房地产估价理论与实务课件：假设开发法及其应用

《房地产估价理论与实务》2025/7/241

2025/7/242假设开发法及其应用

开发商为何损失5000万保证金也要放弃拿地？

2025/7/243导入案例

2021年7月20日，杭州宋都基业投资股份有限公司(以下简称宋都股份)发布公告，主动放弃前期获得的“杭政储出【2021】8号”地块的竞得资格，已缴纳的5000万元保证金被没收。据悉，该地块由宋都股份于同年5月7日以总价17.83亿元、楼面地价20962元/平方米、溢价率29.86%、自持率21%竞得，5000万元保证金约占该公司最近一年经审计净利润的14.19%。开发商为什么宁愿损失全年七分之一的利润也要放弃已经竞得的土地呢？市场普遍认为，在最高限价29500元/平方米和精装修标准3000元/平方米的条件下，该项目后续几乎没有盈利空间，退地被认为是开发商在严峻的市场形势下“断臂求生”的无奈之举。近几年，类似情况在房地产市场上已非个例。

请根据上述案例材料，从房地产估价特别是假设开发法估价的角度分析在房地产投资决策中需要注意哪些问题。2025/7/244第一节假设开发法概述第二节选择假设开发经营方案第三节

选择假设开发法估价公式第四节

测算开发完成后的房地产价值第五节

测算扣除项目第六节

假设开发法的应用与问题

本章目录一、假设开发法的含义

假设开发法是预测待开发房地产假设开发完成的价值，减去预测的后续开发的必要成本和应得利润，得到估价对象价值的方法，又称为剩余法、预期开发法。待开发房地产是指具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开发建设的土地、在建工程以及可重新开发或更新改造或改变用途的房地产等。

假设开发法是以开发潜力为导向来求取房地产价值的方法。采用假设开发法测算出的价值称为估价对象的开发价值。2025/7/245第一节假设开发法概述2025/7/246二、假设开发法的理论依据

假设开发法理论依据体现在估价原理和估价技术两个层面。

在估价原理层面，假设开发法的理论依据是预期原理。假设开发法的预期原理是指假设开发完成的房地产价值及后续开发的必要成本与利润都是未来发生的而不是过去和现在发生的，都是预测的而不是实际发生的。假设开发完成的房地产价值以及后续开发的必要成本与利润可以通过预期理论来测算。

在估价技术层面，假设开发法的理论依据是生产费用价值理论。假设开发法在形式上是新开发房地产成本法的倒算。虽然成本法和假设开发法在形式上稍有区别，但是两者本质上是相同的，即都是基于房地产成本价值等于“成本加平均利润”这一理论前提。因此，在估价技术层面，假设开发法的理论依据与成本法的理论依据相同，即生产费用价值理论。三、假设开发法的适用对象

假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的房地产。这类房地产称为待开发房地产，主要包括：第一，房地产开发用地；第二，在建工程；第三，可更新改造成或改变用途的房地产。四、假设开发法适用的条件

除了要求估价师有较高的专业水平外，假设开发法的适用条件还有：第一，相对稳定的政治、经济、社会、法律与政策环境，如宏观调控政策与市场没有大起大落；第二，理性健康的房地产市场，如有公开、明确、合理的房地产业发展规划和土地供应计划；第三，全面丰富的房地产价格信息资料库，包括类似房地产的销售价格、开发成本、相关税费、开发利润等资料。2025/7/247五、假设开发法的基本步骤

运用假设开发法估价主要有以下五个基本步骤：①选择假设开发经营方案，包括选择合适的开发模式、最佳开发经营方式、合理的后续开发经营期等；②选择估价方法，首先选择动态分析法或静态分析法，再根据假设开发情形选择相应的具体细化公式；③测算开发完成的房地产价值；④测算假设开发法扣除项目；⑤计算估价对象的开发价值。六、假设开发法的重点难点

假设开发法估价的重点在于测算开发完成的房地产价值以及后续开发的必要成本与应得利润。假设开发法的难点在于选择最佳开发经营方式以及后续开发的必要成本与应得利润。2025/7/2482025/7/249第一节假设开发法概述第二节选择假设开发经营方案第三节

