某城市更新项目实操系列教材

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共74页

深圳市城市更新项目实操系列

地价补缴

一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读

（一）城中村用地

根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市

更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地

价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的

20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补

缴地价。

（二）旧屋村用地

根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发

布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成

的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价,

超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。

（三）工改工项目

第1页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共74页

改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一

款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积

按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项

目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级

改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项

目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基

准地价补缴地价。

改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项

目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级

改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项

目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积

按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分

割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地

价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其

对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。

（四）工业改商业、住宅、办公项目

根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法

建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公

告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公

第2页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共74页

告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功

能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。

（70个旧城旧村改迨项目除外）

（五）70个旧城旧村改造项目

根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十二条规定，市政府

2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70

个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原有城

中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十

六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的

建筑面积，按照《办法》第三十七条规定进行地价测算；其余用地根

据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，

以公告基准地价标准进行地价测算。

（六）其余用地类型

根据《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施

工作的暂行措施的通知》第（九）条、第（十）条规定，按照其改造

后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，

扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公

告基准地价标准计算的地价。超出基准容积率部分，住宅按照2.5倍

第3页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共74页

基准地价标准计收地价，其他功能按照2倍公告基准地价标准计收地

价。

基准地价计算公式如下：

回

R深标基准-2013年版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度

分区基准容积率。由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发

展产业的项目R深标基准为6.0。

(七)历史用地处置

根据《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》第十条规定，城

市更新项目涉及历史用地处置的，项目地价应当区分为两部分进行测

算：

(1)出让给项目实施主体的开发建设用地面积不超出项目拆除

范围内原有手续完善的用地面积的部分，该部分分摊的建筑面积按照

《深圳市城市更新办法实施细则》第六十条规定测算地价；

(2)出让给项目实施主体的开发建设用地面积超出项目拆除范

围内原有手续完善的用地面积以外的部分，该部分分摊的建筑面积按

照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%

计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。

第4页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共74页

政策依据：

■《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）

■《关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知》（深府

[201211号）

■《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通

知》（文号：深府办（2013）3号）

■《深圳市规划和国土资源委员会关于印发《〈深圳市工业楼宇

转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知》（文号：深规土（2013）

721号）

■《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事

宜的通知》

■《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工

作的暂行措施的通知》（深府办[2014]8号）

■《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通

知》（深规士[2015]587号）

■《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（深规土（2013）

294号）

■《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城

旧村改造项目的处理意见》（文号：深府（2006）258号）

第5页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共74页

二、即将出台的地价新政解读

《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（送审稿、第

三十稿），已于2016年10月10日由市规划国土委上报市政府，待

市政府印发。

暂行措施第十五条：整合地价标准类别，简化城市更新项目地价

测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的地价测算体系（详见后

表）。在保持城市更新地价水平相对稳定的前提下，城市更新地价测

算逐步纳入全市统一的地价测算体系。城市更新项目地价可不计息分

期缴交，首次缴交比例不得低于30%,余款1年内交清。（请放大观

看图片）

回

回

回

第6页共74页

编号：

时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共74页

——工业用地历史遗留问题解决思路一一

为了给经济发展提供土地资源，深圳市政府先后在1992年、

2004年进行了两次“国有化”行动，但因土地补偿不到位以及由此

带来的“违建”、"抢建”现象，无形中造成了长期以来困扰深圳社

会发展的历史遗留问题，而这在工业用地改造项目中影响尤甚。

如何妥善解决项目用地及地上建筑物的历史遗留问题，往往成

为工业用地升级改造项目能否顺利推进的关键。在实际操作中，借助

城市更新解决历史遗留问题是深圳地区工业用地升级改造项目的主

要途径；不过，随着商业竞争的白热化，不少工业用地项目的投资者

正试图通过“引入产业+农地入市”等非城市更新的方式，寻找解决

历史遗留问题的其他路径。

一、深圳非农建设用地历史遗留问题概述

（一）两次“土地国有化”的补偿未到位

为了给城市发展提供用地保障，深圳市政府在1992年出台了

《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，对原特区内的集体土

地实行“统征”，转为国有用地；2003年，深圳市委、市政府发布

第7页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共74页

《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，把特区外的土地全部

“转”为市政府发展储备用地。

然而，由于对村集体、村民的补偿标准过低、不到位，上述“征

地”、“转地”行动事实上并未得到当时的村集体及村民的承认c在

性质上，原农村集体经济组织所属土地名义上虽为“国有土地”，但

要真正实现流转，则需要完成对土地及地上建筑物、构筑物的补偿手

续。

（二）违法建筑的泛滥

深圳地区的快速发展，催生了巨大的用地、用房需求。大多数

集体经济组织出于招商、创收等考虑，与村外个人或企业签订用地协

议，使用年限50年甚至更久一一事实上成了“以租代售”o土地实

际使用人在取得“土地使用权”之后，多数未经合法报建手续就建起

了各类建筑。这些违法建筑不但数量众多，而且承载着大量的产业。

根据2010年深圳完成的农村城市化历史遗留问题违法建筑信息普查

统计结果显示，全市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为35.7

万栋，建筑面积3.57亿平方米，用地面积131平方公里[i],其中工

业用地及地上建筑物占据相当大的比重。若要对如此规模的“违法建

筑”尽数拆除，不但阻力重重，还会对当地经济的发展以及大量人口

的生计造成负面影响。

第8页共74页

编号：

时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页共74页

二、工业用地历史遗留问题处理的法律关系分析

通过对工业用地历史遗留问题来龙去脉的梳理，我们认为:

要处理好以上问题，首先需要理顺好项目用地上政府、原农村集体经

济组织（以下简称“村委”）以及土地实际使用人的关系。

经过1992年、2004年两次“国有化”行动，深圳成为“名义

上“全部由国有土地组成的地区。从这个意义上说，政府是项目用地

的征收、征用方；但需要完成征地补偿等手续，才真正转为国有用地。

在项目运作中，相关成本大多由项目投资者直接承担。作为社会公共

利益的管理者，在土地开发及历史遗留问题解决的过程中主要负责

“算大帐”，其着眼点主要在于财政收入、城市规划的落实、公共设

施用地的保障等C

在相关工业用地升级改造项目中，村委扮演着衔接和沟通政府

和实际使用人的双重角色：他们是项目用地的“名义产权方”，土地

征收、征用关系的“名义被拆迁方”，同时也与项目用地的实际使用

人存在租赁关系。因此，村委（及所属大多数村民）成为了解决项目

第9页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1。页共74页

用地历史遗留问题、促使项目顺利推进的关键主体。作为所在社区的

主要经济来源，村委主要的利益着眼点在于土地项目分成，留用地、

留用房的数量及收益等。

项目用地的实际使用人名义上与村委缔结了租赁合同，租用项

目用地并在上面修建建筑、发展产业。但由于历史原因，他们的用地

行为往往存在用地手续有瑕疵、报建手续不齐等缺陷，存在合法性风

险。一方面，他们与目标用地的捆绑是最直接的，且大多在所在社区

有着千丝万缕的关系，有着最迫切的利益诉求；另一方面，由于合法

性上的缺陷，他们往往不愿意将“项目用地实际使用人”的身份展现

于台前，并常常需要与投资者联合促进项目的确权工作，实现自身利

益的“洗白”。

总体而言，在处理工业用地历史遗留问题过程中所涉及的主体、

法律关系，以及各方利益诉求可概括如下：

回

三、通过城市更新解决工业用地历史遗留问题的要点整理

自《深圳市城市更新办法》颁布实施以来，城市更新就成为了

历史用地确权及历史遗留问题解决的主要途径。2016年《深圳市城

市更新“十三五”规划》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂

行措施》（下称“暂行措施”）等一系列措施的颁布，为解决历史用

地遗留问题提供了更为灵活的选择。

第10页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第11页共74页

（一）未征转用地：理顺产权关系后可直接拆除，参与城市更

新

《暂行措施》明确规定，针对用地行为发生在2007年6月30

日之前的建成区，在已批准纳入城市更新区域的情况下，村委可自行

理清处置土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑

物，并与政府签订征（转）用手续的协议后，可作为历史用地参与城

市更新。政府将不另行支付补偿费用。

据此，项目投资者在理顺土地的利益关系后，可直接将地二建

筑物、构筑物拆除，而不用要求建筑物的实际使用人出具产权证明，

无形中降低了历史用地参与城市更新的难度。但其代价有二：

一是交纳更高的地价。相关用地上所分摊的建筑面积按照改造

后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地

价（其中的10%为对历史用地行为的处理）。

二是更高的公共用地贡献率。根据《暂行规定》拆除类项目中

历史用地需要上交政府土地储备的比例如下表：

处置处

土地中交由置土地中

拆除重建类城市更新项目继受单位进纳入政府

行城市更新土地储备

的比例的比例

一般更新单元80%20%

第11页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第12页共74页

合法用地比例260%80%20%

60%＞合法用地比例N

重75%25%

50%

点更新

50%＞合法用地比例N

单元65%35%

40%

合法用地比例〈40%55%45%

（二）关于合法用地比例的灵活处理

