房地产估价理论与方法《房地产估价概论在线测试》新版含答案

房地产估价理论与方法《房地产估价概论在线测试》新版含答案房地产估价概论在线测试一、单项选择题（每题1分，共20分）1.房地产估价的本质是评估房地产的（）。A.价格B.价值C.成本D.租金答案：B。房地产估价的本质是评估房地产的价值，价格是价值的货币表现，成本和租金只是房地产价值影响因素中的一部分，所以选B。2.房地产由于不可移动，其价值与区位密切相关，这体现了房地产的（）特性。A.不可移动性B.独一无二性C.寿命长久性D.价值量大答案：A。不可移动性使得房地产的价值与区位紧密相连，不同的区位会导致房地产价值有很大差异，所以体现的是不可移动性特性，选A。3.下列房地产中，不属于收益性房地产的是（）。A.写字楼B.停车场C.未开发的土地D.酒店答案：C。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，未开发的土地一般不能直接产生收益，不属于收益性房地产，选C。4.房地产估价的基本事项不包括（）。A.估价目的B.估价对象C.估价时点D.估价方法答案：D。房地产估价的基本事项包括估价目的、估价对象、估价时点和价值类型，估价方法是实现估价目的的手段，不属于基本事项，选D。5.市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多的（）。A.类似房地产的交易B.房地产开发项目C.租赁房地产D.抵押房地产答案：A。市场法是通过类似房地产的交易价格来求取估价对象价值的方法，所以适用条件是在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易，选A。6.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗土地的减价修正额为（）元。A.350000B.420000C.280000D.385000答案：C。拆除费用为1400×300=420000元，残值为1400×50=70000元，减价修正额=拆除费用残值=42000070000=350000元，这里题目有误，正确答案应该是350000元。7.已知某可比实例房地产的成交价格为2000元/平方米，成交日期为2018年1月1日，该类房地产价格指数以2018年1月1日为基期，每月上涨1%。则该可比实例在2018年6月1日的价格为（）元/平方米。A.2100B.2105C.2110D.2115答案：B。从2018年1月1日到2018年6月1日共5个月，根据公式：可比实例在估价时点的价格=可比实例成交价格×（1+价格变动率）^期数，可得2000×(1+1%)^5≈2105元/平方米，选B。8.成本法中的开发成本不包括（）。A.土地取得成本B.勘察设计和前期工程费C.建筑安装工程费D.基础设施建设费答案：A。开发成本包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费等，土地取得成本是单独的一项成本，不属于开发成本，选A。9.收益法中，对于客观净收益的求取，一般是基于（）。A.实际净收益B.类似房地产的净收益C.预测净收益D.历史净收益答案：B。客观净收益是排除了实际净收益中特殊的、偶然的因素后，基于类似房地产的净收益来求取的，选B。10.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限为无限年，资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.80B.90C.100D.110答案：A。根据收益法无限年期公式：V=A/Y（V为房地产价格，A为净收益，Y为资本化率），可得该宗房地产的收益价格为8÷10%=80万元，选A。11.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年净收益为80万元，资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.768.28B.778.28C.788.28D.798.28答案：B。根据收益法有限年期公式：V=A/Y×[11/(1+Y)^n]（n为剩余收益年限），剩余收益年限为508=42年，代入数据可得V=80÷10%×[11/(1+10%)^42]≈778.28万元，选B。12.假设开发法中，开发完成后的房地产价值是指（）。A.开发完成后的房地产市场价格B.开发完成后的房地产成本价格C.开发完成后的房地产净收益D.开发完成后的房地产租赁价格答案：A。开发完成后的房地产价值是指开发完成后的房地产市场价格，选A。13.某块土地的规划用途为住宅，预计开发完成后的建筑面积为20000平方米，预计销售价格为5000元/平方米，销售税费为售价的6%，开发成本为3000元/平方米，管理费用为开发成本的3%，投资利息为200万元，开发利润为2000万元，则该块土地的价值为（）万元。A.3600B.3800C.4000D.4200答案：A。开发完成后的房地产价值=20000×5000=10000万元，销售税费=10000×6%=600万元，开发成本=20000×3000=6000万元，管理费用=6000×3%=180万元，根据假设开发法公式：土地价值=开发完成后的房地产价值销售税费开发成本管理费用投资利息开发利润，可得土地价值=1000060060001802002000=3600万元，选A。14.长期趋势法主要是用于预测房地产的（）。A.价格B.成本C.净收益D.租金答案：A。长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法，主要用于预测房地产价格，选A。15.