某地产项目营销策略及推广思路总案

某地产项目营销策略及推广思路总案我们是否执意这种纯粹？是支持还是否定？现在的住宅楼盘，来来去去总是那几种类型，比较多的是东拼西型。有些眼光独到的开发商决心打破这种混沌，开发比较纯粹的住宅区，其中一类就是走现代主义的方向。但只有有少数开发商能够自始自终保持这个原则：只做减法、不听周围那些人劝导，不容易。难得纯粹难得纯粹一种风格的支持,不仅停留在精神层面，更要有实际性的支撑……纯粹如时代玫瑰园，它那艺术氛围引领了新一代都市白领对生活艺术的追求如花生般“外表不张扬，内在很丰富”的天河新年轻白领，正是时代花生所寻找的”花生男”、“花生女”甜蜜的时代糖果成为都市工薪白领的开心果纯粹的生活艺术家，纯粹的目标客群，我们知道如何寻找懂得欣赏这种纯粹的人

从2001、2002、2003……2009年，这种纯粹与景博行相互理解，相互喜爱，关键是这种纯粹我们执行了9年，我们懂得如何传播纯粹的精髓，三水项目我们还将继续执行传播……项目所要解决的核心三大问题？客群是谁？用什么营销策略确保有效客源，实现销售目标？一个大盘如何定位?如何打造?问题突破思路一、市场环境下的客群突破1、市场分析2、客群定位二、大盘营销策略1、营销攻略项目定位提炼定位落地价格建议2、其他营销策略宣传部署推货策略三、景博行团队简介市场环境下的客群突破

难得纯粹哪些人购买三水楼盘？难得纯粹云东海片区云东海片区作为三水房地产开发的热土，拥有绝佳的自然景观资源，保持原生态湖、山景观。距离三水西南镇区近、与外部交通连接方便。区内楼盘全部以开发别墅为主、洋房为辅，社区规模庞大、内部配套齐全，洋房价格4500---5500（毛坯），客户群以三水本地高薪政府官员、企业主为主，来自佛山南海、禅城及佛山其他镇区、肇庆、广州、香港、澳门等投资度假客逐渐增多。自然景观资源云东海森林公园湖、山景观规划楼盘规划未来货量千叶花园1500亩，分多期规划建造各式异国风情别墅800栋，公寓洋房1000户，规划常住人口7000多人未知丽日坚美森林湖占地面积:218311.49平方米、总建筑面积:214457.95平方米、总户数:约1000户10多栋洋房及部分别墅、三期正在规划中丽日天鹅湖占地面积达1400亩首期29栋88套别墅（独栋、双拼、四联、六联、八联、十联），未售，9月底或10月开卖山水庄园占地面积:600300平方米、总建筑面积:200000平方米、总户数:约600套计划分三年三期完成，第一期工程预计在今年年底完成，二、三期正在规划中绿湖爱伦堡占地面积:867100平方米、总建筑面积:200000平方米三期正在建设中，预计10月开盘创鸿林海尚都占地面积:80000平方米、总建筑面积:180000平方米首期约200多套洋房未售，9月底开卖规模庞大、开发时间长，未来供货充足。产品风格产品以别墅为主、洋房为辅，主流建筑风格为欧派风格。户型及价格楼盘在售主力户型价格装修标准千叶花园120-130㎡三房4500毛坯丽日坚美森林湖120多㎡三房、146㎡四房5000毛坯丽日天鹅湖230㎡-380㎡别墅//山水庄园200多㎡的双拼别墅5500-6000毛坯绿湖爱伦堡140多㎡的三房5500毛坯创鸿林海尚都87㎡楼梯楼二房、120㎡三房3800-4300毛坯在售洋房以大三房及四房等大户型为主，价格集中在4500---5500元/㎡（毛坯）客户群楼盘客户群千叶花园外地来佛山、三水投资建厂的企业家和选择这里度假的广州、深圳、香港等地方的人、本地政府公务员、教师等人丽日坚美森林湖三水本地高收入群体、少量外地人，包括佛山南海、禅城等地丽日天鹅湖三水、南海、禅城、顺德以及广州等地的客户山水庄园广州、佛山及本地高端客绿湖爱伦堡三水本区客户、禅城、南海区域客户创鸿林海尚都绝大多数为三水本地居民、年轻的公务员多客户群绝大部分为三水本地高端客户，其次为来自相邻区域的投资度假客居住新区居住新区作为三水的发展新区，目前的交通、生活配套设施不完善，周边环境较恶劣，大多是原工厂所在地。目前在售的仅一个楼盘，价格约4000-4700元/平方米。也是离项目最近的一个楼盘。虽为政府发展新区，厂房拆迁问题沸沸扬扬炒了几年，但一直处于停顿状态，当地居民对规划的认同感不强，大多选择在云东海及沙头河口片区置业。华盛锦盈嘉园开发商佛山市三水华盛房地产发展有限公司地址三水区西南口岸大道规划用地面积3万多平方米，总建筑面积7万多平方米，总户数739户容积率2.3形象懂得生活懂得欣赏客群三水本地人多、少部分外来工作人员户型90㎡二房、120多方三房配套商业及车位，小区内配套少，但小区外为三水居住区、各项配套齐全价格4000-4700（毛坯）物业管理1.20元/平方米·月未来规划二期正在建设中，二期小区共500户销售情况仅余少量新城区新城区其实质就位于三水西南镇区内，享受中心地段的优越配套，现在售的仅一个楼盘---恒达花园，作为中心区的唯一楼盘，依靠其经济、舒适的建筑设计、园林环境的营造及湖景等景观的打造，深受三水本地居民的喜爱。价格为5500元/平方米，二手价约4000元/㎡。恒达花园开发商佛山市三水恒达房地产发展有限公司地址三水区西南街道13小区(三水广场对面)规划占地227.3亩；规划建设40栋17层-25层小高层及高层洋房；总销售套数为2353套，建设开发周期预计在3年内完成容积率

