建设工程项目投资的财务分析课件

建设工程项目投资的财务分析1、什么是财务分析？

又称为财务评价，是指在对投资和资金筹措、成本费用、销售收入、销售税金及附加等进行估算的基础上，根据国家现行财税制度、价格体系和项目评估的有关规定，从项目的财务角度，分析计算项目直接发生的财务费用和效益，编制财务（辅助和基本）报表，计算评估指标，对项目的盈利能力、清偿能力及外汇平衡能力等进行分析，以判断项目在财务上的可行性，为项目的投资决策提供科学依据。2、财务分析的内容和步骤Ⅰ、准备工作①收集基础数据②编制辅助报表建设投资估算表，流动资金估算表，建设进度计划表，固定资产折旧费估算表，无形资产及递延资产摊销费估算表，资金使用计划与资金筹措表，销售收入、销售税金及附加和增值税估算表，总成本费用估算表③编制基本财务报表

财务现金流量表（全部投资现金流量表、权益投资现金流量表）、损益和利润分配表、资金来源与运用表、借款偿还计划表Ⅱ、计算财务评价指标①盈利能力；②清偿能力Ⅲ、进行不确定性分析（财务预测）！所有步骤均是建立在财务预测的基础之上3、财务分析的目的①从企业或项目角度出发，分析投资效果，判断企业投资所获得的实际利益，分析经济可行性，为决策提供依据②为企业制定资金规划提供依据

资金筹措；资金的使用安排③为协调企业利益与国家利益提供依据4、财务分析的原则①费用与效益计算范围的一致性原则②费用与效益识别的“有无对比”原则

只需针对增量费用和效益③动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则④基础数据确定中的稳妥原则■投资估算1、建设项目总投资的构成2、固定资产投资的估算3、净营运资金的估算1、建设项目总投资的构成建设项目总投资

固定投资(建设投资)流动资金设备及工、器具购置费用建筑安装工程费用工程建设及其他费用预备费建设期利息(融资后)其他费税设备购置费工具器具及生产家具购置费设备原价设备运杂费直接费间接费利润税金土地使用费与项目建设有关的其他费用与未来企业生产经营有关的其他费用基本预备费涨价预备费：(净营运资金、净营运资金投资)=流动资产

–流动负债：包括借款利息及手续费、承诺费、管理费等财务费用从工程项目确定建设意向开始直至建成竣工投入使用为止☆投资资金来源☆固定投资（建设投资）构成权益资金负债资金：企业股东提供的资金长期负债流动负债长期借款长期债券发行收入融资租赁的长期应付款：应付账款固定资产投资无形资产投资递延资产投资除固定资产、无形资产和流动资产之外的其他资产。如：开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出2、固定资产投资的估算①生产能力指数法

根据已建成的、性质类似的工程或装置的实际投资额和生产能力，按拟建项目的生产能力，推算出拟建项目的投资②比例估算法

以拟建项目或装置的设备购置费为基础，根据已建成的同类项目或装置的建筑工程、安装工程及其他费用占设备购置费的百分比推算出整个工程的投资费用③指标估算法

建设项目综合指标（项目的综合生产能力单位投资）、单项工程指标（单项工程生产能力单位投资）、单位工程指标（单位面积的建筑安装工程费用）

④系数法

设备及厂房系数☆生产能力指数法计算公式：I

c，I

r

：分别为拟建和已建工程或装置的投资额D

c，D

r

：分别为拟建和已建工程或装置的生产能力Φ：因建设地点和时间不同而给出的调整系数m0：投资生产能力指数例1：已知生产流程相似的年生产能力为10万吨的化工装置，两年前建成的固定资产投资为2500万元。现拟建装置年生产能力设计为15万吨，一年后建成。根据过去大量这种装置的数据得出生产能力指数m0=0.72，这几年设备与物资的价格上涨率评价为7%左右，试估算装置的投资费用。解：由于两个装置建成时间相隔3年，物价上涨的调整系数φ可按(1+0.07)3估计，故有3、净营运资金（流动资金）的估算☆指生产经营性项目投产后，为进行正常生产运营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金☆是流动资产与流动负债的差额☆流动资金估算一般采用分项详细估算法流动资金=流动资产–

