新型城镇化4.0 特色小镇

CUSHMAN&ulWAKEFiECUSHMAN&图片来源：戴德梁行服务项目⃞世界自然遗产丽江老君山新型城镇化4新型城镇化4.培育特色·成就rh培育编委会成员编委会成员总编陶汝鸿大中华区副总裁暨大中华区策略发展顾问部主管主要撰稿人第1章魏晓龙成都策略发展顾问部主管董事第2章邵丰华中区策略发展顾问部主管董事执行编辑李伟大中华区特色小镇专业委员会负责人华南区策略发展顾问部主管高级董事校对编辑杨绮凝深圳策略发展顾问部分析师设计排版卢京鹏华东区市场营销及传播部设计师第3章李航北京策略发展顾问部董事第4章何达杭州策略发展顾问部董事第5章中国区融资顾问部主管董事33672024293337434550575964654.1小镇选址——综合六大维度进行选址依据4.2产业导入—三大策略指导产业导入4.3完善开发运营体系——保障小镇市场化运营特色小镇+产业DlS平台/1/2新型城镇化4.0自1993年戴德梁行进入中国市场以来，与中国城市化的进程同呼吸、共命运，不仅见证了改革开放以来的国家繁荣、社会进步与日益扩大再造与发展方式转变。2015年开始，我们通过每年的新型城镇化白皮书与市场分享洞见，从的生机。如今，培育特色小镇和小城镇已成为中国经济转型与新型城镇化建设的重要举措，通过市场配置资源的力量推动小镇的特色成为可持续发展的产业动力，创造劳动力配置与产业优势之间动态的协调与均衡，进而更科学的促进城市群协作的微观分工。戴德梁行正在积极响应和业塑造和城市营运，共同探索先进的商业模式与创新机制。析、行业专家和企业访谈展开调查研究，旨在与各方共同建立携手培育特色小镇的信心和讨论多赢的商业模式。张国正戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁/341风口下的特色小镇：新机遇新路径新实践间跨界融合发展……”51.1特色小镇发展背景根据国务院发展研究中心和世界银行研究预测，生活在城市。快速发展的城镇化过程在带来城市用地传统城镇化所带来的经济拉动主要通过在空间上形成规模经济和集聚经济效应。借助于这种城市经济在短期内完成了产业集群构建，形成了持续繁荣的经带来的规模经济和集聚经济在超过一定程度后会转变环境问题正不断削弱城市对社会经济发展的正向带动等生产资料成本和人工成本都在持续上涨，传统产业相关产业和人口向周边中小城镇转移成为建设“新型德国汽车制造小镇—英戈尔斯塔特等。反观目前中国的现实状况，高端产业和高端人才依旧不断的向大中城市产业推动的特色小镇已经建成或正在建设，这种产业和考虑到中国各区域现实的巨大差异性，东部与中西部经济与产业结构状况所处的不同发展阶段，特色小镇在不同地区所承担的功能及其建设路径也应有所不同。主要用于承接大城市产业和吸纳大城市人口，优化城镇目的则在于通过产业转型升级推动城镇整体的转型升通过位于城乡结合部特色小镇的发展，以带动周边农村基础设施建设和公共服务发展，进而创造和吸纳农村劳念及其实际建设已引起政府、学界和企业的高度重视业竞争力的重要载体，典型代表包括美国格林尼治的1.2特色小镇发展路径及趋势1.2特色小镇发展路径及趋势策一览浙江省2014年10月浙江省72017年7月2015年4月国务院2016年2月2016年7月发改委住建部2016年10月住建部2017年5月住建部《住房城乡建设部办公厅关于做好第二批全国特72017年7月2015年4月国务院2016年2月2016年7月发改委住建部2016年10月住建部2017年5月住建部《住房城乡建设部办公厅关于做好第二批全国特特色小镇产业分布中，以旅游为主导产业的特色小镇占比为57%，其中历史文化类旅游占36%，生态休闲类旅游占图2住建部第一批127个特色小镇的产业分布图3住建部第二批276个特色小镇的产业分布2017年7月，住建部公布第二批特色小镇名单，数量有明显提升。对比第一批特色小镇的产业分政策引导，以旅游产业为主导的特色小镇占比下降小镇占比均有明显上升3）支柱产业呈现多元化，出现体育小镇、乐商小镇、田园小镇等特色小镇，产业分布更为均衡，更具特色性和多元化。