富通地产•万泉明珠地产项目销售代理投标书（正本）

项目SWOT1、本项目的VI2007年的沈阳房地产市场，单纯的依靠物业自身的卖点做广告已经无法适应200746.7%。沈阳市市民的人均可支配收入达到6826元，实现22%的高增长；全市的经济结构进一步优化，非公经济增加值占全市GDP63.1%，经济景气度持续向好。另一方面，今年上半年沈阳市民人均消费支出为5287了30.2%，收支相抵，还剩约1600元。目前沈阳人均GDP已经处于世界银行认可的900美元～11000高速增长阶段。虽然单纯地从GDP随着城市建设的不断深入，拆迁的继续展开，地产投资的不断加大随着今年以来更多知名地产商的项目开始运做，毫无疑问，2008年沈阳房地产市场仍将保持稳步上升的态势，无论销售面积和销售均价都会较07年较大的增指标名称2005年同比增长20062007年—8413.5720.7538.2930.2371.9成投资（亿元309.2832.6397.0928.4277.2积（万㎡310210.63456.011.43768.42438.322.32661.59.22885.2（万㎡1308.75.31463.611.8———1123.925.11253.611.5———房屋竣工面积（㎡1057.731.21185.312.1224.3—927.729.41015.39.5192.2—截止2007年上半年，我市房地产开发项目总计415项，建设总规模万平方米，其中住宅建设规模4200.7万平方米。上半年，全市房地产开发建设累计完成投资239.655.4%，其中住宅完成投资同比增长52.5%，此外，20072006年以来，沈阳市住宅市场进入了结构性发展及开发供给的高峰期。2007年作为沈阳市住宅市场2007415设总规模5479.14200.72006市商品住宅户均供给面积为89.7720055.6品住宅的供给结构有所调整，小户型在沈阳房地产市场上热度空前。2006阳商品住宅户均成交面积为92.88，比20056.83总体来说，200721.2.1大东区参考项目分析万泉枫景大东区堂子街11均4300元/平网点150-220平元/平，剩1起4750均6300街80号80-1号A：46005200B：38884600明城花园沈河区万泉街78起4600元/平均4900香檀191768起4240均5000城市经典大东区联合路11起3980元/平均4080起4680元/平均5000起4680均5000均4100网点170-800平—6500明城盛都大东区广宜街21号起5400售较好。长安10号几种户型的销售率平均达90%以上，香檀1917已销售70%均6400年内，“东中街”地区将在现有4050上海长峰集团投资20亿元的龙之梦亚太中心项目，正紧锣密鼓地推进，总投资商业面积36万平方米，有12万平方米超大型商业中心，有两幢400米高的标志性塔楼、62007年5从区域项目分布来看，万泉枫景目前已售完，200751917安10号开盘即销售乐观，目前香檀1917销售率均已达到50%，长安10号销售11月初将有100左右上市4800600078009500长安10200752111二期开盘48005100对房价的主要承受能力约为35004500受价格在4000～550020－30在60-10064%，最为广大消费者所青睐，多个层香檀19172007年5月20余一栋（全）46905000600014000明城花园200574800500010000万泉枫景2006928日399043804740主流需求60-12、3：2的住户车位需求比例459090671、占地不足1万平方米，总建筑面积达460004大东区的消费者，而高端消费者增速缓慢，经过06年以来众多项目对区域市3、20074、07年下半年以来，全市高档商品住宅上市户型面积有所增加，大户型开发、由于郊区的别墅及洋房与市区内的高端住宅均在600706地区长期以来给沈阳市民的印象。随着城建东逸花园、长安10号等一批中高档通过分析，我们可以清晰的看到，本项目具有做高档楼盘的硬条件（23大东区最近行政区域。