一般而言，城市更新单元的合法用地比例不少于60%。但在合

法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规

定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰

的合法建筑物及土地。

（三）关于建筑物年限的灵活处理

《暂行措施》规定，旧工业区申请拆除类城市更新的，建筑物

原则上不应少于15年，但在“总面积不超过6000itf”、“不超过更

新单元拆除范围”的1/3”，“提供40%作公共利益用地或6500平方

米独立占地作为公共服务设施”的情况下，可将未满15年的建筑物

列入城市更新范围。

总体而言，城市更新通过构建“土地一二级联动开发”的机制，

让最先介入、解决历史遗留问题的投资者在获得项目用地方面占据主

第12页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第13页共74页

导地位，以此激发投资者出钱出力，参与解决项目用地的历史遗留问

题。然而，随着2016年“8•31”新政的到来，村委用地转让、参与

城市更新等均需要经过专门集体资产交易平台进行，交易流程也越来

越往“招拍挂”靠拢。随着竞争日趋激烈，不少投资者也在探索通过

非城市更新方式解决项目用地历史遗留问题的办法。

四、“引入产业+农地入市”：通过非城市更新途径解决工业用地历

史遗留问题的思路探索

（一）法律依据

1.村委未征转用地理清产权关系后可直接入市

《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》

（下称“空间办法”）第七条规定，对于尚未完善征（转）地补偿手

续且符合规划的工业用地，原农村集体经济组织继受单位在先行理清

土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除

后，可进入公开市场挂牌交易；交易所得由政府和村委分配，法定的

分配方式有二：（1）市国土基金和村委各分得50%的交易收益；（2）

市国土基金获得70%的交易收益，村委获得30%的交易收益，以及20%

的项目配套物业。

第13页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第14页共74页

根据相关部门的反馈，在实际操作中，项目用地挂牌所得收益

分配方案可通过各方协商予以调整。

2.针对产业用地可实现拟定出让方案、准入条件

2016年10月200,深圳市政府颁布《深圳市工业及其他产

业用地供应管理办法（试行）》（下称“产业用地供应管理办法”）。

根据前述的规定，为确保产业用地供应，可由区政府负责牵头拟定建

设用地项目的具体出让方案与准入条件。在企业正式进驻项目用地之

前，区政府应当与用地单位签订产业发展监管协议对产业准入、投产

时间、投资强度、产出效率、节能环保、股权变更约束、退出机制、

违约责任等问题作出具体规定。

（二）操作要点与案例

现阶段，已有工业项目的投资者通过“引入产业+农地入市”

的方式与村委合作获得项目用地，借此理顺项目用地利益关系、解决

历史遗留问题。其操作要点可归结如下：

首先是产业认证，投资者可通过自行研发、合作或并购的方式

获得产业技术成果，按照《深圳市高新技术项目认定实施办法》等规

定，通过区一级的科技部门，完成高新产业项目认定工作，为产业进

驻提供资质条件。

在此同时，投资者可同时与村委、街道办沟通，确定当地产业

引进的意向，并根据《空间办法》、《产业用地供应管理办法》的规

第14页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第15页共74页

定，由村委提出申请，区政府主导，为意向进驻企业“量身定做”进

驻条件，在此基础上正式启动入市交易程序。

在联系项目用地，启动“农地入市”交易程序的过程中，投资

者需要与村委、实际使用人进行充分沟通，进而解决好项目用地的历

史遗留问题、理顺土地利益关系，为项目用地入市出让做好准备。

以上操作最初由深圳市方格精密器件有限公司通过“农地入市”