形象中央湖景大宅、尊尚国际生活客群在三水定居的本地人及外地人户型120-170三房、四房、五房配套小区内设园林及娱乐设施和1万多平方米的人工湖，小区南面便是三水目前最大的商业项目三水广场，吃喝玩乐应有尽有价格5500（毛坯）物业管理1.20元/平方米·月未来规划三期未动工，推售时间不详销售情况仅余少量单位沙头、江南片区沙头及江南片区离三水西南区近、周边配套齐全，有良好的江景资源及优美的左、右岸公园，吸引了众多外地房企进驻发展。该片区是三水本地居民考虑投资及自住的重点区域。区域内在售价格集中在5000元/平方米（毛坯）。景观资源左岸、右岸公园、江景楼盘规划未来货量三水奥林匹克花园占地面积:40641平方米、总建筑面积:109552平方米、总户数:800二、三期正在规划建设中三水雅居乐花园占地面积约400亩，总建筑面积约49万平方米有规划用地，但规划情况未知海畔名苑占地118亩，建筑面积20多万平方米一、二期现已售馨，现在主要销售三期东海蓝湾总建筑面积约24万平方米项目规划分三期完成，第一期建筑面积48552㎡，共415户御江南首期开发用地逾45万平方米,首期三个住宅组团三、四期正在规划建设中规划规模大，未来货量充足。楼盘在售主力户型价格装修标准三水奥林匹克花园40㎡公寓50001000三水雅居乐花园136-143㎡三房5000毛坯海畔名苑137、177㎡三房5000毛坯东海蓝湾136、146㎡三房5000毛坯御江南平层140多方三房、顶层复式190多方、下层复式250多方5000-5500平层1000，复式毛坯户型及价格在售洋房以大三房大户型为主，公寓为辅，价格集中在5500元/㎡（毛坯）。客户群楼盘客户群三水奥林匹克花园在售公寓、投资客多，多三水西南区居民三水雅居乐花园来自三水西南城区的居民，少量投资或度假客海畔名苑本地三水居民东海蓝湾本地三水居民、少量度假投资客御江南三水西南区居民、部分投资度假客，包括广州、佛山、肇庆、香港等外地客、侨胞以三水本地自住客为主，少量来自佛山南海及肇庆，以及部分侨胞产品风格产品以洋房为主,个别大盘产品线丰富,涵盖洋房及别墅.建筑以欧派建筑风格为主.竞争楼盘小结：佛山本地开发楼盘多，外来知名房产企业逐渐进驻；三水市场容量得到满足，房地产市场提前爆发。开发楼盘大多规模庞大、开发周期长、提供的货量非常充裕、配套齐全、拥有良好的自然环境资源；建筑以欧派风格为主；居住及投资热点为：云东海及沙头江南片区，新城区及居住新区由于规划及现有用地局限，认同感不强；洋房以大户型（120方）三房为主，价格多集中在4500-5000元左右，总价以50-55万为心理界限；购房者有绝对的经济实力，但讲究舒适、享受。挖掘项目核心优势、找客群。难得纯粹A型B型C型公寓规模总户数8066户，C地块共规划约2000户，是当地规模较大的项目。产品线项目以中小户型为主,总价相对较低。交通便利距离新城区近，距其他镇区仅40分钟车程时代地产品牌优势（S）劣势（W）整个项目规模大，但被工厂分割、不连贯C地块北面为国道、南面及西面为工厂、东面为住宅及铁路。周边无自然景观资源国道及铁路经过项目、噪杂周边配套不齐全、无生活氛围机会（0）项目处于三水中心城区“一轴两翼”城市规划中轴线上，三水未来规划向西发展，区政府、相关政府部门将向西搬迁，随着各项配套设施的不断完善，该片区将成为三水未来的新居住区。威胁（T）三水楼市已提前预热并爆发。三水市场容量非常有限，客户群具有很大的局限性。三水竞争楼盘多，大多拥有好的景观资源，但价格适中。项目的竞争力薄弱。客户对项目的印象无配套远有铁路，噪工厂污染大最重要看价位无升值潜力未来三水发展方向乱、治安差外地人多没景观客户寄望的生活景观好园林好建筑舒适便宜交通方便生活配套齐舒服邻居有素质物管好、安全住的地方是身份的象征有升值潜力享受有价值我们发现：项目的核心优势并不明显难得纯粹在售楼盘客户群回顾三水本地高薪阶层（公务员、教师）、企业管理人员三水本地高薪阶层（公务员、教师）、企业管理人员与三水接壤的外地投资度假客三水本地高薪阶层（公务员、教师）、企业管理人员与三水接壤的外地投资度假客云东海城区沙头/江南片区主要客户群2008-2012年佛山市住房建设区域指引类型禅城区南海区顺德区高明区三水区合计套数商品住房8.8717.0214.975.566.9953.41（万套）经济适用住房1.060.460.180.060.242

