民间借贷房产抵押三大风控核心

民间借贷房产抵押

三大风控核心

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民间借贷房产抵押三大风控核心：

核心一：必须保证在不通知借款人（原房屋所有权人）、且不经过

司法程序的情况下，就能将标的房产过户（变卖）。

核心二：任何情况下都不要以抵押权起诉借款人，也就是说，任

何情况下都不要涉及司法拍卖环节。

核心三：任何情况下都不要给借款人留有任何手续。

下面叙述民间借贷房抵十大风控要点：

要点一：借条（据）与收条（据）

借条与收条必须打印和手写各一份，而且要在借款人姓名、身份

证号、借款金额大、小写、借款人签名五处，由借款人按手印。

收条（据）必须写两套，每套两份（打印和手写各一份），一套是借

款款项的收条，另一套是购房定金的收条，而且要在卖房人姓

名、身份证号、购房定金金额大、小写、卖房人签名五处，由卖

房人按手印。

切记：借款款项的收条与购房定金的收条，在书面表示意思上不

要有任何法律关系，这个必须做精，而且购房定金的收条必须注

明收到的是现金。

要点二：《房屋全权委托公证》

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《房屋全权委托公证》是必须做的，切记!这个是重中之重，民间

借贷房产抵押借款的所有实操手续中，只有这个公证书能够实现

民间借贷房产抵押三大风控核心中的核心一在不通知借款人（原房

屋所有权人）、且不经过司法程序的情况下，就能将标的房产过户

（变卖）。

《房屋全权委托公证》分为两种，沈阳线下的行话一种叫大全

委，另一种叫小全委，大全委是委托房屋的全部权利项目，也就

是一般性权利委托和特殊权利委托;小全委是委托房屋的部分权利

项目，也就是一般性权利委托。其中关于房屋的继承权的委托是

在特殊权利中，而且在公证书中规定，此房屋的继承人完全由受

托人任意指定，这个条款是为了防止借款人（原房屋所有权人）在

抵押期间意外死亡或意外丧失民事行为能力的情况下，受托人能

够配合她项权利人直接把房子搞到手，不会有财产继承纠纷，因

此《房屋全权委托公证》必须做成大全委。

《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵押权人做成

同一人，原因我会在要点九里详细阐述。

要点三：《借贷抵押合同》与《房屋买卖抵押（定金）合同》

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这两个合同在法律上没有任何联系，《借贷抵押合同》是债权和