方式获得宝安区福永街道凤凰社区的工业用地［ii］。近年来，随着深

圳政府对先进制造业的重视，以及对工业用地资源的保护，通过前述

方式获得用地的企业越来越多，比如大疆无人机［iii］、大族激光［iv］

等。以此作为契机解决项目用地的历史遗留问题，将是一个有益的尝

试。

——深圳“工改工”项目物业转让限制及应对操

为防止对工业用地、用房的炒作，深圳市政府颁布了《深圳市工

业楼宇转让管理办法》等一系列政策，通过限制工业楼宇转让、划定

自持比例等措施，加强对工业用地、用房市场的干预。这无形中为项

目运作设定了更高的门槛。随着深圳“工改工”项目的越来越受青

第15页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第16页共74页

睐，如何在政策允许的范围内灵活运作，扩大盈利空间，成为“工改

工”项目运作的重要问题。

一、政府对“工改工”物业转让限制手段归纳

（一）对物业类型与设计的限制

根据《深圳市城市规划标准与准则》（下称“深标”）对于工

业用地一一无论是普通工业用地（Ml）还是新兴产业用地（M0）,均

明确其“主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不

宜低于总建筑面积的70%”。所谓"主导用途的建筑”，在工业用地

领域主要是指生产厂房和研发用房。如此一来，其他用途（主要包括

商业、宿舍，以及附属的市政设施、交通设施、配套辅助设施）的建

筑面积加起来就不得超过总建筑面积的3区。

2017年1大，深圳市规土委公布了《关于进一步加强商业办

公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》。该通知一方

面强调工业建筑的平面布局、水电设计不得采用住宅套型式设计，另

一方面明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。如该通

知未来付诸实施，未来“工业厂房改公寓”的相关运作将受巨大限制。

第16页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第17页共74页

（二）对受让人资格的限制

“工改工”项目的主要物业类型为工业楼宇，包括厂房、研发

用房等。对此，《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（下称“办

法”）第五条明确规定，工业楼宇的受让人必须是企业；有准入条件

的还应经产业部门资格审查［1］。

对具有居住功能的的工业楼宇配套设施（含宿舍、单身公寓、

办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的转让，市规土委在《关于

工业楼宇转让管理有关事宜的通知》第一条还规定了四种例外情形:

1、前述通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二

款规定情形的（即符合项目设定的准入条件）；2、前述通知实施前

已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定情形的;