廉租住房0.530.230.090.030.121

总计10.4617.7115.245.657.3556.41建筑面积商品住房947.61690.591480.44549.43700.465368.53（万m2）其中≤90m2631.91175.511031.82383.28484.463706.97

>90m2315.7515.08448.62166.162161661.56

经济适用住房63.627.610.83.614.4120

廉租住房26.511.54.51.5650

总计1037.71729.691495.74554.53720.865538.53至2012年，三水将建造700万㎡商品住房，6.99万套住宅，不含经济适用房及廉租房在内，按照三水居民80万人口基数，平均每人需购买9㎡新住宅。而项目可提供约10000套住宅。三水大多购房者对项目并不认同！且三水客群容量非常有限，我们的客户群如何扩充？难得纯粹以项目为中心，半小时经济圈内有什么？三水肇庆广州南海半小时经济圈肇庆高新技术产业开发区全区总面积96.7平方公里。其中：已确定的建设用地32平方公里，国土资源部确认的首期开发面积就达22.5平方公里。2010年区年工业总产值将超500亿元；将建成中等规模的国际化、现代化、生态型的新兴工业城。南海狮山科技工业园广东佛山南海经济开发区是位于广东省佛山市南海区狮山镇的省级工业园区，同时也是佛山市国家高新技术产业开发区“一区六园”之一的“佛山·南海园”。开发区位于佛山市南海区中西部，地处广佛都市圈中心地带，属于区域性交通枢纽。三水名优企业佛山齐隆化工有限公司日密科思橡胶(佛山)有限公司英威达纤维（佛山）有限公司广东健力宝集团有限公司三水市京安通讯交通设施有限公司江阴爱康北京聚菱燕佛山分公司佛山明宝复合塑料有限公司青岛啤酒（三水）有限公司中国第一冶金建设有限责任公司佛山公司佛山科勒有限公司三水长丰塑胶有限公司创兴不锈钢制品有限公司李宁服装道达尔（佛山）有限公司阿波罗（佛山）卫浴公司佛山市荣冠玻璃建材有限公司拉法基屋面系统（佛山）有限公司三水弘力镀锌板有限公司三水大鸿制釉有限公司广东省广电集团佛山三水供电分公司佛山市长盈重工有限公司广东多正化工科技有限公司中昌企业有限公司三水凤铝铝业有限公司欧神诺陶瓷有限公司广东佳力器材制造有限公司广东新中源陶瓷有限公司中国第一冶金建设集团三水分公司可恩索纸管（佛山）有限公司安沃（佛山）特种合金铸造有限公司佛山市三水区三星制锁实业有限公司伊利实业集团股份有限公司广东三水德润服饰有限公司昌力信电子实业有限公司华力饮料食品有限公司三水广达织造有限公司好帮手电子科技有限公司合成塑料五金制品有限公司广东金盛集团有限公司博德精工建材有限公司河口桥牌水泥有限公司乐平---乐平科技工业园乐平工业园总开发建设规模为3万亩（大约20平方公里），首期开发6000亩。开发建设佛山市国家高新技术产业开发区三水乐平科技工业园，是今后一段时间乐平镇经济建设的重点。白坭镇---白坭工业园

