房地产行业24年3月统计局点评：背离与隐忧

行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明房地产行业追踪（2024.4.13-2024.4.19）销售端：高能级决定基本面同比-27.6%，累计增速较2月均有小幅修复。我们认为，2月基本面下修和3月基本面上修或主要源于高能级城市需求受抑和放量的影响，房高频成交的边际变化，仍是判断基本面是否有二次走前三周表现看，典型一线、二线城市新房销售同比增速为-29%、-37%，较3月最高的23年的26.8%，则预计24全年销售面积8.5亿平，同比-24.3%；若前3月成交占比接近22年22.9%，则24全年销售面积9.92亿平，同比-11.2%投资端：投资与销售增速背离24年前3月，全国房地产开发投资2.21万亿元，同比-9.下，优质供给是影响销售放量的关键，而一季度高能级土拍市场较冷淡的表现和开24年前3月，房屋新开工面积17283万平方米，同比-27.8%，累计降幅较2月收窄1.9pct，参考20-23年走势势，今年年内二三季度增速仍有走弱的可能。房屋竣工面积15259万平方米，同比-20.7%，累计降幅较2月扩大0.5pct。自22现下滑趋势，说明21年后开工规模降幅扩大的融资端：资金来源的结构性变化于融资协调机制等信贷端利好；定金和预售款及个人按揭端口增速走弱主要源自于部融资的结构性变化，也可以一定程度解释开发投资的弱势。相对于举债扩张所承担的亏损风险，房企或更倾向于储备子弹、侧重存量去化，继续等待更明确的市场4月新房、二手房同比降幅收窄新房市场本周成交246万平，月度同比-35.76%，相较上月改善7.58pct；累计库平，月度同比-19.73%，相较上月改善9.33pct。4月8日-4月16日成交建面1403万平，滚动12周同比-11.23%；成交总额109亿元，滚动12周同比-13.58%；全国平均溢价率4.58%，滚动12周同比-0.62pct。本周申万房地产指数-2.87%，较上周提升4.27pct，涨幅排名24/31，跑输沪深300指数4.76pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-3.19%，较上周下降1.29pct，涨幅排序8/11，跑输恒生指数0.22pct；克而瑞内房股领先指数为-1.73%，较上周提升1.41pct。发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期证券研究报告投资评级行业评级上次评级行业评级上次评级作者王雯分析师SAC执业证书编号：S1110521120005wangwena@鲍荣富分析师SAC执业证书编号：S1110520120003baorongfu@行业走势图房地产沪深300-----4%-2%-8%14%20%26%32%38%-----资料来源：聚源数据相关报告相关报告1《房地产-行业研究周报:高频成交回立”一视同仁举措，“后破”行业融资3《房地产-行业研究周报:住房“以旧换新”如何解读？》2024-04-07行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明内容目录1.本周观点：背离与隐忧——24年3月统计局点评 31.1.投资建议 72.政策与成交概览 82.1.政策梳理 82.2.新房市场 92.2.1.新房成交情况 92.2.2.新房推盘去化 2.3.二手房市场 2.4.土地市场 3.本周融资动态 4.行业与个股情况 4.1.行业涨跌与估值情况 4.1.1.A股市场 4.1.2.H股市场 5.重要公告概览 6.风险提示 行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明31.本周观点：背离与隐忧——24年3月统计局点评销售端：高能级决定基本面24年前3月，新建商品房销售面积2.27亿平，同比-19.4%，销售额2.14万亿元，累计增速较2月均有小幅修复。我们认为，2月基本面下修和3月基本面上修或主要源于高能级城市需求受抑和放量的影响，故一线及强二线城市新房高频成交的边际变化，仍是判断基本面是否有二次走弱可能的关键依据。从4月前三周表现看，典型一线、二线城市新房销售同比增速为-29%、-37%，较3月分别修复11pct、7pct，但较4月前两周分别下滑了16pct、1pct，一线城市高频销售走弱使基本面不确定性再度加剧。从季节性角度计算：21-23年前3月销售面积成交占全年比分别为20.1%、22.9%、26.8%，若今年前3月成交占比接近历史最高的23年的26.8%，预计24全年销售面积8.5亿平，同比-24.3%；若前3月成交占比接近22年22.2022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03-1-5-7-8-9-8-85-7-19-222022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03-1-5-7-8-9-8-85-7-19-22-22-23-23-23-24商品房销售面积累计同比-2-20-4-21-2100-10-15-20-25-30资料来源：Wind，天风证券研究所0-10-20-30-4086420-28819-2-3-5-5-5-7-27-27-29-28819-2-3-5-5-5-7-27-27-29-28商品房销售额累计同比 4 -28商品房销售额累计同比 4 2022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所0-10-15-20-25-30-352.00.50.0-24-20-20-20-21-23-24-24-25--4-3-23-12-23-33 -24-20-20-20-21-23-24-24-25--4-3-23-12-23-33 -29-292022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所0-10-20-30-402.00.50.060-23-2960-23-29-5-5-14-17-14-19-20-24-24-24-25-28-32 -28-14-17-14-19-20-24-24-24-25-28-322022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明480,00060,00040,00020,00002022-072022-082022-092022-102022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-0350资料来源：Wind，天风证券研究所0-10-204,00002022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所投资端：投资与销售增速背离24年前3月，全国房地产开发投资2.21万亿元，同比-9.5%，累计增速较2月下滑0.5pct。我们认为，销售修复背景下，投资端增速继续背离说明企业信心欠缺、侧面反映今年基本面或与22、23年呈现类似走势，收入及行业预期等因素未发生本质变化。24年以来，成交增速与新盘推货供给增速高度契合，反映存量去化压力下，优质供给是影响销售放量的关键，而一季度高能级土拍市场较冷淡的表现和开发投资体量的继续下滑，或造成下半年供货“量质双淡”，也造成年内金九银十成交能否二次放量的隐忧。24年前3月，房屋新开工面积17283万平方米，同比-27.8%，累计降幅较2月收窄1.9pct，参考20-23年走势势，今年年内二三季度增速仍有走弱的可能。房屋竣工面积15259万平方米，同比-20.7%，累计降幅较2月扩大0.5pct。自22年8月“保交楼”提出后的一年，竣工同比增速持续回升，但23年8月后再次呈现下滑趋势，说明21年后开工规模降幅扩大的趋势已在竣工端显现，今年年内竣工增速或继续走弱。2022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03-7-8-9--6-6-6-7-8-9-9-9-9-9-92022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03-7-8-9--6-6-6-7-8-9-9-9-9-9-9-105 5 房地产开发投资累计完成额同比 -60-10-12资料来源：Wind，天风证券研究所0-10-20-30-40-5050-28 -36房屋新开工面积累计同比-9-28 -36房屋新开工面积累计同比-9-302022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-030-10-15-20-25-300.50.0-7-6-9-12-12-14 -12-16-16-17-17-18-18-19-19-20-21-22-7-6-9-12-12-14 -12-16-16-17-17-18-18-19-19-20-21-22-24-242022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所图10：房屋新开工面积及当月同比0-10-20-30-40-50-600.50.0559-159-15-12-12 -35 -35 -23-21 -23-21-30-30-44-44-51-44-44-512022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所图11：房屋施工面积及累计同比0(亿㎡)房屋施工面积累计值02022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03-42022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03-4-5-5-6-7-4-7-5-6-6-7-7-7-7-7-7-7-11-110-10-12资料来源：Wind，天风证券研究所0-10-20-3086420房屋竣工面积累计同比-19-15--20-20-23-19-15--20-20-232120208212020-21-212022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所图13：商房屋竣工面积及当月同比0-20-40432103325 24 8-7-203237-36-22 -2-6-9 -203325 24 8-7-203237-36-22 -2-6-9 -202022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所融资端：资金来源的结构性变化24年前3月，房地产开发企业到位资金25689亿元，同比-26.0%，累计降幅较2月扩大1.9pct。其中，国内贷款累计降幅收窄反映外部融资开始发力，主要或得益于融资协调机制等信贷端利好；定金和预售款及个人按揭端口增速走弱主要源自于销售仍在承压。从到位资金各分项占比看，24年前3月，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷占比分别为19%、36%、31%、15%，较去年同期分别+4pct、+5pct、-5pct、-4pct。我们认为，到位资金规模持续减少和更为依靠外部融资的结构性变化，也可以一定程度解释开发投资的弱势。相对于举债扩张所承担的亏损风险，房企或更倾向于储备子弹、侧重存量去化，继续等待更明确的市场底。