8月九江房地产市场调研报告

九江市调研报告2012年8月13日-8月17日投资部：江西吴建清目录1、九江市地理位置2、宏观经济指标3、九江市行政区域划分4、城市发展规划5、城市交通规划6、商业业态发展状况7、土地市场8、重点区域介绍9、总体评价1、九江市地理位置九江，又称浔阳城，中国特大城市之一，中国内陆重点开放城市，鄱阳湖生态经济区重要城市。长江中下游地区综合性交通枢纽和重要的工业、商贸城市；著名港口旅游城市。2、宏观经济指标（2011年数据）城市市辖区面积（平方公里）人口GDP人均GDP社会消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元）全国省会城市排名（万人）（亿元）（元）赣州39400918.261335.9814549432.32160582南昌7402.36504.952688.8753023950.74207411九江18796.794751256.4126464329.74179113上饶22800689.41110.5816813378.217698.144宜春18669545.281077.9819769.33309.7616431.4453、九江市行政区域划分辖九江县、武宁县、修水县、永修县、德安县、星子县、都昌县、湖口县、彭泽县等九县，瑞昌市，浔阳、庐山两区，九江经济技术开发区、共青城市和庐山风景名胜区管理局。4、城市发展规划“1核3组团5轴1新区”。一核：指以老城区、柴桑片区、十里片区、濂溪片区组成的核心区；三组团：分别指港口组团、金安组团和芳兰组团；

五轴:指由滨江路、长虹东（西）路和长虹大道、长江大道和十里大道、八里湖大道、庐山大道形成的五条城市生长轴；

一新区：指八里湖新区。

4、城市发展规划规划五个重点开发地区：八里湖新区、濂溪片区、开发区八里湖北片区、城西港区和城东港区，即“三区两翼”。其中八里湖新区东组团为核心开发地区。4、城市发展规划5、城市交通规划九江市目前公共交通主要以九江公交集团线路为主，九江公交现开通运营的线路达50余条，其中郊区线路5条，跨省公交线路1条。6、商业业态发展现状大中路城市核心商圈——九江市城市商业中心九江传统商业中心，由大中路、浔阳路、庚亮路等城市道路交叉围合组成的商业街区，主要商业业态以太平洋百货、联盛广场、国美电器、苏宁家电、太平洋数码城、及沿街品牌专营店为主，其中大中路为商业步行街，集中了李宁、安踏、鸿星尔克、以纯、美特斯邦威、花花公子、七匹狼、柒牌、利郎等国内知名服饰运动品牌，集购物、餐饮、娱乐、酒店于一体的城市综合体（开放式街区型购物中心）－信华城市广场（15万㎡，联盛超市（主力店）、KFC、G2000等，经营状况很差）为该商圈新建建筑。太平洋购物广场：2.5万㎡，主力店派拉蒙超市，屈臣氏、KFC，1到6层为百货。（信华城市广场效果图）（信华城市广场东南端入口广场）（大中路步行街夜景）（大中路步行街代表商家）6、商业业态发展现状庐山南路餐饮特色街商圈庐山南路是九江最具特色的饮食休闲文化一条街，西起庐山南路立交桥，东至九江火车站立交桥，全长１３００米，现有大小门店１３０余家，目前已形成了以餐饮、休闲、娱乐业为主，其他服务行业为辅，互相依存，共同发展的多元化经营格局。

为突出鱼文化特色，庐山南路近８０％的店酒以鱼宴为主，以“全鱼席”为主打的龙头酒店，有信华大酒店和状元楼大酒店。其它酒店则注重各地方口味特色，菜系丰富，菜肴品种繁多；鱼宴用料从地域上可分为鄱阳湖鱼和长江鱼；从地方风味特色上可分为赣、鄂、湘、川等菜系。此外就是具有九江本地特色的武宁风味菜。另庐山南路上明湖广场沃尔玛购物中心总商业面积近3万平米,共三层，主力店为沃尔玛，次主力店为麦当劳、建设银行、中域手机、宝岛眼镜等。二三楼为大型超市。经营不佳，商业氛围不够。庐山南路明湖广场沃尔玛购物中心6、商业业态发展状况柴桑专业市场商圈伴随着开发区乃至九江全市房地产开发建设而发展起来的建材类专业市场商圈，以九江五金城、21世纪家具广场、华东建材市场、柴商美食街、小巴黎服饰步行街为代表，集中于本项目南北分布，商业业态集中，经营环境较为混杂，但以21世纪国际家具港、华东建材市场精品馆为代表的新一代百货精品商业模式给消费者带来了全新认识，管理缺失的九江五金城和小巴黎服饰步行街是区域经营情况最差的代表，而以规划、招商、管理为特色的华东建材市场是该商圈乃至整个九江经营情况最好的市场代表。（21世纪家具广场、21世纪国际家具港、华东建材市场一区、精品馆建筑外景及内部布置实景）年份成交宗数出让面积（亩）成交总额（万元）成交均价（万/亩）2005年131464.2161，517.13422006年26725.1666，459.2791.652007年8865.2541，852.2684.402008年221305.284，202.3464.512009年15899.0384847.0694.38

九江土地市场在近6年时间几乎经历了2个周期的明显波动，2006年为成交宗数高峰年与出让面积低峰年，成交宗数低峰出现在2007年，出让面积的高峰出现在2005年。

2009年则创造了成交总额与成交均价的历史最新高峰值。

土地市场近6年波动明显，2005为出让面积高峰年2006为出让宗数高峰年，2009年土地成交均价为历史峰值7、土地房产市场2005-2009年全市商品房全年竣工面积一直低于销售面积，年度供销缺口保持在30万平米以上，2007年供销缺口为64.9万平米，2009年的供销缺口也达62.43万平米，房地产市场一直处于供不应求状况。目前商品房售价在4500-6000元/平方米。近6年商品房年竣工面积一直低于销售面积某种程度上讲，房地产市场一直处于供不应求的状况7、土地房产市场8、重点区域介绍八里湖新区，是九江市现在和未来的核心开发区域。从此城市建设重心从旧城区的甘棠湖、南湖时代走向新城区的八里湖时代。是九江市高起点高标准规划的九江市未来的政治金融中心，属于国内一流新区，新区以超高层和高层建筑为主，将打造成具有现代都市气息的山水园林中央商务区.按照总体规划规定，依托城市现有资源和规划条件，将本规划区打造成拥有“行政文化中心、商业居住胜地、休闲观光乐园”的生态新区。目前已有中航地产进入并建城市综合体（九方购物中心）。市政府等政府机关都将于2013年进入新区办公。9、总体评价九江，有江西北门之称，中国特大城市之一，华中地区最重要的城市之一，著名的昌九工业走廊起点，也是中国最重要的内陆开放城市之一.是中国江西省的一个重要沿江港口城市，北隔长江、幕阜山与安徽、湖北相邻。九江是国家铁路中长期规划的四大八向枢纽之一，京九、武九（至武汉），合九（至合肥）,2008年7月通车的铜九（至铜陵），九景衢（至景德镇、浙江衢州）以及规划中的常岳九（常德、岳阳、九江）等六条线路在九江交汇；城际高铁：昌九城际高铁，池九城际高铁（池州至九江，规