园区已建设成为规模大、起点高、配套完善、环境优美的工业园区，已有企业300多家，投资总额超100亿元，园区内的高新技术产业城分别于2004年5月被国家科技部审定为国家火炬计划佛山电子电器产业基地，2005年7月被国家信息产业部审定为国家（佛山）新型显示器件产业园。大塘镇---大塘工业区大塘镇是佛山市三水区东北部一个发展工业重镇，地处中国经济最发达的区域珠江三角洲西北部,东邻广州市，南望佛山市中心城区，西临肇庆四会，北接清远市，北江主航道贯境而过，是广州通往粤北、粤西以及我国大西南的咽喉重地，具有得天独厚的区位优势。迳口华侨经济区迳口华侨经济区积极实施“工业强区”战略，紧紧围绕“主攻工业、提升农业、培植文化旅游度假业”的发展思路，致力发展生态工业、生态农业和生态旅游业，经济和社会发展步伐不断加快。我们发现：半小时经济圈内，包括佛山、肇庆在内，拥有多个特色经济工业园区。企业众多、经济实力强、工薪阶层庞大。肇庆市高新技术产业开发区南海经济开发区乐平工业园

芦苞工业园

径口工业园

大塘工业园

白坭工业园

以项目为中心，半小时经济圈内的工薪阶层我们的目标客户群正是：三水肇庆广州南海半小时经济圈半小时经济圈内工薪阶层（三水城区及镇、狮山、肇庆）核心客户群辐射客户群游离客户123财富积累的投资客高薪阶层目标客户群工薪阶层最大的特色是什么？无丰厚积蓄，但相对收入稳定、经济实力一般，渴望拥有属于自己的家，为拥有这个家而打拼。为什么工薪阶层是我们的目标客户群？项目特点及客群吻合点：本身处于工业区工作、对环境并不介意规模大，带来方便生活单价低：4000元/㎡户型小：43㎡/73㎡/87㎡/107㎡/122㎡总价低：17万/29万/35万/43万/49万时代地产最能捕捉年轻一代的心户型小环境差规模大时代产品项目吸引点目标客户群现状描述：共性特征：接受新鲜事物的能力强、抵不住诱惑沟通工具主要是互联网及手机事业刚起步、稍有成就，前途无量年轻、富有激情、敢于挑战、乐观积极单身、两口或小三口之家，开始承担家庭责任以租房居住或集体宿舍为主、与父母同住为辅对未来充满希望有自己的喜好及想法，容易被引导目标客户群需求描述：共性特征：交通方便，工作及生活两不误懒的浪费时间，最好各项配套齐全买房自住、成为房奴、又不想被房子套牢希望能与志同道合的人一起居住、呼朋喝友、一起精彩一切围绕经济---实惠、划算、单价要低、总价更要低大盘营销策略难得纯粹》》即如何确保有效客源执行纯粹……营销攻略在三水市场容量有限的情况下，如何进行项目大规模的开发？时代现代风格与三水传统的欧式建筑风格存在矛盾，如何归避？