抵押权的司法生效要件，而《房屋买卖抵押（定金）合同》是确定

买卖合同关系，而且证明房屋购买方已支付支该标的房屋的部分

受让价款做为买房定金，是两套完全不相干的法律手续。

重点解释：

这里所提到的《房屋买卖抵扣1（定金）合同》是沈阳市房产局监制

的，在二手房经过中介交易时必须签属的合同，而且在此合同

中，要求受让人在房屋过户前，必须缴纳在《房屋买卖抵押（定金）

合同》中所约定的房屋成交价减去已支付定金的剩余金额价款

后，才能由全权委托公证中的受托代理人配合房屋受让方办理房

屋过户手续，而且此剩余金额价款的支付过程必须走沈阳市房产

局二手房交易专项资金监管账户，因此此合同绝对不会构成流质

担保契约。

要点四：《房屋她项权利证》

房屋她项权利这里所说的权利是一个复合权利，它是多个权利的

统称，是在同一标的房产上赋予的多项权利的集合名词，其中包

括典权、抵押权、租赁权（使用权）、典质权、继承权、甚至还包

括此基础上衍生出来的另一种用益物权的抵押等等。

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而且在《担保法》中有明确规定，不动产做为债权的担保物权

时，必须到相关部门登记，不登记不生效，不登记不得对抗善意

第三人，其登记落实到纸质凭证上就是《房屋她项权利证》，只

有办了这个证，其抵押权才具备司法生效要件，不会被任何第三

方对抗，且保证其相应的抵押权顺位的优先受偿权顺位。

我们做的《房屋买卖抵押（定金）合同》应该是的她项，可是当前

沈阳市房产局的她项办不了这个权利项目，沈阳市的房产登记系

统中没有这一项，只能做成抵押权，可是为了实现经过中介做二

手房非亲属交易，因此沈阳市房产才出了一份标准的《房屋买卖

抵押（定金）合同》

说到这里我再强调一次，关于网上流传的债务人（抵押人）伪造房

屋租赁协议在抵押之前的说法纯属是扯淡，《中华人民共和国城

市房屋管理法》规定，房屋出租需到当地房产部门进行登记备案

（备案后进档案），不登记不得对抗第三人。而这个登记备案就是

办理房屋租赁权（使用权）的她项权利证，如果该房屋办理了租赁

权（使用权）的她项权利证，在提档时就能查出来，可是我在这篇

文章的要点中并没有把提档的环节列出来，是因为办理进押时，

如果不提档，房产局根本就不受理进押。

要点五：《房屋买卖抵押（定金）合同》与《房屋买卖协议书》

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这两个合同及协议都是沈阳市房产局制定的政府行政机关固定格

式合同，前者是房产局提供电子版，自己打印的，后者是房产局

统一印刷的三联无碳复写合同。前者的法律重点是确立购房定金

的交付事实，后者是进一步确立买卖关系的成立，其中在《房屋

买卖协议书》中的中介方，就是全权委托公证中的受托人。

《房屋买卖抵押（定金）合同》与《房屋买卖协议书》，可完全避

免流质担保契约的成立。

要点六：《房屋全权委托公证》和《房屋她项权利证》办理时的

收费发票（前者360元，后都80元）必须由放款人保存，因为一旦

借款发生逾期，房屋变现是由《房屋全权委托公证》中的受托代

理人配合买房人办理过户的，在办理过程中，有时房产局需要受

托人提供《房屋全权委托公证》发票。

要点七：放款、砍头息、手续费的收取方式

一定要把所有手续全做完再放款，绝对不能放款后补手续，这个

是命根子。但这里有两个手续需要另外说明一下：

1、她项权利证：这个证是在办理完进押手续，拿到房产局的受理

回执单和发票后的三个工作日下证，自取或EMS邮寄均可（我都是

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自取，公司离房产局才一公里多点儿），这个没必要等三个工作日

再放款，拿到受理单就能够放款了，不会有问题。

2、让借款人银行转账凭证上签字背书，这个必须在放款后才能让

借款人签字，转账之前是拿不到凭证的，不过这个背书根本没什

么用，房子已经进她项了，而且有两套收条，因此这个无所谓

了。

砍头息：

我们都是在放款时直接扣两个月砍头息和全额手续费，这个不要

在放款人账户的银行流水中体现出来，一般都是在放款前，给借

款客户办张新的银行卡，然后开网银，把银行卡、身份证原件、U

盾都放在放款人手里，这边放款到借款人的新银行卡中，然后再

把两个月砍头息和全额手续费转到放款人这边其它自己人的帐

户，或者是是直接取现，再或者是让借款人直接先用现金交砍头

息和手续费，怎么弄都行，后续的展期也是每两个月付一次砍头

息，还是要么交现金，要么转到放款人这边其它自己人的帐户，

别用放款人的账户收利息。

要点八：抵押率：在沈阳放贷，抵押率一般都是做到房屋实际可

变现价值的50%,最高也就是60%,这是天价了。

要点九：收定金、解押、过户

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先解释一下民间借贷里在抵押借款、先息后本的情况下什么叫逾

