房地产估价案例分析及解题思路-案例笔记

◎我的案例笔记103年〕

二00三年全国房地产估价师执业资格考试笔记

《房地产估价案例与分析》

目录

第一局部房地产估价原那

第二局部估价程序........................................

2

第三局部房地产估价技术路线..............................

3

第四局部估价方法........................................

3

一、市场比拟法...........................................3

二、收益法..............................................5

三、本钱法..............................................7

四、假设开发法..........................................9

五、基准地价修正法.......................................11

第五局部不同估价目的下的估价............................

11

一、土地使用权出让价格评估..............................11

二、房地产转让价格评估..................................12

三、房地产租赁价格评估..................................12

四、房地产抵押价值评估..................................13

五、房地产保险估价.......................................14

六、房地产课税估价......................................14

七、征地和房屋拆迁补偿估价..............................15

八、房地产的分割、合并估价..............................15

九、房地产纠纷估价......................................16

十、房地产拍卖底价评估..................................17

十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价................17

十二、损害赔偿估价......................................18

第六局部各种类型的房地产估价...........................

18

一、居住房地产估价.......................................18

二、商业（含餐饮）房地产估价............................18

三、商务办公（写字楼）房地产估价........................18

四、旅馆（含娱乐）房地产估价............................19

五、工业房地产估价......................................19

六、特殊用途房地产估价...................................19

第七局部估价报告格式....................................

19

估价报告常见错

误........................................21

第八局部估价报告案例...................

23

第九局部投资分析............................................

23

第十局部网上下载............................................

24

案例分析解题思路

1、问答：考估价的根本领项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价

结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如

参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。

2、单项选择：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，根本原理的一般应

月，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。

1、什么是技术路线？路线的三个方面

①价格内涵，由目确实定②估价思路，由原那么原

理确定③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条

件及所搜集资料的数量和质量决定。

2、技术路线与估价要求事项的关系？

①与估价方法：每种方法都表达了一种技术路线（P6）

②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格

形成过程。

③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、

估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

派a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。

d、估价对象状况〔①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在

建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或

是最正确利用下评估⑤含有其它资产的房地产）

④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在

不同的时点状态是不同的。

⑤与估价原那么：技术路线反映价格形成过程，估价原那么表达了价格

形成原理，因而制定路线要遵守估价原那么。⑥以上各项在确

定技术路线时要全面考虑相关事项。

3、估价路线确实定过程：

①了解估价的根本领项（对象、目的、时点）；②遵守估价原那

么；③确定价格内涵（一定要先说清楚〕；④确定价格形

成过程；⑤再确定估价方法。

二、房地产估价方法

1、各方法之间的关系

①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相

互印证。

②各方法在实质上是一致的，都是比拟法的变形P34

③各方法相互引用P54

比拟工程比拟法本钱法收益法假设开发法

价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方

价值转换价格一价格局部价一整体价年收益一价格整体价一

局部价

价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格

价值方向过去一现在过去一现在将来一现在将来一现在

3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么？为什么而估？怎么估？

4、估价方法的选用《标准》P8

三、估价原那么。各原那么均对价格进行限定，共同构成价格的框架。

1、合法原那么：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面。

B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。

C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵

押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。

⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和

地役权

2、替代原那么（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（本

钱、收益等必须客观）

3、最高最正确原那么。应以合法原那么为前提。说的是房地产的经济价

值最高。

不是楼越高越好，剩余技术也说明这一点。

[1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用本钱法求V建，

二者相减得V地。

12〕可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用本钱法求V

建，再用剩余法V建二者相比

4、估价时点原那么《原理》E975、公平原那么

四、估价目的（核心）

1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定〔最

高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规

定（拆迁价、基准地价〕

2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）

3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含根底设施费用）

4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的；5、目的决定

时点和价格形成对应的市场条件；

6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。7、目的影响

技术路线。

五、房地产价值形成及分配规律

1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；

2、产权原那么确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）

3、客观性原那么（费用、本钱、收益都要客观）

4、带租约的房地产转让价格；

5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）

7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果

中包含着商誉价值，要扣除掉。扣除房地产以外资产的奉献；8、

房地的匹配问题。

六、资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有

影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）

1、一般资料:

U)工程的有关资料：①估价目的1委托方提供〕；②委托方根本情

况(法人、住址、联系)；③工程有关文件。

(2)估价时点房地产市场状况的资料：①一般性的；②地区性的;

③本类型房地产资料(商业、特殊物业)

(3)估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……

(4)估价对象区域条件资料：①交通。②环境。③繁华程

度。(5)相关法律、法规、政策。

2、不同估价方法应收集的主要资料(四章P191)