1.2.5国家级特色小镇政府引导方向演变类特色小镇数量进行一定限制，强调产业的多元性和特色性；地方实践方面，如作为特色小镇建设的典型地区，浙江省的第一批和第二批特色小镇3年或5年各产业拟投资额已经显示：高端装备制造产业高居榜首，达1304亿元。故从国家政策到地方实践都开始强调，特色小镇后续发展中将弱化旅游文化类特色小镇，进一步聚焦产业多元化和带动性，推进特色产业从“微笑曲线”的低端向高端发展。（2）强调文化IP。在第二批特色小镇公示名单中，有历史沉淀的小镇文化IP特色明显。如河池市宜州刘三姐镇（名人IP黔南州瓮安县猴场镇（红色文化IP）,四川省甘孜州稻城县香格里拉镇（旅游1.2.6未来特色小镇的发展趋势研判策导向下，特色小镇产业特色性愈趋明显，并呈现多元化。立足资源禀赋、区位环境、历史文化、产业聚集等特色，构建特色优势主导产业，在差异定位和领域细分中构建小城镇大产业的格局，或成为特色小镇未来发展趋势之一。向从产业生产到产业应用和产业服务延伸，横向三产和二产的融合发展，亦是未来特色小镇发展趋势之一。另在产业融合发展的大背景下，跨界融合已经成为产业发展的新常态。如湖北洈水镇“核心景区+汽车营地+体育运动休闲”、苏州市七都镇“国学＋音乐”、茂名市沙琅镇“有机龟养殖+生物科技产业+物联网产业”等的特色发展模式。（3）生态田园，创意农业。将农业与生态休闲结合起来，打造集农业、文创、旅游、生态休闲为一体的田园综合体和绿色经济产业链，或将成为未来以“农业”为主导的特色小镇发展趋势之一。如上海崇明东平镇“光明食品农创＋崇明生态森林＋农垦风情风貌”的特色小镇定位，湖北仙桃市彭场镇以“田园文化”为主题建设的“田园小镇”，“农业＋文创+生态＋旅游”的田园综合体发展模式。（4）智能制造，战略新兴。在工业4.0大背景以及国家政策引导下，特色小镇作为传统产业转型升级的重要载体之一，其承载的产业将趋于向高端制造、生物、科技、信息经济等战略性新兴产业发展。/92国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究““小镇经济是国外发达国家经济的重要组成部分，小镇生活也成为当地居民的小镇经济是国外发达国家经济的重要组成部分，小镇生活也成为当地居民的重要生活方式之一，研究国外特色小镇的发展之路，总结国外特色小镇的发展经验，可以为中国特色小镇建设提供宝贵的借鉴。本章分别在不同产业领域选取具有代表性的三个国外特色小镇案例，旨在小镇资源利用、产业升级与发展、企业引进与培育和政府支持与多方合作等方面为中国特色小镇建设提供思路和建议。””/13国外特色小镇案例研究2.1国内外特色小镇发展比较国外特色小镇案例研究2.1.1中外特色小镇概念差异国外特色小镇国外特色小镇国内特色小镇地方产业资源主导，无明显的政府干预。多数由当地优势产业与行业领军企通常为40-70平方公里的自然镇为企业自主的市场行为，无统一的投资额高新科技产业、传统制造产业、金融为企业自主的市场行为，不存在统一开发为政府主导，在现有产业资源的基础上，给予一定的政策优惠与扶持，将产能和影响力发展壮大。通常为综合片区开发项目，面积在几平方公里至几十平方公里不等PPP为主要模式面积人口开发运营投资额小镇类型开发运营模式发展驱动力规模本文所研究的国外特色小镇，是指因产业具有一定特色而闻名世界，并且在规模上与国内特色小镇具备可比性，能够为国内特色小镇建设提供参考和借鉴的小城镇。2.1.2国外特色小镇分类国外特色小镇依据不同的维度可以有不2.1.2国外特色小镇分类国外特色小镇依据不同的维度可以有不维特雷小镇承接巴黎产业外溢需求房价水平低环境优美法国维特雷小镇区位图根据国外特色小镇的区位分布特点，可维特雷小镇承接巴黎产业外溢需求房价水平低环境优美法国维特雷小镇区位图国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究格林尼格林尼洽小镇纽约美国格林尼治基金小镇区位图9534295.828.35.966.445.1/14国外特色小镇案例研究集群式特色小镇位于交通发达的节划和资金支持等措施打造高度专业化产门罗帕克门罗帕克帕罗奥多森尼维尔圣克拉拉库比蒂诺山景城国