期？

每两个月收一次砍头息，在两个月到期时，借款人没有在10天之

内还款，且没有交纳下两个月砍头息时，这就叫逾期，此时也就

是打电话催催，同时这边就找中介给卖房子了。

在卖房子变现时，是由《房屋全权委托公证》的受托代理人代替

原房主与买房人签定买卖协议，然后受托代理人代替原房主配合

买房人去房产局办理过户手续，而且经过房产局的资金监管代收

房款。

收定金：

《房屋全权委托公证》的受托代理人代替原房主与买房人签定买

卖协议后，是由买房人向受托代理人先交付定金，个这定金尽量

要多收一些，不论多大的房子，成交价多少，必须先收不低于房

屋过户全额税费的定金（房屋过户全额税费我会在以后的帖子中详

细说明），以免买房人反悔，如果不交的话就不和她扯了，重新寻

找买主。

切记，一定是收了定金收再对进行解押，如果买房人反悔，这个

定金是不退的。

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极端情况：如果买房人交了定金，解押后反悔，或者是房款交不

上，那就别磨叽了，直接把房子过户给原她项权利人，也就是出

借人，这时就别在乎契税、过户费之类的东西了，因为收的定金

能够覆盖这些费用了，而且房子已经解押了，必须先把房子搞到

手，然后再重新寻找买主。这里就是为什么我在要点二的后面提

到《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵押权人做

成同一人的原因。因为《房屋全权委托公证》中的受托代理人不

能把公证书中的房产过户给自己。

这里涉及到一个解押的环节，这个解押也是由《房屋全权委托公

证》的受托代理人与她项权利人之间配合完成的。

在顺利过户出售房产后，房款三至七天，由房产局的资金监管账

户转发到受托人的指定账户，这时受托人和出借人（原她项权利人）

怎么配合都行了，都是自己人，钱已经到手了。

再有一点，如果真遇到房子卖不出去的情况，受托人能够直接把

房子过户给她项权利人，现把房子搞到手，早晚是钱，也不至于

把自己给玩死，这个我在《民间房产抵押借贷，房子说过户就过

户、说收就收，你信吗？》的帖子中有提到过。这也是我在要点二

的后面提到《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵

押权人做成同一人的原因。

要点十：重点解释以下两大核心的实际作用:

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核心二：任何情况下都不要以抵押权起诉借款人，也就是说，任

何情况下都不要涉及司法拍卖环节。

核心三：任何情况下都不要给借款人留有任何手续。

在房产抵押期间，如果出现了抵押权人之外的人对该抵押房产申

请资产保全查封，这时《房屋全权委托公证》的受托代理人是不

能直接把房产过户的，这个委托公证不能对抗法院的查封，这时

间抵押权人必须向法院起诉，可是绝对不能以抵押权向法院提起

诉讼，必须以买卖协议提起诉讼，这时要点五中所提到的《房屋

买卖抵押（定金）合同》与《房屋买卖协议书》会起到非常重要的

作用，以买卖协议提起诉讼，六个月的时间就能把房子搞到手，

然后再去变现，这是在房屋抵押期间抵押权人之外的人对该抵押

房产申请资产保全查封的情况下，最快、最稳妥的办法。

当然还有另外一种办法，就是以《房屋全权委托公证》中受托代

理人的名义收债权，这个有一定的风险，也需要一些特定条件，

这个我会在以后的帖子中写，本文不详细叙述了。

在网上我看到有一些朋友提到，以债权和抵押权起诉，现在唯一

住房也能够强制执行拍卖，这个的确是事实，咱先不谈唯一住房

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的执行条件，我们先看一下如果如果以债权和抵押权起诉，变现

需要什么流程?需要多长时间？

拍卖的情况分两种：

1、经诉讼后，法院判决债务人还款，要求债务人出还款计划，在

还款计划未履行后，由债权人向法院提出强执行

2、做了强制执行公证，可直接向法院提出强制执行申请

以上两种情况在被法院认定可执行后，都必须经历以下流程：

申请一法院受理一申请复议（做了强制执行公证也需要此环节）一

公告-＞查封（如提前申请资产保全，并提供保全担保可提前查封）

一法院委托评估一拍卖（拍卖公司公告一展标一交保证金、领号一

拍成后签《拍卖成交确认书》一交价款及佣金一法院裁定一裁定

送达后15日过户）

现在走拍卖。一次拍成那是扯