选择假设开发法估价公式第四节

测算开发完成后的房地产价值第五节

测算扣除项目第六节

假设开发法的应用与问题

本章目录2025/7/2410一、选择合适的开发模式假设开发法是站在后续开发的典型投资者角度来评估待开发房地产的价值。根据待开发房地产进行后续开发时是否变更开发主体，可以分为三种开发模式(《规范》称为“估价前提”)：

一是业主自行开发模式，是指待开发房地产将由其业主继续开发建设完成；二是业主自愿转让开发模式，是指待开发房地产原业主自愿将其转让给新业主开发建设完成；三是业主被迫转让开发模式，是指待开发房地产原业主因故被人民法院采取拍卖、变卖等方式转让给新业主开发建设完成。

第二节选择假设开发经营方案2025/7/2411业主自行开发自愿转让开发被迫转让开发后续开发经营期最短次之最长后续开发成本最低次之最高后续开发利润最高最低次之开发价值最高次之最低

不同的开发模式对应着不同的后续开发经营期、后续开发的必要支出和利润等，相应的待开发房地产价值也有所不同。下表是在建工程在不同开发模式下的比较(后续开发者视角)：

在运用假设开发法估价时，选择哪种开发模式并不是随意确定的，而应根据估价目的、估价对象所处开发建设状态或有关估价标准规范等情况来确定，并应在估价报告中充分说明理由。2025/7/2412二、选择最佳开发经营方式

最佳开发经营方式包括最佳开发方式和最佳经营方式。

最佳开发方式就是最高最佳利用方式，包括最佳用途、最佳规模和最佳档次。通常根据估价对象的规划用途与自身状况以及估价对象所在地的类似房地产市场状况，在遵循合法原则的前提下，按照平衡原则、适合原则、规模效应和边际收益递减等经济学原理，选择最佳的开发方式。

最佳经营方式是指能够实现开发完成的房地产最大收益的经营方式，应根据已选择的开发完成的房地产状况，在出售、出租、自营及其经营方式的组合中进行选择。

在确定最佳开发经营方式之前，应深入调查与分析估价对象状况以及估价对象所在地的房地产市场状况。2025/7/2413三、确定合理的后续开发经营期

后续开发经营期的长短应根据估价对象状况、所选择的开发模式、未来开发完成的房地产状况、未来开发完成的房地产经营方式、类似房地产项目开发经营的一般期限、估价对象所处的开发建设状况以及未来房地产市场状况等情况进行综合确定。2025/7/2414第一节假设开发法概述第二节选择假设开发经营方案第三节选择假设开发法估价公式第四节

测算开发完成后的房地产价值第五节

测算扣除项目第六节

假设开发法的应用与问题

本章目录2025/7/2415一、动态分析法和静态分析法

运用假设开发法估价需要考虑资金时间价值。考虑资金时间价值的方式分为折现和计息。采用折现的假设开发法称为动态分析法，又称为现金流量折现法；采用计算利息的假设开发法称为静态分析法，又称为传统的方法或计算利息的方法。

折现和计息是一个互逆的过程。折现是指利用折现率将未来某个时点的资金折算为当前现值的过程，是从“后”往“前”计算，通过折现将未来的资金进行缩减。计算利息是指利用利率计算当前的本金在未来某个时点的利息的过程，是从“前”往“后”计算，通过计息将当前的本金扩大为未来的本利和。第三节选择假设开发法估价公式2025/7/2416

1.动态分析法：待开发房地产的价值=开发完成的房地产价值-后续建设成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润-待开发房地产取得税费

2.静态分析法：待开发房地产的价值=开发完成的房地产价值现值-后续建设成本现值-后续管理费用现值-后续销售费用现值-后续销售税费现值-待开发房地产取得税费测算项目动态分析法静态分析法1假设开发经营期2开发完成后房地产价值的现值开发完成后的房地产价值3后续建设成本现值、后续管理费用现值、后续销售费用现值、后续销售税费现值投资利息和开发利润隐含在折现的过程中后续建设成本、后续管理费用、后续销售费用、后续销售税费4后续投资利息5后续开发利润6购买待开发房地产应负担的税费(若选择业主自行开发模式，则无需考虑)7折现率2025/7/2417如果不考虑假设开发经营期内房地产市场波动和价格涨跌，由于计息和折现是一个互逆的过程，则动态分析法与静态分析法本质上是相同的，其估价结果也应相同。2025/7/2418二、假设开发法的具体公式

