房地产与建筑的基础知识详解

一,建筑物H勺分类1,按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质（即用途），一般分为

生产性建筑,即工业建筑,农业建筑:非生产性建筑,即民用建筑.民用建筑根据建筑物的使用

功能,可分为居住建筑和公共建筑两大类.（1）居住建筑居住建筑是供人们生活起居用公

的建筑物，重要有一般住宅，高档住宅，公寓，别堂等.（2）

共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动H勺建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为

如下某些建筑类型；生活服务性建筑：食堂,菜场,浴室,剪发店等;文教建筑:学校，图书馆,学

生实验室等;托幼建筑:托儿所，幼稚园等;科研建筑:研究所，科学试验楼等;医疗建筑:医院

门诊所，疗养院，急救中心等；商业建筑：商店，商场，贸易市场,饭店，餐厅以及有关设施；体

育建筑:体育场（馆），游泳池（馆）等服务于体育运动H勺房屋建筑；文娱建筑:剧院，会堂，博物

馆，文化饰,展览馆等;交通，邮电建筑:火车站,汽车站,航空港，水上客运站，邮政大楼，电报,

局等用于交通，邮政，电讯日勺建筑；其他建筑：如园林建筑，纪念性建筑，加油站,煤气站，消防

站等设施.2,按建筑物H勺构造类型和材料分类建筑物按构造类型和所用的建筑材料可分为

砖木构造建筑,砖混构造建筑,钢筋混凝土构造建筑,钢构造建筑.一般说来，低层建筑采用砖

木构造的较多，多层建筑采用砖混构造的较多，高层建筑采用钢筋混凝土构造，有大跨度规

定的体育馆,大剧院多采用钢构造.

3,按建筑物打勺层数分类低层建筑:一般指一至三层的房屋，多为住宅，别嬖，幼稚园，中

小学校，小型的办公楼以及轻一亚厂房等.多层建筑：一般指四至七层的房屋，多为居民住宅

楼,普通办公楼等.高层建筑：•般指七层以上的房屋.•一般地，12层如下乂称小高层住宅.对

于高层建筑，国际上通行日勺做法是划分为4类：50m;1.低高层建筑:层数为9〜16层，建筑

总高度25〜

2.中高层建筑:层数为17〜25层，建筑总高度50〜

75m;3.高高层建筑：层数为26〜40层，建筑总高度75〜100m;4.超高层建筑:层数在

40层以上，建筑总高度在100m以上.二，房屋建筑的构造一幢建筑物,一般是由基础，墙，柱,

梁，楼板层，地坪层，楼梯，屋顶，门窗，阳台和雨蓬等几大部分构成，它们在不一样的部位，

发挥着各自的作用.1,基础:是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑物的全部荷载，井

将这些荷载传给地基，使之稳定安全的构造体系，•般均设在地面如下.2,墙:墙是建筑物的

承受构件和围护构件，与外界直接接触的建筑围护构造部分统称为外墙.3,楼板层:楼板层

是房屋建筑中与土层相接的部分，它承受着底层房屋口勺荷我.九楼梯：楼梯是房屋建筑的垂

直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用.5,屋顶:屋顶是建筑物顶部口勺外部围护构件

和承受构件.平屋

顶（坡度5%,一般2虹3%）,坡屋顶（不小于10阶和其他形式三类作用：防水，构造，保温,

隔热，建筑艺术规定.屋顶分类：①屋顶是由层面，屋顶承重构造,隔热层，顶棚构成.四大屋

顶:刚性〈可屋

类:平顶,坡屋顶，曲面屋原，多波式屋顶②承重〉柔性〈不可承重〉③

屋顶防漏：三毡四油④

顶隔热:水泥蛭石6,门窗:建筑中各隔断间的通行口，有扇或无扇（门洞）谓门，用来采光,

通风或传递，观测的洞口（不作通行用）谓窗.门和窗是处理建筑使用功能重要手段.门重要

起内外交通和分隔房间之用：窗的田要作用是采光和通风,同步也起分隔和闱护的作用.

门利窗是处理建筑使用功能重要手段.7,阳台:楼层建筑中，人们与外界空间联络的重要方式,

有三面敞开的，也有半敞开时或一面敞开的,或封闭日勺.8,隔断:区别使用功能，使之互不干

扰,是建筑设计中组织功能空间，划分平面的重要手段.有全隔.半隔,透明，半透，不透等区

别.二，房地产基础知识名词解释1,用地性质：指规划用地的便用功能，一般分为住宅用地，

公共服务设施用地，道路用地:绿化用地.2,用地面积:指规划地块规定的面积范围.3,占地

总面积:建筑占用土地的面积,又称建筑占地.小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化

道路等等）.

4,建筑总面积:一般指某小区或某组团所有建筑物（包括公共设施建筑）的面积之和.5,

建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以阐明建筑物分布的疏密

程度和上地运用率.一般以上限控制.6,建筑高度:指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物

主体最高点的垂直距离.7,岂线：由政府有关部门规定的用地范围.一般以红笔在地形图上

圈定.，写上同意意见及日期，签字，盖章后生效.8,建筑红线后退距离:指建筑相对于规划内

道路红线后退的距离，一般如下限控制.9,容积率:指规划地块内各类建筑H勺总面积与建筑

用地面积之比.容积率可根据需要制定上限和下限，容积率的下限保证地块开发的效益，防

止无效益或低效益开发导致的土地挥霍；容积率上限防止过度开发带来的都市基础设施超负

荷运行.10,建筑间距:建筑物与建筑物外墙水平线之间H勺直线距离，一般以间距和楼高度之

比表达.11,绿化率:规划地块内各类绿地面枳口勺总和占规划用地面积的比率,用以阐明绿化

分布的疏密程度.一般如下限控制.（绿地不包括屋顶，晒台的人工绿地）12,配套：使功能

到达完善的措施；建筑中有社会公共设施配套，小区生活环境配套;住宅内部有生活设施配

套等,其程序由于标

准不一样而不一样.13.牛地：只是一块土地.未到达可盖房H勺规定（水.电.煤都没有）.