0-10-15-20-25-3050房地产开发资金来源合计累计同比-13-11-14-14-14-25-25-25-24-26-26-25-9-10 -6-7-13-11-14-14-14-25-25-25-24-26-26-25-9-10-13 -15-132022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所图15：房地产开发到位资金及当月同比0-10-20-30-4032103131-9 -35 -10-9 -35 -15 -24 -15 -24-26-26 -26-26 -292022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明-9-10-10-11-10-11-11-11-12-13/-25-9-10-10-11-10-11-11-11-12-13/-252.0-15-150.5-27-27-27-27 -28-27-27-27-270.00-10-15-20-25-302022-072022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所0-10-20-30-406543210-38-37定金及预收款累计同比44-3-1-38-37定金及预收款累计同比44-3-1-4-8-112022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所图20：个人按揭贷款及累计同比0-10-20-30-40-503.02.52.01.51.00.50.0个人按揭贷款累计同比7 -25-41-3-1-4-7-8-8-9-15-37个人按揭贷款累计同比7 -25-41-3-1-4-7-8-8-9-15-372022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所图17：国内贷款及当月同比0-10-20-30-400.10.076-6-6-10-10-12-14-15-15-15-18-18-13-25-253-3176-6-6-10-10-12-14-15-15-15-18-18-13-25-253-31-37-372022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所图19：定金及预收款及当月同比0-20-40-600.20.029-3129-31-11-19-26-31-30 -31-11-19-26-31-30-16-19-20-22-23-26-32-35-16-19-20-22-23-26-32-35442022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所图21：个人按揭贷款及当月同比0-20-40-600.10.02222-13-14-15-16-18-23-24-27-28-29-31-37-4220-472222-13-14-15-16-18-23-24-27-28-29-31-37-4220-47-18-23-182022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明7图22：自筹资金及累计同比0-10-15-20-25-3060-10-15-20-25-306-12-114-12-11-153212022-072022-082022-092022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所图23：自筹资金及当月同比0.70.60.50.40.30.20.70.60.50.40.30.20.10.0-12-10-15-17-18-18--18-21 -21-23-21-25-28-30-31-35-12-10-15-17-18-18--18-21 -21-23-21-25-28-30-31-35-39-390-10-20-30-40-502022-072022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03资料来源：Wind，天风证券研究所1.1.投资建议需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展、龙湖集团，建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。表1：A股重点标的估值与盈利预测-25.6%-201.5%-25.6%-201.5%月初至今涨跌幅年初至今涨跌幅-35.9%-18.2%-13.5%-29.2%-26.4%-14.1%-17.1%-18.3%-27.1%最新日股价（元/港元）6.708.10月初至今涨跌幅年初至今涨跌幅-35.9%-18.2%-13.5%-29.2%-26.4%-14.1%-17.1%-18.3%-27.1%最新日股价（元/港元）6.708.108.248.083.216.196.039.773.53PE（TTM）业绩增速2022AEPS（元/港元）公司简称A股万科A保利发展招商蛇口新城控股金地集团华发股份滨江集团招商积余城建发展股票代码2023A/E2023A/E2023A/E6.64.817.024.77.0 