根据假设开发前后的状况，即估价对象状况和假设开发完成的房地产状况，假设开发法及其公式具有以下7种情形：(1)估价对象为生地，将生地开发成熟地(2)估价对象为生地，在生地上建设新房(3)估价对象为毛地，将毛地开发成熟地(4)估价对象为毛地，在毛地上建设新房(5)估价对象为熟地，在熟地上建设新房

(6)估价对象为在建工程，将在建工程续建成新房

(7)估价对象为旧房，将旧房更新改造成新房2025/7/2419序号开发前状况开发后状况估价方法假设开发法估价公式1生地熟地动态分析法生地价值=开发完成的熟地价值现值-由生地开发成熟地的成本现值-管理费用现值-销售费用现值-销售税费现值-生地取得税费2静态分析法生地价值=开发完成的熟地价值-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-生地取得税费3新房动态分析法生地价值=开发完成的新房价值现值-由生地建成新房的成本现值-管理费用现值-销售费用现值-销售税费现值-生地取得税费4静态分析法生地价值=开发完成的新房价值-由生地建成新房的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-生地取得税费5毛地熟地动态分析法毛地价值=开发完成的熟地价值现值-由毛地开发成熟地的成本现值-管理费用现值-销售费用现值-销售税费现值-毛地取得税费6静态分析法毛地价值=开发完成的熟地价值-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-毛地取得税费7新房动态分析法毛地价值=开发完成的新房价值现值-由毛地建成新房的成本现值-管理费用现值-销售费用现值-销售税费现值-毛地取得税费8静态分析法毛地价值=开发完成的新房价值-由毛地建成新房的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-毛地取得税费2025/7/2420序号开发前状况开发后状况估价方法假设开发法估价公式9熟地新房动态分析法熟地价值=开发完成的新房价值现值-由熟地建成新房的成本现值-管理费用现值-销售费用现值-销售税费现值-熟地取得税费10静态分析法熟地价值=开发完成的新房价值-由熟地建成新房的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-熟地取得税费11在建工程新房动态分析法在建工程价值=续建完成的新房价值现值-由在建工程续建成新房的成本现值-管理费用现值-销售费用现值-销售税费现值-在建工程取得税费12静态分析法在建工程价值=续建完成的新房价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润-在建工程取得税费13旧房新房或其他动态分析法旧房价值=更新改造的新房价值现值-更新改造成本现值-管理费用现值-销售费用现值-销售税费现值-旧房取得税费14静态分析法旧房价值=更新改造的新房价值-更新改造成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-更新改造利润-旧房取得税费2025/7/2421第一节假设开发法概述第二节选择假设开发经营方案第三节选择假设开发法估价公式第四节测算开发完成后的房地产价值第五节

测算扣除项目第六节

假设开发法的应用与问题

本章目录2025/7/2422

开发完成后的房地产价值通过预测来得到。开发完成的房地产价值测算方法与开发完成后的房地产经营方式有关。

开发完成的房地产适宜出售的，开发完成的房地产价值适宜采用比较法进行估价；开发完成的房地产适宜出租或自营的，开发完成的房地产价值适宜采用收益法进行估价。

具体又可分为动态分析和静态分析两种情况。第四节测算开发完成后的房地产价值2025/7/2423动态分析法假设未来开发完成的房地产在其未来开发完成时建成，需要测算其在未来建成时的市场状况下的价值比较法收益法先利用比较法测算开发完成的房地产在价值时点的价值，再利用长期趋势法预测开发完成的房地产在其建成时的价值先预测开发完成后的房地产在未来建成之后的收益期限、净收益、报酬率，再测算开发完成的房地产在其建成时的价值将开发完成的房地产在其建成时的价值折现到价值时点静态分析法假设未来开发完成的房地产在价值时点建成，需要测算其在价值时点的市场状况下的价值比较法收益法利用比较法直接测算开发完成后的房地产在价值时点的价值先预测开发完成的房地产在价值时点以后的收益期限、净收益、报酬率，再测算开发完成的房地产在价值时点的价值2025/7/2424第一节假设开发法概述第二节选择假设开发经营方案第三节选择假设开发法估价公式第四节测算开发完成后的房地产价值第五节测算扣除项目第六节

