建设公司管理体系

战

略

第一章集团公司战略方针和目标方

针

和

目

标

1美林基业集团管理方针：

完美品质，至高境界

完美品质：既指产品品质，又指企业和人的品质，这是我们经营的核心支撑力。质量是企业的生

命，特别是对于美林基业来说，是立足之木，优秀的产品质量和服务质量是公司追求的完美品质目标,

也是我们的企业和员工的品质的体现。

我们的质量观是：全力追求零投诉。我们坚持认为，消费者是质量的最终检验者，消费者满意是

质量的最终标准。“全力追求零投诉”就是把消费者的满意放在第一位，消费者投诉率的降低，就意味

着美林基业产品和服务质量的提高。

我们的服务观是：精心于专业，用心于细节。服务无大事，皆在细节中；服务无小事，细节决定

成败。要在细节上用心，创造性地去工作，打造美林基业的服务精品。

至高境界：既指物理空间，又喻为精神追求，表达了我们企业致力于人们高层次的生活质量和高

品位的人文氛围。在企业的全部经营活动中，始终坚持质量优先的意识，提升质量，创新服务模式，

为客户提供优质、舒适、便捷的房地产开发与管理，到达至高境界。

强完美品质，至高境界”：将我们企业经营的物质基础与笃信的伦理精神完全统一起来，不仅成为

我们的竞争优势，也是我们企业实际经营过程的生动写照。

2美林基业的发展远景和战略目标：

发展远景：努力成为最具人文魅力的地产企业。

美林基业以房地产为主导产业，努力成为时尚居住的文化倡导者，适宜生活的空间创造者，持续

创新的行业领导者，竭尽全力为顾客、员工创造价值，为社会做出贡献。通过不断创新和提高整体产

业竞争力，确保持续发展，立志成为最具人文魅力的地产企业，并逐步发展成为一个优秀的国际化企

业。

美林基业的中长期发展目标是：经过划新和发展，形成以品牌经营为先导、以房地产经营为主导、

以成熟的管理模式和职业化队伍为依托，以综合竞争优势为核心能力，把美林基业集团有限公司建设

成为具有全球化视野、强大核心竞争力和品牌影响力的大型现代房地产企业真团。

3美林基业宣言：

诚信筑造基业，激情谱写华章。一个优秀的国际化企业一一美林基业郑重宣告，“建赏生活，挥写

经典”是我们永恒的理念。

回首美林基业的进取历程，我们深深体会到个人与团队共同发展、人文与自然共生互彰、企业与

客户共享丰收华果的意义。坚持共同、共生、共享的价值追求，我们同心同德、荣辱与共。

这是一个实力彰显尊严的时代。美林基业的团队，秉承“职业成就事业”的准则，在质量上全力

追求零投诉，在服务上，精心于专业，用心于细节。有此，我们就一定能够通过打造完美品质，登临

至高境界。

和谐美林，永恒基业。美林基业必将成为最具人文魅力的地产企业。我们有足够的实力和勇气为

之奋斗！

第二章建设公司组织结构

建设公司

财

人

成

市

运

工

务

力

场

营

总

本

程

管

行

拓

管

经

管

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理

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部

部

部

部

部

部

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合

和

正

正

正

筑

林

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建

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司

司

司

公

公

公

美林

美林其他

湖项

广州湖项丽江武汉拓展

目部

2项目

项目目部项目项目

I（合

部（清部部

作公

投）

司）

第三章建设公司及部门职责

1建设公司职责

1.1拟定、完善公司规章管理制度，经批准后执行。

1.2根据集团公司的运营目标，制定、完成公司的工作目标及计划。

1.3按现行有关规定要求，建立有效的安全文明施工保证体系。

