海安市拆迁管理办法

海安市拆迁管理办法一、总则（一）目的与依据为加强海安市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》及相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在海安市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。（三）基本原则1.遵循城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，促进土地资源的合理利用。2.保护拆迁当事人的合法权益，拆迁补偿安置应当遵循公平、公正、公开的原则。3.依法拆迁，拆迁活动应当符合法定程序，保障被拆迁人的知情权、参与权和申诉权。（四）管理部门职责海安市建设行政主管部门是本市房屋拆迁管理的行政主管部门（以下简称拆迁管理部门），负责本办法的组织实施和监督管理。发展改革、规划、国土、财政、公安、工商、税务等部门按照各自职责，协同做好房屋拆迁管理工作。二、拆迁管理（一）拆迁计划与拆迁方案1.拆迁人应当根据城市建设项目的需要，制定年度拆迁计划和拆迁方案，并报拆迁管理部门备案。2.拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁补偿安置资金预算等内容。3.拆迁方案应当包括被拆迁房屋的基本情况、拆迁补偿安置方式、补偿标准、安置地点及房源情况等内容。（二）拆迁许可证的申领1.拆迁人在实施拆迁前，应当向拆迁管理部门提出申请，领取房屋拆迁许可证。2.申请领取房屋拆迁许可证，应当提交下列资料：建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。3.拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，应当书面通知拆迁人并说明理由。（三）拆迁公告与通知1.拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。2.拆迁人应当在拆迁现场显著位置张贴房屋拆迁公告，并向被拆迁人发送拆迁通知书。拆迁通知书应当载明拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿安置方式、补偿标准、安置地点等事项。（四）暂停办理相关手续房屋拆迁许可证核发后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：1.新建、扩建、改建房屋；2.改变房屋和土地用途；3.租赁房屋。拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。三、拆迁补偿与安置（一）补偿方式拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。（二）货币补偿1.货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。2.房地产评估机构由被拆迁人协商选定；协商不成的，通过投票决定或者采取摇号、抽签等方式确定。3.拆迁管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、信誉良好的房地产评估机构，供被拆迁人选择。（三）房屋产权调换1.拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于产权调换。2.实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。3.产权调换房屋的建筑面积与被拆迁房屋的建筑面积相等的部分，按照被拆迁房屋的评估价格与产权调换房屋的市场价格结算差价；产权调换房屋的建筑面积超过被拆迁房屋建筑面积的部分，按照市场价格结算；产权调换房屋的建筑面积不足被拆迁房屋建筑面积的部分，按照被拆迁房屋的评估价格结算。（四）拆迁安置1.拆迁人应当根据拆迁计划和拆迁方案，合理安排被拆迁人的安置用房。安置用房应当符合国家质量安全标准，具备基本生活配套设施。2.拆迁安置地点应当在拆迁范围内或者就近地段。拆迁人应当在拆迁公告中明确安置地点，并向被拆迁人提供安置用房的平面图和户型图。3.被拆迁人选择房屋产权调换的，拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，并在协议中明确安置用房的地点、面积、户型、交付时间等事项。（五）特殊情况的补偿与安置1.拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。2.拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。3.拆迁租赁房屋的，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。四、拆迁评估（一）评估机构的选定房地产评估机构由被拆迁人协商选定；协商不成的，通过投票决定或者采取摇号、抽签等方式确定。拆迁管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、信誉良好的房地产评估机构，供被拆迁人选择。（二）评估程序1.拆迁人与被拆迁人应当在拆迁公告规定的期限内，协商选定房地产评估机构。2.房地产评估机构应当按照国家和地方有关规定，对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的照片。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。3.房地产评估机构应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照房地产市场评估价格确定被拆迁房屋的补偿金额。4.房地产评估机构应当在拆迁公告规定的期限内，向拆迁人提供被拆迁房屋的评估报告。拆迁人应当将评估报告送达被拆迁人。（三）评估异议处理1.被拆迁人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起5日内，向房地产评估机构书面申请复核评估。2.房地产评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。3.被拆迁人对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果之日起5日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。4.房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。五、拆迁补偿安置资金管理（一）资金缴存拆迁人应当在办理存款业务的金融机构开设拆迁补偿安置资金专用账户，按照拆迁补偿安置资金预算足额缴存拆迁补偿安置资金。拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。（二）资金使用监管1.拆迁管理部门应当对拆迁补偿安置资金的使用情况进行监督检查，确保资金专款专用。2.拆迁人应当按照拆迁补偿安置协议的约定，及时支付拆迁补偿安置费用。拆迁补偿安置资金不足的，拆迁人应当及时补足。3.拆迁管理部门可以根据拆迁工作进度，按照拆迁补偿安置资金预算的一定比例，分期拨付拆迁补偿安置资金。（三）资金结算1.拆迁补偿安置工作结束后，拆迁人应当将拆迁补偿安置资金的使用情况报拆迁管理部门审核。2.拆迁管理部门应当对拆迁补偿安置资金的使用情况进行审计。经审计，拆迁补偿安置资金有结余的，拆迁人应当将结余资金退还被拆迁人。六、拆迁纠纷处理（一）拆迁纠纷的类型1.拆迁补偿安置纠纷，包括补偿方式、补偿标准、安置地点、安置面积等方面的纠纷。2.拆迁程序纠纷，包括拆迁许可证的申领、拆迁公告的发布、拆迁期限的确定等方面的纠纷。3.其他拆迁纠纷，包括拆迁过程中的强制拆迁、房屋拆除安全等方面的纠纷。（二）纠纷解决途径1.协商解决。拆迁当事人可以自行协商解决拆迁纠纷。2.申请裁决。拆迁当事人对拆迁补偿安置协议有争议的，可以向拆迁管理部门申请裁决。拆迁管理部门应当自收到裁决申请之日起30日内，作出裁决。3.行政复议或行政诉讼。拆迁当事人对拆迁管理部门的裁决不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。4.民事诉讼。拆迁当事人对拆迁补偿安置协议以外的其他纠纷，可以依法向人民法院提起民事诉讼。（三）强制拆迁1.被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。2.实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。七、法律责任（一）拆迁人违法责任1.拆迁人未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。2.拆迁人以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。3.拆迁人有下列行为之一的，由拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；擅自延长拆迁期限的。4.拆迁人违反本办法规定，将拆迁补偿安置资金挪作他用的，由拆迁管理部门责令限期改正，并处挪用资金金额2%以上5%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。（二）被拆迁人违法责任被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房的，由房屋拆迁管理部门责令限期退还；逾期不退还的，按周转房使用面积每月每平方米5元的标准收取使用费。（三）评估机构违法责任房地产评估机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下的罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（四）其他单位和个人违法责任1.接受委托进行房屋拆除的施工单位，未按照规定对房屋拆除施工现场进行管理的，由建设行政主管部门责令改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。2.有关部门工作人员在房屋拆迁