假设开发法的应用与问题

本章目录2025/7/2425

假设开发法扣除项目包括后续开发的必要成本与应得利润以及待开发房地产取得税费。后续开发的必要成本与应得利润包括后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息与开发利润，其中投资利息与开发利润隐含在动态分析法的折现过程中，但是在静态分析法中需要单独考虑。

假设开发法扣除项目通过预测来得到。如果选择业主自行开发模式，则无需考虑待开发房地产取得税费。第五节测算扣除项目2025/7/2426一、测算后续开发的必要成本与应得利润

当采用动态分析法时，后续开发的必要成本是假设在未来开发完成并在开发完成时的市场状况下的开发成本、费用和税金，具体包括后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费。

当采用静态分析法时，后续开发的必要成本与应得利润是假设在价值时点开发完成并在价值时点市场状况下的开发成本、费用、利润和税金，具体包括后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息和开发利润。

各项后续开发的必要成本与应得利润的概念、内容和求取方法与成本法基本相同，应根据估价对象状况、开发模式、假设开发完成的房地产状况、假设开发经营方式、类似房地产项目开发的必要成本、估价对象所处的市场状况等情况综合确定。2025/7/24271.投资利息

(1)计息项目：①待开发房地产价值；②待开发房地产取得税费；③假设开发的建设成本和管理费用；④假设开发的销售费用。销售税费通常不计投资利息。

(2)计息期：起点是该项费用发生的时间点，终点是开发完成的房地产价值实现之时(或假设开发完成之时)。对发生在一段时间内的费用，通常假设其在该时间段内均匀发生。

(3)计息方式：通常采用复利计息方式。

(4)利率类型：通常采用类似房地产开发贷款平均利率。

2025/7/24282.开发利润2025/7/2429

3.确定折现率与折现期折现率是将开发完成的房地产价值以及后续开发的必要成本折现到价值时点的比率，其实质是房地产开发投资所要求的收益率，包含了利率和利润率两个部分，大小应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率。折现率的求取方法与报酬资本化法中报酬率的求取方法相同。折现期是指开发完成的房地产价值以及后续开发的必要成本从它们各自发生的时点往过去折现到价值时点的时间。折现期与静态分析法中的计息期具有相关性：折现期+计息期=开发期。某项必要成本计息期越长，则其折现期就越短。2025/7/2430二、测算待开发房地产取得税费

待开发房地产取得税费是指假定在价值时点购置待开发房地产即估价对象时，应由待开发房地产购置者(买方)缴纳的契税、印花税和可直接归属于该房地产的其他支出。

待开发房地产取得税费通常根据税法等有关规定，按照待开发房地产价值的一定比例测算。当选择业主自行开发模式时，测算待开发房地产开发价值无需扣除待开发房地产取得税费。2025/7/2431第一节假设开发法概述第二节选择假设开发经营方案第三节选择假设开发法估价公式第四节测算开发完成后的房地产价值第五节测算扣除项目第六节假设开发法的应用与问题

本章目录2025/7/2432一、假设开发法的应用

1.假设开发法应用算例

【算例10-1】采用静态分析法评估土地价值

某土地开发企业准备购买某2平方千米的成片生地并开发成熟地后分块转让。可转让土地面积占土地总面积的70%；附近同类小块熟地的市场价格为1000元/平方米；开发期为2年；将该成片生地开发成熟地的建设成本、管理费用和销售费用为2亿元/平方千米，假设其在开发期中均匀投入；贷款年利率为8%，土地开发年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方和买方需要缴纳的税费分别为转让价格的6%和4%。采用假设开发法中的静态分析法测算该成片生地的总价和单价。第六节假设开发法的应用与问题2025/7/2433

【解】本例是将生地开发成熟地，可选用业主自愿转让开发模式以及将生地开发成熟地的静态分析法公式。假设价值时点为现在且该成片生地的总价为V，则：(1)开发完成的熟地价值=1000×2000000×70%=14(亿元)(2)生地取得税费=V×4%=0.04V(亿元)(3)后续开发的建设成本、管理费用和销售费用=2×2=4(亿元)(4)投资利息=(V+0.04V)×[(1+8%)2-1]+4×[(1+8%)-1]=0.173V+0.32(亿元)(5)销售税费=14×6%=0.84(亿元)(6)开发利润=(V+0.04V)×10%×2+4×10%×1=0.208V+0.4(亿元)由V=14-0.04V-4-(0.173V+0.32)-0.84-(0.208V+0.4)，可得：V=5.939(亿元)因此，该成片生地的总价=5.939(亿元)该成片生地的单价=593900000÷2000000=296.95(元/平方米)2025/7/2434