1.4负责所有项目施工的总体协调。

1.5做好成本核算，控制好建筑成本。

1.6配合相关部门做好竣工验收、备案及移交工作。

1.7做好公司人员培训、绩效考核工作，培育部门团队工作精神，培养一支亘越的专业队伍。

1.8做好部门相关的档案管理工作。

1.9定期向集团公司提出合理化建议。

1.10积极配合集团公司各部门做好相关工作。

1.11完成集团公司及上级领导交办的其他工作。

2工程管理部职责

2.1拟定、完善本部门规章管理制度，经批准后执行。

2.2代表建设公司组织编制所有生产任务进度计划，并监督执行。

2.3负责建设公司承接项目的生产组织协调、技术管理、质量管理。

2.4负责对甲方提供的图纸、技术文件进行技术把关和建设公司内部分发控制工作。

2.5组织建设公司所属项目的内部竣工验收，参与分部工程、单位工程的竣二验收。

2.6组织生产施工管理及技术管理体系的制定，并监督执行。

2.7督促建设公司各生产部门收集和整理施工文件的归档准备工作及部门相关的档案管理工作。

2.8做好本部门人员的培训、绩效考核工作，培育部门团队工作精神。

2.9定期向集团公司提出合理化建议。

2.10积极配合集团公司各部门做好相关工作。

3各项目部职责

3.1拟定、完善本部门规章管理制度，经批准后执行。

3.2根据集团公司的运营目标，制定、完成本部门的工作目标及计划。

3.3做好计划及施工组织设计和施工技术方案的交底工作，搞好民工岗位培训，现场指导、配合、监

督施工班组按质按量完成其合同范围内的工作。

3.4按现行有关规定要求，建立有效的安全文明施工保证体系。

3.5做好成本核算，控制好建筑成本。

3.6做好与装饰、园林公司及其它所有专业的工程协调工作。

3.7参与工程竣工验收及各项资料归档,并做好与相关部门的移交。

3.8做好本部门人员培训I、绩效考核工作，培育部门团队工作精神，培养一支卓越的专业队伍；

3.9做好部门相关的档案管理工作。

3.10定期向集团公司提出合理化建议。

3.11积极配合集团公司各部门做好相关工作。

3.12完成集团公司及上级领导交办的其他工作。

4建筑公司职责

4.1负责施工前各项准备工作的实施。

4.2负责提供各类施工资源伙伴名单信息，按规定参与招标活动；并对分包单位进行评价。

4.3负责对项目部各级、各岗位人员进行安全、文明管理培训，达到全员、全过程、全方位质量4管

理，以达到建设公司的安全、文明管理目标要求。

4.5参加施工图会审、技术交底，负责整理会审纪要。

4.6根据甲方项目总体控制计划制定详细的“建筑安装”部分施工控制性进度计划。

4.7建立公司级、项目级质量管理保证体系，明确各项目部质量管理人员。

4.8贯彻执行建设公司制定的质量管理制度、流程，并结合项目实际进行深化、细化，以确保质量管

理责任到人。

4.9完成上级部门交办的其它工作。

5园林公司职责

5.1负责制定本部门管理制度。

5.2负责制定本部门工作目标和详细工作计划。

总

5.3负责编制园林环境施工进度表。公

司

5.4负责园建饰面及绿化种植工程，并按时、按质完成。部

5.5负责小区未移交给物业管理处的绿化养护工作。门

职

5.6负责本部门档案管理。责

5.7协助采购绿化工程所需的各树种、花苗。

5.8接受建设公司委托签订各园建包工、采购合同及协议。

5.9做好园建绿化的竣工验收工作，并做好与物业公司对园林绿化的移交手续。

5.10及时安排施工图纸会审及对施工班组的技术交底工作。

5.11完成上级部门交办的其它工作任务。

6装饰公司职责

6.1根据建设公司下达的工程任务书，编制工作计划，呈报上级主管部门审核、批准后实施；完善年度、季

度及每月工作总结和每周工作周报制度。

6.2负责本部门管理制度的制定，经批准后执行。

6.3负责制定本部门的管理细则、操作规程，确保部门正常运作。

6.4按公司规定的职责范围，选择施工队，完成上级下达的工程任务。

6.5配合相关前门对菜饰T程讲行招捋标.百彬杷好临T电俗的诜择和丁租格T的庙曷关.