3、经房改部门批准被纳入房改范围的；4、市政府批准的其他情形。

（三）对转让方式、范围和比例的限制

根据《办法》的精神，工业楼宇一般情况下可以整体转让。但

如需要分割转让，则需要用地批文、土地使用权出让合同的明确规定,

第17页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第18页共74页

或符合《办法》第四条第二款所规定的九项情形。根据其中第（四）、

（五）、（六）项的规定[2],在用地批文、土地使用权出让合同没

有明确规定的情况下，开发商如无后续操作，在一般情况下能够对外

分割转让的，不超过总面积的50%（其中已包括办公、宿舍等配套措

施）。

（四）对转让价格及收益进行限制

为防止对工业用地、用房的炒作而推高房价，《办法》明确规

定「工业楼宇在转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，

纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理”。总体而言，工业楼宇

转让增值收益上缴方式可概括如下图：（请横屏查看）

回

二、怎样盘活工业地产类资产

（一）土地经济指标设定

第18页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第19页共74页

根据《深标》的规定，普通工业用地（Ml）和新兴产业用地（M0）

中最多有30%的建筑面积可用作商业、宿舍及其他配套设施。如何让

这30%的物业获得最大的利润，有赖于投资者事前做好全盘的规划。

对此，投资者应当对项目用地的规划情况、市场需求、周边项目情况

等因素进行充分调研，在此基础上聘请合资格的专业咨询机构设计规

划（或规划调整）方案。

由于M0的容积率上限较大，在实际操作中，投资者大都青睐

“工改M0”项目。然而，随着《深圳市城市更新“十三五”规划》

的出台，政府有意收紧“工改M0”项目。根据笔者所了解到的信息，

目前“工改M0”类项目的审批，需要提交到市一级主管部门审查，

其时间成本和不确定性均较以前大大提高。

（二）适当确定自持和销售的部分

根据前文的分析，如没有后续操作（如补地价等），根据现有

的政策，工业用地项目可实现销售的物业体量比例不高于总建筑面积

的50%——这个比例是确定的，但具体哪一部分物业可销售则由投资

者决定。

第19页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第20页共74页

通常情况下，工业用地项目的产业/研发用房占比为70%,配

套用房占比30%,可售物业占比50%。可售物业包括产业/研发用房及

配套用房。为此，投资者需要根据不同的项目背景，以及对项目开发

预期的不同，确定可售物业中产业研发用房和配套用房的占比，以及

可售物业的具体位置。

（三）将厂房改为其他物业类型

根据深圳现行政策的规定，工改项目的产业研发用房占比都在

70%以上，且大部分不能分割转让。这一大部分工业厂房的消化给后

续的项目运作带来了较大的压力。

为此，很多项目将产业研发用房改为写字楼、公寓或会所等更

具价值的物业类型以规避产业研发用房体量过大的问题。在实际操作

中，这种做法早已屡见不鲜。但由于政策的收紧，投资者近期需要密

切合规性风险。这主要体现在以下两个方面：

一是部分地区加大清理厂房改公寓、酒店的力度。比如宝安区

政府不久前出台了《坚决整治厂房改公寓等违法行为分类工作细则》,

同时请拆了不少“厂房改公寓”项目。相关政策是否会得到深圳其他

区域的响应，有待进一步观察。

第20页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第21页共74页

二是物业经营前置审批的收紧。根据笔者了解，深圳部分地区

的消防主管部门收紧了写字楼、酒店的消防审批，尤其是厂房改造项

目的消防审批。这势必会对相同项目及其投资者产生消极影响。

（四）完善物业流转方式

对于不少于50%的不可分割转让的产权部分，除了变更物业类

型以提高其价值与吸引力以外，更重要的是实现物业的流转。对此,

相关经营者想出来“长期租赁”、“会籍绑定”、“股权绑定”等方

式。

“长期租赁”是最常见的流转方式C经营者成立物业管理公司

与客户签订长期租赁协议，将约定物业租给客户长期使用，以此实现

物业的流转。但租赁合同的年限受限于《合同法》第二百一十四条“租

赁期限不得超过二十年”的限制，且投资者的资金无法一次性回笼。

“股权绑定”是以将相关物业作为资产成立项目公司，或有限

合伙企业，并将具体物业与股权、投资份额进行绑定，客户通过受让、

持有或转让股权、投资份额，间接实现物业的流转。

“会籍绑定”则是由设立会员制俱乐部，通过销售会籍的方式

连带销售物业。在满足约定条件的情况下，会籍可对外转让。

第21页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第22页共74页

在物业不能直接分割转让的情况下，以上安排均属于完善物业

流转的变通性措施,在此基础上，投资者可引入资管计划、基金等金

融工具，通过将物业收益权打包出让的方式，实现资产的融资功能，

提升资产流动性。交易模式可简单归纳如下：

回.

总体而言，与一般的城市更新项目相比，“工改工”项目受当

地政策影响程度更高。投资者一方面要不断加大“土地”与“产业”

的结合度，让项目用地最大限度地服务于产业发展；另一方面要时刻

留意当地政策风向的变化，做到“带着脚潦跳舞”。

[1]随后，《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》实施细则》

（下称“实施细则”）第六条规定了四项例外情形：“1、因人民法

院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；2、因继承、受遗赠取得

物权的；3、因共有分割取得物权的；4、因政府行使优先购买权的”。

但这些都不属于正常的市场流通行为。

[2]“……（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入

股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用

部分可以分割转让；（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继

续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的,

非自用部分可以分割转让；（六）单一企业投资建设的专业产业园区

第22页共74页

编号：

时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第23页共74页

内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建

筑面积50%的，非自用部分可以分割转让;

