2月柳州房地产市场调查

2012年2月柳州市场调查

广州天比高物业顾问有限公司

♦丸北雷柳州分公司市场研究部

2012年2月

20120227

背景

2011年世界发达国家受次贷危机影响，经济复苏缓慢，而中国经济仍保持增长，但速度已放缓。紧缩的货币政策，受人民币升值

拖累的出口以及欧元区的债务危机都将对2012年中国经济产生下行压力。受国际与国内经济可能出现的疲弱态势影响，2012年中央

政府的货币政策或将有所放松。

而房地产业作为国家调控GDP走势的杠杆，对促进国家经济的发展发挥着重要的作用。2012年1月，我国CIP指数止落回升，通

货膨胀出现反弹迹象，控制通胀依然严峻。高通货膨胀不仅增加居民生活支出成本和影响其经济收入，也导致了其暂缓购房的计划，

进而导致楼市也会陷入有价无市的地步。

一、2011年全国房地产回顾

1.1出台史上最严的房地产宏观调控政策，提高购房门槛，打击投机炒房，竭力控制房价疯狂上涨势头

国务院1月26日召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布。

1、各城市政府一季度要公布新建住房价格控制目标

2、逐步扩大住房保障制度覆盖面，增加公租房供应

3、个人住房不足5年转手，按销售收入全额征收营业税

5、购买第二套住房首付款比例不低于60%

5、今年商品房供地原则上不低于前2年年均供应量

6、主要城市拥有两套及以上住房家庭不得在当地再购房

7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

8、引导居民从国情出发理性消费

10月29日，国务院总理温家宝在北京主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作。

坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地,

促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形

成有效供应，让人民群众看到政策的成效。

分析:

2011年，国家出台新“国八条”和限购令调控房地产市场。重点城市住宅价格继续下跌，成交量环比、同比出现双下降

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元

/平方米，与10月相比下降0.28%,其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数与上

月基本持平，共有6个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%,

较10月缩小1.15个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5900元/平方米，与10月基本持平。

总体来看，年末100个城市的住宅平均价格连续第三个月环比下降，且降幅有所扩大。

1.2%「8.0%

・环比涨幅（左轴）T-同比涨幅（右轴）50

1.0%--7.0%45

0.8%-6.0%40

35

0.6%--5.0%

30

0.4%-4.0%25

0.2%--------3.0%20

15

0.0%-2.0%

I9N810

-0.2%-I工工工

rd1.0%5

O

CM

-0.4%……0.0%0

13579111315171921232527293133353739414345471357911131517192123252729313335373941434547

1.2收紧银根和加息，迫使炒房者无钱可贷，力促房价下降。

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使H一冲

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2011年央行连续5次上调银行存款准备金率，并连续3次加息，有力地控制房价。年末通胀回落，货币政策微调（放贷不降息）,

微调不改房地产信贷紧的格局，购房者压力依然沉重。

通胀回落，货币政策微调。三季度以来，CPI涨幅呈持续下降趋势，2011年10月CPI同比增长5.5%,比上月回落了0.6个百分

点。物价回落的趋势日益明显，通胀压力逐渐减弱。2011年10月“国务院常务会议”上温家宝总理表示，切实把握好宏观调控的方

向、力度和节奏，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行《2011年第

三季度中国货币政策执行报告》没有再提及“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务“，而是明确指出，适时适度进行预调微调，