6.6严格按照公司相关程序，审批工程进度款、审批结算款。

6.7加强与各部门的沟通和协作，培养员工的团队协作精神。

6.8定期提出合理化建议。

6.9完成上级部门交办的其它工作。

7材料贸易公司职责

7.1拟定、完善本部门规章管理制度，经批准后执行。

7.2根据集团公司的运营目标，制定完成本部门的工作目标及计划。

7.3根据施工进度分期分批组织各种材料的供应。

7.4负责材料、设备来源的开发和市场调查及供应商和市场行情资料的收集与信息管理。

7.5负责材料、设备的招投标管理。

7.6负责材料的验收、储存与发放、材料付款凭证的审查与支付、材料与废料的处理。

7.7做好本部门人员培训、绩效考核工作，培育部门团队工作精神，培养一支卓越的专业队伍。

7.8做好部门相关的档案管理工作。

7.9定期向集团公司提出合理化建议。

7.10积极配合集团公司各部门做好相关工作。

7.11完成集团公司及上级领导交办的其他工作。

8财务部职责

8.1负责建设公司账务处理系统的设置及账务处理工作。

8.2统筹及管理建设公司资金。

8.3负责建设公司财务管理工作。

8.4编制项目月度、年度预算并对执行情况进行监督检查。

8.5参与建设公司各种合同文本的会审工作。

8.6负责建设公司会计资料的档案管理。

8.7负责审核建设公司各项目的付款单据及付款管理工作。

8.8负责建设公司各项目的数据汇总整理及进行财务分析。

8.9负责对建设公司固定资产定期进行盘点，对各项目的仓库及现场材料定期盘点。

8.10做好财务部人员的培训工作。

8.11建立建设公司各部门的财务内部控制制度，做好内部控制工作。

9成本招采部职责

9.1拟定、完善本部门规章管理制度，经批准后执行。

9.2根据集团公司的运营目标，制定、完成本部门的工作目标及计划。

9.3参加图纸会审及编审建设公司的各类工程预算和工程结算。

9.4提交建设公司的总体材料计划。

9.5负责建设公司对内、对外每月工程进度款项的申报工作。

9.6进行工程成本核算及经济分析，加强各部的成本考核。

9.7是立年度人、材、机价格信息库。

9.8负责开展建设公司材料设备实用性和经济性的日常研究，配合集团成本招采中心开展材料设备信

息库是设。

9.9协助总部编制年度集中、战略采购计划，负货制定项目的采购策划。

9.10负责建设公司的招标采购工作，包括招标文件的编制、招标采购实施、合同签订等。

9.11负责建设公司内招标采购的工作总结，并予以归纳形成优化标准，改进后续招标采购工作。

9.12负责工程及材料设备供方的履约评估，并备案至总部。

9.13做好本部门人员培训、绩效考核工作，培育部门团队工作精神，培养一支卓越的专业队伍；

9.14做好部门相关的档案管理工作。

9.15参与各部的施工班组选定及工程合同的谈判和合同的管理工作。

9.16参与编制招标文件中经济书的编制，组织或参与各部的招投标工作。

9.17完成集团公司及上级领导交办的其他工作。

10人力行政部职责

10.1拟定、完善本部门规章管理制度，经批准后执行。

10.2根据集团公司的运营目标，制定、完成本部门的工作目标及计划。

10.3负责起草建设公司行政工作计划、总结、通知等文件，并负责文件、报纸、信件、公函的分发、

存档等工作。

10.4做好部门相关的档案管理工作。

10.5负责建设公司办公用品的购置申报及办公设备的管理工作。

10.6负责建设公司会议组织等事宜，协助建设公司重大节日庆祝活动的筹备、组织工作。

10.7配合财务部做好固定资产和低值易耗品的管理，控制办公费用。

10.8完善建设公司组织架构、规划人员配备。

10.9负责员工的招聘、试用、奖惩和考核等工作。

10.10负责员工内部调动、离职等事宜。

10.11负责员工的劳动纪律管理、审核员工的各种请假手续。

10.12负责工资、奖金和保险福利的管理工作。

10.13搞好员工的康乐活动。

10.14负责安全卫生管理。

10.15负责劳动人事情报资料的收集和管理工作，做好劳动人事和有关方面的对外联络。

10.16做好本部门人员培训、绩效考核工作，培育部门团队工作精神，培养一支卓越的专业队伍。

10.17完成集团公司及上级领导交办的其他工作。

11运营管理部职责

11.1负责修订及执行公司战略规划及与日常经营运作相关的制度体系、业务流程。

11.2负责推进及组织协调公司重大运营计划、进行市场发展跟踪和策略调整。

11.3负责组织协调建设公司各部门的业务关系、经营活动，推进公司内部资源的共享与整合，实现整

体价值最大化。

11.4负责制定公司运营指标、年度发展计划，推动并确保营业指标的顺利完成。

11.5根据公司的定位，不同程度地给企业提供运营协调和支持。

11.6负责对公司的运营业绩考核，并提出考核意见。

11.7做好本部门人员培训、绩效考核工作，培育部门团队工作精神，培养一支卓越的专业队伍；

11.8完成集团公司及上级领导交办的其他工作。

12市场拓展部职责

12.1贯彻公司管理方针，组织实施管理体系运行的相关活动，实现部门的目标指标。

12.2负责建筑市场拓展、开发工作，通过各种方式多方寻求工程来源。

12.3负货做好公司与社会务界建立广泛联系的工作，发展和维护公司内外的公共关系。