(1)市场比拟法：①交易实例及实例房地产状况。②不同交易情

况价格差异的资料。③房地产价格指数及汇率方面的资料。④房地

产状况修正的有关技术资料。

(2)本钱法：①土地取得本钱方面的资料。②土地开发和房屋建

设方面的资料。③管理费用方面

的资料。④利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤建筑物成

新度、重新购建价格方面的资料。⑥建筑物的折旧方面的资料。

(3)收益法：①估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的

资料。②估价对象房地产和似房地产的经营费用资料。③折旧、剩

余收益年限等资料④资本化率方面的资料。

(4)假设开发法：①同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。

②同类房地产市场售价。③同类工程开发周期、开发费用。④同

类工程开发利润或收益资料。⑤折现率确定的有关资料。

七估价报告

(一)阅读报告：1、先了解估价根本领项。2、了解价值定义。3、了

解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、

测算过程。6、估价结果

（二）错误类型

1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；

③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；④估价结果。

2、不标准。①术语不标准；②表达方式不标准（带有感情色彩、模棱

两可如可能大概）；③错别字。

3、不充分。（1）取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；（2）推理

说明不充分。①时间修正未说明市场状况分析。②比准价格的未说

明理由。如加权、平均。③各种方法最后综合取值的理论依据。

4、不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致

（基准地价、比拟法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价

对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算

不一致；⑤推理说明与结论不一致。

5、不正确。①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确

（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值

内涵、时点、形成过程）

（三）常见错误

A、封面B、目录C、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签

字、盖章）D、估价师声明E、假设和限制条件：①说明不全（评估

时，工业房地产作商业用途，假设……）；②他项权利（抵押权对资

产的影响）；③特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；④权证说明

（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限

超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地

转让的说明）。

F、估价结果报告（1）委托方（一般无误）（2）估价方（看是否

超级评估）[3）估价对象：区位、实物、权益。①面积前后不符，

分部之和不符合总面积；②产权状况：土地权利、性质（集体还是国有）、

H让年限、出让起止日期、剩余年限、有无纠纷、他项权利、共有权，

是否为划拨土地。③规划条件：改变用途、改扩建等变更情况。④建

筑物装修情况要详细、尤其是商业用途。⑤建筑物建成时间、已使用年

限、耐用年限、尚可使用年限。⑥土地用途，建筑物用途，不同楼层用

途。⑦估价对象介绍不全面，缺少直接作用于价格的重要内容。

（4）估价目的；（5）估价时点（与估价目的对应精确

到年月日）

（6〕价值定义（价值类型标准及对应的有关条件）

（7）估价依据（法律法规、技术依据、委托方提供的估价人员掌握及

收集的资料）

（8）估价原那么。

（9）估价方法的说明（方法的选用，方法定义及估价思路，往往说明

不全面）

（10）估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时，土地收益

应单独列示，涉及外汇时要把对应时点的汇率折合成人民币）。对不可

量化因素作调整，并在报告中阐述理由。

（11）估价人员（盖章、签字）（12）估价作业日期。

（13）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快那么有

效期短，反之那么长)。

G、估价技术报告(留机构存档，表达报告质量)

(1)区域因素与市场背景均指本地区同类房地产的状况

(2)资料包括过去现在和将来的(过去的资料时间相隔不能太久，

未来属市场预测要和时点对应〕

(3)个别因素、区域因素、市场背景三大分析与计算过程中的取值

要对应

(4)资料要客观、真实，引用资料应标出，用词要标准，不能夸张

(5)最高最正确使用分析：应说明房地产现状和规划要求、估价时

月途确实定

(6)估价方法的选用：①思路②方法③采用方法的

理由④方法适用的条件和范围

〔7〕测算过程

】估价结果确实定：一定要有论述，有说明，有充足的理由，要符合一

般规定，要与结果报告保持一致。

I、附件：包括机构资质、估价对象产权资料、估价人员资质证书复印件、

引用有关的技术资料、反映估价对象状况的资料

八、运用各种估价方法时应注意的问题。

・市场比拟法•

①可比实例选择不当(八小方面，类似房地产、用途、交易类型应

一致，时间W1年)

②建立价格可比根底易出错(楼面价与地价，币种换算，建筑面积，

使用面积，收益面积)