项目需要攻破的两大问题？首先，我们推崇纯粹，并在这里建造一座纯粹的城突破口：开发城的条件？一是从规模来看，必须是大盘，建筑面积在几十万平方米以上二是从产品类型来看，必须是复合型产品，产品多样化。三是既然是“城”，就必须满足城镇居民的配套生活需求。项目具备规模条件，产品类型多样开发性高，具有打造城的客观条件。项目所处版块基本无配套可言，版块的开发急需以“城”带动区域的配套完善。以“规模”条件开发“城”是目前项目比较突出的市场竞争点，但并非亮点、并非核心的突破点项目无明显优势如何突围？我们将创造一座怎么样的城？项目存在的难点？三水半小时经济圈内高新技术园工薪阶层客群突破回顾三水刚性需求客户大部分已被消化，三水市场供过于求，市场容量小新一代刚性客户处于成长阶段，供得起楼，给不起首付从客户群的角度进行攻“城”策略突破口思考——客户容量项目被众多工业园包围肇庆市高新技术产业开发区南海经济开发区乐平工业园

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六大园区南海经济开发区软件园、南海经济开发区南园、南海经济开发区北园、南海经济开发区松夏园、南海经济开发区汽车配件产业园、南海经济开发区光电显示器件产业园

肇庆高新区是省级重点工业园，定位建设为国际化、现代化、生态型工业城,以金属精加工、先进装备制造业、汽车机车制造、电子信息、其他产业等五大主导产业，以循环经济为特色的生态园区。主要的大企业：区内初步形成了以“亚洲铝王”亚洲铝业为龙头的金属精加工产业群、以美国财富500强企业LP控股的爱龙威机电公司为龙头的汽车配件产业群、以硅芯光电和祥顺机械等为龙头的电子电器和现代装备制造产业群等三大主导产业。客源容量初判肇庆高新工业区

目前已累计引进各类工业企业500多家，合同外资50多亿美元，来自10多个国家、地区以及国内知名企业纷纷在此落户，包括许多世界500强企业。客源容量初判目前总人口30多万,到2015年,全区年工业总产值力争超1000亿元,建成年工业总产值超5000亿元,发展成为中等规模的国际化、现代化、生态型的新兴工业城。其中不乏有许多大型企业，企业员工多达上千人如：亚铝产业企业员工高达约3000——4000人南海高新技术产业开发区位于狮山镇，是省级工业园区，同时也是佛山市国家高新技术产业开发区“一区六园”之一的“佛山·南海园”。客源容量初判南海高新技术产业开发区南海经济开发区是南海"西部工业板块的龙头和"十年再造一个新南海"的重要载体。目前引入了本田、东芝、丰田、乐声等世界500强企业和清华同方、TCL、燕京啤酒、福迪汽车等167个国内外知名企业。客源容量初判南海高新技术产业开发规划面积256平方公里。目标在2014年建设成为年产值超1000亿元，GDP达400亿元的重要产业载体，户籍人口16.18万人，外来人口22.3万人，目前投入生产的企业约2000家。

客源判断：项目拥有丰富的外围高新技术园客户资源突破口思考——竞争市场突破无论是三水区、还是肇庆、南海狮山，在售项目基本围绕项目拥有的自然资源及自身产品的卖点进行社区打造。区域片区楼盘名卖点三水市中心云东海创鸿林海尚都最近都市的云东海群居生活云东海丽日坚美森林湖云东海森林公园优势云东海丽日天鹅湖独揽南中国西湖云东海山水庄园云东海双独立庄园别墅云东海千叶花园半山森林豪宅云东海绿湖爱伦堡一个峰领阶层的心灵栖息地新城恒达花园中央湖景大宅尊尚国际生活沙头三水奥林匹克花园发展商品牌，产品亮点沙头三水雅居乐花园双水景临江大宅沙头海畔名苑稀有江景门第沙头东海蓝湾望江大宅沙头御江南西班牙风情国际社区肇庆存在以消费者为主题的社区空白点南海狮山存在以消费者为主题的社区空白点市场存在以“消费者为主题”的社区空白点项目主打：“高层路线”（即高新企事业单位高层人员），利用市场真空点，主打“高新科技牌”，创造一个以“高新科技阶层为主”的社区。突破口：广佛首个高新科技人才居住新城从产品设计、社区配套设置、人文氛围全面打造打造一个以他们为中心的高品质社区时代硅谷新城案名建议：“硅谷”：世界最为知名的电子工业集中地、科技聚集区

