新疆玛纳斯房地产市场调研

房地产市场调研报告2013年6月新疆玛纳斯福州信达雅营销策划1,玛纳斯县基本概况2，玛纳斯宏观经济数据3，玛纳斯县房地产市场概况3，客户研究4，市场总结目录玛纳斯县基本概况地理位置

玛纳斯县地处新疆腹地，与北部塔城、西部伊宁呈三角鼎立之势，素有乌鲁木齐“西大门”之称。东距新疆首府乌鲁木齐市126公里，距昌吉州政府所在地昌吉市91公里。全县总面积1.1万平方千亩，辖14个乡镇场站、5个驻县团场。1玛纳斯北疆线连霍高速乌奎高速距离乌鲁木齐飞机场约117公里交通状况2全县有汉回、哈萨克、维吾尔等32个民族，总人口28万。其中87%为汉族，7%哈萨克族。59.8%40.2%人口状况3从事农业人口占据总人口40.2%，非农业人口数量占据总人口59.8%。玛纳斯历史悠久、文化厚重，是古丝绸之路北道重镇，史有“金玉之乡”、“凤凰城”等美誉。唐朝设置西海县，1778年（清乾隆）建绥来县，1954年改成玛纳斯县。玛河文化、碧玉文化、凤凰文化，并称为“玛纳斯三大文化”。历史文化4第一产业5农林牧业（棉花、番茄、葡萄、玉米、林业、生猪、肉羊、牛、羽肉鸡）

玛纳斯县依托澳洋科技、中信国安、中粮屯河、天康生物等农业产业化的大企业，已建成50万亩棉花、5万亩加工番茄、6万亩酿酒葡萄、15万亩制种玉米、40万头生猪、100万只肉羊、1200羽肉鸡生产基地，是“中国优质棉花之乡”、“中国优质酿酒葡萄之乡”、“中国优质加工番茄之乡”第二产业6玛纳斯围绕打造混纺、能源、煤化工“三个百亿”产业集群，建成全国重要的混纺产业基地和新疆重要的电力生产基地，建有一个自治区级工业园区。矿产资源丰富，包括煤炭、石油、天然气、硫铁矿、碧玉、砂金、石灰石等20多种矿产资源。其中已探明煤炭储量100亿吨，石油1.4亿吨，天然气128亿立方米。第三产业7餐饮业在特色餐饮业发展中，该县通过招商引资，引进了新疆诺亚方舟科技公司、石河子长福宫海鲜城等知名企业，在本地新建四星级酒店和海鲜城，规划了“名吃一条街”，举办了名品名厨比赛活动。

玛纳斯具备人文景观丰富、特色鲜明、交通便利等优势，在旅游业的发展上，按照“开发一个点，丰富多条线，带动一大片”的思路，以发展城郊型休闲农家乐旅游、民族风情旅游、田园风光旅游为突破口，立足县域，面向周边，进一步提升旅游服务业水平，不断发展壮大旅游业。旅游业随着人民生活水平的不断提高，玛纳斯房地产业也异军突起。近年来，该县以功能齐全的小区建设为重点，大力发展节能型住宅，开放住房二级市场，促进房地产业持续健康发展。先后引进了华洋、方大、圣达房地产开发有限责任公司等多家房产开发企业，建成了凤凰新城、澳洋小区、康宁小区、怡苑小区等一批引领城市住宅建设的高标准小区。房地产业未来发展82011年自治区两会提出的“率先发展天山北坡经济带，支持石河子-玛纳斯-沙湾经济区建设全疆重要制造业基地、纺织工业基地、绿色食品加工基地”精神，借鉴乌昌经济发展模式，积极发展区域融合经济，打破行政区域界限，推动三地经济快速发展石河子-沙湾-玛纳斯经济一体化新城规划9玛纳斯县老城区城市基础设施建设落后，由于规划布局不合理，造成城市发展空间严重不足，无法满足现代城市发展需要。为改变这一现状，玛纳斯县委政府在2002年提出了城市南扩发展战略，以312国道为轴线向南，乌奎高速公路以北的中间区域，作为新城区建设用地，并提出了“四纵六横三连络”的城市总体框架构想。南新区规划凸现八大主体功能，即：核心行政区、旅游集散中心、体育中心、现代服务中心、生产服务中心、总部办公、科教研发、新型生态居住区，这意味着该县的行政中心要搬迁到新城区。老城区南区新城玛纳斯县宏观经济玛纳斯经济走势良好，GDP稳步增长12006-2011年玛纳斯经济运行良好，逐年保持较高增长率，2010年生产总值跨入百亿，进入一个新的阶段。数据来源：玛纳斯统计局数据来源：玛纳斯统计局玛纳斯城镇居民人均收入稳步增长22007-2011年玛纳斯城镇居民人均收入稳步增长，平均每年保持约10%的增长率，整体人均消费性支持的增幅小于收入增长幅度，老百姓有更多结余的钱可以用来改善生活环境。固定资产投资大幅增长，城镇发展速度加快3数据来源：玛纳斯统计局根据玛纳斯新区开发的规划，政府加强新区基本配套设施建设投入，固定资产投资额迅速拉升，城镇化速度加快。房地产开发起步晚，投资金额大幅增长4