③交易情况修正（修正的方向，分子分母位置J

④交易日期修正（说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用）

⑤房地产状况修正（直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项

修正W20%,综合修正W30%）。

・收益法・（有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限

确实定）

①计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误

②收益面积有误（大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用

面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫

球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收

益要与相应面积对应好）

③收益工程要全、不要漏项〔易漏租赁保证金和押金等的利息收入）

④费用也要客观（P199教材）a不包含所得税、抵押贷款归还额、建

筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上

各项）。b必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收

入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租

约决定）

⑤带有租约的情况912标准）对其是否客观的说明

⑥纯收益确实定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明

⑦资本化率确实定要充分说明理由；⑧收益年限确实定；⑨公式

运用是否正确。

•本钱法・

①生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物；②开发本

钱确实定要有依据；

③管理费用确实定；④计息期易出错，利息的计算基数是土地本钱+建设

本钱+管理费，容易缺项；

⑤开发利润：⑴要与利润基数对应好。⑵利润率最好用房地产业的利润

密或参考社会平均利润率。

⑶四种利润率与基数的对应关系（P145理论与方法）易出

错；⑥税费；

⑦折旧。注意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数。

⑧折旧方法的综合运用，以年限法1其中主要为直线法）为主。

⑨分局部项折旧要将长短寿命的工程分别折旧；⑩假设市场不

稳定，应有市场状况修正。

•假设开发法•（要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利

润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种

方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期

要结合画图掌握，开发期分前期和建造期）

①最正确开发利用方式确实定、分析是否充分；

②估算开发总价值假设用比拟法确定，比拟过程中应有相当的说明，假

设用收益法要注意收益法中常见的问题；

③建造本钱和管理费用、公共设备层本钱也属建造本钱

④开发期销售期确实定是否合理，要按客观的计算

⑤利息和折现（计息期和折现年限，计息基数，折现率确实定是否正确。）

九、几个概念

1、房地产可视为实物、权益和区位的结合。

①实物可分为有形的实体及具质量、组合完成的功能二个方面。

②权益包括权利、利益和收益。地役权的存在会降低土地的价值。

③两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大的

天同。

④两宗权益状况相同的房地产，如果实物不同，其价值可能有很大的

不同。

⑤两宗实物和权益状况均相同的房地产，如果区位不同，其价值可能

有很大的不同。

2、相邻关系，从义务方面来说，是对房地产所有权、使用权的一种限

制。

3、一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年

限较短而价值很低。

4、对于一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看其价格是趋

于下降的。

5、从全社会角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的；但对于某种

特定用途的土地来说，土地供给是有弹性的。

6、在评估投资价值时所使用的折现率是单个投资者所要求的最低收益

率。

7、在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的

上下。

8、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗地的使用强度（如

建筑层数、高度、容积率、规模）超过一定限度后，收益开始下降。

9、地价与上地面积大小的关系是可变的。一般地，在城市繁华地段对

面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村那么相对较低。

10、从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率和

国民收入的增长率。

第一局部房地产估价原那么：

一、合法原那么：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为

前提进行。

1、产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估

价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论

是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的

2、用途合法。应以城市规划、土地用途管制等为依据。如果城市规划规

定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗

地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。如果城市规划规定了

该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作

商业用地，但也必须以居住用途为前提来估价；除非申请变更为商业用

途，而且能够获得批准。

3、合法交易或合法处分。处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与

等。如抵押：①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押

为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。②设定房地

产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当

从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵

押权方可优先受偿。③财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余

额局部，可以再次抵押，但不得超出其余额局部。

4、其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。如，评估政府

定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。

二、最高最正确使用原那么：指法律上许可，技术上可能，经济上可

行，价值最大化。包括最正确用途、最正确规模、最正确集约度。

1、法律上许可。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律

所允许。

2、技术上可能。对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否

能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等。

3、经济上可行。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，

首先估计其未来收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现

值表示，再将两者进行比拟。只有收入现值大于支出现值的使用方式才

具有经济上可行性。

4、价值最大化。①收益递增递减原理。可以帮助我们确定最正确集约度

和最正确规模。②均衡原理。以房地产内部各构成要素的组合是否均衡,

来判定是否为最高最正确使用。它可以帮助我们确定最正确集约度和最

正确规模。以建筑物和土地组合来讲，建筑物与土地比拟，如果过大或

过小，或者档次过高或过低，那么建筑物与土地的组合不是均衡状态，

该房地产的效用得不到有效发挥，从而降低该房地产的价值。③适合原

理。是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最正确使用。

最高最正确使用原理要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的

使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。如：某宗房地

产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用途商

业用途能够取得最大收益，那么估价应以商业用途为前提；反之，应以

居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已作了某种使

月，那么估价时应根据最高最正确使用原那么对估价前提做以下之一的

判断和选择，并在估价报告中予以说明：

1、保持现状前提。现有建筑物应予以保存的条件是：现状房地产的价

值大于新建房地产的价值减去撤除现有建筑物的费用及建造新建筑物的

费用之后的余额。

2、装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，

应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。其条件是：预

计装修改造后房地产价值的增加大于装修改造费用。

3、转换用途前提。其条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加

额大于转换用途所需的费用。

4、重新利用前提。认为撤除现有建筑物再予以利用最为有利时Z应以撤

除现有建筑后再予以利用为前提进行估价。

5、上述情形的某种组合。

三、替代原那么：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同

等条件下的正常价格。

类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档

次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。估价时要考虑相

近效用的房地产的价格牵掣。

四、估价时点原那么：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点

时的客观合理价格或价值。

1、估价时点在过去的情形。多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估

价结果有争议而引发的复核估价。

2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。多出现于房地产损

害赔偿案件中。

3、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。最常见、最大量的,

包括在建工程估价。

4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。如预售或预购价格。

5、估价时点为未来的情形。多出现于房地产市场预测、为房地产投资分

析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。假

设开发法中常用。

五、公平原那么：要求估价人员必须有良好的职业道德。（换位思考。

买者不枉花一分钱，卖者不少得一分钱）

第二局部估价程序

一、获取估价业务：方法有被动接受、主动争取和自有自估三种。

二、受理估价委托及明确估价根本领项。

1、明确估价目的。估价目的应由委托人提出。实际中往往是估价人员

提出问题，委托人认可。

2、明确估价对象。估价对象应包括明确估价对象的实体状况、权益状况

和区位状况。估价对象及其内容和范围应根据估价目的，依据法律、行

政法规并征求委托人认可后综合确定。

3、明确估价时点。估价时点应根据估价目确实定，采用公历表示，精确

到日。

4、签订书面委托合同。

二、拟定估价作业方案。

主要包括以下内容：⑴拟采用的估价技术路线和估价方法；⑵拟调查搜

集的资料及其来源渠道；⑶预计所需的时间、人力、经费；⑷拟定作业

步骤和作业进度。

四、搜集估价所需资料。

主要有：⑴对房地产价格有普遍影响的资料；⑵对估价对象所在地区的

房地产价格有影响的资料；⑶类似房地产的交易、本钱、收益实例资料;