14,熟地:到达三通一平时称为熟地，三通一平只是到达施工要求.15,何为"三通一平”地平

整.16,何为“七通一平〃到达了人口居住的规定，"七通"是指通"三通"指通电，通水，通路,

一平"指土

电，通水，通煤气,通电讯，通下水,通上水，通道路,“一平”指土地平整.17,土地使用权

H勺最高出让年限？1.居住用地70年⑵工业用地50年;3.教育，科技，文化卫生，体育用地

50年;4.商业，旅游，娱乐用地40年;⑤.综合或其他用地50年.18,.房屋的保修内容与

保修期限？2.土建为1年，详细包括:a.起砂;b.答：1.屋面防水为5年；

墙面，楼（地）面空鼓，开裂.墙面,

墙面,顶棚抹灰层脱落，吊顶破损;c.

厨房和卫生间地面,地下室管道渗漏；d.

门窗翘裂,粉刷起

壳，开裂，脱落，五金件损坏;3.卫生洁具为1年;4.电气管线，上下水管线及灯具，电器

开关为2年;5.管道堵塞为2个月；6.供冷，供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期.

19,楼花：即未完毕的商品房，也叫期房.20,居住人口密度：居住人口密度;居住总人口/总用

地面积

（600〜800人/公顷）21,公共建筑比例：公共建筑比例=公共建筑面积/住宅建筑面积，

一般为16%〜20机配套商业面枳比例：配套商业面积/住宅建筑面积（规定为5%）22,何为砖

混构造建筑?答:砖混构造建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱水平承重构件采用钢筋混凝

土楼板，屋顶板，其中也包括少许的屋顶采用木屋架.此类建筑物的建造层数一般在6层如

下,造价较低，但抗震性能较差:开间和进深的I尺寸及层高都受到一定打勺限制，因此，此类建筑

物1F逐渐被钢筋混凝十构造的建筑物所替代.23.何为钢筋混凝十构造舛筑？答：钢筋混凝

土的承重构件如梁，板，柱，墙（剪力墙），屋架等，是由钢筋利混凝土两大材料构成.其围护

构件如外墙，隔墙等,是由轻质砖或其他砌体做成.它的特点是构造的适应性强,抗震性能好,

耐用年限较长.从多层到高层,甚至超高层建筑都可以用此类构造.钢筋混凝土构造房屋的

构造重要有:框架构造，框架剪力墙构造,剪力墙构造，筒体构迨,框架筒体构造和筒中筒等.

24,预售房屋需要那些基本条件？答：1.已交付所有土地使用权出让金，获得土地使用权证

|5:2,持有建设工程规划许可iE和施工许可证;3.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的

资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;4.开发企业向

都市,县人民政府房产管理部门办理预售

登记，获得《商品房预售亡可证》.25,土地使用权出让:是指国家将国有土地使用权在

一定年限内出让给上地使用者，由土地使用者向国家支付上地使用权出让金口勺行为.26,

土地使用权划拨:是指有同意权H勺人民政府依法同意，在用地者缴纳赔偿,安顿等费用后将该

幅土地交其使用，或者将土地使用权免费交给土地使用者使用为行为.三，建筑识图一套完

整H勺建筑施工图包括建筑总平面图，建筑施工图，构造施工图，限通及空调施工图,给排水施

工图，电器施工图等.1,总平面图：用来阐明建筑物所在详细位置和周围环境关系的平面图,

一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形，层数和它们口勺相对位置关系，标出建

筑物周围日勺地形，道路，水源,电源等，图上一般绘有指北针.2,建筑施工图:包括建筑平面图,

建筑立而图，建筑剖面图.建筑平面图:按一定比例绘制口勺建筑物水平剖视图，表达建筑物的

平面形状，水平方向（出入口，走廊,楼梯,房间，阳台等）H勺布置和组合关系.是全套图纸中具

有重要引导作用的图纸.建筑立面图:按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，重要

表达建筑物的外观形状，是做外部装修口勺外部根据.建筑剖面图：按一定比例绘制的把建筑

物沿竖直方向剖开的投影图.重要表达建筑物H勺内部构造形式，空间关系.