【算例10-2】采用动态分析法评估土地价值

某宗熟地的面积为10万平方米，容积率为2.5，适宜建造成住宅小区。预计取得该土地后将住宅小区建成需要2年，目前建筑市场上类似房地产的建筑安装工程费为每平方米建筑面积3000元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建设成本的6%；建设成本和管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该住宅小区建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，并预计该费用为售价的2%。当地房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常市场价格的6%和4%。预计该住宅在建成时可全部售出，目前房地产市场上类似住宅的平均价格为每平方米建筑面积8000元。假设房地产价格及各项成本年均上涨5%，该类房地产开发折现率为12%。采用假设开发法中的动态分析法测算该宗熟地的总价、单价和楼面地价。2025/7/2435

【解】本例是将熟地开发成新房，可选用业主自愿转让开发模式以及将熟地开发成新房的动态分析法公式。假设价值时点为现在且该宗熟地的总价为V，则：(1)建成后的住宅总建筑面积=10×2.5=25(万平方米)(2)开发完成的住宅价值=(8000×25)×(1+5%)2÷(1+12%)2=175781.25(万元)(3)该土地取得税费=V×4%=0.04V(万元)(4)建设成本和管理费用=3000×25×(1+8%)×(1+6%)×[60%×(1+5%)0.5÷(1+12%)0.5+40%×(1+5%)1.5÷(1+12%)1.5]=81055.25（万元)(5)销售费用=8000×25×2%×（1+5%)1.75÷（1+12%)1.75=3572.81（万元)(6)销售税费=175781.25×6%=10546.88（万元)由V=175781.25-0.04V-81055.25-3572.81-10546.88，可得：V=77506.07(万元)因此，该土地总价=77506.07(万元)土地单价=77506.07÷10=7750.61(元/平方米)楼面地价=7750.61÷2.5=3100.24(元/平方米)2025/7/2436

【算例10-3】采用动态分析法评估在建工程价值

某写字楼在建工程土地面积为5000平方米，规划容积率为4，土地使用期限自2021年5月1日起为50年。土地出让合同约定不可续期；当时取得该土地的楼面地价为1000元/平方米。目前建筑市场上类似写字楼的正常建设成本和管理费用为4000元/平方米，设计使用寿命50年。至2022年11月1日完成了40%的投资进度。预计至全部建成尚需18个月。在建成前半年开始投入广告宣传等销售(招租)费用，建成半年后才能全部租出，可出租面积为建筑面积的70%。目前类似写字楼月租金为120元/平方米，出租率为90%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。买方购买在建工程需缴纳的税费为购买价格的3%，同类房地产开发项目的销售(招租)费用和销售(出租)税费分别为售价(租金)的3%和6%。假设房地产价格及各项成本年均上涨2%，该类房地产开发的报酬率和折现率分别为8%和12%。采用假设开发法中的动态分析法测算该在建工程2022年11月1日的正常购买总价和按规划总建筑面积折算的单价。2025/7/2437

【解】本例是将在建工程开发成新房，可选用业主自愿转让开发模式以及将在建工程开发成新房的动态分析法公式。假设价值时点为现在且该在建工程的正常购买总价为V，则：2025/7/2438

【算例10-4】采用动态分析法评估旧房地产价值

某旧厂房拟转让，其建筑面积为8000平方米。根据其区位状况，适宜改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补缴土地出让金等费用为每平方米建筑面积500元，同时取得40年的出让建设用地使用权。预计买方购买该旧厂房需缴纳的税费为购买价格的4%；改造期为1年，改造费用为每平方米建筑面积1200元；改造完成时即可全部售出，售价为每平方米建筑面积6000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用为售价的2%；销售税费为售价的6%。假设房地产价格和各项支出保持平稳，房地产开发折现率为12%。采用假设开发法中的动态分析法测算该旧厂房的正常购买总价和单价。2025/7/2439

【解】本例