流动负债流动资产=应收账款+存货+现金流动负债=应付账款流动资金本年增加额=本年流动资金–

上年流动资金☆具体步骤：首先需要计算存货、现金、应收账款和应付账款的年周转次数，然后再分项估算对构成流动资金的各项流动资产和流动负债分别进行估算周转次数=360/最低周转天数某项流动资产=该项对应的年成本费用/该项的周转次数☆流动资产（负债）与成本费用的对应关系流动资产对应的赖于周转的成本费用应收账款存货其中：外购原材料、燃料在产品产成品现金流动负债应付账款年经营成本年外购原材料、燃料费年外购原材料、燃料及动力费+年工作及福利费+年维修费+年其他制造费用年经营成本年工资及福利费+年其他费用年外购原材料、燃料及动力费例2：①某拟建项目开始投产后的某年年生产成本和费用估算如下：外购原材料2055万元；进口零部件1087万元；外购燃料13万元；外购动力29万元；工资及福利费213万元；修理费15万元；折旧费224万元；摊销费70万元；利息支出234万元；其他费用324万元；总成本费用4264万元。②各项流动资产和流动负债的最低周转天数如下：应收账款40天；原材料50天；进口零部件90天；燃料60天；在产品20天；产成品10天；现金15天；应付账款40天。试估算该年所需要投入的净营运资金。解：年经营成本应收账款外购原材料燃料在产品:3412/18=190万元应付账款=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出=3736万元：年经营成本/周转次数360/40=9：2055/7.2=285万元：1087/4=272万元进口零部件：13/6=2万元：年经营成本/周转次数=3736/36=104万元产成品：外购原材料+进口零部件+外购燃料+外购动力+工资及福利费+修理费：工资及福利费+其他费用/周转次数=22万元现金：外购原材料+进口零部件+外购燃料+外购动力=354万元净营运资金=3736+415+285+272+2+104+190+22-354=936万元=3736/9=415万元■投资项目收益的估算1、收入、成本和费用2、经营成本的估算3、利润与所得税的估算4、现金流量表1、公式回顾销售利润=销售收入-总成本费用-销售税金及附加销售收入=销售税金及附加+总成本费用+销售利润总成本费用=折旧费＋摊销费＋利息支出＋工资及福利费＋修理费＋外购原材料、燃料和动力费＋其他费用

=折旧费＋摊销费＋利息支出＋经营成本税后利润=利润总额-所得税利润总额=所得税+税后利润

=所得税+盈余公积金+公益金+应付利润+未分配利润经营成本销售收入销售税金及附加总成本费用利润总额折旧费、摊销费利息支出经营成本所得税税后利润全部投资回报来源权益投资回报来源销售收入-销售税金及附加-经营成本-所得税！并不构成现金流出销售收入-销售税金及附加-经营成本-所得税-借款利息交付及本金偿还（-）（-）（-）税后利润+折旧费+摊销费+利息支出税后利润+折旧费+摊销费-借款本金偿还（-）投资收益例3：某投资项目投产后的前两年收入和成本费用如下表所示，求投资者在这两年中的全部投资收益。

23

1、销售收入250035002、销售税金及附加1201703、总成本费用25002550

其中：折旧与摊销950950

利息支付450400

经营成本

4、利润总额

5、弥补亏损后应纳税所得额06、所得税（税率为33%）

7、税后利润

8、弥补以前年度亏损

9、提取盈余公积金

10、偿还借款本金500500

其中：用折旧费与摊销费

500

500

用税后利润0011、利润分配0年份项目投产期11001200-120780660备注0218-1205620120443981-2-3780-120660×33%4-6(562-120)×10%=44562-120–44=398解：

的净现金流量为☆虽然前两年投资者到手的现金仅为398元，但其实际收益为330+1012=1342元，其中1342–398=944元为留在企业的盈余资金☆用于回收投资的收益不仅仅是税后利润。但税后利润是反映企业各年财务业绩的重要指标。利润与利润分配估算表是投资财务分析中必不可少的权益投资销售收入-销售税金及附加-经营成本-所得税-借款利息交付-借款本金偿还项目第二年第三年2500-120-1100-0-450-5003500-170-1200-218-400-500净现金流量3301012☆利润与利润分配表