6.14.317.78.12020A最新日市值（亿元/港元）2020A3.52.41.46.82.31.10.70.40.62021A2021A1.92.31.15.62.11.21.00.50.32022A2021A2022A9.26.714.07.327.0-15.0000002.SZ600048.SH001979.SZ601155.SH600383.SH600325.SH002244.SZ001914.SZ-46.2%9.4%48.2%-47.1%-85.5%8.26.78.05.86.34.78.648.010.11.91.50.50.61.40.91.20.6-0.41.01.70.70.30.21.01.40.70.46.06.46.44.06.74.05.243.810.879997074718214517018810476-11.3%-12.8%-14.9%-14.9%-12.3%-11.3%-12.8%-14.9%-14.9%-12.3%-9.3%-3.2%-9.9%-15.3%-58.9%-17.4%-88.9%-9.5%-35.1%7.5%15.6%24.0%7.5%15.6%24.0%30.1%23.6%600266.SH 17.9%15.7%-48.0%-244.4%600266.SH盈利预测结果为Wind一致预期，数据统计时间截止2024年4月19日资料来源：Wind，天风证券研究所股票代码0688.HK0960.HK公司简称港股最新日股价（元/港元）最新日市值（亿元/港元）月初至今涨跌幅年初至今涨跌幅2020AEPS（元/港元）2021A2022A3.72.13.53.62023A/E2.31.92020A4.113.7PE（TTM）2021A2022A3.85.38.85.52023A/E4.93.02021A业绩增速2022A2023A/E1,2616162.3%-17.7%-16.3%-27.2%4.03.0-819..5%-819..-42.1%2.1%10.1%-47.3%中国海外发展龙湖集团11.529.101109.HK华润置地23.501,676-5.1%-16.1%%-13.3%11.7%0123.HK越秀地产3.86155-10.4%-39.3%8.44.9-15.5%10.2%-19.4%1908.HK建发国际集团13.44255-1.6%-19.2%9.26.25%40.3%2.0%3900.HK绿城中国5.03127-19.4%-19.4%-36.7-36.7%7.85.47%-38.3%13.1%9979.HK绿城管理控股6.25126-3.0%16.4%0.519.715.115.711.67%31.7%30.8%6049.HK保利物业26.05144-2.1%-9.5%2.553.636.922.210.46%31.6%24.0%盈利预测结果为Wind一致预期，数据统计时间截止2024年4月19日资料来源：Wind，天风证券研究所行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明82.政策与成交概览2.1.政策梳理表3：本周政策概览时间时间地区指标主要内容全国政策金融政策经济日报发文称，房地产是国民经济支柱产业，房地产市金融政策金融政策金融政策地方政策地方政策金融政策安徽省淮北市实施《关于调整淮北市住房公积金使用政策的通知》，通知提出，提高住房公积金贷款额度。单职工贷款政策保持不变，双职工家庭双方正常缴存住房公积金的，住房公积金贷款最高为了落实三门峡市进一步支持房地产市场平稳健康杭州政协近期召集建发、中铁建等房企及相关机构举办交流座谈会。杭州市场福州市城乡建设局等6部门近日印发了《福州房项目预售资金应全部进入监管账户，房地产开发企业应当在买卖合同中明浙江省丽水市房地产市场平稳健康发展领导小组印发《进一资料来源：财联社，天风证券研究所行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明92.2.新房市场2.2.1.新房成交情况4月12日-4月18日，51城商品房成交面积为246万平，移动12周同比增速为-45.49%，增速较上期下降5.35pct；月度同比-35.76%，相较上月改善7.58pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为48、181、17万平，移动12周同比增速分别为-43.33%、-45.59%、-49.20%，增速较上期分别变化-8.84pct、-4.20pct、-6.48pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。图24：51城商品房成交面积500023年第17周23年第20周23年第23周23年第26周23年第29周23年第32周23年第35周23年第17周23年第20周23年第23周23年第26周23年第29周23年第32周23年第35周23年第38周23年第41周23年第44周23年第47周23年第50周24年第1周24年第4周24年第7周24年第10周24年第13周24年第16周 2023年周度成交面积均值2022年周度成交积均值成交面积滚动12周同比0-50移动12周同比计算口径：本周及本周以前11周商品房成交面积之和/去年同期商品房成交面积之和，即对商品房成交面积求移动平均同比，本文中提到的其他“移动同比”也通过此方法计算资料来源：Wind，天风证券研究所0-50-100全国-同比二线-同比23年第17周23年第20周23年第23周23年第26周全国-同比二线-同比23年第17周23年第20周23年第23周23年第26周23年第29周23年第32周23年第35周23年第38周23年第41周23年第44周23年第47周23年第50周24年第1周24年第4周24年第7周24年第10周24年第13周24年第16周三线及以下-同比资料来源：Wind，天风证券研究所图25：51城商品房成交面积-月度同比月度-商品房成交面积同比月度-商品房成交面积同比月度-商品房成交面积同比0-20-40-602023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-04资料来源：Wind，天风证券研究所 300 200 