房地产估价报告通常由（）组成。A.封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.封面、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件C.封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告、附件D.封面、目录、致估价委托人函、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件答案：A。房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件组成，选A。16.下列关于房地产估价师职业道德的说法中，错误的是（）。A.应诚实正直、公正执业B.应保守在执业中知悉的委托人的商业秘密C.可以同时在两个或两个以上房地产估价机构执业D.应不断提高专业胜任能力答案：C。房地产估价师不得同时在两个或两个以上房地产估价机构执业，所以C选项说法错误，选C。17.房地产估价的合法原则要求估价结果是在（）的前提下进行评估的。A.合法产权、合法使用、合法处分B.合法市场、合法交易、合法处分C.合法产权、合法交易、合法使用D.合法市场、合法使用、合法处分答案：A。合法原则要求估价结果是在合法产权、合法使用、合法处分的前提下进行评估的，选A。18.下列影响房地产价格的因素中，属于区域因素的是（）。A.土地形状B.城市规划调整C.人口增长D.物价水平答案：B。区域因素是指对某一特定区域内的房地产价格产生影响的因素，城市规划调整会对特定区域的房地产价格产生影响，属于区域因素；土地形状属于个别因素；人口增长和物价水平属于一般因素，选B。19.某房地产在正常情况下的年净收益为50万元，资本化率为10%，该房地产的收益价格为（）万元。A.400B.500C.600D.700答案：B。根据收益法公式：V=A/Y，可得该房地产的收益价格为50÷10%=500万元，选B。20.某宗房地产的建筑面积为200平方米，土地面积为100平方米，土地单价为4000元/平方米，建筑物单价为2500元/平方米，则该宗房地产的总价为（）万元。A.60B.65C.70D.75答案：B。土地总价=100×4000=400000元=40万元，建筑物总价=200×2500=500000元=50万元，房地产总价=土地总价+建筑物总价=40+50=90万元，这里题目有误，正确答案应该是90万元。二、多项选择题（每题2分，共20分）1.房地产的特性主要有（）。A.不可移动性B.独一无二性C.寿命长久性D.供给有限性E.价值量大答案：ABCDE。房地产具有不可移动性、独一无二性、寿命长久性、供给有限性、价值量大等特性，选ABCDE。2.房地产估价的作用主要有（）。A.为房地产交易提供参考依据B.为房地产抵押提供价值评估C.为房地产征收补偿提供依据D.为房地产税收提供计税依据E.为企业合资、合作等经济活动提供价值评估答案：ABCDE。房地产估价在房地产交易、抵押、征收补偿、税收以及企业经济活动等方面都有重要作用，选ABCDE。3.市场法中选取可比实例应符合的要求有（）。A.可比实例与估价对象的用途应相同B.可比实例与估价对象的建筑结构应相同C.可比实例与估价对象的成交日期应接近D.可比实例与估价对象的交易情况应正常E.可比实例与估价对象应在同一供求范围内答案：ABCDE。市场法选取可比实例要求用途相同、建筑结构相同、成交日期接近、交易情况正常、在同一供求范围内，选ABCDE。4.成本法中的土地取得成本包括（）。A.土地使用权出让金B.城市基础设施建设费C.土地开发成本D.土地征收补偿费用E.土地投资利息答案：AD。土地取得成本包括土地使用权出让金、土地征收补偿费用等，城市基础设施建设费属于开发成本，土地开发成本是开发成本的一部分，土地投资利息是单独的一项费用，不属于土地取得成本，选AD。5.收益法中确定资本化率的方法主要有（）。A.市场提取法B.累加法C.投资收益率排序插入法D.实际观察法E.成本法答案：ABC。确定资本化率的方法主要有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法，实际观察法一般不用于确定资本化率，成本法与确定资本化率无关，选ABC。6.假设开发法根据开发完成后的房地产经营方式可分为（）。A.出售型B.出租型C.自营型D.混合型E.抵押型答案：ABC。假设开发法根据开发完成后的房地产经营方式可分为出售型、出租型、自营型，选ABC。7.长期趋势法的作用主要有（）。A.用于预测房地产价格的未来变化趋势B.用于比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力C.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.用于房地产市场分析E.用于确定房地产的收益价格答案：ABCD。长期趋势法用于预测房地产价格未来变化趋势、比较分析房地产价格发展趋势或潜力、填补历史价格资料缺乏以及房地产市场分析，确定房地产收益价格一般用收益法，选ABCD。8.房地产估价报告的审核主要包括（）。A.估价报告的格式是否规范B.估价依据是否充分C.估价方法的选用是否恰当D.估价结果是否合理E.估价师的资质是否符合要求答案：ABCD。房地产估价报告审核包括格式规范、估价依据充分、估价方法选用恰当、估价结果合理等方面，估价师资质在报告出具前已经审核，不属于报告审核内容，选ABCD。9.房地产估价师的执业道德要求包括（）。A.独立、客观、公正B.诚实守信C.保守秘密D.勤勉尽责E.廉洁自律答案：ABCDE。房地产估价师应遵循独立、客观、公正，诚实守信，保守秘密，勤勉尽责，廉洁自律等执业道德要求，选ABCDE。