2006-2010年房地产开发投资额保持在较低水平，2011,2012年，房地产迅猛发展，吸引各地知名开发商到玛纳斯开发投资，2011年开发投资增幅高达168%，达到2.15亿元。玛纳斯县房地产市场玛河生态城均价3850元翡翠名门均价3200峰景苑均价3400元御景苑均价2380元凤凰大厦均价3500元五彩家园均价3000元龙景花园均价3150元顺鑫佳苑均价3200元碧玉城1F均价10000金凤花园均价2580元玛纳斯主要楼盘地图12011年玛纳斯房地产市场供应统计表项目名称栋数结构层数套数建筑面积预售均价总销额玛河生态园19砖混5-6F380613043500.00214564000五彩家园7砖混5-6F204256632977.6276414606龙景花园7砖混5-6F18419226.652863.0655047028.96御景苑26砖混5-6F45247220.8923717顺鑫佳苑6砖混5-6F13615756.133100.0048844003凤凰大厦2砖混6-15F16816161.883105.5750191824.9金葡萄庄园2砖混5-6F807418.082980.0022105878.4合计1604192750.63004.595791361252011年供销情况2数据来源：玛纳斯房地产交易中心1，2011年总供应套数1604套，总建面19万方，整体市场预售均约为3000元，供应总产值5.8亿元；2，供应产品中除凤凰大厦为高层外，其余项目均为5-6F多层产品；3，主要供应项目为玛河生态城及御景苑项目，二者约占整体市场近半的供应量；4，截止至2013年6月，11年推出的产品中除凤凰大厦15F高层产品仍有约20%余房外，其余产品均已售罄。2012年玛纳斯房地产市场供应量统计表项目名称栋数结构层数套数建筑面积预售均价总销额玛河生态文化32砖混5-6F96498385.063850.00378782481五彩家园7砖混6-12F30030146.043140.0094658565.6御景苑22砖混6F71274022.122238.73165715340峰景苑6砖混6F19819443.993400.0066109566龙景花园2砖混6F14413545.963151.1242684906顺鑫佳苑3砖混6F846693.563200.0021419392金凤花园13砖混6F31632674.72580.0084300726金葡萄庄园2砖混6F727689.682988.0022976763.84康吉花园1砖混6F484264.243098.0013210615.52供应合计2838286865.3531028898583562012年供销情况3数据来源：玛纳斯房地产交易中心1，2012年总供应套数2838套，总建面约29万方，整体市场预售均约为3100元，供应总产值8.9亿元；2，供应产品中除五彩家园有高层外，其余项目均为5-6F多层产品；3，主要供应项目为玛河生态城及御景苑，五彩家园，金凤花园四个项目；4，除五彩家园高层产品去化不理想外，其他项目多层产品整体约去化80%。2013年1-6月供应量项目名称套数建筑面积预售均价总销额玛河生态城445416.73600032500380五彩家园14413206.96300039620880峰景苑484495.86340015285924碧玉园94899615.4110000996154100合计1184122735