序号项目合计

1销售（营业）收入

2销售（营业）税金及附加

3总成本费用

其中：经营成本折旧与摊销费利息支出

4利润总额

5弥补以前年度亏损

6应纳所得税额

7所得税

8净利润

9期初未分配利润

10可供分配利润计算期123(1–2–3)(4-5)(6×所得税率)(4-7)(8+9)利润总额=销售收入-销售税金及附加-总成本费用☆利润与利润分配表

序号项目合计

11提取法定盈余公积金

12提取公益金

13可供投资者分配的利润

14应付优先股股利

15提取任意盈余公积金

16应付普通股股利

17未分配利润

18累计未分配利润

※息税前利润：4+利息支出

※息税折旧摊销前利润：息税前利润+折旧+摊销计算期123(10–11-12)(13-14-15-16)(8-5)×10%2、投资现金流量表全部投资现金流量表权益投资现金流量表融资前融资后投资中既包括了投资者出资部分，又考虑了负债资金指项目投资者的出资额，并假定债务资金投资（包括融资租赁的固定资产投资）与权益投资之和等于建设投资（含建设期利息）☆融资前与融资后全部投资现金流量的差异序号1234项目销售收入销售税金及附加总成本费用其中：经营成本

折旧与摊销费

利息支出利润总额5税后利润融资后融资前序号1234项目销售收入销售税金及附加总成本费用其中：经营成本

折旧与摊销费

利息支出利润总额5税后利润对所得税产生影响利润与所得税计算表融资前后对税前净现金流量没有影响，仅对税后净现金流量产生影响☆全部投资与权益投资现金流量的差异

序号11.11.21.31.422.12.22.32.42.53456项目现金流入销售（营业）收入回收固定资产余值回收净营运资金其他现金流入现金流出建设投资(不含建设期利息)净营运资金经营成本销售税金及附加设备更新投资所得税前净现金流量(1-2)累计所得税前净现金流量所得税(融资前、后)所得税后净现金流量(3-5)序号11.11.21.31.422.12.22.32.42.52.62.73项目现金流入销售（营业）收入回收固定资产余值回收净营运资金其他现金流入现金流出权益投资借款本金偿还借款利息支付经营成本销售税金及附加所得税(融资后)设备更新投资中的权益投资净现金流量(1-2)权益投资全部投资7累计所得税后净现金流量税前现金流出

……权益资金借款……全部投资与权益投资流量表中对投资的处理权益资金借款本息全部投资权益投资例4：全部投资的净现金流量如图，若初始投资的一半是向银行借的，并在一年以后开始归还，分五年等额还款，年利率为10%，求全部投资和权益资金投资的内部收益率。解：由题设，第一年初借款P=750元，以后5年每年还款为:A=750(A/P,10%,5)=750×0.2638=197.85元从左图中减去借款的流入和还本付息的流出，即可得到权益投资的净现金流量，如右图所示6123451500250500950061234575052.15302.159500750A=？

以全部投资为例：①当i=20%时，NPV1=-1500+500(P/A,20%,6)-250(P/F,20%,1)+450(P/F,20%,6)=-1500+500×3.3255-250×0.8333+450×0.3349=105.13②当i=25%时，NPV2=-1500+500(P/A,25%,6)-250(P/F,25%,1)+450(P/F,25%,6)=-1500+500×2.9514-250×0.8000+450×0.2621=-106.355权益投资的内部收益率为IRR权=29.56%61234515002505009500借款利率i=10%☆一般来说，只要全部投资收益率的内部收益率高于借款的利率，增加借款比例，可以提高权益投资的内部收益率。☆此时，投资者会尽可能地减少权益资金的出资额，把余下的权益资金投向类似的项目，使得整个权益资金的投资的盈利能力提高。杠杆原理6123451500250500950061234575052.15302.159500IRR全=22.486%IRR权=29.56%建设期借款的利息可以形成资产原值生产期借款的利息形成财务费用例5：某工业项目计算期为15年，建设期为3年，第四年投产，第五年开始达到生产能力。（1）建设投资（固定资产投资）8000万元，分年投资情况如下：该项目的固定资产综合折旧年限为15年，残值率为15%，采用直线折旧法。期末余值等于账面余值。（2）净营运投资约需2490万元（第3年年末投入)（3）销售收入、销售税金及附加和营运成本的预测值如下，其他支出忽略不计