10.影响房地产价格的社会因素主要有（）。A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化D.房地产投机E.人口因素答案：ABCD。影响房地产价格的社会因素包括政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机等，人口因素属于人口因素，选ABCD。三、判断题（每题1分，共10分）1.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值。（）答案：错误。房地产估价是评估房地产的价值，价格是价值的货币表现，估价的本质是确定价值，所以该说法错误。2.同一宗房地产在不同的估价目的下，其评估价值可能不同。（）答案：正确。不同的估价目的会导致对房地产价值的定义和考虑因素不同，从而评估价值可能不同，该说法正确。3.市场法中，可比实例的成交价格就是其正常市场价格。（）答案：错误。可比实例的成交价格可能存在特殊交易情况，不一定是正常市场价格，需要进行交易情况修正，所以该说法错误。4.成本法中的折旧是指建筑物的物质折旧。（）答案：错误。成本法中的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧，不只是物质折旧，该说法错误。5.收益法中，净收益是指房地产的潜在毛收入减去运营费用后的余额。（）答案：错误。净收益是指房地产的有效毛收入减去运营费用后的余额，潜在毛收入未考虑空置等情况，该说法错误。6.假设开发法中，开发完成后的房地产价值是指开发完成后的房地产实际售价。（）答案：错误。开发完成后的房地产价值是指开发完成后的房地产市场价格，不一定是实际售价，该说法错误。7.长期趋势法可以用于预测房地产的价格变化趋势，但不能用于确定房地产的具体价格。（）答案：正确。长期趋势法主要是对房地产价格变化趋势进行预测，一般不能直接确定具体价格，该说法正确。8.房地产估价报告只需由一名注册房地产估价师签字即可。（）答案：错误。房地产估价报告需要至少两名注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章，该说法错误。9.房地产估价师可以在估价报告中随意使用未经核实的数据。（）答案：错误。房地产估价师应保证所使用的数据真实、准确、可靠，不能随意使用未经核实的数据，该说法错误。10.房地产的区位优劣直接影响其价值。（）答案：正确。房地产不可移动，区位优劣对其价值有重要影响，该说法正确。四、简答题（每题10分，共30分）1.简述房地产估价的基本程序。答：房地产估价的基本程序如下：（1）受理估价委托。明确估价基本事项，包括估价目的、估价对象、估价时点和价值类型等，签订估价委托合同。（2）制定估价作业方案。确定估价的技术路线和方法，安排估价作业时间和人员。（3）搜集估价所需资料。包括房地产市场资料、估价对象相关资料等。（4）实地查勘估价对象。对估价对象的位置、状况等进行实地查看和了解。（5）选用估价方法进行测算。根据估价对象和资料情况，选用合适的估价方法，如市场法、成本法、收益法等进行价值测算。（6）确定估价结果。对不同估价方法的测算结果进行综合分析，确定最终的估价结果。（7）撰写估价报告。按照规范的格式和要求撰写估价报告，包括封面、目录、致估价委托人函、估价师声明等内容。（8）审核估价报告。对估价报告进行内部审核，确保报告内容准确、合理。（9）交付估价报告。将审核通过的估价报告交付给估价委托人。（10）估价资料归档。将估价过程中的相关资料进行归档保存。2.简述市场法的适用条件和操作步骤。答：适用条件：（1）在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易。类似房地产是指在用途、建筑结构、区位等方面与估价对象相似的房地产。（2）交易实例的成交价格必须真实、可靠，且交易情况正常。操作步骤：（1）搜集交易实例。通过多种渠道搜集与估价对象类似的房地产交易实例。（2）选取可比实例。从搜集的交易实例中选取符合一定要求的可比实例，要求用途、建筑结构、成交日期、交易情况等方面与估价对象相近。（3）建立比较基准。对可比实例的成交价格进行统一币种、统一面积内涵和单位等处理，使其具有可比性。（4）进行交易情况修正。将可比实例的成交价格修正为正常市场价格，排除特殊交易情况的影响。（5）进行市场状况调整。将可比实例在成交日期的价格调整为估价时点的价格，考虑房地产市场价格的变化。（6）进行房地产状况调整。包括区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整，使可比实例的房地产状况与估价对象的房地产状况一致。（7）求取比准价格。将经过上述修正和调整后的可比实例价格进行综合，求取估价对象的比准价格。3.简述成本法的基本原理和适用范围。答：基本原理：成本法是基于生产费用价值论，认为房地产的价值等于其重新开发建设的成本减去折旧后的余额。即房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润折旧。其原理是从卖方的角度，考虑开发建设房地产所花费的成本；从买方的角度，购买房地产的价格不会高于重新开发建设类似房地产的成本。适用范围：（1）新开发的房地产。如新建的住宅小区、商业中心等，成本法可以较为准确地计算其价值。（2）很少发生交易的房地产。如学校、医院、政府办公楼等，由于交易实例较少，难以采用市场法估价，成本法是一种可行的方法。（3）工业房地产。工业房地产的价值主要取决于其建设成本和土地取得成本，成本法比较适用。（4）房地产保险和损害赔偿。在确定房地产保险价值和进行损害赔偿估价时，成本法可以提供参考。（5）评估积算价格。当需要