23年第17周23年第20周23年第23周23年第26周23年第29周23年第32周23年第35周23年第38周23年第41周23年第44周23年第47周23年第50周24年第1周24年第4周24年第7周24年第10周24年第13周23年第17周23年第20周23年第23周23年第26周23年第29周23年第32周23年第35周23年第38周23年第41周23年第44周23年第47周23年第50周24年第1周24年第4周24年第7周24年第10周24年第13周24年第16周广州-同比深圳-同比资料来源：Wind，天风证券研究所行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明图28：商品房成交面积热力图24/0424/0324/0224/0123/1223/1123/1023/0923/0823/0723/0623/0523/0423/0323/0223/0122/1222/1122/1022/0922/0822/0722/0622/05全部城市-36-43-593-10-11-9-25-24-27-3011193726-40-32-31-23-12-19-30-9-42一线城市-29-40-60867-7-29-30-9-11691087211-32-29-30-1313-12-11-8-45二线城市-37-44-592-13-14-4-19-16-27-3311104142-38-29-26-21-15-18-36-2-40三线及以下-44-46-600-21-29-46-56-58-59-39-39-18-20-18-60-55-52-43-33-36-20-40-47北京-40-41-5588360-25-22-2422-834214068-29-27-35115-14-47-20-18上海-18-28-69-279-304-32-322-23-208-2830016-17-78广州-42-46-4917-12349-16-32-16-344124804-49-50-75-19-12-11-1821-28深圳-17-59-60-8-400-15-54-30-121928-1961-6-46-2-35631-4327-9-32杭州-20-23-69-203135-121-11-1117344845-48-42-40-11-19-16-30-19-53南京-54-72-76-503-2317-28-33-34-31-5647-28-59-44-13-33-1636-22-37-51青岛-41-46-6056-4-23-11-22-5-30-56166487-42-1-9-1141-9-19178-9苏州-35-32-60-12-38-18-34-68-26-38-7042550-490-26541-13-4739-46福州98206-85-3229-1136-25-63-82-32110-89-79-56-59-76-69-82-77-81-48-40-69厦门-22-11-33-42-19-13-2870336115571-25614-16-49-26-54-59无锡-43-47-68-24-10-54-18-2-318-51-56794135-39-26-3-37-40-57-1310-33济南-33-7-6731-21-27-3032-30-36-29-10-53882-21-36-2510-25-30-26-33-51温州-43-329-48-1216-8-6928-43-3095111775116-8-70-5188-36-1941-60宁波-42-58-7538-13-32-56-57-60-57-2335313120-3322-25-38-20-29-48-32-68扬州16-51-5633-48-55-41-39-38-502742234752-341231-51347969-38-42-62嘉兴-49437-11-93202106-20-13301761172039688019527413642金华69-1221066113569-410-14-5783-18281315-61-26-6-16泉州195-411459-64329638630598562-37-21-9358-93910148-22-48-96-99-55-43常州-43-63绍兴-51-83-8732-47-15-45-91-6923-11-76-79-64-71-91-84-88-82-100-46-47-82南宁-69-48-67-495910-4-63-230-373-335351-317-55-3012-38-4812-34东莞-32-53-6017-16-39-19-11-55416139-354623-92惠州-4-45-82-6-19-22-23-63-24-24-16-363178239-17-1574202252-38-45-37佛山-13-53-6336-34-31-23-7-10-25-35-22101670-65-24-20-23-14-3-334-34珠海22717172-39-1-53-48-5595-56-7-85-35-33-63-70-70-34-45-80武汉-35-57-6915-17-655-18-25-45-4829-154195-41-29-57-36-39-9-57-33-46成都-38-39-5211-22-7176645-52-8-19-68-28-21-2319大连3832713749-55-3516-4234-98-8231赣州-4-381491508-14-22311731-37-566-66-82-33-32-45-87-38-19泰安-82-24-5638-49-15-44-60-67-60-10-2225311136-3640-13-9-40-26-33-6-39芜湖-20-54-42-22592114-12-45-44-33-26-10-48-25-52-45-49-58-58-56-38-71-76盐城-90-83120-52-49-23-92-9-1639-54-35