序号11.11.21.31.422.12.22.32.42.53456项目现金流入销售（营业）收入回收固定资产余值回收净营运资金其他现金流入现金流出建设投资(不含建设期利息)净营运资金经营成本销售税金及附加设备更新投资所得税前净现金流量(1-2)累计所得税前净现金流量所得税(融资前、后)所得税后净现金流量(3-5)7累计所得税后净现金流量123456141556008000800080008000？2490250035002000249035005000500050005000320480480480480-2500250035004490382054805480548054805600800080008000？-3500-44901780252025202520？-2500-6000-10490-8710-6190-367016490？与折旧相关（1）建设投资（固定资产投资）8000万元，分年投资情况如下：该项目的固定资产综合折旧年限为15年，残值率为15%，采用直线折旧法。期末余值等于账面余值。年折旧额=第15年末回收固定资产余值为：

12=1916万元158000(1–5%)=507万元8000-507×计算利润与所得税（融资前）年折旧额=507万元☆编制全部投资融资前现金流量表序号1234项目销售收入销售税金及附加总成本费用其中：经营成本

折旧与摊销费

利息支出利润总额(1-2-3)5所得税(4×33%)6税后利润(4-5)45678141556008000800080008000800080004804804804804804803205000350050005000500050005000507507507507507507507000000040075507550755075507550755071273201320132013201320132013664664664664664664420134913491349134913491349853

序号11.11.21.31.422.12.22.32.42.53456项目现金流入销售（营业）收入回收固定资产余值回收净营运资金其他现金流入现金流出建设投资(不含建设期利息)净营运资金经营成本销售税金及附加设备更新投资所得税前净现金流量(1-2)累计所得税前净现金流量所得税(融资前)所得税后净现金流量(3-5)7累计所得税后净现金流量123456141556008000800080008000？2490250035002000249035005000500050005000320480480480480-2500250035004490382054805480548054805600800080008000？-3500-44901780252025202520？-2500-6000-10490-8710-6190-367016490？191612406692623416420664664664664-2500-3500-449013601856185618566262156929430-2500-6000-10490-9130-7274-5418☆编制全部投资融资前现金流量表的步骤：①计算固定资产折旧②编制融资前利润与所得税计算表③编制全部投资现金流量表总成本费用中利息支出为零※全部投资融资后现金流量表的编制融资方案：（1）建设投资8000万元中，权益投资为4000万元，分年出资1500、1500和1000万元，不足部分向银行贷款。假定每年借款发生在年中，当年借款只计一半利息。贷款利率为10%，建设期只计息不付息还款，将利息按复利计算到第四年初，作为全部借款本金。投产后（第四年末）开始还贷，每年付清利息，并分10年等额还本；（2）净营运投资约需2490万元（第3年年末投入)，但该资金全部向银行贷款（始终维持借款状态，在计算期末一次性偿还本金），年利率亦为10%。☆编制全部投资①计算固定资产折旧②编制利润与所得税计算表③编制全部投资现金流量表☆建设投资利息直接关系到年折旧额，进而关系到所得税融资前现金流量表的步骤：融资后现金流量表的步骤：建设期利息（建设投资借款利息）计入固定资产原值（1）建设投资8000万元中，权益投资为4000万元，分年出资1500、1500和1000万元，不足部分向银行贷款。假定每年借款发生在年中，当年借款只计一半利息。贷款利率为10%，建设期只计息不付息还款。可知：建设期利息为630万元年末项目1234010005010503255205200010503255100037546304630年初贷款当年借款当年利息年末欠款累计建设期建设投资借款利息(1050+2000/2)×10%(3255+1000/2)×10%（1）建设投资（固定资产投资）8000万元，建设期利息为630万元。该项目的固定资产综合折旧年限为15年，残值率为15%，采用直线折旧法。期末余值等于账面余值。由于建设期利息计入固定资产原值内，故年折旧费为：年折旧额=第15年末回收固定资产余值为：