巩固经济平稳较快发展的良好势头，表明央行调控重心发生微妙转变。

2011年11月30日，央行宣布下调存准率0.5个百分点，存准率由21.5%调整为21%,也是自2010年初以来连续12次上调后的

首次下调。抑制通胀不再是首要任务，预计未来中央将对稳定经济增长给予更多关注，货币政策导向主要体现在“微调”和“定向宽

松”方面，但全面放松的可能性不大。

信贷方面，三季度新增贷款总额继续减少，仅1.51万亿元（一季度2.24万亿、二季度1.93万亿），其中房地产类新增贷款0.2

万亿元，占比从一季度的22.7%下降到三季度的13.3%0

表：2004-2011新增房地产贷款（单位：万亿元）

时日总费款房廿效占比

200?3JMU3309%

20084J70JD12M

20099JD2JD2L1«

2OID7JK21D

2011年一季度2J4051221%

2011y晌r1J3028

2011年三季度1510JD

2DU4«il^K5JB(L»UM

1.3中央坚定房地产调控，地方实施限价避免问责

房地产市场调控已进入关键时期，成交量增速放缓，房价松动。市场也开始发出不同声音，“拐点到了”、“房地产冬天来了”、“调

控该放松了”等等，但中央的回应仍是坚定房地产调控不动摇，进一步巩固调控成果

近期，中央频繁强调要坚持房地产调控。2011年11月25日，国务院副总理李克强在廊坊考察保障房建设时表示，当前房地产市

场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。2011年年底，中

央多次表明立场，向社会释放明年将坚定调控的信号，一方面打消地方政府放松调控的念头，同时，防止努力调控的成果因年底的松

懈而“功亏一簧

年初“国八条”将房价控制目标纳入问责范围，新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的地方政府将被问责。接近年底，迫于

问责制的压力，为完成目标，一些地方政府陆续出台限价令控制价格上涨幅度，丹东、韶关等城市主要是与周边她区同类楼盘做比较

限制销售价格，而中山、珠海直接以本地区的房价控制目标为价格上限。由此可见，对于价格上涨过快的城市，房价控制目标对抑制

价格涨幅确实起到一定作用，而问责制显然对地方政府执行中央政策的力度有较大的约束力。

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丹东9月5日

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U月16日住宅美学板含flWt)*森话僧崎17尊的•将不受，MX访LfBUIW作■

