21年物业管理师考试试题及答案

21年物业管理师考试试题及答案一、单项选择题（共30题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某新建住宅小区完成竣工验收后，建设单位与甲物业服务企业签订的前期物业服务合同中约定服务期限为3年。现小区已交付使用2年，业主大会已依法成立并选聘乙物业服务企业。根据《物业管理条例》，前期物业服务合同应（）。A.自动延续至原定期限届满B.自业主委员会与乙企业签订合同之日起终止C.经建设单位与业主委员会协商后终止D.待业主大会表决通过新合同后终止答案：B2.依据《民法典》第944条，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以（）。A.采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交B.直接向人民法院提起诉讼或申请支付令C.要求业主委员会强制代收D.扣押业主私有财产抵偿答案：B3.某小区电梯因维保单位未按合同约定进行月度检查，导致电梯故障困人30分钟。根据《特种设备安全法》，责任主体应为（）。A.物业服务企业B.电梯维保单位C.电梯制造单位D.建设单位答案：B4.物业服务企业在实施绿化养护时，发现小区内一棵香樟树存在枯枝坠落风险。正确的处理流程是（）。A.直接砍伐树木消除隐患B.设置警示标识并联系专业绿化单位修剪C.通知业主自行处理D.等待下次绿化养护周期统一处理答案：B5.某业主将住宅改为经营性棋牌室，未征得有利害关系业主同意。其他业主向物业服务企业反映后，企业应（）。A.直接关闭棋牌室B.报告业主委员会并协助向有关部门举报C.收取额外管理费后允许经营D.与业主协商提高物业费标准答案：B6.专项维修资金使用方案需经（）同意方可实施。A.专有部分占建筑物总面积1/2以上且人数1/2以上的业主B.专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上的业主C.专有部分占建筑物总面积3/4以上且人数3/4以上的业主D.全体业主答案：B7.物业服务企业在消防管理中，应每（）组织一次消防演练。A.月B.季度C.半年D.年答案：C8.某小区业主大会拟解聘现物业服务企业，根据《业主大会和业主委员会指导规则》，应当经（）的业主同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数且业主人数过半数B.专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数2/3以上C.专有部分占建筑物总面积1/2以上且业主人数1/2以上D.全体业主答案：A9.物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应（）向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。A.每月B.每季度C.每半年D.每年答案：D10.某小区发生高空抛物致行人受伤事件，无法查明具体行为人。根据《民法典》，可能加害人的责任承担方式为（）。A.连带责任B.按份责任C.公平责任补偿D.不承担责任答案：C11.前期物业管理阶段，建设单位应在（）前，与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。A.房屋交付B.竣工验收C.业主入住D.业主大会成立答案：A12.物业服务企业在公共区域设置的广告收益，除合理成本外，应归（）所有。A.物业服务企业B.建设单位C.全体业主D.业主委员会答案：C13.某业主因房屋质量问题未收房，是否需要缴纳物业费？（）A.不需要，因房屋未交付B.需要，自建设单位通知收房之日起缴纳C.双方协商确定D.由建设单位承担答案：B14.电梯使用标志应张贴在（）。A.电梯机房B.电梯轿厢内C.物业服务中心D.小区入口处答案：B15.物业服务企业在处理业主投诉时，应遵循的首要原则是（）。A.维护企业利益B.快速响应C.区分责任主体D.避免矛盾升级答案：B16.某小区停车场规划车位100个，实际入住车辆150辆。物业服务企业应（）。A.拒绝未登记车辆进入B.增设临时停车位并公示收费标准C.将公共绿地改为停车场D.要求业主自行解决答案：B17.业主委员会任期届满前（），应组织召开业主大会会议进行换届选举。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月答案：C18.物业服务企业应保存的物业档案中，工程竣工图纸的保管期限为（）。A.5年B.10年C.长期D.永久答案：D19.某小区发生水管爆裂导致电梯进水，物业服务企业应首先（）。A.