-76-54舟山-26-57-60117-59-47-64-55-71-65-25-40-35961-76-361542417209-42龙岩-14-68-66219-31-54-45-62-35-7418-19-118171-6144148-1-76-23-72-76南平-83-41-57-71-53-70-23-8-14-812柳州-17-55-515-47-51-61-70-71-79-71-31-214-5-66-16-48-43-29-2154-31-44江门-25-44-6647-3827-185410-28-3516245110-28492410253354028-26肇庆-61-65-94-93-96-97831126193133清远33553-100-100-100-100-29江阴-59-56-69-30-55-51-42-40-31-60-2898619854-2314180-99-61-88东营-288335773364-44-40-39-19-16-42-46-50-28抚州-98-64海门-70-61-30-43254-24-55-65-21187347242752335-27-79-3623682534-55衢州10574-91-96-93-52-60-92-75-50-20-28-71-73吉安-59-87-84-65-84-18-773946-78-1-20-1836-5-12550-414-83-29116-38-14韶关-45-31-58-54-53-24-34-58-38-242-38-57-2924-17181-37-43-28-10-28-10-5常德-61-59-61-50-49-537115-26-80-55-63-63-21-34-24-46娄底-76-28-30-16-18-35-21-32-26-74-24-49-40-65-54-112荆门-31-27-5810640-62-69-6-8106-9462113-34430-87-25-2574421260-4542221宝鸡-173-44214880485-4-16-40-36-48-24-1452-24-58-99-87-42-44-262-24-40热力图使用高频商品房成交面积计算，单位为：%资料来源：Wind，天风证券研究所2.2.2.新房推盘去化推盘去化方面，截至4月18日，16城商品房可售面积为11156万平。全国平均去化时长为100周，一线、二线、三线城市去化时间分别为74、117、217周，一线、二线、三线及以下去化加速。行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明图29：17城商品房可售面积图30：分能级城市推盘去(万平)一线城市非一线城市(周)一线城市二线城市三线及以下20,00040015,00020,00040015,00010,0000023年第17周23年第20周23年第23周23年第26周23年第29周23年第32周23年第35周23年第38周23年第17周23年第20周23年第23周23年第26周23年第29周23年第32周23年第35周23年第38周23年第41周23年第44周23年第47周23年第50周24年第1周24年第4周24年第7周24年第10周24年第13周24年第16周23年第41周23年第43周23年第45周23年第47周23年第49周23年第51周24年第1周24年第3周24年第5周24年第7周24年第9周24年第11周24年第13周24年第15周资料来源：Wind，天风证券研究所推盘去化计算口径：本周可售面积/本周及本周以前11周商品房成交面积均值，即本周可售面积/移动平均12周的商品房成交面积资料来源：Wind，天风证券研究所2.3.二手房市场4月12日-4月18日，17城二手房成交面积为172万平，移动12周同比增速为-28.21%，增速较上期下降7.68pct；月度同比-19.73%，相较上月改善9.33pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为32、131、9万平，移动12周同比增速分别为-30.88%、-30.97%、+192.40%，增速较上期分别变化-7.12pct、-7.46pct、-34.53pct，与历史相比，一线、二线降幅扩大，三线及以下增幅收窄。图31：17城二手房成交面积23年第17周23年第20周23年第23周23年第26周23年第29周23年第32周23年第35周23年第38周23年第17周23年第20周23年第23周23年第26周23年第29周23年第32周23年第35周23年第38周23年第41周23年第44周23年第47周23年第50周24年第1周24年第4周24年第7周24年第10周24年第13周24年第16周成交面积移动12周同比2023年周度成交面积均值2022年周度成交面积均值成交面积移动12周同比30020000-50资料来源：Wind，天风证券研究所一线-同比——三线及以下-同比300全国-同比一线-同比——三线及以下-同比300200023年第17周23年第20周23年第23周23年第26周23年第17周23年第20周23年第23周23年第26周23年第29周23年第32周23年第35周23年第38周23年第41周23年第44周23年第47周23年第50周24年第1周24年第4周24年第7周24年第10周24年第13周24年第16周图32：17城二手房成交面积-月度同比0-20-402023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-04-602023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-04资料来源：Wind，天风证券研究所0-5023年第33周23年第35