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究/15国外特色小镇案例研究2.2国外特色小镇发展背景国外特色小镇案例研究2.2.1国外特色小镇产生原因英美韩日等经济发达体均已经完成了对小城镇的开发培育工作，小城镇已成为这些国家经济建设特色农村定居利用地区资源挖掘潜力居民利用并参与管理建立特色建设特色农村定居利用地区资源挖掘潜力居民利用并参与管理建立特色支持大都市更新支持大都市更新发展中小城市和小城镇小城镇开发事业小城市培育事业小城镇培育事业小城镇综合培育事业小城镇开发事业小城市培育事业小城镇培育事业统工艺，都代表着一种文化传承和精神象征。这种历史和文化传承以及人们的小镇生活习惯是西2.2.2国外特色小镇驱动机制/16国外特色小镇案例研究/17国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究•转向旅游设施的发展以及标志性的香水小镇规划方向•设立香水博物馆和香水工场•保留中世纪特色，同时也保留了当地鲜花用以作为地区特色，将格拉斯小镇打造为古色古香的香水胜地•带来更高效的旅游业收益•同时发展也更加全面融入全球化产业链，通过低成本进口高质量原材料，集中制作研发产品•第二次转形的主要影响是产品设计和原料采购相对比重下降,当地开始转向国际化市场，向外国采购原料代替采用当地鲜花,再利用当地加工技术和品牌力量让格拉斯小镇转而融入全球产业链分工的小镇。格拉斯小镇的第二次转型升级使它成功进入全球市场•香味皮手套的成功让小镇转向更有社会需求和更高效收益的香精和香水产业。由于积极地抓住市场机遇,实现了产业的升级转形，小镇重点发展香水业，实现产业的生产原料与当地资源相结合•于中世纪时期，小镇最初以皮革业为主要产业，主要出产到意大利比萨及热那亚,后来因生产过程的污染和难闻的气味，转而着手研究和生产香味皮手套对香水产业链进行人才培训，不断地为当也是小镇能长期保持高生产力的重要因/18国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究天然资源天然资源成功因素商业资源可持续发展资源基础大企业片区产业集聚发展旅游及新兴产业成功因素商业资源可持续发展资源基础大企业片区产业集聚发展旅游及新兴产业/19国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究硅谷是当今全世界电子工业和计谷仍然是高科技技术创新和发展的险投资总额的三分之一。几十年间，硅谷从农田和果园发展成集聚了惠二战结束后，年轻人纷纷重回大学校园，斯坦福夫妇出资在加州的一片果园中建立了一所大学，全球一/20国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究 的车库中创立了“苹果” 尔8088微处理器，设计动了整个相关产业链的记忆芯片、主机模板,键20年代初期，为了使大学的土地产生效益，以用这些收入聘请一些一流的教授，提升学校学术声望，斯坦福大学管理层觉得在校园里划出一块地皮作为工业园区租给高科技企业，此举得到实业界踊跃的附近的圣地克拉拉谷拓展。起斯坦福大学。斯坦福大学副校长弗雷德里克鼓励学生创建自己的电子公司。体力特和帕卡德在家硅谷正式诞生。斯坦福大学具有相当的经济头脑，早在上世纪50年集成电路纵向一体化的公司标准操作化系统Windows无线通讯技术创新服务数字内容与好莱坞融合、环保新能源、移动互联网80年代末期至90年代初期21世纪20世纪80年代末期至90年代初期21世纪20世纪70年代90年代20世纪70年代90年代国防工业洛杉矶军工技术外溢个人电脑全球垂直化分工体系，集成电路向日本和台湾转移互联网互联网新媒体、/21国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究辅助者辅助者划问题，为高科技企业提供快速完善的服务解决硅谷快速膨胀带来的诸多问题，提供硅谷企顾客五角大楼、国防工业大规模向硅谷企业订购技术和产品大量的政府订单带来了巨额的投资，硅谷完成了初期的原始积累//22国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究//23国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究依托于剑桥大学的发展，通过合理的产业及商贸规划，成为英国教育和科技创新中心。