3,构造施工图：重要表明建筑构造专业的设计内容，同步反应建筑,给排水,暖通，电气等

专业对构造的规定.在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清晰地

表达每一套房屋的平面布局和房间的相对位置.4,效果图:有小区总体效果图和装修效果图,

是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种对建筑物进行美化

H勺措施.五，房屋面积的规定和测算1,多种面积概念（1）住宅构造面积:是指住宅的所有承重

墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙，内墙，柱等构造所占面积的总和.人们常说的

居住面枳和使用面积都不含构造面积.2）（居住而枳：是指住宅建筑各层平面中直接供住户

生活使用的居室净面积之和.所谓净面积就是除去墙,柱等建筑构件所占有H勺水平面积（即

构造面积）（3）使用面积:扣除公用（楼梯，电梯，.公用的配电间，走道，电梯间,管道间）面积，

房屋构造占用而积，以及户内走道，楼梯，玄关等面积后，所剩实际生活使用的而积.（4）建

筑面积:建筑物所有面积，分每户建筑面积，单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙

（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，挑廊，地下氢室外楼梯等，且具有有上

盖，构造牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑.（5）房屋的产权面积：系指产权

主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积.房屋产权面积由宜辖市,市,县房地产行政主管

部门登记确权认定.（6）房屋日勺共有建筑而积：系指各产权主共同占有或共同使用日勺建

筑面积.（7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比.

销售面积一样的净使用面积不一定相似，出房率高的商品房就物有所值.如果商品房B勺公用

面积分摊得多，出房率就要低其些.（8）套内建筑面积：由套内房屋的使用面积，套内墙体面

积,套内阳台建筑面积三部分构成；（9）套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，

以水平投影而枳计算.（10）套内墙体而枳：是套内使用空间周愠的维护或承重墙体或其他承

重支撑体所占的面积.2.有关房屋面积H勺规定和测第：（1）变层房屋的建筑面积按每层建筑面

积的总和计算.（2）穿过房屋的通道,房屋内的门厅，大厅不分层高均按一层面积计算，回廊

部分按其投影计算面积.3）（房屋内的技术层，夹层，地下室，半地下室，层高超过2.20米

H勺,按其上口外墙外围水平面积计算.⑷封闭式阳台按其外围投影面积计算.凸阳台按其投

影面积的二分之一计算.（5）夫有公共面积的分摊计算:每户应摊面积;共有公用房屋建筑面

积H勺总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积3,商品房分摊的公用建筑面积包括

两部分：（1）电梯井，

楼梯间，垃圾道,变电室，设备室，公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设

施用房和管理用房的建筑面积（2）各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括

山墙）墙体水平投影的二分之一

六，商品房销售常用名词1,住宅:供人们生活居住的建筑.2,通风：保持室内空气流通，

更换新鲜空气.3,朝向:建筑重要房间面对的方向（东，西，南，北4,隔音:建筑围护构造（墙

体屋面）减低噪声H勺能力以减少分贝（DB）数表达.5,噪声级:不一样使用功能的房间，规定到

达容许的噪声量的等级（一般住宅为50DB如下）6,隔热：建筑围护构造（墙体屋而）减少热

量传递的能力，以隔热系数表达.7,户型:居住建筑中表达卧室，厅房，卫生间的构成类型简

化的名称，如二室一一厅一卫三室二厅二卫等.多种户型可设计成多种平面组合，户型优劣

是购房者重要关怀的原因.8,什么是住宅的开间，进深，层高和净高？（1）住宅的开问:住宅的

开间就住宅的宽度.在1987年颁布住宅建筑模数协调原则》中，对住宅的开间在设计上

有严格H勺规定.砖混构造住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米，2.4米,2.7米，3.0

米,3.3米,3.6米,3.9米,4.2米.（2）住宅的进深:住宅时进深就是指住宅的实际长度.在

1987年实行的《住宅建筑模数协调原则》中，明确规定了砖混构造住宅建筑的进深常用参

数:3.0米,3.3米,3.6米,3.9米.4.2米.4.5米,4.8米,31米,5.4米,5.7米,6.0米.