所以，从2002与投入力度虽不及沈河❹廊地区那般火热。随着05亮相，万泉地块房地产近两年多来一直保持着供应至2007从9901000200030004000500060001本自由并稳步发展或逐渐膨胀阶段。主要特征为年龄在28—50产在30万—100万元之间，拥有自己的事业等等。年龄：28—55岁之间，主力人群为35—45岁。万泉公园区域内占其次为年龄层次在25-35按职业根据项目住宅的市场定位来看，本案的客户应10－154000－6000目前最迫切购房两个层面是，25-35职员和35-45济支配能力。一般可支配的购房首付款在10-20（720）。二室二厅双卫单卫80－100平方米的占所有户型中最大的比例，基本符合目控制在10－20万元之间。建筑文化，例如城市经典、长安10号都将项目的“主元素”做得相当到位，·颐和丽园”人群享受自然的主要渠道。沈阳拥有新建楼盘近400社区文化：积极、乐观、热情、融洽、和谐【服务社区生活·约为3—5套，是作为本项目的住宅配套，为本项目业主服务的业态形式。项目地块沿规划路布置，12建筑面积比较合适。总体规划中，商业面积占总面积的5%～10%业态层高大约为4～5议首层采用3.2米层高。1、自然归心的生活情怀、传统、浪漫，景观与心情的契合。（软性文案2、沈阳唯一公园内的景观大宅的卓然形象。（形象文案（5～11月）是房地产的销售旺季，但是随着住宅市场的强列需求，再加上近亦然，年中（5～11月）3608457910111209区域5硬性推广：各种形式的广告（除新闻外量化的。本项目定位于生态公园自然景观住宅。该项目总用地8000总建筑面积40000运河以东，万泉公园以南地区，规划面积0.8612（2008年3月----2008年5月），反复发表软文，预热市场，初步打造以生2008年5月，发布活动消息----抽签---获得购买数量有限的优惠价靓景户型机会---开盘日抽 200872008年10承总商务大厦的宣传推广阶段为2008年5月至2009年1第一阶段2008年3月 份~2008年五月份约2个月渗透性宣传阶段第二阶段2008年5月份～2007年6份约2个月预热期第三阶段2008年7月份～2007年8月份约2个月引爆期第四阶段20089～2007112第五阶段2008年12月份～2009年1月份约2（20085～6）（2008年7月～8月信息（加插图片和动画flash，增强吸引力（2008年9月～11月（2007年122008年1月月占媒介费用月占媒介费用，约共1、广告制作品约4.5万元人民币（促销单张等2、户外广告制作约2.7万元人民币（路牌广告、横幅等3、展示系统制作约7.2万元人民币（现场包装等4、报纸广告约4.6（以软文报道为主）；月占媒介费用1、广告品制作品约4.05万元人民币（直邮等2、户外广告制作约8.1万元人民币（路牌广告、横幅等3、展示系统制作约4.05万元人民币（现场包装等4、报纸广告约18.2万元人民币（硬销广告和软稿，以软文报道为主5、公关活动约8.1（）；月占媒介费用1、广告品制作品约1.13万元人民币（宣传单张等2、户外广告制作约4.5万元人民币（路牌广告、横幅等3、展示系统制作约3.38万元人民币（现场包装等4、报纸广告约10万元人民币（以软文报道为主5、公关活动约4.5（游园寻宝活动，秋季交易会展销等）；月占媒介费用1、报纸广告约共5.4万元（软文报道，形象稿2、公关活动约共4.6万元（形象篇IBD、车身广告：223路（）、245路、274路、每路2H/次项目围档1/次/次/次/次2345623456、销售速度的快慢（适时加价帮助现场促销7、每户的总价感觉（产品型态相同，而面积不同楼层价差定价每上一层增加50定在5000由于本案的产品是中小户型,考虑到总价的因素每平方可比其高100元,再加上内部配套的及品质的提升,每平方又可加上约300——500们考虑本案的均价可定在5500——6000内部认购均价定位为5558（限量）开盘均价定为6000元/平方米封顶均价定为6280竣工均价定为6580近期开出的楼盘价格较高，到与其它区域相比，存在落差——20065000元/M2左右。