⑷反映估价对象状况的资料。

如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价，那么需要搜集可供出租

的面积、租金水平、空置率及运营费用等；如某块土地拟选用假设开发

法进行估价，那么需要搜集规划限定的用途、建筑高度、容积率、规划

设计方案、拟开发费用等。

搜集资料的途径有：⑴委托人提供；⑵实地查勘；⑶到政府有关部门查

阅；⑷询问有关当事人、咨询公司等。

五、实地查勘估价对象。形成“实地查勘记录”，并签名、注明查勘

日期。

六、选定估价方法计算。

七、确定估价结果。

检查估价结果出现差异的方法：按照从低级错误到高级错误的顺序进行

检查。⑴计算过程是否有误；⑵根底数据是否准确；⑶参数选取是否合

理；⑷公式选用是否恰当；⑸所选用的估价方法是否切合估价对象和估

价II的；⑹是否符合估价原那么。特别强调：估价中的每一个数字都要

有来源依据。

八、撰写估价报告。估价报告质量的上下，取决于估价结果的准确性、

估价方法选用的正确性、参数确定的合理性、估价报告格式、文字表达

水平及印刷质量。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价

值较低时，估价报告可采用表格的形式。如旧城区居民房屋拆迁补偿估

价、居民预购商品住宅的抵押估价报告可采用表格的形式。

九、交付估价报告。

十、报告的有效期和责任期

十一、估价资料归档。归资料包括：①委托估价合同；②向委托人出

具的估价报告（包括附件）；③实地查勘记录；④估价工程来源和接洽

情况；⑤估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见;

⑥估价人员和估价机构认为有必要保存和其他估价资料。

估价资料的保存时间一般应在15年以上。

第三局部房地产估价技术路线确实定：

即确定价格内涵和价格形成过程。

一、房地产估价技术路线与房地产价格内涵形成过程

1、以划拨方式取得的土地使用权抵押价值评估。

①技术路线：先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后

预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让

金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途

的法定最高年限，从估价时点起计。

②用本钱法估价。价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地

使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

2、损害赔偿估价。其价格内涵是房地产因损坏所造成的价值损失或修复

所需的费用。

二、估价技术路线与估价方法

1、市场比拟法。价格形成过程是：房地产的正常市价是该房地产在公

开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可

的价格。所以采用“选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格。”

作技术路线。

2、本钱法。是在无法通过市场直接得到估价对象的正常市价的情况下，

我们可以通过对估价对象房地产的价格组成局部进行分解，了解各价格

组成局部的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价。其价

格形成过程是：房地产的价格是由其各组成局部的价值累加而成。

3、收益法。是将房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净

收益折现后累加，所得结果不应小于投资额，用这个结果作为估价对象

的房地产价格。它的技术路线是：房地产现时的价格是由房地产未来可

获得的收益决定的。

4、假设开发法。技术路线：未完成的房地产的价格取决于它完成后的价

格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利税。

三、不同估价对象的估价技术路线。

1、估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”。在不影响城市总

体规划、能够形成根底配套等前提下，经市政府批准，补交土地使用权

H让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市。

2、房地产抵债评估，如果估价时点距离上市之日还有6个月时间，此时

的估价路线应该是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再

折现到估价时点。

3、直管公房的出售基准价格，采取的估价技术路线是：先明确价格内涵,

是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价，并且是选取一类具有相同

地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格

作为这一类房屋的基准售价；然后在选用本钱法和基准地价修正法分别

估算建筑物价格和地价；最终确定房屋的基准售价。

4、企业联营技术路线，即联营企业的利润分配比例取决于投入联营企业

的房的产价值。通过确定联营企业的利润分配比例确定联营企业涉及的

房地产价值。

我的案例笔记（03年z续）

第四局部估价方法：1《估价理论与方法》）

一、市场比拟法：难点是交易修正。

1、适用对象和条件：适用对象是经常性交易的房地产。适用条件是同一

供求范围内的类似房地产交易案例较多。

2、搜集交易实例。搜集内容：①交易双方的根本情况和交易目的。要说

明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交

易还是非正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买

卖、入股、抵债等；

②交易实例房地产的状况（权益、区位、实物三方面）。包括坐落位置、

形状与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划

月途，有关地上建筑物的根本情况，权利状况；

③成交日期；

④成交价格。包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋

租金等，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况;

⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方

式等内容；

⑥交易情况。（见下面5）

3、选取可比实例。选取可比实例时应符合：（案例在3个以上10个以下）

①可比实例所处地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范

国内的类似地区。

②可比实例的用途应与估价对象的用途相同（居住、商业、办公、旅馆、

工业、农业等）。

③可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。〔钢结构、钢碎结

构、砖混结构、砖木结构、简易结构）

④可比实例规模应与估价对象的规模相当（面积不能相差太大）。

⑤可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同（出让与划拨、商

品住宅与经济适用房等）。

⑥可比实例的交易类型应与估价目的吻合（抵押、租赁、买卖、征用等）。

⑦可比实例的成交日期应与估价时点接近（一般在一年以内）。

⑧可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为正常成交价格。

4、建立价格可比根底。统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币

单位（不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市

场汇率中间价计算—买入价和卖出价的平均价）、统一面积内涵（土地分

划拨、出让，建筑物分使用面积、套内面积和建筑面积）、统一面积单位。

5、交易情况修正。进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所

造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价风格整为正常价格。

（a有利害人之间的交易；b急于出售或急于购置的交易；c交易双方或

英一方对市场行情缺乏了解的交易；d交易双方划某一方有特别动机或偏

好的交易；e特殊方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售；f交易税费

非正常负担，如应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳或应

日卖方缴纳的税费买卖双方协议由买方来缴纳；g相邻房地产合并交易；

h受债权债务关系影响的交易。）对于交易税费非正常负担的调整方法：

①正常成交价格一应由卖方负担的税费二卖方实际得到的价格

②正常成交价格+应由买方负担的税费二买方实际支付的价格。

6、交易日期修正。应将可比实例在其成交日期时的价风格整为估价时点

的价格。可通过价格指数或价格变动率进行调整。房地产价格变动率，

有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两

种。

①采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：

可比实例在成交日期时的价格X（1±价格变动率）期数=在估价时点的价

格

②采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：

可比实例在成交日期时的价格x11±价格变动率x期数）二在估价时点的

价格

在实际的交易日期修正中，有以下几类价格指数或价格变动率可供选用：

①一般物价指数或变动率；②建筑造价指数或变动率；③建筑材料价格

指数或变动率；④建筑人工费指数或变动率；⑤房地产价格指数或变动

玄。如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，那么可选用一

般物价指数或变动率。

在无房地产价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地房地产

价格的变动情况和开展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。

7、房地产状况修正。可分为权益状况修正、区位状况修正和实物状况修

正。

思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各

方面的因素；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方

面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的

状况进行逐项比拟，找出它们之间的差异造成的价格差异程度（直接比

拟和间接比拟）；最后根据差异程度对可比实例的价格进行调整。可用百

分率法、差额法和回归分析法进行修正。注意：可比实例的房地产状况

是在成交日期时的状况。

8、求取比准价格。采用百分率法、差额法和回归分析法。每项修正对可

比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%o

******9、方法应用过程中容易出现的问题：⑴可比实例是否在同一供求

区，规模是否相当，权利性质类型，估价目的是否吻合，结构是否一致,

面积是否相当等，距待估房地产估价时点是否长于1年，长于1年的说

明理由；⑵根底数据是否有误，搜集的数据是否有可比性（建立价格可

比根底），是否剔除了交易税费的非正常负担。⑶影响因素的选择是否适

宜；注意修正的方法是用直接比拟还是间接比拟；⑷各因素的修正方向

是否有误。因素说明表中的因素与描述中因素是否一致。各单项修正和

综合修正是否超出了修正幅度。最终比准价格是否进行了综合和说明。

二、收益法：难点是求取净收益时扣除工程的准确界定和资本化率确

实定。

1、根本思路：由于房地产寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得

收益，而且能期望在未来继续获得收益。所以，购置收益性房地产可以

视为一种投资°投资者购置收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去

换取期望在未来可以获得的一系列资金。

在实际估价中，我们把一切不是由房地产本身所创造的收益都当作是“运

营费用”，由有效毛收入中扣除运营费用，得到的净收益，就是房地产

本身创造的收益。

收益性房地产的价值上下取决于：①可获得收益的大小；②可获得净收

益期限的长短；③获得该净收益的可靠性。

2、收益法适用的对象和条件：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益

的房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类

房地产有收益即可。如目前自用或空闲的住宅，可设想为出租情况下运

月此方法。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。

3、搜集有关房地产收入和费用的资料；如潜在毛收入、有效毛收入、运

营费用等〔均为客观值）。

4、估算潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的

收入。

5、估算有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（迟延支付租

金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

6、估算运营费用：指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用

及归属于其他资本或经营的收益。不包括所得税、房地产抵押贷款归还

额、建筑物折旧、土地摊提费、房地产改建扩建费。

运营费用率=运营费用/有效毛收入

7、净收益的求取：

①出租型房地产。净收益二租赁收入一维修费一管理费一保险费一税金一

租赁代理费

租金收入二有效毛收入+租赁保证金、押金等利息收入

在实际求取时，维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否

要扣除，应在分析租赁契约的根底上决定。应该注意租约约定税费由谁

负担，从而确定扣除工程。带家具、设备出租的，应扣除其对房地产的

春献。

②直接经营型房地产。其特点是房地产所有者同时又是经营者，房地产

租金和经营者利润没有分开。A、商业经营型房地产。净收益二销售收入

一商品销售本钱一经营费用一商品销售税金及附加一管理费用一财务费

月一商业利润。B、工业生产型房地产。净收益=产品销售收入一生产

本钱一产品销售费用一产品销售税金及附加一管理费用一财务费用一厂

商利润。

③自用或尚未使用的房地产：比照同一市场上有收益的类似房地产有关

资料计算，或直接比拟得出。

④混合型。看成是各种单一收益类型房地产的组合，分别计算，然后综

合。

估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约

限制的外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金

采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。

利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营

费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收

入、运营费用或净收益进行比拟。假设与正常客观的情况不符，应进行

适当的调整修正，使其成为正常客观的。

8、资本化率确实定。

⑴市场提取法：是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净

收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。A、在V二a/r

情况下，可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率

作为资本化率。B、在V=a[l—l/(l+r)n]/r的情况下，通过试错法或内

插法求取。C、在在V=a/(r—g)情况下，是通过r=a/V+g来求取r。

⑵平安利率加风险调整值法(累加法)：平安利率选用同一时期的一年

期国债利率或中国人民银行公布的一年期存款年利率。风险调整值应根

据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程

度等确定。资本化率=平安利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动

性补偿一投资带来的优惠。

⑶投资收益率排序插入法。找出相关投资类型及其收益率、风险程度，

按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比拟，判断、

确定资本化率。

⑷投资组合技术：①抵押贷款与自有资金的组合。将抵押贷款与自有资

金的组合是将购置房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平

均数作为综合资本化率。R=M矽8226;RM+(1-M)RE

RM一抵押贷款收益率RE—自有资本要求的正常收益率L

一抵押贷款额度(比例)