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套数建筑面积预售均价总销额合计1184122735

1083561284商业94899615.4110000996154100住宅23623119.553780.661874071842013年1-6月供销情况4数据来源：玛纳斯房地产交易中心1,2013年上半年，市场主要供应产品为商业，占据整体供应量80%，住宅部分仅供应236套，严重供不应求，住宅供应价格也就前两年有大幅商展，均价达到3780元。2，主要供应楼盘为五彩家园，供应总销额达到4000万元；3，玛河生态城推出高层塔楼产品，仅去化20%中低层小面积产品；典型个案解析5案名：翡翠名门项目位置：学子路北与永安路西交汇处开发商：新疆中鸿基房地产开发有限公司物业类型：多层+高层+沿街商业均价：3200元产品面积段：60-145平米主力面积：80-106平米2房到3房户型总户数：885套车位配比：1:1产品明细：19栋多层570套+3栋高层280套+半围合式商业优势：1，处于新城，又邻近老城，避免老城拥堵，又享受老城配套；2，紧邻一中，一小，优质教育配套；3，项目紧邻凤鸣湖公园，玛河，等优质资源，且交通便利；4，周边大规模小区已成型，地块位置已为玛纳斯客户所接受；5，社区规划西班牙建筑风格，及引河入城的概念；6，户型较玛纳斯已开发楼盘有大幅提升，全明结构，多阳台设计；7，多重安防系统，社区大门一卡通门禁系统，入户单元对讲系统，保安24小时电子巡更系统，物业24小时闭路监视系统，停车场监控系统；弱势：1，小区规模小；2，未系统设计人车分流系统；3，多层无规划电梯4，户型种类单一，可选择户型有限；92平米2房2厅一厨一卫户型面积套数占比62平14015%92平28535%106平28535%133平14015%106平米3房2厅一厨一卫户型1F赠送-1F地下客厅及下沉花园案名：玛河生态文化城项目位置：学子路与光明路交叉开发商：新疆亚中集团有限公司占地面积：500亩总建面：41万方容积率：1.18物业类型：5-6F多层+11F小高层+18F高层均价：3500元去化比例：70%户数：3266户车位数：约1306个主力产品：90-123平米2房，3房户型ABC优势：1，地理位置优越，处于老城区与新城区交汇处，生活配套丰富；2，毗邻一中，拥有学区房概念；3，项目量体大，物业种类多样；弱势：1，外立面全油漆，档次较低；2，社区无保安，物业服务低端；3，户型结构不理想，存在暗卫。52平米42平米123平米95平米面积段套数占比已销去化比50以下1524.6%3724.3%50-901003.1%2929%90-110189257.9%114860.7%110-13075623.1%49265.1%130以上36611.2%18249.8%ABC区合计3266套，其中C地块约850未推峰景苑均价：3350元/平米面积区间：85-110平米，主要为2-3房产品产品：推出240套销售率：70%，2012年销售至今销售仅销售70%，170套产品，去化时间较长。售楼部：入口无安人员、大门无置业顾问轮岗恭候、没有专业的接待流程，好似普通超市的营业模式。广告营销中心门面过于简陋现场无沙盘仅以效果图代替、展示及销售物料毫无档次及专业性。玛纳斯县购房客户特点研究商品房和经济房是主要住房来源，也是未来几年内房地产开发的主导方向