时代将在三水版图上挥就一个关于城市居住的传奇，一个高新技术人才居住的新城，在城市发展上塑造起一个具有绝对品质的新城市中心！与其说：时代将造一座城，不如说：时代在造一个城市新中心！而时代硅谷新城正是这个版图的核心，一座敢于和城市对话，具有鲜明生活特色的时代生活圈已喷薄而出！并通过高新科技特区城的打造，整体主打三水外围高新科技人才客群，归避时代现代风格与三水传统欧式建筑风格存在的矛盾。我们要站在更高的高度，深度考量项目5期的开发，通过高新科技特区城的打造，开辟一个客户容量充足的市场，支撑项目持续发展。问题解答高新技术人才居住新城如何落地？时代精英会的成立支撑时代精英会的系列公关活动配合消费者需求的产品打造++时代精英会的成立

产业聚群是高新技术园区内企业乃至整个园区获取竞争优势的一种有效机制，我国高科技园区尽管已有了一定规模的企业空间聚集，但尚未形成真正的企业聚群：企业集群化程度低企业集群创新能力不强企业集群的信息沟通与协调机制缺乏企业集群机制尚未建立高科技园区企业集群现状分析企业之间信息交流渠道和学习渠道不畅通，人员之间的交流比较少，技术导向的会议甚至管理导向的正式沟通机制在我国也比较匮乏。时代精英会的诞生时代精英会（时代俱乐部）以时代三水项目为基地，联袂政府，在本项目成立一个专门、独立为高新科技园企业服务的协会，用以组织科技园企业相关活动，如员工的交流，员工的活动，科技园领域的科技研讨会，科技园发展的规划建设等，可在项目会所独立开辟一个时代精英会的俱乐部用做科技园相关活动的场所。以发展商的名称作为协会的名称即可提高项目的知名度，又可以通过项目的推广提升公司的品牌形象。通过时代会的成立进行项目的宣传突破，同时通过时代会的成功打响企业品牌。与当地“投资促进局”洽谈与当地“经发办”洽谈

时代精英会的落地系列公关宣传活动

以时间为轴线，不同层次活动主题，进行全面渗透第一阶段基础活动，基础文化的传播，让市场去了解时代，立足于三水。期限：持续半年期限：持续一年二、三线城市口碑的传播速度较快、效果较佳，公关活动是具有一定轰动性、传播性的媒介，也是消费者比较受认可的宣传方式。协会影响力度的形成第二阶段高层次活动传播品牌内涵第三阶段时代精英会的价值权威树立，项目、企业品牌价值的升华基础活动传播与当地三水政府合作，主动举办相关企业的职工活动，如组织员工进行篮球赛、足球赛、节日活动（如中秋节），美容讲座丰富职工的业余生活，以亲民路线进行渗透，让消费者意识到原来生活也可以多姿多彩，潜意识宣传时代的品牌文化。高层次活动，体现品牌内涵宣传范围的扩张：第一阶段以三水客户为主，第二阶段配合项目的开发进度，在销售项目第一期的同时，放宽范围主力对外扩张宣传，为项目二期销售提前做好准备。宣传活动层次的扩张：组织高层次的企业活动，如举办行业内的设计大赛，企业学术论坛等，抬升品牌内涵、抬升品牌影响度。时代精英会的正式落地