②土地与建筑物的组合。R0=L6挖226;RL+11—LjRB1超一建筑物资

本化率RL—土地资本化率

资本化率实质上是一种投资收益率，它应等同于具有同等风险的投资收

益率。

9、剩余技术。①土地剩余技术。VL=(Ao—VBXRB)/RL,土地剩余技

术在土地难以采用其他方法估价时，是有效的方法。另外，在需要对附

有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用比拟法求得设想该旧建筑物不

存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减

价多少，比拟法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。

②建筑物剩余技术。VB二(Ao-VLXRL)/RB,建筑物剩余技术对于检

验建筑物相对于土地是否过大或过小很有用处。此外，它还可以用来估

计建筑物的折旧，即将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术

求取的建筑物价值。

月收益法评估房地产整体价值时，不宜分别估算出土地和建筑物的价值

后再进行简单的加总。但如果知道了房地整体价值后，为了别离出土地

或建筑物的价值，可利用求出的土地或建筑的净收益余值求取。

10、收益年限确实定:

①对于单独土地和单独建筑物的估价。应分别根据土地使用年限和建筑

物经济寿命确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和

土地摊提费；

②对于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命晚于

或与土地使用年限一起结束的，就根据土地使用年限确定未来可获收益

的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；

③对于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命早于

土地使用年限结束的，可采用以下方式之一：A先根据经济寿命确定未来

可获收益年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除

建筑物折旧费和土地摊提费；再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命

的土地剩余使用年限价值的折现值。B将未来可获收益的年限设想为无限

年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧费和土

地摊提费。

11、净收益求取时有关参数的取舍。①有形收益和无形收益。在求取净

收益时，不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。但如果无形收

益已通过有形收益得到表达，那么不应再单独考虑。

②实际收益和客观收益。应以客观收益为估价的依据。有租约限制的，

租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常

客观的租金。

12、收益法计算房地产价格。(预知未来假设干年的净收益及假设千年

后的价格的公式)

