地产新政：新周期起点

地产新政：新周期起点明确可执行的政策对楼市供需两端都将带来积极的提振效果。前所未有、历史最强、力度空前……这是5月17日中央层面出台多项楼市新政后，市场给予的积极回应。确实，无论是史上最低的首付、没有下限的贷款利率和央行出资支持楼市收储等等，这些明确可执行的政策对楼市供需两端都将带来积极的提振效果。股市有着直接且明显的反应。5月17日收盘，包括万科A、保利发展和金地集团在内的27家A股涨停，涨幅在5%以上的个股逼近70家，地产ETF拉涨逾9%。港股上，超40家房地产开发商的股价涨幅超过了10%，超过10家公司的涨幅在20%以上。对于首付比例仍较高的北京、上海等几个主要城市来说，降首付的边际影响更大。无论是刚需还是改善性购房需求，后续都有望得到放松机会。而且与已经取消利率下限的60余家城市相比，核心城市购房成本将会继续下行。更为重要的是，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，用以支持收购存量房。这是具体落实中央政治局会议提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”的具体落实。在去库存背景下，直至取得阶段性效果，或许才是本轮新政的落脚点。先回顾一下本轮房地产“517”新政的主要内容。5月17日，国务院召开保交房工作会。央行、住建部、自然资源部部和金管局就做好配套政策做了详细说明。这是对4月30日中央政治局会议中关于房地产“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的具体落实。首先是需求方面，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套房最低首付款比例调整为不低于25%。本次首付比例下降后，将创下历史新低。取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限也创下宽松新空间。各地方快速响应。北上广深一线城市和南京郑州等二线城市迅速跟进，公积金贷款下调0.25个百分点。不出意外，很快首付和商贷利率也会跟上调整。首付方面，首先是武汉传来降首付的消息。报道显示，武汉首套房首付比例降至15%，商贷房贷利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，房贷利率降至3.35%。紧接着合肥也已经有银行将首套房贷首付比例降至15%，首套房贷利率也降至3.45%。央行一季度货币报告显示，3月，新发放个人住房贷款利率为3.69%，同比下降0.45个百分点，已经是很低水平。而且，这也是个人住房贷款加权平均利率首次低于企业贷款加权平均利率，后者3月为3.73%。此外，截至3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。华泰证券指出，目前包括4个一线城市和11个二线城市在内的15个城市还没有废除房贷利率下限，这15个城市成交额占比占全国的34%。而全国层面，在房价不下行的情况下，房贷利率下行50个基点，有望降低房贷月供压力约3%-4%，而这一比例在一线城市更高。那么此次首付降至历史最低，贷款利率取消下限会增加多少购买量呢？根据中银国际测算，在启动资金、收入不变的前提下，首付比例和房贷利率下调，购房意愿需要增长8.3%-17.9%，才能用足杠杆即贷款比例，此时销售增长17.6%。可见，在最宽松的条件下，购房者需要增加购房意愿，才会带来楼市销售的显著增长。由于各地楼市政策并不一致，在放松后，那些限购较严格的地方弹性更大。在当下，就是北上广深和部分核心二线城市。首付比例下调对北京、上海等影响更大，降低最低首付比例边际上更有利于一二线城市偏刚需购房需求的释放。尤其对仍在实行高于央行政策下限首付比例的8个城市来说，其释放效果也许更佳。以北京、上海为例，这两个城市的首付比例与全国下限的差距最大，因此下调的示范效应也最佳。上海首套房首付不低于30%，二套房50%，但若属于自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区，二套房下降至40%。1-4月，上海商品房销售面积505.15万平方米，增长0.6%。其中，住宅销售面积418.75万平方米，下降1.3%。反映先行指标的新开工方面，1-4月，北京房地产开发企业房屋新开工面积312.8万平方米，同比下降22.7%。其中，住宅新开工面积162万平方米，下降25.5%。上海商品房新开工面积605.11万平方米，增长6.8%。其中，住宅新开工面积337.60万平方米，增长8.6%。在中央层面再度下调首付后，北京、上海等地首付下调空间再度打开。一线城市有着较强的示范作用。如果北京、上海继续相应地下调首付比例，且地产交易量和交易价格随之回升，那么将对全国楼市带来积极影响。央行表态，拟设立保障性住房再贷款3000亿元，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元，以支持其收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。其实在5月17日的国新办发布会上，就有记者在发布会提问中引用分析人士也预计，住房去库存所需资金在1万亿元至5万亿元之间。那么本次推出的3000亿元保障性住房再贷款资金体量