除了每年为英国贡献大量的财政收入外，也是游客络绎不绝前来参观学习提升知名度提升知名度t融资支持/24国外特色小镇案例研究国外特色小镇案例研究剑桥大学雄厚的科研实力直接促成了剑桥现象的产生以及剑桥科学园的创建。国外特色小镇案例研究在剑桥发展的早期，许多公司都是由实验室的技术公司的员工中，有1/3为本地大学生，雇员70%来自剑桥大学。一半以上高技术公司与剑桥大学保持紧密联系，而其中90%与剑桥大学各院系直接挂钩。剑桥科技园区成为世界重要的科研中心，剑桥区域为英国贡献了约16%的GDP，剑桥科技园区累计为英国创造税收550亿英镑，出口总值达到280亿英镑。每年来到剑桥小镇和剑桥大学旅游的人数为数百万人，每年收入为数亿英镑。其为英国乃至全球做出的科技贡献是相当可观的，也因此奠定了其全球科技地位。依托于大学的科技小镇发展要点建立大学和周边镇区发展协作机制小镇规划需要充分考虑为大学服务，为大学科技园区发展提供便利。大学在科技成果转化方面，需要考虑带动小镇就业，为小镇居民进修学习提供便利，提高周边小镇的人口素质。形成教育产业和旅游业的协同发展发挥大学和镇区的各自优势，形成协同发展的新局面。一流的学校可以作为旅游吸引物，通过教育和旅游产业结合，共同带动城镇化的发展与进步。以合理的产业规划和政府支持推动中小企业发展剑桥小镇中小企业的发展之路也为中国特色小镇的建设提供了宝贵经验，要保证中小企业的健康发展，形成特色产业集群，就需要当地政府制定统一合理的产业发展规划并对中小企业提供必要的发展支持。镇自身地域资源优势十分显著，有相当雄厚的产业基础，其成功绝非偶然；样的发展模式可以保证特色小镇能长远地走下去。同时，我们认为上述结论对国内特色小镇建设有两点重要启示：第一，龙头企业的引领带动和配套服入全球产业链，是保持特色小镇有生命力与活力的重要路径。/25263国内“特色小镇”案例研究27国内特色小镇案例研究国内特色小镇案例研究戴德梁行策略发展顾问部迄今深度参与了国内40多个特色小镇的顾问服务，其中包括很多国家级、省级的特色小镇项目，为各类型的项目提供了不同阶戴德梁行策略发展顾问部迄今深度参与了国内40多个特色小镇的顾问服务，其中包括很多国家级、省级的特色小镇项目，为各类型的项目提供了不同阶段专业的解决方案，下面三个戴德梁行服务过的案例将从项目的特点、成功因素及开发策略等方面，讲述如何打造成功的特色小镇项目。””/29国内特色小镇案例研究3.1浙江余杭艺尚小镇⸺中国时尚艺术小镇国内特色小镇案例研究环东湖文化艺术中心环东湖文化艺术中心时尚文化传播｜国际时尚发布｜创意博览展示时尚文化中心时尚文化中心高端设计师创意街区地时尚历史街区高端设计师创意街区地时尚历史街区时尚产业服务平台世界级时尚产业总部集群国内特色小镇案例研究国内特色小镇案例研究自然景观与步行街区融合的高端设计师创意街区，提供多层次可分割的创意展示设计与商务办公体验，汇聚国际时尚产业研发精英与创意人才，创01以大剧院和艺术中心建筑群为主作为艺尚小镇环东湖时尚产业中0302(2)产业发展策略①时尚产业链搭建艺尚小镇立足于扎实的产业基础，在深度上延伸产业服务，打造创新型时尚全产业链；在广度上融合周边产业，使之与时尚进行积极互动，最终形成产业链条的良性循环。深度产业链构建：从设计咨询到产品销售的全产业链服务设计咨询生产服务商务展示发布会齐全发布会齐全设计研发、咨询集检测中心、物流秀场、市场培训教育生产外包于一体培训教育产品销售服装配套产品销售跨境电商、线下展跨境电商、线下展国内特色小镇案例研究国内特色小镇案例研究科技教育科技教育设计互联网为凯华集团提供定向拿地政策，且在相关的规划审批过程中享有优先权；开发方政策对凯华集团招商的企业提供三免二减半的税费优惠补贴政策，提高招商成功率。