t

V=£ai/(l+r)i+Vt/(1+r)tV=a/(r—g)[1—(1+g)t/(1+r)t]+

Vt/(1+r)t

i=l

V=a/(r+g)[1—(1—g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t

以上公式适用于房地产目前的价格难以知道，但根据开展前景比拟容易

预测未来的价格时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行

情预计有较大变化的情况下(注意每种公式的假设条件和适用范围)。

P197、202、221-225例

******13、方法应用过程中容易出现的问题：⑴收益是否采用客观收益,

是否考虑租约限制、空置率、损失率，对于客观收益没有考虑到未来的

变化，收益均应以年为单位，查看是否一致；⑵运营本钱考虑得是否全

面，是否剥离了其他资产的收益，是否漏项和重复计算问题；⑶资本化

去确实定理由是否充分，方式是否正确。选用的是综合收益率，还是土

地收益率或建筑物收益率，以及各种收益率所对应的收益；⑷收益年限

确实定是否正确；⑸模型的选用是否正确，对其前提条件是否作了说明

等。

三、本钱法：难点是折旧的求取。

本钱法的理论依据，从卖方的角度来看，是生产费用价值论。其价格基

于“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格；从买方

的角度来看，是替代原理。即买方愿意支付的最高价格。

1、本钱法的适用对象和条件：只要是新近开发建造、方案开发建造或可

以假设重新开发建造的房地产，都可以采用本钱法估价。本钱法特别适

月于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价。单纯的建筑物的估

价通常也采用本钱法。在房地产保险〔包括投保和理赔）及其他损害赔

偿中，通常也是采用木钱法估价。

一般适合在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区。

*现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的本钱。也就是说,

本钱的增加并不一定增加其价值，投入本钱不多也不一定说明其价值不

高。

2、运用本钱法时注意：①要区分实际本钱和客观本钱。实际本钱是某个

具体的开发商的实际花费，客观本钱是假设开发建造时大多数开发商的

正常花费，在估价中应采用客观本钱。②要结合市场供求分析来确定评

估价值。

3、操作步骤：①搜集有关房地产开发的本钱、税费、利润等资料；②估

算重新购建价格；③估算折旧；④求取积算价格。

4、价格构成：

⑴土地取得费。①征用农用地，土地取得本钱包括农用地征用费［土地补

偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、房屋拆迁安置补

偿费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费〔由

月地单位在征地费总额的根底上按一定比例支付的管理费，其收取标准

根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.5%〜3%）、政府规定的其他

有关税费］和土地使用权出让金等。

②房屋拆迁的，土地取得本钱包括拆迁补偿安置费（被撤除房屋及附属

物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位和个体工商

户停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁管理费和房屋拆迁效劳费、政

府规定的其他有关税费〕和土地使用权出让金等。

③在市场上“购置”的，如购置政府出让或其他开发商转让的已完成征

月拆迁的熟地，土地取得本钱包括购置土地的价款和在购置时应由买方

缴纳的税费等。

⑵开发本钱。分为土地开发本钱和建造本钱。包括：勘察设计和前期工

程费、根底设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发

过程中的税费。

⑶管理费用。通常可按土地取得本钱与开发本钱之和的一定比例计算。

⑷投资利息。包括土地取得本钱、开发本钱和管理费用的利息，无论它

们的来源是借贷资本还是自有资金，都应计算利息。〔注意计息根底、期

限、利率、计息方式）

⑸销售税费。①销售费用（广告费、销售代理费等）、②销售税金及附加

（两税一费）、③其他销售税费（应由卖方负担的交易手续费等:。通常

是按售价的一定比例计算。

⑹开发利润。估算开发平均利润时应掌握：①开发利润是所得税前的

开发利润二开发完成后的房地产价值一土地取得本钱一开发本钱一管理

费用一投资利息一销售税费

②开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开

发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。

③开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发工程所要求的

相应平均利润率来计算。具体有以下几种：

I计算基数二土地取得本钱+开发本钱相应的利润率为直接本钱利润率

直接本钱利润率=开发利润/（土地取得本钱+开发本钱）

n计算基数二土地取得本钱+开发本钱+管理费用相应的利润率为投资

利润率

投资利润率=开发利润土地取得本钱+开发本钱+管理费用）

in计算基数=土地取得本钱+开发本钱+管理费用+销售费用相应的利润

应为本钱利润率

本钱利润率=开发利润土地取得本钱+开发本钱+管理费用+销售费用）

IV计算基数=开发完成捕捞的房地产价值（售价）相应的利润率为销售

利润率

销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值

5、本钱法的根本公式：

积算价格=重新购建价格一折旧有3种情况：一是新开发的土地；二是

新建的房地产（包括房地、建筑物）；三是旧有房地产。

新开发的土地和新建的房地产采用本钱法估价一般不扣除折旧，但应考

虑工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影

响而给予适当的增减修正。

①适用于新开发土地的根本公式：新开发土地价格二取得待开发土地的本

钱+土地开发本钱

+管理费用+投资利息、+销售税费+开发利润

②适用于新建房地产的根本公式：新建房地产价格=土地取得本钱+土地

开发本钱+建筑物建造

本钱+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

③适用于旧房地产的根本公式：

旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发本钱+建筑物的重新购建

价格一建筑物的折旧

必要时，还应扣除由于旧建筑的存在而导致的土地价值减损。

6、重新购建价格：

⑴重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新

状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。

特别注意：①重新购建价格是估价时点的。并非总是现在，可也能是过

去。②重新购建价格是客观的。是社会一般的公平消耗，是客观本钱。

③建筑的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新

购建价格是在估价时点状况下的价格。

⑵重建价格和重置价格。①重置价格：采用估价时点时的建筑材料、建

筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与

估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。宜用于一般建筑

物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术

变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。②重建价格：

采用与估价对象建筑物相同的建筑材.料、建筑构配件、设备和建筑技术

等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的

新建筑物的正常价格。适宜于有特殊保护价值的建筑物的估价。

通常重置价格低于重建价格。

7、建筑物重新购建价格的求取方法：

①单位比拟法（单位面积法和单位体积法）②分局部项法③工料测量

法④指数调整法

8、建筑物折旧：物质折旧、功能折旧、经济折旧。

①物质折旧。即物质磨损、有形损耗。有自然经过的老朽、正常使用的

磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏残存。

②功能折旧。即精神磨损、无形损耗。是由于消费观念变更、规划设计

更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适

月所造成的价值损失。

③经济折旧。即外部性折旧。是指建筑物本身以外的各种不利因素所造

成的其价值损失。包括供给过量、需求缺乏、自然环境恶化、噪音、空

气污染、交通拥挤、城市规划改变、政策变化等。

9、建筑物折旧的求取方法：