为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进

深不适宜过长.（3）住宅的层高:住宅日勺层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之

间的距离，也就是一层房屋的高度.1987在年公布的《住宅建筑模数协调原则》中，明确规

定了砖混构造住宅建筑层高采用的参数：6米，.7米，米.2.22.8（4）住宅的净高：住

宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间H勺距离.净高和层高的关系可

以用公式来表达:净高:层高一楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高商品住宅的开间，

进深和层高（即住宅的宽度,长变和高度），这三大指标是确定住宅价格口勺重要原因.假如住宅

H勺尺寸越大（即开间，进深，层高越大），建筑工艺对应就越复杂,建造的难度就越大，同步所消

耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高.当然人们居住的空间会有所增大,但要付出的

房价就会更高.因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能

力来考虑，住宅的面积合适即可.9,承重墙：需支承建筑重量和使用荷重H勺墙体，对房屋会直

接产生安全影响H勺墙体，对房屋会直接产生安全影响的墙体.10,非承重墙:对整体建筑不起

承重受力作用，但有也许对局部构件有支持，荷重作用H勺墙休.II,弹性空间（可变空间）：指

在一定程度上有也许变化平面大小形状，或可变化净空高度的平面或立体范围.12,日照：

建筑物能迎受到阳光日勺程度.各建筑对日照规定不一样.住宅一般规定在冬日少有1小时

H勺日照.日照间距：日照间距=

建筑物高度/建筑物相邻距离（国标为1.2倍）13,物业管理:为居民提供生活，文化，安

全，卫生，设施维修等服务的管理机构，其业务范围随社会进步，生产力发展而不停增长.14,

居住小区：具有对应规模的生活，文化,商业，卫生，教育，娱乐等设施为居住建筑群服务的有

组织规划日勺区域.15,组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落.由数个组团形成居住

小区.16.小区服务半径：此环噎泛指牛活.文化.教育，商业，口生保健.绿化.交通.环下•等一

系列外条件，是衡量居住水平的总称.17,小区服务半径：各类平常生活设施服务的范围，以

服务中心为圆点，以米为单位计范围大小.18,皆能环境保护型建筑:采用现代科技对水资源

再运用，废弃物再生再用，太刚能蓄电，照明，供热，隔热，保温，空气净化，防虫，防霉，空调省

电等一系列措施而设计成口勺未来居住建筑.19,建筑风格：指建筑造型所采用口勺美学文脉.目

前盛行的欧陆风格是对欧美老式建筑艺术H勺借鉴.20,车位：自行车，私家车泊位，分收费和

免费两种,一般指公用停场，不一样于私家车库，居住小区必须有足够车位.车不能停在道路

上.21,"五证俱全"是指哪五证?①建筑施工许可证2.房屋预售许

可证

3.建筑用地规划许可证

4.国有土地使用证

5.建设

工程规划许可证

建筑基础知识空间尺度建筑所形成的空间为人所用，建筑内的器物为人所用，因而人体

各部的尺寸及其各类行为活助所需的空间尺寸，是决定建筑开间，进深，层高，器物大小的最

基本的尺度.各类图书,手册均有详细的描绘,作为一名建筑师,可以参阅这类资料，但有些是

必须牢记日勺，时刻需要提调出来使用的诸如：人体的平均高度,宽度，蹲高,坐高,弯腰,举手,

携带行李,牵带小孩以至于残疾人拄手拐，坐轮椅所需的活动空间尺寸等等.这些重要的.基

本H勺尺寸数据，一般应熟记，由于由此导致了家俱，器物以及多种通道,房间的大小尺寸确实

定.在建筑设计时，除了那些由于宗教,政治以及艺术原因需要夸张,夸张的尺度外,都不会离

开以人体尺度为本源来决定建筑尺寸的原则.家俱日勺尺度也是决定建筑空间的重要原因，例

如床铺，书桌,餐桌.髡,椅,沙发柜橱这叱基本家俱的尺寸,都是必须熟记H勺.重要H勺是家俱要

与人的活动配合起来，留出人使用家俱和搬运家俱所需空间.近年行为科学昌盛，大家要研究

人与人，人与物之间日勺"感觉空间"把"场”的理论运用到建筑设计中来，这是十分故意义的.