为入驻企业提供租金补助：入驻前三年租金按0.5元/㎡/天补助为入驻企业提供租金补助：入驻前三年租金按0.5元/㎡/天补助（最高1000㎡入驻企业政策对优质时尚产业企业提供融资、担保、申请低息贷款等支持；为优质的跨境电商企业提供产业投资基金，基金投资最高达2000万元，减少融资难度。人才吸引政策对引进高级人才的企业实行人才激励补贴。人才吸引政策/31国内特色小镇案例研究③高端产业资源导入国内特色小镇案例研究艺尚小镇采取政企合作的模式⃞余杭区政府主导开发建设，凯华集团享受政策红利，双方合作成立资产经营管理公中国·艺尚中心和工商银行合作的PPP政府建设区块采取PPP模式进行融资政府建设区块采取PPP模式进行融资/33国内特色小镇案例研究国内特色小镇案例研究3.2成都华侨城安仁古镇⃞世界文博小镇影视产业区培训教育区健康养老区林盘庄园生态农业园场镇提升区文博旅游核影视产业区培训教育区健康养老区林盘庄园生态农业园场镇提升区文博旅游核酒店故事会建川故事会国内特色小镇案例研究国内特色小镇案例研究①民国风情街⃞将老公馆改造为主①民国风情街⃞将老公馆改造为主1.公馆/美食故事会文博旅游核⃞安仁中心：拥有安仁最美景观迎宾大道和安仁坝子，由博物馆、1.公馆/美食故事会文博旅游核⃞安仁中心：拥有安仁最美景观迎宾大道和安仁坝子，由博物馆、创展中心及演艺中心共同场镇提升区影视产业区文博旅游核教育培训区林盘庄园生态农业园项目原有的博物馆资源是安仁古镇选的人文和景观资源赋予了小镇进行旅现代博物馆、国内规模最大的近代地主庄园⃞刘氏庄园以及不计其数的泛博物馆和各类收藏展示，以及最大的博物馆聚落⃞建川博物馆，是中国产业定位，以主导产业为核心向外围进行产业布局。从文博产业链搭建和特色产业延伸两方面入手，使安仁镇的产业体系从扁平变为立体，从单一博物馆产业链国内特色小镇案例研究小镇核心区文博资国内特色小镇案例研究多方面内容构建完整产业链。A物数A物数B物DCFG物E健康健康养生生态居住联动效应生态农业高端教育影视文创/35 会议论坛资源依托于强势会议组织者及优质的会议资源，推升安仁会议论坛资源依托于强势会议组织者及优质的会议资源，推升安仁知名度及城市品牌。人才资源搭建安仁研究院、并设立博士后流动站，吸引文化人才进驻安仁。携手“中华文化促进会非国有博物馆协作体”导入国内外具有影响力的民间博物馆资源，全面展示中华文化。安仁小镇采取政企合作的模式⃞华侨城集团与大邑县人民政府、成都文化旅游发展集团有限责任公司签署“安仁项总结总结⸺文旅特色小镇发展的要点/37国内特色小镇案例研究3.3上海吴泾科技时尚小镇⸺中国科技时尚小镇国内特色小镇案例研究方公里。戴德梁行先后服务于吴泾镇政府、上海吴泾经济发展有限公司以及燎申集团，分别提供吴泾镇发展策略研（1）上海紫竹高新技术产业开发区优化有很强的带动能力。风险投资公司及高科技研发台湾联邦科技、国家纳米工程研发中心...生活配套区核心：上海交通大学、华东师范紫竹国际教育园区：占地约800亩目前已有5所学院入驻⃞文化创意产业学院、亚欧商学院、技术研究院、北影上海国际学大学校区研发基地紫竹半岛国内特色小镇案例研究国内特色小镇案例研究装备制造企业生物装备制造企业生物医药。吴泾科技园⃞规划为总部基地，已启动城市再生项目①产业结构调整与升级②积极的政策引导o2017年上海市第十一次党代会报告中提到要大力推进吴泾等重点调整区域经济转型升级，让吴泾得到了很高③资源导入与品牌建设国内特色小镇案例研究。举办上海时装周③资源导入与品牌建设国内特色小镇案例研究。与华东师大合作开展多场森林诵读活动。探索举办上海汽车文化音乐节学研一体化发展。成功转型为我国诸多处于产业转型期的地区提供了借鉴意义。总结总结⸺科技时尚小镇发展的要点。区域自有的科创资源优势对于小镇企业向上游产业链延伸具有重要作用，产学研一体化能够有效提高小镇转型的效率与成功率；。通过引入高端产业资源塑造小镇品牌，提升小镇综合影响力，是以资源吸引资源，促进高端产业聚集的有效手段。透过目前国内典型成熟特色小镇的分析，我们总结了开发运营成功的透过目前国内典型成熟特色小镇的分析，我们总结了开发运营成功的四个必要条件：首先，基于小镇先天优势资源与基础传承的选址是前赢商业模式是造血功能；最后，着眼长期可持续性的小镇专业运营是活力的源泉。