沿街商业：8500～10000在我们的市场调查中,由购买行为分析得出，受经济能力所限，客户付款方式格林SOHO切入市场。根据沈阳房地产市场的特点，入市时机应选择在35月份为传统意义上销售的旺季，3月份入市可为公司准备一个月的试探期，2008年5月，沈阳协议转让土地大部分将取得出生证，尤其是本项目周边的1、内部认购期：200852、开盘期：2008年73、强销期：2008年8月—2008年114、尾盘销售期：2008年11月—2009年121、2号楼为一组团，3、4号楼为二组团。公开销售折扣为一次性98折，银行按揭99折。企业VI、楼盘、现场接待（坐盘销售我司的客户超过了2020083年消费群体相对成熟，年龄在30—45三、活动时间：7看房认购的前10010010笔记本电脑看房认购的前10010010123、特邀嘉宾抽奖，抽出前1045618.00活动时间：20015三、演奏会时间：2007823456一时间：2007年912时间控制：2开始时间：上午9.30分一期PR即1、2号楼为一组团，3、4号楼为二组团。1、内部认购期（2008年5月~7月2#与1、2单元，约300余套。2、开盘期（2008年7月~9月额约9600万。如销售形势良好，则以二组团认购的方式加推3#楼。3、强销期（2008年9月~2008年11月）4、尾盘销售期（200811~20091）消化剩余楼座，实现回款额5200万。注：200857总销售额：2.4亿。320020004000120080601005080100604030145沈阳智虹房产置业有限公司成立于1999年。获得沈阳市国土资源和房屋管理局【智虹【智虹【智虹【智虹【智虹团队。中高层管理、策划人员本科以上学历占85％，平均年龄34相关行业平均895％，平均年龄251、楼盘销售代理部——部门人员12人均系房产置业专业人士，本部门负责沈地产开发企业服务，现累计合作客户达300余家。沈阳市800家二手房中介公司进行业务洽谈。智虹公司拥有合作开发公司200600200162001112002年2月，为方迪家园做全程策划及代理，到2005年初销售率达到97%年4月，为梧桐花园南区作项目包装及代理销售，销售率达97%年12月，为恒信大厦作市场定位策划，2004年招商率达到95%年4该项目的热销，03年12200442004520052策划，韩国新城一期近5万多平方米，销售率达97%200511宣传月活动，并启动专线看房车，参加活动的102006在售商品房300余家及全部二手房市场行情；34销售人员12策划经理11销售主管1人销售内勤1平面设计2策划主管1文案2人根据实际工作需要，落实各项目组人员安排及调动（销售经理级以下7)⑹编制月度案场人员排班表，并于每月36．、负责公司VI、负责项目VI2）午餐时间：安排统一就餐，按分班就餐（根据项目情况具体安排）4．5．7．手部：指甲要修剪整齐不留污垢，指甲长度男性不超过1mm2mm，上下班请人代记录，则代记录及被记录者各扣款20员工上下班忘记记录者每次扣款10员工上下班因迟到或早退而未真实填写考勤表者，每次扣款30员工因私事外出而在《外出登记表》上虚报公出者，扣50员工迟到30（含30），每分钟扣1；31-60元；61分钟以上，以调休或事假半天处理；日不得上岗接待客户；限期未改正，处以5050-500业务工作越级汇报的，每次扣款50-200元并处以行为过失单；2）与发展商发表不利于案场言辞的，根据情节严重性每次扣款50-1000处以50-500无故占用案场电话达3（含3），每次扣款20未经允许对客户擅自承诺的，根据情节严重性每次扣款500-5000500-5000时间：（视具体情况统一安排，并向销售部备案主持：销售主管（销售经理时间：（由各项目视具体情况统一安排，并向销售部备案地点：（待定5.2.3一）接听培训接电业务模拟，时间控制3二）×，电话号码是XXX，7．如果同时有210.一）﹡﹡﹡三）（本项目工作人员除外10111213