12.4及时查看本地或外埠地区的政府公众建筑信息网公布的招投标信息,通过各种社会关系了解的建

筑信息，进行分类登记管理并向领导汇报，及时与信息源取得联系并进行近一步洽谈。

12.5完成集团公司及上级领导交办的其他工作。

第四章管理标准

1工程项目管理标准

施工计划及进度管理标准...........................................................10

施工技术管理标准..................................................................19

施工质量管理标准..................................................................29

安全文明施工管理标准.............................................................38

现场材料管理标准..................................................................60

工程协调管理标准..................................................................68

工程技术资料管理标准.............................................................73

工程验收移交及遗留问题处理管理标准............................................77

后勤管理标准.......................................................................85

工程分包管理标准.................................................................91

2物资采购管理标准

物资采购管理标准...................................................................94

仓库管理标准.......................................................................104

3合同预算管理标准

工程预结算与成本管理标准......................................................119

4设备管理管理标准

设备档案管理标准................................................................131

设备资产管理标准................................................................133

设备使用、保养、维修管理标准..................................................138

设备调拨、购置、存放管理标准...................................................152

设备备品配件管理标准...........................................................162

设备安全管理标准................................................................164

设备租赁管理标准................................................................171

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施工计划及进度管理标准

0修改记录

美林基业集团有限公司建设公司于2019年6月第一次编写。

1目的

为使生产任务按计划执行。

2范围

适用于建设公司各生产单位（指建设公司项目部、建筑公司、装饰公司、园林公司，下同）。

3职责

工

3.1工程管理部负责对工程任务进行分解及给各生产单位下达工程任务（详见施工技术管理标准），并程

负责对工程任务的落实进行跟踪、检查、督促。管

理

3.3各生产单位负责工程任务的组织实施。标

准

4工作流程

4.1工程任务的审批

4.1.1原则上地产公司下达给建设公司的任务，以工程任务书的形式下达。

4.1.2工程管理部收到工程任务书的审批表时，与生产单位进行沟通协调，工程管理部、各生产单位在

工程任务书上签署意见，报建设公司主管副总经理/总经理审批。

4.1.3凡是以任务书形式下达的工程任务，工程任务书须报集团总裁批准。

4.2工程任务的实施

4.2.1开工报告

a）竣工资料归档需要的工程，开工报告按归档要求进行办理；

b）竣工资料归档不需要（或一些零星的）的工程，原则上不办理开工报告，生产单位接到联系单

就可以组织实施；

c）有工程任务书的，开工日期以工程任务书上的开工日期为准；