1.4全国性房企启动大幅降价，市场局部或见底拐点将至

全国房价降声一片。继2011年5月北京、深圳等地个别楼盘相继降价之后，到11月下旬，从一线到二线城市、从华东、华南到

华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕，部分楼盘价格降幅超20%,降价范围波及

城区和郊区。多位业内人士认为，在骤增的市场竞争压力之下，开发商选择降价出货回笼资金，房价拐点越来越近，今年市场将最为

低迷。

在房产调控政策持续加紧的情况下,全国一线城市楼盘率先降价，成交量趋减，楼市惨淡，并逐步扩大波及二三线城市，购房者

观望加重。

二、2011年柳州房地产市场情况

2.12011年柳州经济运行概况

2.1.12011年整体经济回顾

2011年7月22日，上半年柳州市国民经济运行情况新闻发布会公布。上半年，承接着2010年下半年以来的逐步回暖，柳州经济

继续呈现恢复性增长；相对于一季度而言，5月份以来，经济增长趋于放缓。

其中，全市地区生产总值（GDP）561.86亿元，按可比价格计算，增长17.1%,增速高于全国和全区平均水平。此外，2011年上

半年，柳州房地产投资保持快速增长，但增速呈逐月放缓趋势。

2.1.2GDP增速居广西第三

2011年上半年，柳州市地区生产总值（GDP）增速比一季度回落0.7个百分点，同比提高2.7个百分点，增速位居广西各市第三。

分产业来看，第一产业增加值22.02亿元，增长3.8%;第二产业增加值376.14亿元，增长21.2%,其中：工业增加值353.84亿元，

增长20.7%;第三产业增加值163.70亿元，增长11.1%。

2.1.3支柱行业高位增长

2011年上半年，全市规模以上工业完成总产值1131.97亿元，增长36.7%,实现了时间、任务双过半。增速比上年同期加快25.8

个百分点，其中3月、4月、5月、6月连续4个月月度总产值超过190亿元。前6个月月度总产值同比增速分别为71.6%,32.7%、37.9%、

39.1%、37.7%、24.1%0

上半年，规模以上汽车、冶金、机械三大支柱行业完成工业总产值885.17亿元，增长40.48%,增速比全市规模以上工业总产值

增速高出3.8个百分点，占全市规模以上工业总产值的78.20%。其中，汽车制造业总产值492.03亿元，增长37.28%；冶金工业总产

值262.81亿元，增长55.45%；机械工业总产值130.33亿元，增长27.01%。

2.2柳州房地产运行情况

2011年，全柳州固定资产投资完成400.06亿元，完成了年度目标的40%,增长42.3%,增速比一季度回落3.3个百分点，比1-5

月回落9.1个百分点。其中，城镇固定资产投资376.20亿元，增长43.1%。

2011年以来，房地产投资保持快速增长，但增速呈逐月放缓趋势。1-2月份增长51.4%,1-3月份增长47.8%,1-4月份增长42.5%,

1-5月份增长40.8%,1-6月份增长35%。在房地产投资中，商品住宅投资34.37亿元，增长28.2%;保障性住房投资10.49亿元，占

房地产开发投资的17.3%。整体来说，柳州房地产投资增速放缓。

2011年1-6月全市住宅销售约87万m:其中3月销售22万m"4月销售16万m""4.15新政”出台后，从4月底起全市住宅

销量出现部分下滑，跌幅接近30%。5月销量有所下跌，销售约10万平米，6月约11万平米。

从每天成交量来看，全市住宅日均销量约60套，0.7万平米；系列信贷政策出台后，全市住宅日均销量为35套，0.4万平米

通过近期市场调查可知，其中36%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39%的购房

者认为房价会在一年内有小幅下降。

2.32011年1月至2012年2月柳州房地产销售成交情况

2.3.12011年1月至2012年2月柳州房地产销售概况

2011年1月-2012年2月柳州房地产成交走势图（单位：套）

2000

1800

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

0

§Z秒/秒/科/校/柠/科/科/科/式z寸Z式Z希/君/

2011年1月至6月柳州房地产成交量呈曲折上升态势，2011年6月至10月呈逐步下跌态势，2011年10月至2012年2月房地产

呈缓慢上升态势。

2011年1月-2012年2月柳州房地产成交面积走势图（单位：m2）

2011年1月至6月柳州房地产成交面积呈曲折上升态势，2011年6月至10月呈下跌态势，2011年10月至2012年2月房地产呈

缓慢上升态势。

三、2012年2月国家政策

中国人民银行宣布，自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

分析：

央行下调存款准备金率，扩大了信贷规模，使市场上流通的货币量增加，一定程度上缓解了无钱难贷的问题。但放贷不降息，购

房者还贷的压力依然沉重。

四、2012年2月柳州土地挂牌出让信息

柳国土交告字[2012]1号

出

规划指标要求让竞买起竞买保

建

出让土地筑

年

编号土地位置土地用途建筑限限始价证金

密

容积率度绿地率

面积（nf）高（万元）（万元）

中低价位、中小大于或等于

市桂中大道3大于或等于2.5并且大于或等小于或等8000万

P(2012)1号10891.73套型普通商品15并且小于70年17790万元

号小于或等于4.6或等于30于25于80元

住房用地

市东环路东中低价位、中小大于或等于

大于或等于1.5并且大于或等小于或等

P(2012)2号侧、友谊馨苑南14972.93套型普通商品15并且小于70年13700万元6000万元

小于或等于3.6或等于25于30于80

侧住房用地

大于或等于

市沿江路西侧大于或等于0.8并且大于或等小于或等

P(2012)3号11064.36其他商服用地15并且小于40年7750万元7750万元

（A地块）小于或等于1.15或等于35于35于20

大于或等于

市沿江路西侧大于或等于0.8并且大于或等小于或等6715万

P(2012)4号11190.12其他商服用地15并且小于40年6715万元

（B地块）小于或等于1.1或等于25于35于20元

分析：

上述挂牌出让的土地全为河东地块，桂中大道3号地块和市东环路东侧、友谊馨苑南侧地块位置优越，开发潜力巨大，必定会引

起众多房地产开发商的争购。

柳国土交告字[2012]2号

出

出让土地面积规划指标要求让竞买起竞买保

限

编号土地位置土地用途H绿地率建筑限年始价证金

8容积率

（m）高（万元）（万元）

不大于50%

柳州卷烟厂仓工业（烟草产不大于2.0不大于24

G(2012)1号29247.04(43.84亩)且不小于—50年3525万元3525万元

库东侧业）用地且不小0.830%米

不大于22%

城镇住宅用不大于3.5应达到不大于90

63369.67且不小于

地且不小于2.815%35%米

柳东新区柳东

96521.93不大于22%

城镇住宅用不大于3.5应达到不大于90

P(2012)5号大道南面(144.7821445.23且不小于70年32460万元16300万元

地且不小于2.815%35%米

地块亩)

L-11-05不大于38%

不大于2.2应达到不大于24

11707.03商服用地且不小于

且不小于1.515%25%米

市文惠桥北端商服（旅馆

不大于46%

P(2012)6不大于3.6不大于85

东侧及东台路15624.66(23.44亩)业、商业）用且不小于—40年29040万元15000万元

号且不小于2.515%米

以南地

分析:

1、位于柳东新区柳东大道的地块周边有职校院、汽车会展中心、蓝海科技动漫城、园博园等市政设施，新规划的龙湖商业中心,

将逐步带动周边住宅和商业的发展，目前在柳东大道仅有正和城一个楼盘在开发中。

2、位于文惠桥北端东侧及东台路以南地块拥有百里柳江画廊、蟠龙山夜景等绝佳的景观和五星商圈优越地段优势，住宅和商业

价值巨大。

五、2012年2月柳州商品备案信息

5.1柳州商品房成交量

5.2柳州商品房成交面积

城中区柳北区柳南区鱼峰区柳东新区全市

32282.7540060.7229860.1614665.655107.70121976.98

六、2012年2月柳州房地产市场情况

6.1、城中区

(1)华展•华园

项目地址：柳州市静兰路9号(鱼峰区政府旁)

项目简况：占地面积196亩，总建筑面积28.9rrf

开发企业：华厦置业

销售代理：辉煌地产柳州公司

工程进度：接近封顶

周边配套：

交通80、50、98、8路等菜市南亚名邸市场和西江菜市

临近项目的学院路尚无商业，周边商业文昌路一带的中国光大银行、中国银行、中

商业银行

集中在文昌路一带国建设银行等

周边有三门江大桥与静兰桥柳江河段的水

学校16中、30中及30中附小景观

上运动基地

南亚名邸和居上V8城的联华超市及阳

超市通讯文昌和东环路口的中国移动营业厅

光100城市广场的南城百货

对比楼盘：碧园•大城小院和盛天龙湾

项目定位：河东CBD的后花园

推售范围：新推37#、38#楼（高层住宅），剩余11#楼（多层住宅）

主力户型：76.41-85.12二房，110.01T22.11三房

户型比例：37#楼90套76.41m\78.32和78.72m，的二房，30套110.01m，三房；38#楼34套84.24nrf和85.129的二房，34套

119.91nY和122.11nY三房

37#楼平面户型图

销售价格：少量特价房折后价4880-5000元/m）正常房源折后价5100-5400元/m，

折扣方式：购买三房减350元/nV,购买二房减300元/m）同时推出少量特价房，起步价为4880元/m2起。

销售小结：受市场影响和同区竞争，该项目实行较大折扣促销，一定程度上吸引了较多客户前来认购。

项目点评：大盘项目，规划有幼儿园和生活配套商业，但项目东靠中烟厂，居住环境受到一定影响，同时附近生活配套不完善,

给居住者生活带来不便。

(2)碧园•大城小院

文・路

大城小院

Tel:07722607777

）向3醐i房产

项目地址：文昌东路与文昌路交汇处(新人民医院向东500米)

项目简况：占地面积231亩，总建筑面积约40万平方米

开发企业：柳州市中侨房地产开发有限责任公司、广西碧园房地产开发有限公司

销售代理：南宁宝资天与房开合同已到期，现房开独自销售

工程进度：接近封顶

周边配套：

交通80、50、98、8路等菜市南亚名邸市场和西江菜市

临近项目的学院路尚无商业，周边商业文昌路一带的中国光大银行、中国银行、中

商业银行

集中在文昌路一带国建设银行等

周边有三门江大桥与静兰桥柳江河段的水

学校16中、30中及30中附小景观

上运动基地

南亚名邸和居上V8城的联华超市及阳

超市通讯文昌和东环路口的中国移动营业厅

光100城市广场的南城百货

对比楼盘：华展•华园、国信•凤起新都和盛天龙湾

项目定位：雅贵阶层聚居地

推售范围：16#楼（18层高层）、18#楼（24层高层）

主力户型：86.02rrf二房，106.63rTrf三房

户型比例：401套一房，864套二房，1557套三房，212套四房

16#楼约106.63nr三房18#楼约113m，三房

销售价格：折后价5000-5400元/rrf

折扣方式：16#楼推出部分一口价110余nV三房55万元/m2起，另部分房源额外优惠1.5-3.4万元不等;

销售小结：受市场影响和同区竞争，该项目实行较大折扣促销，一定程度上吸引了较多客户前来认购。

项目点评：已有部分业主入住，部分商业已营业，能满足小区生活所需。户型多为紧凑型，总价相比华展•华园偏低，更具一定竞争

力，项目东北侧将新建一所重点小学,未来形成学区,房价可能将进一步提升。

(3)乐和•紫云华府

1•1.学院

堤

路

文H东路

东东

环环

小大

学道

I房地产资讯网

www.tyrr-'：•1：.com

项目地址：市东环大道101号

项目简况：占地36亩，总建筑面积10万nr

开发企业：柳州市乐和房地产开发有限公司

销售代理：天津挚衡天地房地产顾问有限公司

工程进度：建至16层

周边配套:

