无门禁系统，大堂多为人造石材或瓷砖。硬件设施建筑标准软性服务乙级写字楼核心特征结论汇总4乙级写字楼综合性用地