4.2.2接到经审批的工程任务书后，工程管理部根据《装饰、装修划分意见》的规定（没有规定的，与

各生产单位协商）对工程任务进行分解，给各生产单位下达工程任务。

4.2.3生产单位按工程任务书的内容要求组织施工

a）按合同及物资采购的有关管理规定选择施工队伍及材料供应商；

b）编制施工组织设计或方案（要求详见施工技术管理标准）；

c）组织编制各有关计划：材料计划、施工总进度计划、月进度计划、周进度计划、设备使用计划

等。

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4.3施工进度计划的编制

4.3.1施工进度计划编制内容及要求

a）应有编制说明（总进度计划要注明关键节点的完成时间，例如完成2/3结构的时间，月进度计

划含工期滞后的主要原因说明）、工程量（可以是形象进度，例如：层）及人力的配备情况（详

见附表）；施工总进度计划还要有材料、设备的配备情况；

b）进度安排应符合工程项目建设总进度计划中总目标和分目标的要求，要符合工程任务书中的开

工、竣工日期的规定；

0施工总进度计划中的项目不应遗漏，分期施工要满足分批动用的需要和配套动用的要求；

d）施工顺序的安排应符合施工工艺的要求；

e）劳动力、材料、构配件、设备及旅工机具、水、电等生产要素的供给应保证施工进度计划的需

要，并且要供应均衡，需求高峰要有足够能力实现计划供应；

f）与相关生产单位分别编制的各项单位工程施进度计划之间要协调，专业分工与计划衔接应明确

合理。

4.3.2接到工程任务书后15天内完成总施工进度计划的编制工作；如果施工技术文件不全时，可分阶

段进行编制（如桩基础、地下室等）。

4.3.3每月25日完成下月施工进度计划编制（或调整），当计划变化比较大时（严重滞后或超前），要

对总施工进度计划进行同步调整。

4.3.4单位工程总施工进度计划由生产副经理负责组织编制，报生产单位第一负责人和项目工程部审

批。

4.3.5月施工进度计划由生产副经理组织编制，报生产单位第一负责人审批。

4.3.6周施工进度计划由生产单位各分管主办施工员负责编制，报生产副经理审批。

4.4旅工进度计划的报送

4.4.1周施工进度计划：生产单位每周六上午10：00时前报建设公司前台文员处，由前台文员报呈建

设公司主管副总经理/总经理、地产项目工程部，转发工程管理部。

4.4.2月施工进度计划：生产单位每月25日下班前报建设公司工程管理部，工程管理部汇总28日前报

呈集团企管中心、建设公司主管副总经理/总经理、地产项目工程部，根据工程任务情况转发建设公司

内部相关部门。

4.4.3单位工程施工总进度计划完成编制经审批后，生产单位报建设公司、建设公司工程管理部、地产

公司项目工程部、企管中心。

4.5旅工进度的控制

4.5.1生产单位控制进度

a）实施图表上墙，在施工办公区有标注性的图表（如办公室环境不允许，可不上墙）；

b）施工总计划、月度计划、周计划、每天工作安排与实际施工进度进行对比，为总体施工进度调

整提供有效的依据；

c）制定周计划时，每项施工工作均采用定时、定量、定质、定施工作业人员等；

d）每天由施工员对施工班组投入劳动力跟踪点数并记录入案，确保劳动力满足施工要求，使施工

进度控制得到保障；

e）对跨部门、跨专业的施工内容，必须以服务于相互协调的施工计划，相互创造施工条件为前提:

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f）现场各专业施工员根据月进度施工计划和周进度施工计划，每天对本专业及所负责的范围进行

监督检查，发现问题要及时向上一级领导汇报，并做好施工日记；

g）各主办施工员以上管理人员要对施工进度进行定期或不定期的监督检查，对发现的问题进行及

时处理；

h）每周生产部门经理组织召开一次本部门的工作例会，检查进度计划的执行情况，研究工程建设

中存在的问题，明确解决问题的措施、期限和责任人；会后2天内整理会议纪要（工程管理部

以收到为准），报建设公司主管副总经理/总经理、工程管理部，抄送用关部门及人员。

4.5.2工程管理部控制进度

a）各专业工程师根据月进度施工计划和周进度施工计划每天对本专业及所负责的范围进行监督

检查，发现问题要及时处理，不能处理的向上一级领导汇报，并做好工作日志；

b）督促各生产单位编制及调整各项任务的施工进度计划，并监督检查其实施情况，每周六及每月

的最后一天把重点项目及重要节点的工程任务的完成情况汇总成文，报建设公司主管副总经理

/总经理；

0组织建设公司各生产单位参加地产公司项目工程部主持的每周工程例会，就施工中所碰到的问

题与项目工程部进行协商，明确各方贡任及处理方法、完成的时间等；

d）协调建设公司内部各部门之间、与项目工程部之间生产方面的关系，例如：工序场地交接、图工

程

纸、材料、技术问题的处理方法等。管

施工进度调整理

4.5.3标

a）施工进度计划为一种动态控制方式，生产单位依据施工图表反映的实际施工进度，及时对施工准

总进度进行调整反馈；

b）在施工过程中，如有发生重大设计变更或人力不可抗拒等其它影响因素，对施工进度计划有重

大影响须对施工总进度计划进行调整，并报建设公司主管副经理/总经理、地产项目工程部审批;