12=2066万元15(8000+630)(1–5%)=547万元(8000+630)-547×

序号1234项目销售收入销售税金及附加总成本费用其中：经营成本

折旧与摊销费

利息支出利润总额5税后利润融资后融资前序号1234项目销售收入销售税金及附加总成本费用其中：经营成本

折旧与摊销费利润总额5税后利润利润与所得税计算表净营运投资约需2490万元（第3年年末投入)，但该资金全部向银行贷款（始终维持借款状态，在计算期末一次性偿还本金），年利率为10%。年末项目45672490249024902490024924902490249024902490期初本息余额本期付息本期还本期末本息余额净营运投资还款付息计划表814152490×(1+10%)-24900024902490×(1+10%)–2492492490249024924902490249249024902490将利息按复利计算到第四年初(为4630万元），作为全部借款本金。投产（第四年末）开始还贷，每年付清利息，并分10年等额还本；年末项目45674630463463416737044634174167370437046332413241期初本息余额本期付息本期还本期末本息余额建设投资还款付息计划表812134630×(1+10%)–463-4634630÷104634634634634167×(1+10%)–417-46332427882788278231592693463463460计算利润与所得税（融资后）年折旧额=547万元序号1234项目销售收入销售税金及附加总成本费用其中：经营成本

折旧与摊销费

利息支出利润总额(1-2-3)5所得税(4×33%)6税后利润(4-5)45678141556008000800080008000800080004804804804804804803205000350050005000500050005000547547547547547547547249249527573619666712475962136166612060745796579652113071354140014461724172456956947746244743117287690793896911551155349463+249417+249370+249

序号11.11.21.31.422.12.22.32.42.53456项目现金流入销售（营业）收入回收固定资产余值回收净营运资金其他现金流入现金流出建设投资(不含建设期利息)净营运资金经营成本销售税金及附加设备更新投资所得税前净现金流量(1-2)累计所得税前净现金流量所得税(融资前)所得税后净现金流量(3-5)7累计所得税后净现金流量12345614155600800080008000800020662490250035002000249035005000500050005000320480480480480-250025003500449038205480548054805480560080008000800012556-3500-449017802520252025207076-2500-6000-10490-8710-6190-36701649023566172431447569569-2500-3500-4490160820892073195165071782411317-2500-6000-10490-8882-6793-4720☆编制全部投资融资后现金流量表的步骤：①计算建设期建设投资借款利息②计算固定资产折旧③计算借款还贷计划与利息计算（包括建设投资借款和净营运资金借款）④编制利润与所得税计算表⑤编制全部投资现金流量表建设期利息（建设投资借款利息）计入固定资产原值

序号11.11.21.322.12.22.32.42.52.6项目现金流入销售（营业）收入回收固定资产余值回收净营运资金现金流出权益投资借款本金偿还借款利息支付经营成本销售税金及附加所得税12345614155600800080008000800020662490150015001000712666619249249320480480480480150015001000516770407009629887885600800080008000125563净现金流量-1500-1500-100043396099117023768☆编制权益资金投资现金流量表4634634630249035005000500050005000172431447569569■投资项目盈利能力分析评价指标静态评价指标动态评价指标投资收益率静态投资回收期投资利润率净现值NPV净将来值NFV净年值NAV内部收益率IRR动态投资回收期2.静态投资收益率R和IRR的关系什么是静态投资收益率RR=A/K▲永续年金公式A=P×i

c例7：某收费桥梁，建造投资估计1.5亿元，按交通量预测和通过能力，每年收费稳定在1500万元。每年桥梁通行的经常性开支（包括维修保养和各种税金）大约在300万元左右。求该投资项目的内部收益率。解：由于桥梁寿命期很长，收益相对稳定，可以使用永续年金公式，有IRR=A/P=(1500-300)/1500=0.08=8%因此，当建桥的资金来源成本不高于8%的时候，可以考虑该项投资。···0132N-1NAK？:单位投资每年所创造的年净收益额IRRN→∞P或者P=A/i

c适用于现金流稳定，存续周期较长的项目投资收益率=全部投资收益率=投资利润率=全部投资盈利率=项目全部投资年净收益×100%项目全部投资年净利润+利息支出+折旧×100%年净利润+利息支出×100%项目全部投资正常年份利润×100%初始投资■投资项目的清偿能力分析1、概念：在投资决策的前期分析项目在进行过程中的各个阶段的资金是否充裕、是否有足够的能力清偿债务、项目在财务安排上负债比例是否合适，包括资金平衡分析和资产负债表的预测两方面2、资金平衡分析通过编制资金来源与运用表来进行资金来源与运用表又称为：财务平衡表或财务计划现金流量表。☆资金来源与运用表