由上可知，人体,家俱,活动空间构成了建筑设计尺度的基础,换句话说，也就是构成了建筑的

基本空间，道理虽不深奥，但对建筑师来说，却十分重要，万变不离其宗.行关链接：有关链

接:房地产基础知识：供人通行H勺门，高度一般不低于2m,再高也以不适宜超过2.4m,否则

有空洞感，门扇制作也需尤其加强.如造型，通风，采光需要时，可在门上加腰窗，其高度从

0.4m起，但也不适宜过高.供车辆或设备通过的门，要根据详细状况决定，其高度宜较车辆或

设备高出0.3〜0.5m,以免车辆因颠簸或设备需要垫滚筒搬运时碰撞门框.至丁•各类车辆通

行的净空规定,要查阅对应的规范.假如是体育场馆,展览厅堂之类大体量,大空间的建筑物，

需要设置超尺度的门时，可在大门扇上加设常规尺寸日勺附门，供大门勿需启动时，人们可

以通行.现今建筑内多种设备管井的检查门颇多，它不是常常通过的地方，因此一般上框高

与一般门齐或还低某些,下边还留有与踢脚线同高的门槛,其净高就不必拘泥于2m,1.5m左

右即可.2.门宽:一般住宅分户门0.9〜1m,分室门0.8〜0.9%厨房门0.8m左右,卫生间

门0.7-0.8m,由于考虑现代家俱的搬入，现今多取上限尺寸.公共建筑的门宽一般单扇门

1m,双扇门1.2〜1.8m,再宽就要考虑门扇的制

作，双扇门或多崩门日勺门扇宽以0.6〜1.0m为宜.供安全疏散的太平门的宽度，要根据

计算和规范（有关防火规范）规定设置.管道并供检修口勺门，宽度一般为0.6m.供机动车或

设备通过口勺门，除其自身宽度外,每边也直留出0.3〜0.5m的空隙.附带说一下，供检修的〃

人孔”其尺寸也不适宜不不小于0.6mX0.6m.窗的尺寸1.窗高：一•般住宅建筑中，窗的高

度为1.5m,加上窗台高0.9m：则窗顶距楼而2.4m,还留有0.4m的构造高度.在公共建筑

中，窗台高度由1.0〜1.8m不等.开向公共走道H勺窗扇.其底面高度不应低于2.0m.至于窗

的高度则根据采光,通风，空间形象等规定来决定，但要注意过高窗户的刚度问题，必要时要

加设横梁或"拼橙”.此外，窗台高下于0.8m时，应采用防护措施.现代玻璃幕墙中，整块玻

璃日勺高度有的已超过7.2m,那已不属于一般窗户的范围了.2.窗宽：窗宽一般由0.6m开

始,宽到构成“带窗”，但要注意采用通宽口勺带窗时,左右隔壁房间的隔声问题以及推拉窗扇的

滑动范围问题，也要注意全开间的窗宽会导致横墙面上的炫光,对教室，展览室都是不合适

的.过道1.过道宽：最窄的走道应当是住宅中通往辅助房间的过道，《住宅建筑设计规范》

按(GBJ96-86)规定,其净宽不应不不小于0.8m,这是"单行线"，一般只容许一种人通过.规

范规定住宅中通往卧室,起居室H勺过道净宽不适宜不不小于L0m的宽度，也只是一人正行，

另•人侧身相让H勺尺寸.这个尺寸用”不适宜不不小于”是考虑到砖混建筑中，0.24m墙，L2m

中距的过道，净空只有0.96m,局限性1.0m考虑欧J.高层住宅的外走道和公共建筑的过道的

净宽,一般都不小于L2m,以满足两人并行的宽度.一般其两侧墙中距由1.5〜2.4m,再宽

则是兼有其他功能口勺过道，如课间活动，候诊等等.至于大型公共建筑人流如潮的过道，那就

要根据使用性质和疏散规定来决定它H勺宽度了.还需要补充阐明的是,过道的长短，与否采光

等原因都对过道的宽度起到相称的影响作用，•般长的,暗的，双侧有房间或墙壁的过道，都

要合适宽一点或采用变换宽窄的手法加以处理，防止又长，又黑，又闷，又窄的过道，但也不能

无原则加宽，白白挥荏建筑面积.2.过道高：过道的净高原本随建筑层高而定,设计中一般未

予专门的考虑.当今建筑设备的规定较前普遍了，风管,水管，电气,消防多种管线运用走道上

部空间作为"通廊”,过道除了供通行之外,往往成为管线日勺载体，于是过道净高的问题常常

出目前设计者面前.我们把过道的总高提成下面四个部分:①构造高度;②设备管线高度,一

般在0.6m左右，视风管口勺截面，布置方式以及冷凝水管，自动喷淋水管的安排而定;③平顶

H勺构造高度，一般0.05m即可:④净高,这是设计者要认直把握的尺寸，它是决定层高的重

要原因之一.按常规，这个净高度应在2.

2m以上为妥,尤其是平顶上尚有下垂的烟感探头，喷淋水喉时，为防止人手触摸,这个高

度要高于一般人摸高2.15m.现今有时会碰到为了尽量减小层高，将走道净高压缩到2.10m,

这恐怕是最小的高度了.顺便提一句，这样低的吊顶，其质地必需十分精细,否则会有压抑感，

过长走道遇此状况，还要从平面上加以宽窄相间的变化处理，以免既压头又单调.阳台阳台

大家都熟悉，但它的栏杆高度在多层建筑中不应低于1.0m,在高层建筑中，则不应低于1.10.

一般高层建筑尽量不设阳台或将阳台封闭，这波及到大风，大雨以及坠物伤人诸多问题.女

儿墙一般多层建筑的女儿墙高L0〜1.20m,但高层建筑则至少1.20m,一般高过胸肩甚至

高过头部，达1.50〜1.80m.这是防止俯瞰时心悸目眩，发生危险而采取的措施.假如要使平

顶.上视野开阔，可在1.0m实墙以上加作金属网栏，以策安全.应当注意的是在标定女儿墙高

度时，要扣除隔热保温层及泄水坡升高的构造高度，在高层建筑中，这个厚度往往达0.3m以

上.某些高层建筑，由于设有裙房，将冷却塔设在屋顶上,或者有屋顶网球场之类口勺设施，把

女儿墙做得高过3.0m,也是一种措施.楼梯楼梯波及H勺尺寸数据诸多，除大家熟知的踏步的

踏面,踢面尺寸之外,梯段的宽度,歇台的宽度,平台下线的净高等也都在规范上有明确规定.

轻易被忽视的是：1.楼梯扶手口勺高度（自踏步前缘线量起）不适宜不不小于0.90m;室外楼梯

扶手高不应不不小于1.05m.2.楼梯井宽度不小于0.20m时扶手栏杆H勺垂直杆件净空不

应不小于0.11m,以防小朋友坠落.3.楼梯平台净宽除不应不不小于梯段宽度外，同步不得

不不小于1.10m.4.梯段宽度在住宅设计中规范有明确规定，在其他建筑中，必须满足消防疏

散的规定.公共建筑中体现性楼梯所取宽度尺寸一-般都偏大的，但要注意扶手的设置与梯段

宽度的关系.即：楼梯应至少一侧设扶手,梯段净宽达三股人流时，应两侧设扶手,达四股人流

时,应加设中间扶手.这里顺便提两个常常要处理H勺问题：一是室内外台阶踏步宽度不适宜

不不小于0.30m,踏步高度不适宜不小于0.15m,一•般采用0.35m和0.125m这两个参数.

