房地产征地管理办法

房地产征地管理办法一、总则（一）目的为加强房地产征地管理，规范征地行为，保障被征地农民的合法权益，促进房地产行业健康有序发展，根据国家相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本地区行政区域内房地产开发项目的征地活动。（三）基本原则1.依法征地原则严格按照国家法律法规规定的程序和要求进行征地，确保征地行为合法合规。2.公开公正原则征地过程中，应保障被征地农民的知情权、参与权和监督权，做到信息公开、程序公正、结果公平。3.合理补偿原则给予被征地农民合理、充分的补偿，保障其原有生活水平不降低，长远生计有保障。4.妥善安置原则积极采取多种安置方式，妥善解决被征地农民的就业、住房、社会保障等问题。二、征地程序（一）项目前期准备1.项目立项房地产开发项目应按照规定办理立项手续，取得项目立项批复。2.规划选址根据城市总体规划和土地利用总体规划，确定项目的选址位置，并取得规划选址意见书。3.用地预审向国土资源部门申请用地预审，取得用地预审意见。（二）征地告知1.发布征地告知书在拟征地范围内发布征地告知书，将征地范围、面积、用途、补偿标准、安置方式等内容告知被征地农村集体经济组织和农户。2.开展征地调查对拟征地范围内的土地现状、地上附着物和青苗情况进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织和农户共同确认。（三）征地听证1.听证申请被征地农村集体经济组织和农户对征地补偿标准、安置方式等有异议的，可以在征地告知书发布之日起5个工作日内提出听证申请。2.组织听证国土资源部门应在收到听证申请之日起20个工作日内组织听证，并将听证结果告知申请人。（四）征地报批1.编制征地报件根据征地调查结果和听证情况，编制征地报件，包括建设用地申请表、征地补偿安置方案、土地利用现状图、勘测定界图等。2.逐级上报审批征地报件经县（市、区）国土资源部门审核后，逐级上报有批准权的人民政府审批。（五）征地公告1.发布征地公告经依法批准的征地项目，由县（市、区）人民政府在被征地所在的乡（镇）、村发布征地公告，公告内容包括征地批准机关、批准文号、批准时间、批准用途、征地范围、征地面积、补偿标准、安置方式、办理征地补偿登记的期限和地点等。2.张贴征地公告征地公告应在被征地所在的乡（镇）政府所在地、村（居）委会办公地点、村民小组等显著位置张贴，并拍照留存。（六）征地补偿登记1.登记期限被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应在征地公告规定的期限内，持土地权属证书等有关证明材料，到指定地点办理征地补偿登记手续。2.审核登记国土资源部门对征地补偿登记情况进行审核，对符合规定的予以登记，对不符合规定的不予登记，并书面告知理由。（七）征地补偿安置方案公告1.制定补偿安置方案根据征地批准文件和征地补偿登记情况，制定征地补偿安置方案，明确征地补偿标准、安置方式、补偿金额、支付方式和时间等内容。2.公告补偿安置方案征地补偿安置方案经县（市、区）人民政府批准后，由国土资源部门在被征地所在的乡（镇）、村发布征地补偿安置方案公告，公告期限不少于10个工作日。3.听取意见在征地补偿安置方案公告期间，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿安置方案有不同意见的，可以向国土资源部门提出。国土资源部门应认真听取意见，并根据情况进行修改完善。（八）征地补偿安置方案实施1.签订补偿协议征地补偿安置方案公告期满后，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人无异议的，由国土资源部门与被征地农村集体经济组织签订征地补偿安置协议，并按照协议约定支付征地补偿费用。2.支付补偿费用征地补偿费用应按照规定及时足额支付给被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人。其中，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；安置补助费根据不同情况支付给被安置人员个人或者用于支付被安置人员的保险费用。3.落实安置措施按照征地补偿安置方案的要求，落实被征地农民的就业、住房、社会保障等安置措施，确保被征地农民的生活水平不降低，长远生计有保障。（九）征地交付1.土地清理在征地补偿安置费用足额支付、安置措施落实到位后，由国土资源部门组织对拟征收土地进行清理，拆除地上附着物，平整土地。2.土地交付清理完毕后，国土资源部门将征收土地交付给用地单位使用，并办理土地交接手续。三、征地补偿标准（一）土地补偿费土地补偿费按照被征收土地的原用途给予补偿，标准为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。（二）安置补助费安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。（三）地上附着物及青苗补偿费地上附着物及青苗补偿费按照当地实际情况确定补偿标准，并一次性支付给地上附着物及青苗的所有者。（四）调整机制根据经济社会发展水平、物价指数等因素，适时调整征地补偿标准，确保征地补偿标准合理、公平、公正。四、征地安置方式（一）货币安置将征地补偿费用以货币形式一次性支付给被征地农民，由其自主安排生产生活。（二）农业安置通过调整承包土地、开垦荒地等方式，为被征地农民重新安排农业生产用地，保障其基本生活。（三）留地安置在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，按照一定比例预留土地给被征地农村集体经济组织，用于发展二、三产业，增加集体经济收入，保障被征地农民的长远生计。（四）社会保障安置按照国家和地方有关规定，为被征地农民办理养老保险、医疗保险等社会保障，确保其老有所养、病有所医。（五）就业安置通过提供就业培训、就业岗位等方式，帮助被征地农民实现就业，增加收入。五、征地监督管理（一）建立健全监督机制1.成立监督小组由国土资源部门、监察部门、审计部门等相关单位组成征地监督小组，负责对征地全过程进行监督检查。2.加强内部监督国土资源部门应建立健全内部监督制度，加强对征地工作人员的管理和监督，防止出现违法违规行为。（二）严格责任追究1.对违法违规行为的处理对在征地过程中存在违法违规行为的单位和个人，依法依规给予严肃处理，追究其法律责任。2.对造成损失的赔偿对因违法违规征地行为给被征地农民造成损失的，依法承担赔偿责任。（三）加强信息公开1.建立征地信息公开平台国土资源部门应建立征地信息公开平台，及时公开征地项目的批准文件、征地公告、补偿安置方案、补偿登记情况、补偿费用支付情况等信息，接受社会监督。2.定期公布征地情况定期公布本地区征地项目的实施情况，包括征地面积、补偿标准、安置方式、补偿费用支付情况等，提高征地工作的透明度。六、争议处理（一）争议类型1.征地补偿标准争议被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿标准有异议的。2.征地程序争议对征地程序的合法性、公正性等方面存在争议的。3.安置方式争议对征地安置方式有不同意见的。（二）争议解决途径1.协商解决征地争议发生后，当事人可以首先通过协商方式解决争议。双方应在平等、自愿的基础上，就争议事项进行沟通协商，达成一致意见。2.协调解决协商不成的，可以向当地人民政府申请协调。人民政府应组织国土资源部