关闭电梯电源B.联系维修人员C.通知受影响业主D.清理积水答案：A20.物业服务企业资质取消后，市场监管的核心依据是（）。A.服务合同约定B.企业注册资本C.专业人员数量D.信用评价体系答案：D21.业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式，采用书面形式的，应至少提前（）日送达业主。A.5B.10C.15D.30答案：C22.物业服务企业代收水电费，（）向业主收取手续费。A.可以B.不得C.经业主同意后可以D.经供水供电单位同意后可以答案：B23.某小区共有500户业主，召开业主大会讨论筹集维修资金事项，需（）户业主同意。A.250B.334C.375D.500答案：B（500×2/3≈334）24.消防控制室应实行（）小时专人值班制度，每班不少于（）人。A.8；1B.12；2C.24；2D.24；1答案：C25.物业服务企业在疫情防控期间，对进入小区人员的体温检测属于（）。A.特约服务B.公共服务C.增值服务D.紧急避险答案：B26.业主委员会作出的决定违反法律、法规的，（）可以责令限期改正或撤销其决定。A.物业服务企业B.街道办事处C.业主大会D.建设单位答案：B27.某物业服务企业将保洁服务外包给专业公司，外包合同中应明确（）。A.外包公司的盈利目标B.服务质量标准与违约责任C.外包公司员工的工资待遇D.物业服务企业的利润分成答案：B28.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有（）。A.共有和共同管理的权利B.单独使用的权利C.收益独占的权利D.任意处分的权利答案：A29.某小区电梯维修需使用专项维修资金，物业服务企业应首先（）。A.制定维修方案并公示B.直接联系维修单位C.向业主委员会申请拨款D.召开业主大会表决答案：A30.物业服务企业在日常巡查中发现消防栓缺失，应（）。A.记录在案待季度检查时处理B.立即报告业主委员会并联系维修C.要求业主自行配备D.用其他设施替代答案：B二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.下列属于物业服务企业基本义务的有（）。A.维护物业区域内的环境卫生B.对业主违规装修进行制止C.保管业主私人财物D.定期公布物业服务资金收支情况E.确保业主财产绝对安全答案：ABD2.前期物业管理阶段，建设单位应向物业服务企业移交的资料包括（）。A.竣工总平面图B.地下管网工程竣工图C.业主入住资料D.设施设备安装、使用和维护保养等技术资料E.物业质量保修文件和物业使用说明文件答案：ABDE3.下列属于物业共用设施设备的有（）。A.业主自用的空调B.小区路灯C.电梯D.单元门门禁系统E.业主私装的太阳能热水器答案：BCD4.业主大会的职责包括（）。A.选举业主委员会B.制定和修改管理规约C.选聘和解聘物业服务企业D.决定专项维修资金的使用E.处理业主个人纠纷答案：ABCD5.物业服务企业在安全防范工作中应（）。A.安装监控设备并确保正常运行B.对出入人员进行详细身份登记C.定期检查消防设施D.组织安全培训E.承担业主家中被盗的全部赔偿责任答案：ACD6.下列关于物业服务收费的说法，正确的有（）。A.实行政府指导价的，具体标准由业主与企业协商确定B.实行市场调节价的，需在物业服务合同中约定C.空置房应全额缴纳物业费D.业主与物业使用人约定由使用人缴纳的，业主承担连带责任E.企业可以提前预收超过12个月的物业费答案：BD7.处理业主投诉的正确流程包括（）。A.记录投诉内容B.分析原因并确定责任C.提出解决方案并反馈D.跟踪回访确认效果E.对投诉业主进行报复答案：ABCD8.电梯使用单位（物业服务企业）的安全管理职责包括（）。A.制定电梯安全管理制度B.配备电梯安全管理人员C.委托有资质的单位进行维保D.组织电梯应急救援演练E.承担电梯制造缺陷的赔偿责任答案：ABCD9.下列行为违反《物业管理条例》的有（）。A.业主未经同意将住宅改为美容院B.物业服务企业将全部物业服务转包给其他企业C.建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务企业（投标人少于3个的除外）D.业主委员会未经业主大会授权与企业签订合同E.物业服务企业对欠费业主进行公开曝光答案：ABCDE10.物业承接查验中，发现共用部位存在质量问题时，处理方式包括（）。A.要求建设单位限期整改B.由物业服务企业自行维修并从物业费中列支C.记录在承接查验记录中D.暂缓办理物业交接手续E.向建设行政主管部门报告答案：ACDE三、案例分析题（共3题，每题20分）案例一某小区建于2018年，共有6栋18层住宅，400户业主。2021年3月，业主发现3号楼电梯频繁故障，曾发生困人事件。