c）施工进度出现提前时或施工条件允许，在保证施工质量、施工安全的前提下，及时压缩施工总

工期，报建设公司主管副经理/总经理、地产项目工程部、工程管理部；

d）如人力可克服影响因素造成施工进度出现阶段性落后时，必须及时采取相应措施，确保总工期

按施工计划完成，并书面分析阶段性落后原因和赶工期具体措施，上报建设公司主管副经理/总

经理、地产项目工程部、工程管理部。

4.5.4工期延误的处理

a）如果是甲方（地产公司）原因或客观原因造成的，则由项目工程部签证工期顺延。同时可实行

包干奖励及对施工队伍采取的技术措施给予相应的经济补偿，但必须经有关领导审批；

b）如果是施工队伍自己的原因造成的，主管生产单位要求其采取有效的补救措施，甚至发出书面

警告：如果施工队伍不采取补救措施，或在施工过程中无任何理由要求延长工期，施工进度缓

慢，又无视书面警告时，主管生产单位可对其停止付款，严重时可取消其承包资格；

0如果是建设公司内部原因造成的，各相关部门要加强配合，为施工队伍提供较好的施工条件，

如果是人为造成的，将追究相关责任人的责任。

4.5.5建设公司每周由总经理主持召开一次工作例会，检查重点工程及关键节点的施工进度情况，研究

工程建设中存在的诸如材料、资金以及技术等问题，明确解决问题的措施、期限和责任人，以及公布

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集团的相关信息，布置下周的工作任务和提出一些相关的做法要求。会后2天内整理会议纪要，报企

管中心，抄送建设公司各部门。

4.5.6工作日志/施工日志

4.5.6.1工作日志/施工日志的主要内容

a）当日天气情况记录，包括阴晴雨雾、风力、风向、气温等；

b）当日施工的主要工作，主要部位的形象进度；

c）劳动力进出情况，当日施工的主要工种、队组及人数；

d）大型机械设备、主要材料、加工订货的进出场情况；

e）当日发生的主要生产、技术、质量、安全等方面的问题、原因及处理结果：

。图纸及变更洽商情况；

g）施工现场发生的其它重要情况。

4.562施工员及管理人员应每天填写施工日志；

4.5.6.3施工日志必须与施工过程同步，内容真实，并包含施工基础数据；

4.5.6.4部门经理每月不少于一次对本部门的员工所写的施工日志进行检查和督导。

4.6每月实际完成的工程量

4.6.1每月25日各生产单位把上月各项生产任务（分项目、分区、分栋号的分项工程）实际完成的数

量（指形象进度，如：层）汇总报工程管理部，工程管理部每月26日前核实汇总后，送成本招采部；

4.6.2成本招采部每月28日前根据实际完成的工程量进行综合计价，并负责向地产公司申请总的进度

款。

4.7各生产单位建立施工队伍的信誉档案

a）每季或每项工程完后均要对施工队伍作出一个考评，考评内容包括：施工队伍的自身管理水

平、经济实力、信誉度、工程质量、施工进度、安全生产、文明施二、材料使用、与其它队

伍的配合、是否服从管理等；

b）对于考评较好的队伍，在下次招标时同等条件下优先考虑选用；

c）对于考评较差的队伍，不允许其再承包其它工程。

4.8生产单位材料计划管理执行《材料管理手册》，生产单位报材料计划（总计划和月计戈D给物资采购

部，同时抄送一份给工程管理部。

5相关文件

5.1美林基业《地产公司工程任务书》

5.2美林基业装饰、装修任务划分相关文件

5.3美林基业《总施工进度计划》、《月进度计划》、《周进度计划》

5.4美林基业《材料管理手册》

6相关记录

6.1文《件收发记录》（附录A）

6.21施工进度检查记录》（附录B）

6.38工程施工进度》（总或年度）计划（附录C）

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6.4《工程月施工进度计划》（附录D）

6.5《工程施工进度周计划》（附录E）

工

程

管

理