尤其要注意的是不容许只设一级踏步，至少要两级，这是由于踏步上下地面的高度相差过小

时,行人不易辨别该处有高差，缺乏精神准备，跨出虚步而伤及脚腿.另一种问题足当运用旋

转楼梯作疏散梯时，必须满足踏步在距内圈扶手或简壁0.25m处，其踏面宽不应不不小于

0.22m的规定，这点在防火规范上有明确规定.有关链接：第六卷(安全管理)物业管理基础

知识教程有关链接：第六卷(安全管理)物业管理基础知识教程w/Article/1774.html

电梯，电梯，自动扶梯波及电梯数据最多的是井道,轿厢，机房,地坑，顶层端站高度等，

因其规格型号，生产厂家不一样而尺寸各异,应根据厂家提供的电梯的土建安装图决定，但

有关候梯厅的深度,还是有•种限定，以免过小.简朴说来，住宅电梯时候梯厅深度应不不不

小于电梯中最大一台日勺轿厢深度，公共建筑中乘客电梯则不不不小于电梯中最大一台的轿

厢深度的1.5倍，多台并列时还不应不不小于2.40m,多台对列时，不应不不小于对列电梯

轿厢深度之和，也不适宜不小于4.50m.病床电梯口勺规定与乘客月梯相似.此外，通向机房的

通道，楼梯和门H勺宽度不应不不小于1.20m,楼梯的坡度不应不小于45°以便设备的通过和

人员的通行.近年来，自动扶梯在百货商场，文化娱乐场因此及其他公共活动场所的使用日

渐普遍，在建筑设计中，除与生产厂家亲密配合外，下列数据应当掌握：1.梯级宽：目前有

0.6m,0.8m,1.0m三利L视生产厂家不一样其宽度还略有出入.2.倾角：一般有30°和35°

两类.3.梯井宽度为:单梯:梯宽+0.6m+2X0.4m双梯:2(梯宽+0.6m)+2X0.4m其中0.4m为

梯侧至井进之安全距离.4.梯井长:层高/tana+(2.0-2.9m)+(2.0-2.3m)是一种不小的数

字.a为梯段倾角.浴厕有关浴厕的数据诸多，重要的有：1.厕所蹲位隔板的最小宽(m)X

深(m)分别为外开门时0.9XL2;内开门时为0.9X1.4.2厕所间隔高度应为1.50-

1.80m.3.淋浴间隔高度应为I.80m.4.并列洗脸盆中心距不应少于0.70m.5.单侧洗脸盆外

沿至对面墙的净距不应不不小于1.25m.6.双侧洗脸盆外治之间的净距不应不不小于1.80m.

7.浴盆长边至对面墙面的净距不应不不小于0.65m.8.并列小便日勺中心距不应不不小于

0.65m.9.单侧隔间至对面墙面的净距，当采用内开门时不应不不小于1.10m,当采用外开门

时,不应不不小于1.30m.10.单侧厕所隔间至对面小便器外治之净距，当采用内开门时,不应

不不小于1.10m,当采用外开门时，不应不不小于1.30m.停车场伴随社会经济的发展，停

车问题日趋明显.有关停车场设计的数据诸多，必要掌握的大体有如下几种：1.汽车车型及

基本尺寸：应记住一两种经典车型的全长，全宽，全高的尺寸.如小轿车，以“桑塔纳”为例：

长4.55m,宽1.89m,高1.41m.但设计时选用时

原则车型尺寸宜为4.9mXL80mxl.60m;又如客车,其中轻型客车（即一般称为“面包车

“），以12座"三菱"为例，其长，宽，与小轿车类似，分别为4.39m,1.69m但要高某些，为

1.99m：大客车长度差异大，由7-12m不等，而宽商则多为2.0m.记住这些尺寸，并理

解其变化状况，在设计时就不会出现进不去，转不过来等原则问题.有关这一类数据，为便于

统一界定，1988年,公安,建设两部颁发了《停车场建设和管理哲行规定》和《停车场规划设

计规则（试行）》的告知，即［88］公（交管）字90号文献（如下简称“文献"），其中有详尽的规定

和规定.2.车位基本尺寸:车位基本尺寸各国不尽一致,略有大小出入，我国资料，书籍中，也

有差异.在设计时还是应以"文献勺规定为准.例如垂直式停放时，其车位的长，宽和中间通

道宽口勺尺寸分别为5.3m,2.5m和6.0m.3.通道的最小平曲线半径（m）:按“文献"规定，小型

汽车为7.0m,中型汽车为10.5m,大型汽车为13.0m,较接车也是13.0m.4.最大纵坡说）：

分为直线纵坡和曲线纵坡,一般小型汽车分别为15和12,中型汽车为12和10,大型汽车

为10和8,较接车为8和6.同步，为了保证车辆行驶在变坡处不致与地而碰接，在该处往

往设有〃缓坡段”，我国规定缓坡长一般为3.6〜6.0m.坡度为场道纵坡之半.这里所讲的纵

坡系停车库使用，不能与都市道路的纵坡限制混为•谈.地下停车库车库的类型诸多，有单

层，多层甚或尚有高层者.目前高层建筑口勺地下多建有小车停车库，此类停车库除消防，交通,

人防等专业对它有特定规定外，在建筑设计中有几种关键数据应当掌握：1.柱间净距:地下

车库柱网口勺决定要与停车方式亲密配合,要保证车辆能自如的转弯停泊和开出，以小轿车,面

包车为例,柱间净距分别为:停二辆者5.4m,停三辆者7.8m.2.净高:室内有效高度应为最大

汽车总高加0.5m,但不不不小于2.5m.这是对单层或底层车库的规定，地下车库可以参照.

值得注意的是，地下车库一般设有风管和自动喷淋口勺水管,水喉.构造高度也是比较大的,设

计时应同过道净高的控制那样.保证净空尺寸.因此,高层建筑的地下车库的层高往往不小于

3.6m,要精心安排，以求得最佳尺寸.该尺寸不但影响造价，并且对上下坡道H勺建设也是关系

极亲密的.商店1.层高:底层一般5.4-6.0m楼层一般小4.5〜5.4m2.柱网：要配合营业

行为特点，一般柱距：W=2X(原则货架宽0.45+店员通道宽0.90+原则柜台宽0.60+购物

顾客宽0.45)+顾客行走宽0.60X顾客股数3.一般营业厅内通道最小净宽：(1)通道在柜台

与墙或陈列窗之间直为2.2m;(2)通道在两个平行柜台之间：①柜台长度均不不小于7.5m

时，宜为2.2m;