/39404/41特色小镇建设的成功要素特色小镇建设的成功要素产业导入特色小镇产业导入特色小镇成功要素完善开发运营体系小镇选址””/42“特色小镇”建设的成功要素/43特色小镇建设的成功要素特色小镇建设的成功要素4.1小镇选址4.1小镇选址⸺综合六大维度提供选址依据根据戴德梁行对国内近110个培育特色小镇的社会意向参与方决策层的访谈，从选址的角度绝大多数意向标的位于交通条件便利的一线城市与省会城市周边及二线城市新区，且需具有浓厚文化底蕴，或拥有山河湖海等自然景观的地区。基于社会资本投资者角度，戴德梁行初步构建了一个在特色小镇建经济维度及地方政府支持维度等六大维度对选址区域进行全面的分析和研究，从而为小镇选址提供充城市经济维度产业特色维度城市经济维度产业特色维度特色小镇选址评价城镇化维度特色小镇选址评价城镇化维度房地产经济维度地方政府支持维度区域资源维度地方政府支持维度区域资源维度特色小镇建设的成功要素 主要维度特色小镇建设的成功要素 产业增长率产业年均增长率 /44“特色小镇”建设的成功要素特色小镇建设的成功要素4.2产业导入⸺三大策略指导产业导入特色小镇建设的成功要素确定主导产业：确定主导产业：业转型升级需求、企业自身资源导入等层面进行筛选确定深度及广度产业链与产业集群架构：主导产业链延伸：主导产业+产业应用及服务+相关延伸产业+产业配套创新产业价值链提升：特色IP打造、文化运营及高科技运用政策争取类型：产业政策、金融财税政策、土地建设和住房政策人才政策营平台//45特色小镇建设的成功要素 特色小镇建设的成功要素 略产业规划和地方产业发展规划，并充分考虑区域产业转型升级的需求以及开发企业自身资源条件，从而进行小镇产业◆国家战略产业规划：符合国家战略性新兴产业发展规划根据国务院印发的《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》提出到2020年，形成新一代信息技术、高端制造、生物、绿色低碳、数字创意等5个产值规模10万亿元级的新支柱。◆地方产业发展规划：符合各个地区小镇产业发展规划如：根据《浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见》，浙江将重点培育100个特色小镇，在产业上聚雕、文房等历史经典产业。◆区域产业转型升级需求：推动区域产业的特色化转型升级通过对区域产业发展现状及发展趋势进行分析研究，并结合区域规划对现状产业进行筛选，同时结合或导入创新型产业最终确定小镇的主导产业，满足区域产业转型升级需求。◆开发企业自身资源条件：保障主导产业落地开发企业可通过整合企业自身相关资源（如教育科研机构、金融机构、行业协会及企业孵化机构等）形成小镇产业发展核心战略联盟，为小镇产业顺利发展搭建主导产业资源平台。 产业筛选四大维度产业筛选四大维度国家战略产业规划产业转型升级需求地方产业产业转型升级需求企业自身资源条件/47特色小镇建设的成功要素◆主导产业链延伸：特色小镇建设的成功要素主导产业相关延伸产业产业配套产业应用及服务主导产业相关延伸产业产业配套通过产业筛选，确定小镇的主通过产业筛选，确定小镇的主务等各个产业环节。主导产业可以与一二三产进断延伸主导产盈利。如与旅打造主题乐园、馆等。主要为主导产业及延伸产业链发展服务的居住等城市服务配套。以主导产业的各种具体应用服务等。◆创新并提升产业价值链：特色IP打造文化运营高科技运用在特色小镇的打造中，通在特色小镇的打造中，通旅IP、健康IP等）并进行有效梳理，在进行策划规划设计的同时，引入后期管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。引导BIM（建筑信息管术广与传统行业广泛结合，营造创新的小镇体验和小镇业态。