周23年第37周23年第39周23年第41周23年第43周23年第33周23年第35周23年第37周23年第39周23年第41周23年第43周23年第45周23年第47周23年第49周23年第51周24年第1周24年第3周24年第5周24年第7周24年第9周24年第11周24年第13周24年第15周行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所图35：二手房成交面积热力图24/0424/0324/0224/0123/1223/1123/1023/0923/0823/0723/0623/0523/0423/0323/0223/0122/1222/1122/1022/0922/0822/0722/0622/05全部城市-20-29-467539273010-2-106514880114-20-1418461813-2-6-23一线城市-15-29-5260392553-13-12194484391-29-34-7279-12-29-34-47二线城市-25-32-4872342738133-74556498125-18-5296126291310-7三线及以下2381801483382414462-27-52-33-22-24-3365-40-25-45-45-36-43-66-71北京-14-35-57484216-5-229-38-102011-14-32-38-52深圳-213-241183064644625-6472861244166-24-106103-43-11-4-24大连238-473128-31888831-90-62117杭州-8-19-6924133951385034-34-456110197215-665484266-16-18-62南京-26-35-4014392129-2-13-15757891228914-28-1-2-2016-11-34-3青岛8-25-5410938363214-5-15-213851159127-23-71086133-6-17-36苏州-20-35-306144-510-40-22-26-108213346164-28-643069192427-41厦门-52-41-48780-5-22-6-18-43-18-22-471425-4311-27-18399-20-45-28无锡1051014-68扬州-18-11-5451-39-15774457-25141641323073203515513512423938-8-34金华-24-79-731670-29304521-29-7241510241-84-575-39-68-61-43-39-65南宁-53-14-325229164114487537279135185363047387-316444东莞-36-47-58571915-9-214195134959562952663139321318-19-77-8976佛山-48-29-4383523051-192161748607882-14-1522647-15-16-5-27成都-21-30-498036435411110-2107294108146-29128425140307315300341江门-19-41-45447050224321219381861109-1-26-4-30-22-28-19-33-41衢州18440536-15-32-44-87-75248-64-68热力图使用高频二手房成交面积计算，单位为：%资料来源：Wind，天风证券研究所2.4.土地市场4月8日-4月14日，全国土地成交建筑面积为1403万平，滚动12周同比增速为-11.23%，较前期下降2.95pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为64、407、931万平，滚动12周同比增速分别为-42.63%、-14.64%、-6.56%，增速较上期分别提升-7.65pct、-3.71pct、-2.31pct，与历史相比，一线、二线、三线成交建面降幅扩大。全国土地成交金额达到109亿元，滚动12周同比增速为-13.58%，较前期下降4.51pct。其-18.06%。全国土地成交平均溢价率为4.58%，滚动12周同比增速为-0.62pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、4.56%、4.88%，滚动12周同比增速分别为-0.06pct、-0.04pct、-1.25pct。20,000023年第16周23年第19周23年第22周23年第25周23年第28周23年第31周23年第34周23年第37周23年第40周23年第43周23年第46周23年第16周23年第19周23年第22周23年第25周23年第28周23年第31周23年第34周23年第37周23年第40周23年第43周23年第46周23年第49周23年第52周24年第3周24年第6周24年第9周24年第12周24年第15周2022年周度成交均值滚动12周同比0-50资料来源：Wind，天风证券研究所图37：土地成交建筑面积-移动12周0-50-100全部城市一线城市0-50-100二线城市三线城市23年第16周23年第16周23年第19周23年第22周23年第25周23年第28周23年第31周23年第34周23年第37周23年第40周23年第43周23年第46周23年第49周23年第52周24年第3周24年第6周24年第9周24年第12周24年第15周资料来源：Wind，天风证券研究所行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明4,000023年第16周23年第19周23年第22周23年第25周23年第28周23年第31周23年第34周23年第37周23年第16周23年第19周23