在形成一定市场深度、社会影响力的社会基础上，成功奠定时代会的社会权威性，利用时代精英会的平台结合项目进行高新科技园客源的全面启动。产品打造

项目所针对的目标客群为高新科技的工薪阶层，该批客群最注重便捷的配套设置。一个城的打造必须实现居住者衣、食、住、行全方位的满足而目前开“城”成功的项目如祈福新村、碧桂园等，他们共同的特点就是采用配套先行的模式，以齐全的配套设施打动买家的芳心。城央配套的提前规划，在社区配套上整合了休闲、人居、教育、医疗等诸多功能，为居住者提供一体式的解决方案：商业城的打造公交枢纽的建立教育资源的引入配套建议：商业城的打造项目总规划居住8000多户，未来将近20几万人将居住在该板块，除各期内部小区内部配套外，建议提前规划打造一个商业城，会聚各类品牌概念店、大型超市、银行、休闲会所等，形成小区商业的聚焦点，为小区居民服务的同时更可使小区配套冲出“围墙”，通过“开放式”的社区配套给“养在深闺”普遍经营难度高的内街商业带来商业效应，打破楼盘小区封闭式的营商市态也抬升整体版块的价值。商业城的打造提示点：提前做好整体商业规划，以“商城”替“商街”，用齐全的配套规划打动买家公交枢纽项目公交系统基本处于瘫痪状态，无交通系统可言，是目前急需改善的环节。本案面对的客户群主要为高新科技园人群，建议开设建立一个独立的工交系统运营中心，设置“科技楼巴队”开通不同楼巴线路，分散于各工业园的聚集点，接送就业于工业园的业主上下班。同时完善业主在本地的生活配套需求，开通小区至西城旧区的公交线路。“工业园专线楼巴设置”教育的引入项目周边教育资源奇缺，建议在住宅区引入广东省知名高起点中小学校，配备以一流的软硬件，成就高质量的教育服务。以“教育服务”为依托，名效为追逐点，打造项目另一置业聚焦点，以教育启动房地产，推动项目销售。C地块销售前期需完善的配套建议项目与三水区内公交线路的接驳建议在楼盘设置公交车站，风格艺术、创意，并以楼盘或发展商的名称命名，方便客户通行的同时，树立发展商形象，让客户感受到我们能想他们所想，满足他们的需求。公交线路接驳如：三水广场、广海大道、西成新、旧区一期商业街的定位先行建议对一期商业的配套定位进行规划定位，增加销售过程的销售说服力度。

公建配套的初步完善：道路的整修西青大道C地块正对主干道“西青大道”，目前道路荒凉、脏乱，销售氛围差，配合一期的销售，建议对该道路进行整修，利用树木、花卉、砖面小拼花的点缀，配置私家路灯，前期营造居住氛围。附：价格建议

根据对市场的分析及项目的重新打造，我司有信心实现项目整体均价：3800---4200元/㎡（1000元/㎡装修）其他营销策略项目整体客户群将主力面对三水外区客群，但今年年底前需完成1.2亿销售目标，在时间条件的限制下,只能打开部分区外客,区内客户仍是我们一期所要共同吸取的客群，线上主打区外客实则吸引区内客。宣传部署案例借鉴：御江南三水雅居乐花园两者与项目的共同点1、规模大2、以大盘及国际社区的姿态入市3、两者所属片区非市中心，在各自版块成功开发，推动版块的成长（雅居乐入驻未成熟的新开发区域：沙头片区，御江南属于江南片区）结果：在市场普遍不看好所在版块的情况下，获得较大的成功1、品牌先行提前预热：在项目开售前的一年，项目进行长达一年的提前预热（三水广场一年的巡展活动及户外广告的提前宣传）获得成功的因素分析2、轰动推广，项目开售前全方位的媒介宣传3、品质先行配套先行：开售前提前一年进行园林、配套等硬件的提前打造，营造未来舒适的居住环境。提前预热，引发市场关注轰动推广，短时间内吸引市场高度注意引爆高潮充分考虑区域人群的独特特点项目推广战略提示：在产品、配套无法先行的情况下有效大众媒体的提前介入：9月份进行户外广告、报纸广告的预热10月份电视广告、短信等媒体的全面宣传户外广告：广海大道三水广场（三水最旺的商业广场）建议区域电视广告：三水电台、翡翠台广州日报（佛山版）三水传播效果较好的短信西南旧城区,如日日升超市\西南影剧院范围线下宣传铺设：巡展：户外售楼部的提前设置三水所有大型楼盘基本都在三水唯一的商业广场进行项目的展示宣传，建议项目需提前介入宣传三水广场周六、日，日均人流量约十万人对项目的宣传具有相当大的意义线下客户的拓展：线下渗透建议西南旧区沙头片区三水广场西南日日升超市范围客户置业欲望触动策略：“零首付”客群特征：工薪阶层，供得起楼，给不起首付，解决首付问题这批就能被引导提前置业突破口：通过项目售价的估价抬升，发展商利用价格空间用银行的资金提前替买家垫付首付。80㎡4000元/㎡=32万（总价）80㎡4500元/㎡=36万（总价）两者相差4万原售价估价首付2成：6.4万发展商利用多估价的4万资金进行促销现金大礼包的赠送发展商利用总楼价的抬升，从抬升的价格中，以现金的促销形式直接赠送买家约1成首付3.2万，帮消费者解决1成首付资金。4万资金部分金额，再替消费者直接支付另外一成首付（并免息一年）实现首次置业“零首付”现金大礼包可根据不同客群如投资客或销售进度进行不同形式的促销。无两成支付首期的买家，也可实现降低首付压力。有效客户资源的购买：针对项目有效客户资源的购买，用于邀请、短信宣传等丰富客户拓展的渠道，购买沙头片区楼盘、云东海楼盘（创鸿林海尚都）西城旧区二手代表楼盘（如华桥新村、御景华庭等）、三水公务员（教师、医生、劳教所等）、高新技术园员工等推货策略