拆迁补偿的风险控制和合约处理技巧

前言

深圳的城市更新基本实现了政府、开发商及被拆迁人三方利益的

平衡，政府得以借助城市更新落实规划、公共配套及保障房等，开发

商则通过城市更新项目获得了在深圳房地产市场的投资机会，而权利

人则大多通过城市更新实现了居住条件的改善、直接参与城市发展红

利的分配。在传统的净地开发模式已十分成熟的情况下，深圳城市更

新一二级房地产市场联动开发的模式中，拆迁工作的开展往往左右了

一个城市更新项目的开发进度。

本文根据笔者多年的拆迁工作经验，以深圳城市更新拆迁中涉及

各类绿本房屋的处置为例，对实操工作经验进行总结，望.各同行共同

探讨，在此亦欢迎批评指正。

第23页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第24页共74页

一、普通绿本房签约注意事项

由于在产权注销过程中，房地产登记机构需对绿本房的房产证

号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况是否与产权登

记簿所载一致进行核查，所以在拆迁补偿合同中对房屋相关描述应当

完全与房产证证载信息一致，如证载面积、房产证号、房地产名称等。

二、绿本房证载权利人死亡情况下绿本房拆迁补偿操作

权利人死亡的，应当完成继承后办理新的产权证书，确定新的

权利人：

1、根据法定继承关系办理继承权公证、凭继承权公证书等至

地税局办理免税证明后，至不动产权登记中心申办新的不动产权证书,

不动产权证书证载权利人即为新的绿本房权利人。

2、根据遗嘱继承的，如遗嘱经过公证，由遗嘱确定的继承人

持遗嘱至公证处办理继承权公证，凭继承权公证书等至地税局办理免

税证明后，至不动产权登记中心申办新的不动产权证书；如遗嘱未经

第24页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第25页共74页

公证，则需要参照法定继承方式，相关继承人均须到公证处就遗嘱内

容进行确认，然后办理继承权公证。

三、权利人房产证遗失情况下签约注意事项

1、根据土地建筑物信息核查结果及权利人描述，确认遗失房

产证是否为绿本，如原为宝安县或广东省颁发的房屋所有权证且国土

档案系统无法查询核实的，可参照无证房屋进行拆迁补偿。

2、绿本遗失导致签约时无法提供房产证信息的，向产权登记

部门查询，在合同内将房地产证载信息进行确定。

3、在项目进行房产证注销时，首先由区（新区管委会）城市

更新职能部门对房屋拆除情况进行确认并出具同意申请注销房地产

证的意见；其次经不动产登记机构核查，确认拆迁安置补偿协议等房

屋证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况与不动产

登记簿'所记载的内容一致；最后由不动产登记机构在办理产权证书注

销之前在《深圳特区报》或《深圳商报》和房屋现场进行公告，公告

期为10个自然日，公示期无人异议或异议不成立的，即可办理注销。

第25页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第26页共74页

四、对于已买卖绿本房签约注意事项

绿本房无法办理产权证书的过户，即无法实现物权的变更，所

以买卖绿本房通常存在证载权利人与实际控制人不符的情形，从相关

规定和实操的可行性角度考虑，建议按照如下思路处理：

1、实际控制人选择货币补偿的

首先应由证载权利人与项目公司签订货币补偿的拆迁安置补

偿协议(全部协议文本由项目公司持有)，项目公司获得证载权利人

经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益声明；其次将拆迁

补偿的款项补偿给实际控制人，付款节点应当尽量与项目推进程度相

适应，如设置合同生效、房屋交付、实施主体确认完成、产权注销等

付款节点，最终以双方协商结果为准；最后，项目公司与实际控制人、

证载权利人以三方协议的形式就拆迁补偿的过程及权益承受情况进

行书面确认。

2、实际控制人要求物业回迁补偿的，通常有以下三种实现方

式：

(1)完成回迁后过户至实际控制人名下。首先与证载权利人

签订拆迁安置补偿协议，补偿方式为产权置换，在房屋修建完毕后将

回迁房屋产权办理至证载权利人名下，再由证载权利人过户至实际控

制人名下，整个交易结构由项目公司、证载权利人及实际控制人以三

第26页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第27页共74页

方协议的形式确定。涉及的装修补偿费、搬迁费及过渡期安置费等由

证载权利人委托实际控制人收取。其中若涉及税费问题、购房指标问

题应在签约时明确，避免后续争议影响项目推进。

（2）完成回迁安置房后由实际控制人向项目公司买受。在证