年第22周23年第25周23年第28周23年第31周23年第34周23年第37周23年第40周23年第43周23年第46周23年第49周23年第52周24年第3周24年第6周24年第9周24年第12周24年第15周2023年的周度成交均值2022年周度成交均值滚动12周同比0-50资料来源：Wind，天风证券研究所0423年第16周23年第19周23年第22周23年第25周423年第16周23年第19周23年第22周23年第25周23年第28周23年第31周23年第34周23年第37周23年第40周23年第43周23年第46周23年第49周23年第52周24年第3周24年第6周24年第9周24年第12周24年第15周2022年周度溢价率均值2023年周度溢价率均值滚动12周同比20资料来源：Wind，天风证券研究所一线城市三线城市全部城市一线城市三线城市200023年第16周23年第19周23年第22周23年第25周23年第28周23年第16周23年第19周23年第22周23年第25周23年第28周23年第31周23年第34周23年第37周23年第40周23年第43周23年第46周23年第49周23年第52周24年第3周24年第6周24年第9周24年第12周24年第15周资料来源：Wind，天风证券研究所50(pct)全部城市一线城市50二线城市三线城市23年第38周23年第40周23年第42周23年第44周23年第46周23年第48周23年第50周23年第52周24年第2周24年第4周24年第6周24年第8周24年第10周24年第12周24年第14周资料来源：Wind，天风证券研究所3.本周融资动态境内债发行金额合计110.5亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。2024年4月（数据截至2024年4月12日地产债境内、境外债券发行额分别为236.1亿元、0亿元，当月偿还额分别为481.65亿元、322.87亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-245.55亿元、-322.87亿元。图42：房地产业债券融资及到期归还情况8006004002000境内债偿还额境外债偿还额境内债发行额境外债发行额2023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-12资料来源：Wind，Bloomberg，天风证券研究所行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明图43：地产开发企业境内债发行额及其同比图44：房地产业境外债发行额及其同比8006004002002023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032000-50-1008006004002002023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032000-50-100资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Bloomberg，天风证券研究所表4：本周新发境内债债券简称发行人公司属发行总额(亿元)票面利上市日到期日主体评级募资用途24宁建发发地方国企 2.6-2027-04-23AA本期债券的募集资金在扣除发行费用后,拟用于偿还到期的公司债券本金.发企2.742024-04-222027-04-19AAA计划用于项目建设产企73.492024-04-192029-04-18AAA本期发行15.00亿元中期票据募集24海联优海联置业地方国企4.53.17-2042-04-16 用于购买基础资产;合格投资公司本次中期票据注册规模36亿24首开MTN004首开股份地方国企3.472024-04-182029-04-17AAA元,本期中期票据发行金额上限10亿元,募集资金拟全部用于一二线城市普通商品房项目建设集团地方国企52.582024-04-192027-04-18AAA发行人本期拟发行5亿元,拟用于偿还发行人的有息负债及到期的债务融资工具.24海联次海联置业地方国企0.5 -2042-04-16 用于购买基础资产;合格投资发行人本期中期票据发行金额人地方国企3.082024-04-182034-04-17AAA还发行人本部及子公司有息债务本息,以拓宽融资渠道,优化债务结构.集团地方国企11.982024-04-172024-07-26AAA发行人本次拟发行超短期融资券1.00亿元,募集资金拟偿还有息债24皖投置业PPN001(项目收益)皖投置业地方国企2.752024-04-182040-04-17AA+ 24华润置地SCP005华润置地企2.212024-04-162024-10-11AAA本期超短期融资券计划发行规模为10亿元,拟用于置换前期偿还请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明股地方国企0.5 -2042-04-12 “23华润置地SCP005,23华润置地SCP003”的本金的自有资金.用于购买基础资产本期超短期融资券计划发行规模24华润置地SCP004华润置地企2.212024-04-162024-10-11AAA为10亿元,拟用于置换前期偿还“23华润置地SCP003”的本金的自有资金[23华润置地SCP003]股地方国企5.73-2042-04-12 用于购买基础资产股地方国企11.82.67-2042-04-12 用于购买基础资产资料来源：Wind，天风证券研究所行业报告|行业研究周报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明4.行业与个股情况4.1.行业涨跌与估值