城镇非住宅管理办法

城镇非住宅管理办法一、总则（一）目的与依据为加强城镇非住宅管理，规范非住宅使用行为，维护非住宅市场秩序，保障非住宅权利人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规，结合本城镇实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本城镇行政区域内城镇非住宅的规划、建设、交易、使用、维修、养护及相关管理活动。本办法所称城镇非住宅，是指城镇规划区内除住宅以外的各类房屋及其附属设施，包括商业、办公、工业、仓储、教育、医疗、文化、体育等用途的房屋。（三）基本原则1.依法管理原则城镇非住宅管理应当严格依照法律法规和本办法规定进行，确保管理活动合法合规。2.统一管理原则实行统一的城镇非住宅管理体制，明确各部门职责，加强协调配合，提高管理效率。3.保护权益原则充分保护非住宅权利人的合法权益，保障其对非住宅的占有、使用、收益和处分权。4.合理利用原则鼓励合理利用城镇非住宅资源，促进经济社会发展，同时注重节约资源和保护环境。（四）管理部门职责1.住房和城乡建设部门负责城镇非住宅建设工程质量监督管理，指导非住宅物业服务活动，负责非住宅房屋安全鉴定的监督管理等工作。2.自然资源部门负责城镇非住宅用地规划管理，办理土地出让、划拨等手续，核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。3.市场监督管理部门负责城镇非住宅市场交易行为的监督管理，查处违法违规交易行为，维护市场秩序。4.税务部门负责城镇非住宅相关税收的征收管理工作。5.其他有关部门按照各自职责，做好城镇非住宅管理的相关工作。二、规划与建设管理（一）规划管理1.规划编制城镇非住宅规划应当符合城镇总体规划和土地利用总体规划，合理确定非住宅的布局、规模和功能。编制非住宅专项规划时，应当充分征求相关部门、利害关系人和社会公众的意见。2.规划审批建设单位或个人申请建设城镇非住宅项目，应当向自然资源部门提交建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等申请材料。自然资源部门应当按照法定程序进行审批，对符合规划要求的，核发相关许可证件。（二）建设管理1.建设工程许可建设单位或个人在取得建设工程规划许可证后，应当按照规定向住房和城乡建设部门申请办理建设工程施工许可证。住房和城乡建设部门应当对建设工程的施工条件进行审查，符合条件的，核发施工许可证。2.工程质量监督住房和城乡建设部门应当对城镇非住宅建设工程质量实施监督管理，建立健全质量监督管理制度，加强对建设、勘察、设计、施工、监理等单位质量行为和工程实体质量的监督检查。建设工程竣工后，建设单位应当依法组织竣工验收，并将竣工验收报告报住房和城乡建设部门备案。3.安全生产管理建设单位和施工单位应当按照国家有关安全生产法律法规和标准规范，加强城镇非住宅建设工程安全生产管理，落实安全生产责任制，制定安全防范措施，确保建设工程施工安全。三、交易管理（一）交易原则城镇非住宅交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，不得违反法律法规和本办法规定。（二）交易方式1.买卖非住宅所有权人可以将其非住宅转让给他人，双方应当签订书面买卖合同，并按照规定办理房屋所有权转移登记手续。2.租赁非住宅所有权人可以将其非住宅出租给他人使用，双方应当签订书面租赁合同，并按照规定办理房屋租赁登记备案手续。3.抵押非住宅所有权人可以将其非住宅作为抵押物向债权人提供担保，双方应当签订书面抵押合同，并按照规定办理房屋抵押登记手续。（三）交易程序1.信息发布非住宅交易信息可以通过房地产中介机构、网络平台等渠道发布，但应当确保信息真实、准确、完整。2.交易洽谈交易双方应当就交易价格、付款方式、交付时间、违约责任等事项进行洽谈，并签订相关协议。3.合同签订交易双方应当签订书面合同，明确双方的权利义务。合同应当符合法律法规和本办法规定，并使用统一的合同示范文本。4.登记备案非住宅交易当事人应当按照规定向相关部门办理房屋所有权转移登记、房屋租赁登记备案、房屋抵押登记等手续。未经登记备案的，不得对抗第三人。（四）交易监管市场监督管理部门应当加强对城镇非住宅交易市场的监督管理，查处违法违规交易行为，维护市场秩序。住房和城乡建设部门应当加强对非住宅交易合同的备案管理，规范合同签订行为。四、使用管理（一）使用规范1.用途限制城镇非住宅应当按照规划确定的用途使用，未经法定程序不得擅自改变用途。确需改变用途的，应当经自然资源部门和相关部门批准，并按照规定办理相关手续。2.安全使用非住宅使用人应当按照房屋设计用途合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构和使用功能，不得损坏房屋承重结构、主体结构和附属设施设备。发现房屋存在安全隐患的，应当及时采取措施消除隐患，并报告房屋所有权人或相关管理部门。3.环境卫生管理非住宅使用人应当遵守环境卫生管理规定，保持房屋及其周边环境整洁，不得随意丢弃垃圾、杂物，不得在非住宅内从事影响环境卫生的经营活动。（二）物业服务1.物业服务合同非住宅所有权人或使用人应当按照规定与物业服务企业签订物业服务合同，明确双方的权利义务。物业服务企业应当按照合同约定提供物业服务，履行相关职责。2.物业服务内容物业服务企业应当按照国家和地方有关规定，提供房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理，环境卫生管理，绿化养护管理，秩序维护管理等服务。3.物业服务费用物业服务费用由非住宅所有权人或使用人按照物业服务合同约定支付。物业服务企业应当按照规定公示物业服务内容、服务标准、收费项目和收费标准等信息，接受业主监督。（三）房屋租赁管理1.租赁登记备案房屋租赁当事人应当自房屋租赁合同签订之日起30日内，到房屋所在地的房地产管理部门办理房屋租赁登记备案手续。