载权利人提供签订货币补偿的拆迁安置补偿协议，项目公司获得证载

权利人经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益声明等材

料后，项目公司向实际控制人支付货币若干，待更新项目具备回迁入

伙条件时，实际控制人持项目公司向其支付的货币向项目公司回购房

屋。适用该补偿方式进行补偿的，应根据具体情况综合考虑购房指标、

税费及过渡期安置补偿费等问题。

（3）分割项目公司可控的无产权证书房屋的若干建筑面积至

买受人名下，以该部分分割所得建筑面积作为补偿依据，具体补偿内

容以实际控制人买受证载房屋可获得的补偿面积、金额为准。进行上

述操作的，除应事先获得证载权利人签署妁货币补偿拆迁补偿协议、

放弃房地产权权益声明书及经公证的注销房地产证委托书外，还应考

虑所在区域的确权政策，确保上述操作的可行性。上述操作能够保证

实际控制人获得的房屋为回迁房屋，有效避免了涉及的购房指标、税

费等问题。

第27页共74页

编号：

时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第28页共74页

五、证载为企业而存在经备案的购房、分房协议的绿本房拆迁补偿注

意事项

该类问题存在个案的特殊性，以下操作方式为建议：

1、证载权利人为国企或农村集体经济组织继受单位的，存在

分房购房协议且在政府部门有备案信息的，在完成企业内部的决议、

审批程序后，与有关政府部门沟通，以历史遗留问题的思路进行解决。

能按照历史遗留问题思路解决的，由项目公司、证载权利人与分房业

主签订三方协议落实拆迁安置补偿有关事宜；

2、如政府部门不同意按照历史遗留问题思路解决，则在完成

企业内部决议、审批程序后，参照已买卖绿本房思路进行处理。

六、存在法院生效判决的绿本房拆迁补偿注意事项

1、法院对于涉及绿本房的纠纷做出的确权判决，根据物权法

第28条，司法裁判文书生效时房屋权属即发生变更，因此可在确权

时将司法裁判文书确认的权利人作为权利人进行拆迁安置补偿。在涉

及产权注销时，通常无需根据裁判文书办理新的不动产权证，直接注

第28页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第29页共74页

销原房地产证（绿本）即可，具体最终注销处理方式以所在区不动产

登记部门意见为准（一般此类问题不动产登记部门会内部开会讨论处

置方案）。

2、由于绿本问题的特殊性或纠纷当事人的诉请不规范，可能

导致部分裁判文书对于物权的确认并不清晰，如裁判诉争房屋使用权、

收益权等归当事人所有，具体能否凭裁判文书确定有关当事人为绿本

房权利人的，以区城市更新职能部门意见及不动产登记部门意见为准。

七、无法联系权利人的绿本房拆迁补偿注意事项

1、绿本房权利人满足下落不明满二年条件的，可由利害关系

人申请证载权利人为失踪人，确定财产代管人，由财产代管人处置绿

本房。

2、绿本房权利人满足《民法总则》第二十三条规定的条件的，

可由利害关系人申请证载权利人死亡，由继承人对其财产进行继承后

处理拆迁补偿事宜，具体继承手续见本指引第二条操作步骤。

一一开发商锁定项目的常规策略以及因开发延误等导致业主反水的

诉讼分析

第29页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第30页共74页

来源：西政投资/作者：邓伟强

提要

近年来，城市更新成为开发商们抢滩深圳房地产市场的“主

战场”。开发商为拓展项目而支付给业主的对价也不断提高。然而，

在城市更新项目立项之后，由于开发进度不尽人意、竞争对手觊觎等

原因，业主和开发商很容易因开发进度迟缓产生矛盾，最终导致合同

解除或项目易主。

深圳城市更新项目“一女多嫁”的先例并不少见，在卖方市

场的背景下，开发商前期锁定项目的成本越来越高，开发商与业主签

订合作开发协议或拆补协议后业主受到的其他竞争方的蛊惑和诱惑

也越来越大，尤其是项目涉及多个业主或权利人时如开发商无法及时

解决全部业主的拆补等问题，很有可能引起项目延误，并最终导致原

已签订的业主反水。根据近年来深圳城市更新市场的发展情况，结合

笔者多年来的城市更新工作经验，笔者认为，开发商在城市更新项目

具体交易方案设计与合同谈判的过程中，既要对合同解除的条件与程

序、违约责任等进行明确、严格的约定，又要对拆迁所需要支付的对

价、形式与补偿流程进行通盘考虑。在此基础上，开发商可通过“入

股分红”、“提前支付部分补偿”、“为业主方解决历史遗留问题”

等方式，让业主方提前享受到部分“胜利果实”，并尽可能提高竞争

第30页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第31页共74页

对手进入项目的门槛，降低业主方因长期等待而被竞争对手“诱惑”