②柜台长度若为7.5m〜15.0m时，宜为3.7m;③柜台长度若不小于15.0m时，直为

4.0m;(3)通道一端设有楼梯叱宜为上下两梯段之和加1.0m;(4)柜台边与开敞楼梯近来踏

步间距4m,且不不不小于梯间净宽.4.营业部分公用楼梯梯段净宽不不不小于1.4m,踏步高

不应不小于0.16m.踏步宽不应不不小于0.28m.餐饮建筑1.餐厅最低净高：大餐厅平顶

3.0m,异形顶2.4m;小餐厅平顶2.6m,异形顶2.4m.2.加工间最低净高:直为3.0m.3.餐厅

餐桌尺寸：(1)方桌边长850〜1000mm;(2)圆桌直径：4人桌.900min;6人桌，1100mm;8人

桌.1300mm：10人桌，1500mm:12人桌，1800mm：(3)坐椅所占宽度:350〜500mm：(4)坐椅与桌

间空隙：100mm;(5)臾间走道：单人宽600mm，双人宽应不不不小于1200mm.办公楼1.办公

室净高:一般不低于2.6m,设空调时可不低于2.4m.2.单面布置走道宽度一般为1.3〜2.2m;

双面布置走道则1.6m〜2.2m.3.走道净高不得低于2.hn.4.办公室常用的开间，过深和层高:

(1)开间:3.0m,3.3m,3.6n),6.0m,6.6m,7.2m;(2)进深:4.8m,5.4m,6.Om,6.6m;(3)层

高:3.0m,3.3m,3.4m,3.6m.观众厅演出性建筑波及数据权多，应当掌握的是观众厅中几种垂

要数据：1.观点高度：电影院是银幕下沿;剧院是大幕投影线中点距地面0.6〜1•1m处.2.

舞台高度:剧院之舞台高，当采用镜框式舞台时为0.6〜1.1m;当采用突出式舞台或岛式舞台

时为0.15〜0.6m.3.视线升高值(视高差)；每排采用0.12m时,视线无遮挡;每排采用0.0

6m时，坐位要错开排列，且视线有部分边区受遮挡.4.排距：长排法0.9〜1.05m;矩排法

0.78〜0.80m.5.座椅扶手中距:硬椅0.47〜0.50m;软椅为0.5-0.7m.6.座椅排列:短排法

双侧有走道时不超过22个,单排有走道时不超过11个,长排法双侧有走道时不超过50个.

7.走道宽：首排与舞台前沿距离应＞1.5m,突出式舞台应N2.0m.其他走道按每承担片区的观

众数每100人0.6m计算,且边走道不不不小于0.8m,中间走道排

距以外及纵走道不不不小于1.0m.长排法边走道不不不小于1.2m.8.走道纵坡：1:10〜

1:6,不小于1:6时，应作成以0.2m高台阶.9.座席地坪高于前面模走道0.5m时或座席侧

面临有高差之纵走道或梯步时，应设栏杆.有关链接：物管概述物业管理基础知识教程有

关链接：第一卷物管概述物业管理基础知识教程.com/Article/1769.html旅馆客房一，

客房1.净高：有空调时22.4m;无空调时22.6m.运用玻屋顶内空间作客房时，应至少有8

平方米的范围，净高才2.4m.2.客房内走道宽度应31.1m.3.客房门洞宽度一般20.9m;高度

＞2.1m.二，客房卫生间1.卫生间地而应低于客房0.02m.2.净高22.1m.3.门洞宽20.75m,

净高22.1m.=，原则层I.原则层公共走道净高＞2.Im..日原则层公共走道宽度：单面走廊为

1.2〜1.8m;双面走廊1.6〜2.1m.图书馆建筑1.书库，阅览室藏书区净高不得低于2.4m,当

有染或管线时，梁或管线底面净高不得低于2.2m.2.采用积层书架的藏书空间净高不得低

于4.6m;采用多层书架的藏书空间净高不得超过6.9m.3.书库内工作人员的专用楼梯梯段

净宽不应不不小于0.8m,踏步宽不应不不小于0.22m,踏步高不应超过0.20m,并采用防滑

措施.4.阅览室阅览桌，椅排列尺寸：（1）单面阅览桌前后间隔净宽20.65m;（2）双面阅览桌

前后间隔净宽1.3〜1.5m;（3）阅览桌左右间隔净宽0.6〜0.9m:（4）主通道净宽，当闭架阅览

时为1.2m;当开架阅览时为1.5m.有关图书馆口勺书库，阅览室平面布置有许多数据和办公室,

住宅所使用的尺寸不一样样，直接影响到开间,进深,层高详细尺寸的决定.在《图书馆建筑设

计规范》（JGJ38-87）中有详细尺寸规定.有关链接：物管企业物业管理基础知识教程有关

链接：第二卷物管企业物业管理基础知识教程w/Arliclc/1770.html建筑耐久年限等

级以主体构造确定的建筑耐久年限分下列四级一级耐久年限100年以上

合用于重要口勺建筑和高层建筑.二级耐久年限50〜100年合用于一般性建筑.三级耐

久年限25〜50年合用于次要H勺建筑.四级耐久年限15年如下合用于临时性建筑.住宅

高度等级住宅建筑按层数划分：1-3层为低层；4〜6层为多层；7〜9层为中高层；10

层〜100m为高层；100m以上一般称超高层，但住宅设计规范尚无详细界定，只是《高层民用

建筑防火设计规范》的新版有明确划分.公共建筑高度等级公共建筑按高度划分：公共建筑

及综合性建筑总高度超过24nl者为高层建筑，但高度虽超过24m,不过为单层者，不属高层

建筑.建筑物高度超过100m时，不管住宅或公共建筑均为超高层.气温等级按气温全国划

分为下列四个地区寒冷地区（I区）累年最冷月平均温度WTD℃的地区.寒冷地区（H区）

累年最冷月平均温度＞T0・C,W0C的地区.温暖地区（IH区）累年最冷月平均温度＞0C,最

热月平均温度＜28℃的地区.炎热地区（N区）累年最热月平均温度、28匕的地区.有关链接:

物管工作物业管理基础知识教程有关链接：第三卷物管工作物业管理基础知识教程

/Article/1771.html电影院等级

等级主体构造耐久年限时火等级视听设施通风空调设施甲等100年以上一，二级

放映70/35m立体声影片全空调乙等50〜100年二级放医35m立体声影片空调或机

械通风丙等25〜50年三级放映35m单声道影片机械通风自然通风观众厅容量:特大

型为1201座以上，大型为801-1200座，中型501〜800座,小型为500座如下.

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•、建筑物的分类1、按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质（即用途），•般分

为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物

H勺使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。（1）居住建筑居住建筑是供人们生活

起居用的建筑物，重要有一般住宅、高档住宅、公寓、别型等。（2）公共建筑公共建筑

是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为如下某些建筑类型：

生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、剪发店等；文教建筑：学校、图书馆、学生试验室等;

托幼建筑：托儿所、幼稚园等：科研建筑：研究所、科学实验楼等；医疗建筑：医院门诊所、

疗养院、急救中心等；商业建笠：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及有关设施；体育

建筑：体育场（馆）、游泳池（馆）等服务于体育运动口勺房屋建筑；文娱建筑：剧院、会堂、博

物馆、文化馆、展览馆等：交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政

大楼、电报、局等用于交通、邮政、电讯的建筑；其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、

加油站、煤气站、消防站等设施。2、按建筑物口勺构造类型和材料分类建筑物按构造类型和

所用的舛筑材料可分为砖木构渣外筑、砖混构造立筑、钢筋混凝十构造舛筑、钢构造建筑.

•般说来，低层建筑采用砖木结构的较多，多层建筑采用砖混构造的较多，高层建筑采用钢

筋混凝上构造，有大跨度规定的体育馆、大剧院多采用钢构造。3、按建筑物H勺层数分类低

层建筑：一般指一至三层的房屋，多为住宅、别墅、幼稚园、中小学校、小型H勺办公楼以及

轻工业厂房等。多层建筑：一股指四至七层的房屋，多为居民住宅楼、一般办公楼等。高层

建筑：一般指七层以上H勺房屋，一般地，12层如下又称小高层住宅。对于高层建筑，国际

上通行的做法是划分为4类：1.低高层建筑：层数为9〜16层，建筑总高度25〜50m：2.

中高层建筑：层数为17〜25层，建筑总高度50〜75m：3.高高层建筑：层数为26〜40

层，建筑总高度75〜100m；4.超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100m以上。

二、房屋建筑的构造一幢建筑物，一般是由基础、墙、柱、梁、搂板层、地坪层、楼梯、屋

顶、门窗、阳台和雨篷等几大部分构成，它们在不一样打勺部位，发挥着各自的作用。1、基

础：是位于建筑物最下部H勺承受构件•，承受着建筑物的所有荷我，并将这些荷载传给地基，

使之稳定安全的构造体系，一般均设在地面如下。2、墙：墙是建筑物口勺承受构件和围护构

件，与外界直接接触的建筑围于构造部分统称为外墙。3、楼板层：楼板层是房屋建筑中与

土层相接的部分，它承受着底层房屋的荷载。4、楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，

供人们上下楼层和紧急疏散之用。5、屋顶：屋顶是建筑物顶部口勺外部围护构件和承受构件。

平屋顶（坡度5%,一般2%-3%）、坡屋顶（不小于10%）和其他形式三类作用：防水、

构造、保温、隔热、建筑艺术要求。屋顶分类：①屋顶是由层面、屋顶承重构造、隔热层、

顶棚构成。四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶②屋顶：刚性〈可承重）柔

性（不可承重）③屋顶防漏：三毡四油④屋顶隔热：水泥蛭石⑤交通、环境、地理位

置与小区日勺重要性。⑥总体的建筑风格的体现形式《以详细实例为原则〉6、门窗：建筑

中各隔断间的通行口.有血或无崩（门洞）谓门,用来采光、谑风或传递、观测的洞口（不

作通行用）谓窗。门和窗是处理建筑使用功能重要手段。门重要起内外交通和分隔房间之用；

窗的重要作用是采光和通风，同步也起分隔和围护的作用。门和窗是处理建筑使用功能重要

手段。7、阳台：楼层建筑中，人们与外界空间联络的重要方式，有三面敞开H勺，也有半敞

开

的，或一面敞开的，或封闭H勺。8、隔断：区别使用功能，使之互不干扰，是建筑设计

中组织功能空间、划分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。三、

房地产基础知识名词解释1、用地性质：指规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共

服务设施用地、道路用地、绿化用地。2、用地面积：指规划地块规定H勺面积范围。3、占

地总面积：建筑占用土地的面积，又称建筑占