交通6、36、35路等菜市南亚名邸市场和东环菜市

文昌路一带中国光大银行、中国银行、中国

商业文昌路一带酒店、写字楼等商业银行

建设银行等，东环路农业银行

学校东环小学、民族高中景观蟠龙山公园、窑埠古镇、东堤路休闲景观带

南亚名邸和居上V8城的联华超市及阳

超市光100城市广场的南城百货、东环路老通讯文昌和东环路口的中国移动营业厅

邻居超市

对比楼盘：兴怡园、集美郡、永意•山语城、汇金壹号等

项目定位：居高•思远•品天下

推售范围：2#楼

主力户型：86.02m?二房,106.63m，三房

户型比例：36套一房，36套两房，144套三房（2#楼户型比例）；21套别墅

9000

33001600300039001800

2#楼85.21二房2#楼102.08m，三房

销售价格：折后价6300-6600元/nr

折扣方式：一次性付款97折，按揭98折，公积金无折扣，但要购买可再申请两个点的折扣。

现场观察：2012年2月14日下午15:30到场，现场无客户

销售小结：长期无广告投放，自然销售，走销速度慢，预计销售约50%左右。

项目点评：与东郡同属河东区域，地段区位较好，两梯六户的高层，居住密度大，不属于名校学区，售价比东郡低上千元。

(4)南亚名邸

项目地址：柳州文昌路3号

项目简况：占地25.25亩，总建筑面积190988m!

开发企业：柳州市银河房地产开发有限公司

销售代理：房开独自销售

工程进度：现铺

周边配套:

交通6、36、23、76、50、90、88、8公车等菜市南亚名邸市场和东环菜市

文昌路一带中国光大银行、中国银行、中国

商业文昌路一带酒店、写字楼等商业银行

建设银行等，东环路农业银行

学校东环小学、十六中景观蟠龙山公园、窑埠古镇、东堤路休闲景观带

南亚名邸和居上V8城的联华超市及阳

超市通讯文昌和东环路口的中国移动营业厅

光100城市广场的南城百货

对比楼盘：阳光100城市广场、居上V8城和东郡等

项目定位：品质超越价值

推售范围：整个项目商铺

商铺租金：100-200元/m一月（沃顿酒店旁），40元/rrf•月（幼儿园旁）

现场观察：2012年2月14日下午17：00到场，现场无客户

销售小结：南亚名邸和南亚风情之间的商铺主要经营低端餐饮，进驻了联华超市，小区菜市已营业，背靠桂柳路和幼儿园一侧商铺大

部分空置，面朝文昌路一侧商铺大部分已出租，沃顿酒店旁面积大商铺找租大商家。

项目点评：地处河东优越区位，居住和商业初具规模，小区部分区域形成良好的商业经营氛围，但背靠桂柳路和幼儿园一侧商铺人流

少，位置较差，出租难度较大。

(5)华远岚山・山水一号

项目地址：柳州市桂柳路38号

项目简况:占地23522.5m，，总建筑面积44176.06m，

开发企业:柳州华远房地产开发有限公司

销售代理:瑞源策划

工程进度:现房

周边配套:

交通8、80、98路等菜市南亚名邸菜市

对比楼盘：碧园•大城小院、华展•华园等

推售范围：5#、6#楼

主力户型：131.59mN三房

销售价格：折后价6100-6300元/F左右

折扣方式：一次性付款97折，按揭98折

现场观察：2012年2月11日下午17:00到场，现场无客户

销售小结：现仍有约30套别量和40%普通住在在售。

项目点评：园林景观设计较好，拥有优美的山水自然景观，别墅和电梯多层洋房品质较好，交通畅通，但缺乏生活配套设施。

(6)柳州・东盟文化风情园

柳州•东盟文化风情园规划布局图(柳州•东盟文烟情园远期规划布局图

项目地址：柳州市城中区三门江国家森林公轩沿江路边

项目简况：占地面积1607.5亩，将建设东盟文化风情园、高级商务区和休闲文化娱乐度假区等项目。其中，东盟文化风情园由包括东

盟10国、韩国、日本，以及我国香港、澳门、台湾地区在内的12个国家和3个地区主题园区组成。

开发企业：广西鑫浪涛投资发展有限公司

交通菜市

商业银行

学校景观

超市通讯

项目点评：该项目远离市区，拥有良好的植被和弯曲水域，具备打造旅游项目的先天条件。其作为柳州打造旅游城市的重点旅游地产

项目，将大大提高柳州城市形象。2011年8月