的可能性，最终避免业主方以项目开发迟延等为由解除合同。

本文以一个常见的城市更新项目拆迁补偿纠纷诉讼案例为例，

对业主解约的原因和对策进行分析，并在此基础上总结开发商锁定项

目的业务实操要点，以飨读者。

正文【案件基本情况】

原告：甲股份公司，为深圳某区某城中村改造项目（下称“改造项目”）

的其中一名业主；

被告：A公司，为改造项目的初定开发商；

案由：拆迁补偿合同纠纷。

【本案事实简述】

2007年1月，深圳某区的旧改主管部门以专函确认A公司为

改造项目的旧改单位。改造项目面积约10万nf,业主包括甲股份有

限公司（下称甲公司，占地约60000nV）、乙有限责任公司（下称乙

公司，占地约5000疔）和丙股份合作公司（下称丙公司，属村集体

经济组织，占地约35000nV）o对于改造项目，主管部门在专函中提

出：A公司须自审定改造之日起，5年内（即2012年1月之前）完成

项目改造，否则取消改造资格，收回重新招商。《深圳市城市更新办

第31页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第32页共74页

法》生效后，改造项目被定性为拆除类城市更新项目，A公司亦被认

定为城市更新申报主体。

2009年7月，A公司与甲公司签订《拆迁补偿协议》，约定：

甲公司将改造项目所在地块交给A公司进行改造，移交期限不得迟于

2013年x月x0；履约保证金为人民币1200万元，A公司在签订《拆

迁补偿协议》后向甲公司缴付600万元，余款在甲公司将改造范围内

的地上建筑物、构筑物全部移交并注销产权后付清。在此基础上，缔

约双方就拆迁补偿方式、过渡安排等一系列问题进行了详细约定。此

后不久，A公司与另一业主乙公司也签订了《拆迁补偿协议》。已完

2

成收购的面积合计约65000mo

然而，由于对项目复杂性估计不足，A公司的项目拓展工作

推进趋缓。在与甲、乙两公司签约后两年，A公司还未能与丙公司签

订拆迁补偿协议，因此也未能获得改造项目的“城市更新实施主体”

资格。

由于项目推进缓慢，甲公司对A公司也心生不满。2011年9

月，甲公司召开股东大会，决议撤销与A公司签订的《拆迁补偿协议》。

A公司随后获悉并提出异议，要求甲公司继续履行合同.

2011年12月，丙公司与另一家开发商B公司（诉讼中被法

院认定为甲公司的关联企业）签订了《拆迁安置合同》，并部分履行。

2012年3月，前述专函中所提到的“5年完成改造项目”期

限已过，主管部门对是否延期意见不明确，且丙公司已与B公司签约。

第32页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第33页共74页

基于此，甲公司向A公司发出书面通知，根据《合同法》第68条“不

安抗辩权”的相关规定，以A公司已不能履约为由，要求中止《拆迁

补偿协议》的履行，并希望A公司能提供证据证明其履约能力。A公

司拒绝了甲公司的要求。

2012年4月，甲公司起诉至某区法院，请求解除与A公司的

《拆迁补偿协议》，并要求A公司支付违约保证金600万元。

【审判过程及结果】

某区法院认为：双方签署的《拆迁补偿协议》合法有效，A

公司已按约定履行了合同义务；在主管部门未对A公司的旧改单位资

质作出新安排的情况下，甲公司以有关联关系的B公司与丙公司签订

协议为由，拒绝履行《拆迁补偿协议》的行为，违反了诚实信用原则，

故判决驳回甲公司的全部诉讼请求。

甲公司不服判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。在二审

期间，甲公司向法院提交了丙公司拒绝与A公司签订拆迁补偿协议的

书面声明。

深圳市中级人民法院认为：（1）因与B公司存在关联关系，

甲公司以“B公司与丙公司签订协议''向A公司提出不安抗辩权有“设

置合同履行障碍”之嫌。（2）根据《深圳市城市更新办法实施细则》

第33页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第34页共74页

第46条第1款规定，城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利

主体的，只有当所有权利主体通过作价入股、签订搬迁补偿协议、资

产收购等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，方可由该单

一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。由于丙公司已

明确拒绝与A公司签订拆迁补偿协议，根据前述规定，A公司已不可

能获得改造项目的城市更新实施主体资格，其与甲公司签订的《拆迁

补偿协议》事实上已不具备继续履行的条件。最后，深圳市中级人民

法院据此判决终止双方签署的《拆迁补偿协议》，驳回其他诉讼请求。

【法律分析】

本案是深圳城市更新项目中常见的，开发商与业主方因拆迁

进度和补偿问题而引发的纠纷。我们可以从纠纷解决，以及项目运作

两个维度，对本案进行挖掘。

（一）纠纷解决的维度

在本案中，一审和二审法院均根据《合同法》第94条的规定，

认定甲公司单方解约条件不充分，但后续处理却截然不同。一审法院

直接判决驳回甲公司的诉讼请求，显然没有考虑到A公司对改造项目

第34页共74页

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