序号项目合计

1资金来源

1.1利润总额

1.2折旧与摊销费

1.3长期借款

1.4短期借款

1.5权益资金

1.6回收固定资产余值

1.7回收净营运资金

1.8其他计算期12期末余值计算期n年末回收固定资产余值和净营运资金

序号项目合计

2资金运用

2.1建设投资

2.2建设期利息

2.3净营运资金

2.4所得税

2.5应付利润

2.6长期借款本金偿还

2.7短期借款本金偿还

3盈余资金（1-2）

4累计盈余资金计算期12期末余值表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额作为资金的平衡，要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零，而非每年的盈余资金大于零☆财务计划现金流量表

序号项目合计

1经营活动净现金流量

1.1现金流入

1.2现金流出

2投资活动净现金流量

2.1现金流入

2.2现金流出

3筹资活动净现金流量

3.1现金流出

3.2现金流入计算期123☆财务计划现金流量表

序号项目合计

1经营活动净现金流量

1.1现金流入

1.1.1销售收入

1.1.2增值税销项税额

1.1.3补贴收入

1.1.4其他流入

1.2现金流出

1.2.1经营成本

1.2.2增值税进项税额

1.2.3销售税金及附加

1.2.4增值税

1.2.5所得税

1.2.6其他流出计算期123☆财务计划现金流量表

序号项目合计

2投资活动净现金流量

2.1现金流入

2.2现金流出

2.2.1建设投资

2.2.2设备更新投资

2.2.3流动资产投资

2.2.4其他

3筹资活动经现金流量

3.1现金流入

3.1.1权益资金投入

3.1.2建设投资借款

3.1.3营业资金借款

3.1.4债券计算期123☆财务计划现金流量表

序号项目合计

3.1.5应付账款

3.1.6短期借款

3.1.7其他

3.2现金流出

3.2.1各种利息支付

3.2.2偿还债务本金

3.2.3应付利润(股利分配)3.2.4其他

4净现金流量（盈余资金）(1+2+3)

5累计盈余资金计算期123作为资金的平衡，要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零，而非每年的盈余资金大于零☆权益投资现金流量表序号11.11.21.31.422.12.22.32.42.52.62.73项目现金流入销售（营业）收入回收固定资产余值回收净营运资金其他现金流入现金流出权益投资借款本金偿还借款利息支付经营成本销售税金及附加所得税(融资后)设备更新投资中的权益投资净现金流量(1-2)序号11.11.21.31.4项目现金流入销售（营业）收入回收固定资产余值回收净营运资金长期借款22.12.22.32.42.52.62.73现金流出固定投资净营运资金经营成本销售税金及附加所得税借款本金偿还净现金流量(1-2)1.5短期借款借款利息偿还假定全部投资中除权益投资外的投资都通过债务资金来解决考虑了建设阶段债务资金多余的情况，从而更为全面☆权益投资现金流量表的简洁表净现金流量=(财务计划现金流量表的)(现金流入-现金流出)–权益资金+应付利润=盈余资金-权益资金+应付利润序号项目合计

1现金流入

1.1应付利润

1.2盈余资金

2现金流出

2.1权益资金

3净现金流量计算期123☆资产负债表的预测

序号项目

1资产

1.1流动资产总额

1.2在建工程

1.3固定资产净值

1.4无形及其他资产净值

2负债及所有者权益（2.4+2.5）

2.1流动负债总额

2.2建设投资借款

2.3营运资金借款

2.4负债小计（2.1+2.2+2.3）

2.5所有者权益计算期123不同于现金流量表、利润和利润分配表、资金来源与运用表的一个根本区别在于：记录的为存量而非流量资产原值-累计的折旧和摊销费☆资产负债表的预测

序号项目

1资产

1.1流动资产总额

1.1.1货币资金

1.1.2应收账款

1.1.3预付账款

1.1.4存货

1.1.5其他

1.2