2010年年底前完成销售额5.3亿100%销售比率我们的目标：11.212010.4月中旬2010.72010.92010.12整体推货节奏分布图C社区第一批产品发售第二批产品发售第三批产品发售第四批产品发售项目共进行四次发售第一组团:12-21栋,共9栋9/10栋7/8栋5/6栋1/2/3/4栋第一组团：利用中端产品试探市场市场缺口,并结合项目工程进度推出第一批产品，总货值约2.26亿第一组团：利用中端产品试探市场市场缺口,并结合项目工程进度推出第一批产品第二组团：在消化了第一批货量的基础上，五一前推出中心利润产品，进一步抬升组团价值，总货值约1.04亿第三组团:7月份推出经典楼王单位,将项目的价值点发挥到级至.总货值约0.56亿第四组团:在项目整体价值得到抬升,客户越来越认可本项目,公建配套\园林绿化成熟的尾期,推出本项目的低端产品,客户更容易接受,同时低端产品在环境的支撑下售价空间更有抬升的空间,总货值约1.03亿2009年底前完成1.2亿元的销售目标我们如何实现?14/15/16栋18/19栋17栋13栋12栋14/15/19栋户型:7373878716/17栋户型:737310710712/13栋户型:878712212221栋43㎡公寓第二阶段:目标业绩:4000万元推售货值:1.06亿元推售时间:12月19日推售动机:将次中端产品趁利好销售形式推售出去，避免次中端产品售推市场不接受导致后期销售难的状况出现，在具备一定升值条件下同时推出公寓产品，利用公寓的低总价提升项目的价格竞争力。第一阶段:目标业绩:8000万元推售货值:1.2亿元推售时间:11月21日推售动机:将第一组团货量最多的户型进行推售(14/15/16栋)同时利用总价高\单价高的12栋单位，形成价格拉差,推动其他单位的销售,若当天销售情况理想再加推板房户型雷同的17栋产品。（第一期推出丰富的户型，以试探客户群的反映。）地块开发进度建议嘉陵摩托车厂健力宝制药厂河涌C109B1B2B3嘉陵摩托车厂健力宝制药厂河涌C109B1B2B3低地块价值研判：中中低高开发原则：高利润地块带动问题地块开发，用时间、环境的完善，实现项目整体利润的最高化。二次开发地块：利用C地块的销售势头，联动开发就近中端地块，从规划成本、销售易介入点角度进行开发，利用中端产品逐渐抬升东部地块价值。三次开发地块：开发标杆利润地块，通过整体高端产品的大规模开发，形成项目在市场上的高品质形象，同时通过该期产品的利好销售，带动后期区域的开发销售。四次开发地块：在高价值产品的铺垫下，开发临近靠涌的中端产品，中端产品的利润价值得到有效拔高。五次开发地块：最后一期开发，项目此时无论配套、园林规划、居住氛围已非常成熟，利用这些优越的条件弱化问