办理房屋租赁登记备案，应当提交房屋租赁合同、房屋所有权证书或者其他合法权属证明、当事人的身份证明等材料。2.租赁期限房屋租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。3.租金支付承租人应当按照租赁合同约定的租金标准和支付方式支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除租赁合同。五、维修与养护管理（一）维修责任1.房屋自用部位和自用设施设备非住宅所有权人负责其房屋自用部位和自用设施设备的维修、养护，并承担相应费用。2.房屋共用部位和共用设施设备房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护费用，由相关业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例分担。物业服务企业应当按照物业服务合同约定，对房屋共用部位和共用设施设备进行维修、养护。（二）维修资金管理1.维修资金缴存业主应当按照国家和地方有关规定缴存房屋专项维修资金。房屋专项维修资金属于业主所有，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。2.维修资金使用房屋专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。物业服务企业或者相关业主委员会应当根据维修和更新、改造项目提出使用建议，并在物业管理区域内显著位置公示。使用房屋专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（三）养护管理物业服务企业应当按照物业服务合同约定，定期对房屋及其附属设施设备进行检查、维护和保养，确保其正常运行和使用安全。非住宅所有权人或使用人发现房屋及其附属设施设备存在损坏或安全隐患的，应当及时通知物业服务企业或相关管理部门进行维修和处理。六、安全管理（一）安全责任1.所有权人责任非住宅所有权人是房屋安全责任人，应当按照国家和地方有关规定，定期对房屋进行安全检查，及时消除安全隐患。2.使用人责任非住宅使用人应当按照房屋安全责任人的要求，合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构和使用功能，不得损坏房屋承重结构、主体结构和附属设施设备。发现房屋存在安全隐患的，应当及时报告房屋安全责任人。（二）安全鉴定1.鉴定情形房屋有下列情形之一的，房屋安全责任人应当及时委托房屋安全鉴定机构进行鉴定：（1）房屋地基基础、主体结构有明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等现象的；（2）房屋超过设计使用年限需继续使用的；（3）房屋进行改造、加层、变动建筑主体或者承重结构的；（4）其他可能危及房屋安全需要鉴定的情形。2.鉴定机构管理房屋安全鉴定机构应当具备相应的资质条件，并按照国家和地方有关规定开展鉴定工作。房屋安全鉴定机构应当对鉴定报告的真实性、准确性负责。（三）安全隐患治理1.一般隐患治理房屋安全责任人对经鉴定存在一般安全隐患的房屋，应当按照鉴定机构的处理建议及时进行治理，消除安全隐患。2.重大隐患治理房屋安全责任人对经鉴定存在重大安全隐患的房屋，应当立即停止使用，采取有效的安全防护措施，并及时组织治理。治理完成后，应当经房屋安全鉴定机构复查合格后方可继续使用。（四）应急管理1.应急预案制定住房和城乡建设部门应当会同相关部门制定城镇非住宅安全事故应急预案，明确应急处置流程和各部门职责。非住宅所有权人或使用人应当制定本单位的安全事故应急预案，并报相关部门备案。2.应急处置发生城镇非住宅安全事故时，相关部门和单位应当按照应急预案及时组织救援和处置，最大限度减少人员伤亡和财产损失。同时，应当及时向上级主管部门报告事故情况。七、档案管理（一）档案内容城镇非住宅档案应当包括以下内容：1.房屋权属档案包括房屋所有权证、土地使用权证、房屋买卖合同、租赁合同、抵押合同等相关资料。2.建设工程档案包括建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收报告等相关资料。3.物业服务档案包括物业服务合同、物业服务企业资质证书、物业服务方案、物业服务费用收支情况等相关资料。4.房屋安全档案包括房屋安全鉴定报告、安全检查记录、安全隐患治理情况等相关资料。5.其他相关档案包括城镇非住宅交易、使用、维修、养护等过程中形成的其他有保存价值的资料。（二）档案管理职责住房和城乡建设部门负责城镇非住宅档案的统一管理工作，建立健全档案管理制度，确保档案的完整、准确和安全。其他有关部门应当按照各自职责，做好本部门形成的城镇非住宅档案的收集、整理、归档和保管工作，并及时向住房和城乡建设部门移交相关档案资料。（三）档案利用城镇非住宅档案应当按照规定向社会提供利用，为城镇非住宅管理、交易、使用等活动提供依据和参考。查阅、利用城镇非住宅档案应当遵守档案管理规定，办理相关手续。八、法律责任（一）违法行为界定1.违反规划建设规定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由自然资源部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。2.违反交易管理规定在城镇非住宅交易中，违反法律法规和本办法规定的，由市场监督管理部门等相关部门依法予以处罚。例如，未办理房屋所有权转移登记、房屋租赁登记备案、房屋抵押登记等手续的，由相关部门责令限期办理；逾期不办理的，依法予以处罚。3.违反使用管理规定擅自改变房屋用途、损坏房屋结构和使用功能、不履行物业服务合同约定等行为，由相关部门责令限期改正；逾期不改正的，依法予以处罚。4.违反安全管理规定房屋安全责任人未按照规定对