玛纳斯目前居住结构1居住面积以60-90平米为主，基本为温饱型消费，多数住房面积有待改善玛纳斯人民目前居住面积情况2房型结构以2室户和3室户为主，活动空间相对比较小。人们居住在早期开发的房屋，室内设计多不合理，如卫生间布置、方位和通风存在问题，冰箱、洗衣机的放置位置欠合理。对这些地方都应该多加考虑，以体现人本思想的居住理念。3室户稍大户型逐渐被人们青睐，因其可满足3口之家以及来客需求，而许多家长考虑孩子应有一个更加舒适的成长环境，或与老人同住。2室户的需求量也有一定的比例，主要是一些新结婚、家庭比较贫困和退休静养的群体主选的户型。开发商可在一个楼盘上开发多种户型、多种客厅面积，满足更多人群的需求。玛纳斯人民目前居住户型情况3玛纳斯人民对居住社区生活配套的需求4医院、学校、超市、菜市场和公园等是人们购房时主要考虑的配套内容，因其与市民的生活息息相关。玛纳斯人民对社区内配套的需求5基本生活配套是人们被关注的热点，如幼儿园、阅览室、健身房和棋牌室等，基本是小区开发的必备配套设施。玛纳斯人民对社区风格的需求6对建筑风格的需求现代园林和简洁式的风格已为近阶段居民的喜好，住宅风格多样化是必然结果。现代作品大都以体现时代特征为主，无过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例舒适度、空间结构清楚美观，体现现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。无论建筑风格如何，必须将楼盘做好，做得有个性，这样才能为消费者认可和接受。根据抽样调查，可以看出玛纳斯人民对于房地产项目的选择，首先会考虑项目地段，项目交通的便利性，户型结构，社区环境及小区的配套设施；其次社区的物业管理水平，价格，升值空间也逐渐开始影响客户选择；开发商品牌，入住时间，商业繁华程度如何，并不成为影响其决定的主要因素。玛纳斯人民购买动机分析7你不考虑为你子女提前购房吗？小孩子还小，不用替他考虑那么多，现在这么大够住了，等小孩长大了，他们也不愿意跟我们一起住，他们自己去买房子住。——某私营业主买得起你们这房子的都是哪些人啊？团场，他们一般承包400亩以上地的，年收入都在30万以上，都有能力买我们这边的房子。——中影文化广场营销经理市场总结1，市场供销旺盛面积段集中在90-110平米，约占总供给及销量的60%左右，建议主流开发该类产品；2，60平米以下面积，整体市场供应量少，且去化比例较低，建议少量开发该类产品，仅满足温饱型少部分温饱型客户的需要；3,110-150面积段户型，开发比例建议在15%左右，市场上有这类改善型客户需求，但是需求量不大；4,建议开发80-90平米，通过偷面积可做小三房的户型，市场上客户对价格及总价的敏感程度相对较大，需提供高性价比产品方可打动客户；5,150平米以上户型建议控制开发比例在5%以下，其余楼盘150以上面积去化难度大。关于户型配比因目前天玺项目所处位置，相对于直接竞品，马河生态文化城及翡翠名门项目，有显著劣势，玛纳斯消费者又十分注重项目地理位置及周边配套。地块位置决定开发的平层户型必须面向刚需及少量首改客户，针对该类客群特点，建议项目开发平层户型配比如下：关于户型结构1，多层以下高度产品，采取框架结构；2，中间单元户型设计较大面积，而端头房源设计较小面积；3，110平米以上面积户型，争取设计3个卧室，2个洗手间，2个阳台户型，加大客厅面积；4，餐厅客厅相连，客厅的空间敢，尽可能制造入户能产生震撼的感觉；5，动静分离，卧室等休息区与餐厅客厅活动区域分离；6，规划2个阳台，一大阳台与客厅相连，并朝南，增加客厅面积；另一阳台设计面积小，朝北，专用挂衣物，放置洗衣机，以改善目前他们洗手间挂衣服的习惯，提升居住品质。针对玛纳斯群众的生活习惯，气候，及目前当地的户型的开发设计水平，做出以下6点建议：关于别墅根据天玺土地属性，属于无天然资源类地块，如不看湖，不背山，但是临近未来城市中心，做出以下建议：1，无天然资源地块，不建议开发大面积别墅，建议设计经济型别墅，面积段控制在200-350平之间；2，联排多进深产品，建议设计内庭院，及下沉式庭院；3，尽可能增加实际使用面积，提高性价比，方可卖出高价；4，别墅社区独立，与多层，高层区域分离，增加私密性，加强社区入口仪式感；9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。4月-254月-25Fri