在传统文化发源地，积极挖掘传统文化与现代时尚的关系，通过资本运作包装、运营和推广传统文化，同时充分调动原住民的积极性，共同推动小镇特色小镇建设的成功要素特色小镇建设的成功要素税收地方留税收地方留成部分的返还（主要是企业所得税和个人产业用地上建筑的分割权特色小镇建设的成功要素特色小镇建设的成功要素政府机构开发方/49特色小镇建设的成功要素 4.3完善开发运营体系⸺保障小镇市场化运营特色小镇建设的成功要素作及退出机制是保障小镇市场化运营和成功特色小镇前期基础设施建设投入大，绝大多数的土地资源又集中在村集体手中，因此小镇建设必须平衡政府、企业、村集体和村民之间的利益关系，从而吸引更多的小镇建设投资，获取小镇开发所需的战略资源。而在小镇建设的过程中，需要不断吸引多元投资主体，构建小镇建设的利益共同体，采取共同开发、共同收益，最终实现合作共赢。政府投融资平台专业投资机构政府投融资平台专业投资机构牵头主体以政府公信力，增强社会投资者对小镇建设的信心以股权形式介入并参与项目建设全过资本主体资本主体小镇或村集体小镇或村集体经济组织房企开发商房企开发商具有产业导入具有产业导入及运营经验的企业或机构村镇股份制企业村镇股份制企业核心主体核心主体资源主体资源主体拥有强大的产业发展资源及地产开素入驻当地积极性的信任/50“特色小镇”建设的成功要素特色小镇建设的成功要素 特色小镇建设的成功要素保护各投资主体的开发利益。保护各投资主体的开发利益。据戴德梁行研究发现，政府在推动小镇市场化运营的过程中，保障自身利益成为各投资主体最为关机制为主导的特色小镇开发运营体系，吸引真正服务于产业发展目标的各投资主体，并充分保护各投资主体的开发利益。浙江省采用“宽进严定”的创建方式，进行年度考核，实施优胜劣汰的动态管理。小镇3年后完成既定目标的验收命名。浙江省实行年度考核，连续两年未完成年度目标考核任务实行退出机制，下一年度起不再享受相关扶持政策。建设期满后进行验收命名。实行季度通报、年度综合评估。对连续两年未完成年度目标任务和未达到建设要求的特色小镇，实行退出机制。建设期满完成目标的进行实行年度考核，连续两年未完成年度目标考核任务实行退出机制，下一年度起不再享受相关扶持政策。建设期满后进行验收命名。实行季度通报、年度综合评估。对连续两年未完成年度目标任务和未达到建设要求的特色小镇，实行退出机制。建设期满完成目标的进行验收命名。福建省不再享受相关扶持政策。创建培育期满实现既定目标的验收命名。/51特色小镇建设的成功要素 特色小镇建设的成功要素①融资模式：特色小镇根据不同开发时序为开发方提供相应的融资方式政策性（商业性）银行/52“特色小镇”建设的成功要素特色小镇建设的成功要素②盈利模式：政府、开发商及金融机构在特色小特色小镇建设的成功要素政府开发商小镇以特色产业为核心而发展聚集的产业链上下游企业，将给政府带来巨大的税收收益和就政府开发商小镇以特色产业为核心而发展聚集的产业链上下游企业，将给政府带来巨大的税收收益和就小镇发展成熟后必将带来周边土地的溢价，政府通过土地财政可以获得大量收入政策性资金补贴和土地优惠政策降低企业的前期投入成本，同时企业在招商时可获得政府招商奖励补贴包括土地整理和公共基础设施的工程建设收益。如对小镇范围内的土地进行统一征地、拆迁、通过一定程度的地产开发用地和产业用地的配比，开发商可以以短平快的地产收益平衡见效消费信托产品出售，通过预付方式，形成由大量小额预付金构成的资金池，并获得其固定年限金融机构土地无形政策性基础建项目经产业循环收益消费信托收益主体的利益及完善合作及退出机制三方面保障小镇市场化运作和可持续发展。/53545/55特色小镇融资方式简析特色小镇融资方式简析特色小镇建设对于我国经济转型升级以及新型城镇化建设有着重大意义。由于特设必须的融资带来巨大的挑战。另一方面，特色小镇建设中政府主导色彩强烈，政府对特色小镇建设往往会提供大量政策及资金方面的支持，包括政策引导基金、城市发展基金的投入以及运用财政如今政府逐步减少对土地财政的依赖，且其债务负担不断加大的情况下，主要依靠通金融渠道，多方面通力合作才能解决特色小镇的融资课题。”根据我们对特色小镇融资模式的研究并借鉴我们参与特色小镇项目的实践经验，我们在本章中对特色小镇可以运用的主要融资模式及融资工具进行梳理，并就特色小镇融资规划进行讨论。”/56“特色小镇”融资方式简析特色小镇融资方式简析5.1特色小镇的主要融资模式特色小镇融资方式简析无偿转让给投资人，投资人负责组建项目公司去建设和经营待建项目，项目建成开始经营后，政府从BOT项目公司获得与项目经营权等值的收益。