⑴年限法。①自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑从建成

之日起到不堪使用时的年数；后者是指建筑物从建成之日起预期产生的

收入大于运营费用的持续年数。②实际经过年数和有效经过年数。实际

经过年数是指建筑物建成之日起到估价时点时的日历年数；有效经过年

数可能短于也可能长于实际经过年数。在本钱法求取折旧时，建筑物的

寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经

济寿命。

⑵实际观察法。注重建筑物的实际损耗程度。建筑物的损耗分可修复的

损耗和不可修复的损耗。当修复所需的费用小于或等于修复后房地产价

值的增加额的，为可修复局部。其折旧额为其修复费用；对于不可修复

局部，再将其分为短寿命工程和长寿命工程，然后采用年限法或面新折

扣法分别计算其折旧额，最后将修复费用、短寿命工程的折旧额、长寿

命的折旧额相加，即得到建筑物的折旧总额。

⑶成新折扣法。适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是

进行建筑物现值调查。

⑷折旧方法的综合运用。常以年限法为根底计算折旧，然后根据实地观

察法进行修正。P163

10、估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有以下情况时：

①建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣

工验收合格之日起计。

②建筑物耐用年限短于土地使用年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧。

③建筑物耐用年限长丁土地使用年限时，应按上地使用权年限计算折旧。

④建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，具耐用年限早于土地使

月权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧。

⑤建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使

月权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计

算折旧。

11、现行商品房价格构成：

⑴商品住宅价格构成：①本钱：征地费及拆迁补偿安置费、勘察设计及

前期工程费、住宅建筑、安装工程费、住宅小区根底设施建设费和住宅

小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息。②利润；

③税金；④地段差价。不计入商品住宅价格的费用：非住宅小区级的公

共建筑的建设费用、住宅小区内的营业性用房和设施费。

⑵经济适用住房价格的构成：①征地费及拆迁补偿安置费；②勘察设计

及前期工程费；③建筑安装工程费；④住宅小区根底设施建设费〔含小

区非营业性配套公建费）；⑤管理费（以上4项之和的1%—3%）；⑥贷

款利息；⑦税金；⑧利润（3%以下）。

⑶农地征用费的构成：①土地补偿费（6—10倍/亩）；②安置补助费〔4

—6倍/人）；③地上附着物和青苗补偿费；④新菜地开发建设基金（城市

郊区菜地）；⑤耕地开垦费（占用耕地）；⑥耕地占用税（占用耕地）；⑦

征地管理费；⑧其它。

⑷城市房屋拆迁补偿安置费构成：①被拆迁房屋及附属物的补偿；②搬

迁补助费；③临时安置补助费或周转房费；④拆迁非住宅房屋造成停产、

停业的补偿费；⑤拆迁效劳费；⑥拆迁管理费；政府规定的其他有关税

费。

12、现行房屋折旧制度及房屋完损等级评定标准：

①折旧制度：4类7等：各种结构房屋残值率一般为：A钢筋碎结构0；

B砖混一等2%；C砖混二等2%；D砖木一等6%；E砖木二等4%；F

砖木三等3%；G简易结构0。

②完损等级：根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度分为：A完

好房，十、九、八成；B根本完好房，七、六成；C一般损坏房，五、四

成；D严重损坏房及危险房，三成以下。

******13、方法应用过程中容易出现的问题：⑴土地取得本钱包括购地

款和有关税费；⑵土地开发本钱的计算依据及取值是否正确，注意客观

本钱和实际本钱的区别。⑶利息计算是否正确，注意利息率、计息周期，

资金以何种方式投入，需要计息的工程（土地取得费，包括为购地而支

付的税费，开发本钱、管理费用）；⑷利润的计算是否正确，利润率确实

定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。⑸折旧方法

的选用、折旧计算是否正确。注意经济寿命和自然寿命、有效经过年数

和实际经过年数的区别，建筑物折旧年限确实定；⑹销售税费的计算是

否有误，其计算基数应该是销售收入；⑺模型的选用是否正确，各种模

型所对应的开发程度，以及考虑的工程是否齐全；⑻计算是否有误。

四、假设开发法：难点是利润的估算和开发完成后房地产价值的测算。

1、适用对象和条件：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房

地产的估价。对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，

难以采用假设开发法估价。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价

人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能

的规划条件列为估价的假设和限制条件，并在报告中作特别说明，说明

它对估价结果的影响或估价结果对其的依赖性。

2、假设开发法估价结果的可靠性取决于：

⑴是否根据房地产估价的合法原那么和最高最正确使用原那么，正确地

判断了房地产的最正确开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。

⑵是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完

成后的房地产价值。

⑶良好的社会环境也影响着假设开发法的效果。①要有一个明朗、开放

及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③

要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清

晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、

公开及稳定的土地供给方案。

3、假设开发法的操作步骤：

①调查待开发房地产的根本情况；②选择最正确的开发利用方

式；③估计开发建设期；

④预测开发完成后的房地产价值（市场比拟法和长期趋势法相结合求

取）;

⑤估算开发本钱、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者

购置待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算。

4、假设开发法进行估价的公式：

①求生地价值的公式：A适用于将生地建成房屋的公式：

生地价值二开发完成后的房地产价值一由生地建成房屋的开发本钱一管

理费用一投资利息

一销售税费一开发利润一买方购置生地应负担的税费

B适用于将生地开发成熟地的公式:

生地价值二开发完成后的熟地价值一由生地开发成熟地的开发本钱一管

理费用一投资利息

一销售税费一土地开发利润一买方购置生地应负担的税费

②求毛地价值的公式：A适用于将毛地建成房屋的公式：

毛地价值二开发完成后的房地产价值一由毛地建成房屋的开发本钱一管

理费用一投资利息

一销售税费一开发利润一买方购置毛地应负担的税费

B适用于将毛地开发成熟地的公式：

毛地价值二开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发本钱一管

理费用一投资利息

一销售税费一土地开发利润一买方购置毛地应负担的税费

③求熟地价值的公式：

熟地价值二开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发本钱一管

理费用一投资利息

一销售税费一开发利润一买方购置熟地应负担的税费

④求在建工程价值的公式：

在建工程价值二续建完成后的房地产价值一续建本钱一管理费用一投资

利息一销售税费

一续建投资利润一买方购置在建工程应负担的税费

⑤求旧房价值的公式：

旧房价值=装修改造完成后的房地产价值一装修改造本钱一管理费用一

投资利息一销售税费

一装修改造投资利润一买方购置旧房应负担的税费

5、运用现金流量法应注意：①开发期和租售期究竟多长要估计准确；②

各项支出、收入在何时发生要估计准确；③各项支出、收入在其发生时

所发生的数额要估计准确。

6、假设开发法各项费用的求取：

⑴开发经营期。开发经营期的起点是（假设〕取得估价对象（待开发房

地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完

些的时间。分为开发期和租售期。

确定开发经营期的目的，是为了把握开发本钱、管理费用、销售税费等

发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收

入和支出的折现或