按照TOT和BOT协议，投资人相继将项目经营权归还给政府。实质上，是政府将一个已建项目和一个待建项目打包处理，获得一个逐年增加的协议收入（来无偿转让给投资人，投资人负责组建项目公司去建设和经营待建项目，项目建成开始经营后，政府从BOT项目公司获得与项目经营权等值的收益。按照TOT和BOT协议，投资人相继将项目经营权归还给政府。实质上，是政府将一个已建项目和一个待建项目打包处理，获得一个逐年增加的协议收入（来自待建项目最终收回待建项目的所有权益。该模式是指政府与私人部门就具体项目合作组成项共同承担风险，全过程合作的公共服务开发运营模式。广义的PPP模式包括BOT等多种公私合作投融BT模式指根据项目发起人通过与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。在这种模式下，首先由项目发起人通过投标从委托人手中获取对某个项目的特许权，随后组成项目公内通过对项目的开发运营以及当地政府给予的其他优惠来回收资金，并取得合理的利润。特许期结在这种模式下，首先企业购买某项资产的全部或部分产权或经营权，然后，购买者对项目进行开发和建设，在约定的时间内通过对项目经营收回全部投资并取得合理的回报，特许期结束后，将所得到的产权或经营权无偿移交给原所有人。5.1.4TBT模式：TBT是将TOT与BOT融资方式组合起来，以BOT为已经运营一段时间的项目和未来若干年的经营权57特色小镇融资方式简析PPP融资模式示例特色小镇融资方式简析资金资金投入利润分配政府政府部门资金投入/监管特许经营权利润分配PPPPPP项目公司金融金融机构利润分配还本付息建设成本补偿特许经营收入土地整理土地整理环保项目......基础配套设施以上融资模式的核心在于政府与社会资本的分工合作，政府主要提供特许经营权、产业政策、以及财政等方面的支品供给的效率。/58“特色小镇”融资方式简析5.2特色小镇的主要融资工具选定融资模式后，需要对接具体的融资工具获得融5.2特色小镇的主要融资工具选定融资模式后，需要对接具体的融资工具获得融特色小镇的专项资金，如政策性专项基金以及政策性贷款等，此类资金在资金成本以及期限方面与市小镇开发可以运用的融资工具包括：融资模式并为特色小镇开发建设提供政策性金融支特色小镇融资方式简析成本的政策性资金以及商业银行向小镇内特色产业及商业性开发等盈利项目提供的商业贷款支持。特色小镇融资方式简析信托计划：特色小镇项目公司也可以委托信托公司通过发行信托计划募集信托资金，然后投资于特定支付信托受益人的本金及投资收益等。融资租赁：融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。通过融资租赁方式可以解决购置高成本大型设备的融资难题，缓解特色小镇建设期的资金压力；也可以在特色小镇运营阶段，通过向租赁公司出售可产生稳定收益的设施资产并回租的方式盘活存量资产，改善企业财务状况。5.2.2运营阶段主要融资工具5.2.2运营阶段主要融资工具资产证券化：资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用传统基础设施项目建设，发改委、证监会于2016年PPP项目基础资产的不同回报机制，即使用者付费及可行性缺口补助模式下的收费收益权和财政补贴来设计相应的产品结构，发行资产证券化产品支持特色小镇的可持续发展。债券发行：根据现行债券规则，满足发行条件的项目公司可以发行企业债券支持特色小镇相关建设，也可以联系特定项目发行项目收益债券，其募集资金用于特定项目的投资与建设。债权的本息偿还资/59特色小镇融资方式简析特色小镇融资方式简析金主要来源于项目建成后的运营收益。另外，特色小镇的项目公司也可以根据国家发改委的最新指引，发行专项债IPO及股票增发：特色小镇的项目开发主体如果满足上市条件或拥有现成的上市平台，即可在公开市场上通过IPO或股份增发等方式募集股权资金，支持特色小镇项目开发的资金需求。通过上市公司平台进行融资还能为项目开发企建设阶段主要融资工具基金融资基金融资