业主委员会要求物业服务企业立即维修，但企业称电梯已过保修期，需使用专项维修资金。业委会核查发现，专项维修资金账户余额为50万元，维修电梯需20万元。部分业主反对使用维修资金，认为电梯故障是企业维保不到位所致。问题：1.电梯维修费用应如何承担？说明法律依据。（8分）2.若使用专项维修资金，需履行哪些程序？（12分）答案：1.电梯维修费用应优先使用专项维修资金。根据《物业管理条例》第53条，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。本案中电梯已过保修期，属于共用设施设备，故应使用专项维修资金。若能证明电梯故障是因物业服务企业未履行维保义务（如未按合同约定频次保养），则企业应承担相应责任，业主可要求企业承担部分费用，但不影响维修资金的使用程序。2.使用专项维修资金的程序：（1）物业服务企业或业主委员会制定使用方案（包括维修内容、预算、列支范围等）；（2）将使用方案在小区内公示，征求业主意见，公示期不少于15日；（3）组织业主表决：需经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数2/3以上的业主同意（双2/3）；（4）表决通过后，向专项维修资金管理部门提交申请材料（包括使用方案、业主表决结果等）；（5）管理部门审核通过后，拨付资金至维修单位；（6）维修完成后，公示维修结果及资金使用明细。案例二2021年5月，某小区业主王某因房屋阳台漏水问题，多次向物业服务企业反映，但企业以“属房屋质量问题，需联系开发商”为由推诿。王某未交2020年1月至2021年6月的物业费（每月300元）。企业起诉王某要求支付物业费及滞纳金（合同约定滞纳金为日千分之一）。王某反诉企业未履行维修义务，要求赔偿因漏水造成的装修损失5000元。问题：1.王某拒交物业费是否合法？说明理由。（10分）2.企业主张的滞纳金是否应得到支持？（5分）3.王某的反诉请求是否成立？（5分）答案：1.王某拒交物业费不合法。根据《民法典》第944条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。房屋阳台漏水若属于保修期内的质量问题，责任主体为开发商，物业服务企业的义务是协助业主联系开发商或提供必要的便利，而非直接维修；若已过保修期，属于业主专有部分，维修责任由业主自行承担（除非漏水是因共用设施问题导致）。因此，王某不能以房屋漏水为由拒交物业费。2.滞纳金是否支持需看合同约定是否合理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务合同中约定的滞纳金本质是违约金。若合同约定的日千分之一（年利率36.5%）过高，法院可能参照LPR（贷款市场报价利率）调整至合理范围（一般不超过LPR的4倍），故部分支持。3.王某的反诉请求是否成立需分情况：若漏水是因物业服务企业未尽管理义务（如公共管道堵塞导致），则企业应承担赔偿责任；若属开发商质量问题且在保修期内，王某应起诉开发商；若属业主自用部位自然损坏，责任由王某自行承担。因此，需根据漏水原因判定，反诉能否成立需结合具体证据。案例三某新建小区即将交付，建设单位选聘的前期物业服务企业甲公司需开展物业承接查验工作。查验中发现：（1）小区围墙存在2处缺口未封闭；（2）地下车库排水系统未与市政管网接通；（3）消防控制室未配备应急照明；（4）绿化苗木存活率不足60%（合同约定不低于85%）。问题：1.承接查验的主要内容有哪些？（8分）2.针对查验中发现的问题，甲公司应如何处理？（12分）答案：1.承接查验的主要内容包括：（1）物业共用部位：房屋主体结构、公共区域墙面地面、楼梯间、屋顶等；（2）共用设施设备：电梯、消防设施、供水供电系统、排水系统、安防系统等；（3）共用场地：小区道路、停车场、绿化区域、围墙等；（4）物业资料：竣工图纸、设施设备技术资料、质量保修文件等；（5）其他公共配套设施：社区服务中心、幼儿园、健身器材等。2.处理措施：（1）对于围墙缺口：要求建设单位限期封闭，查验记录中注明问题及整改期限，未整改前做好临时防护；（2）地下车库排水系统问题：要求建设单位联系市政部门接通管网，否则可能导致雨季积水，影响使用安全；（3）消防控制室应急照明缺失：根据《消防法》，消防控制室需配备应急照明，要求建设单位立即安装并测试；（4）绿化苗木存活率不达标：按合同约定，要求建设单位更换死亡苗木，确保存活率达到85%以上，否则可拒绝接收或要求赔偿。所有问题需形成书面承接查验记录，由建设单位、物业服务企业双方签字确认，作为后续整改和责任划分的依据。四、综合应用题（共1题，20分）某物业服务企业拟接管一个20万平方米的新建住宅小区（共1500户），请设计该项目的前期物业服务方案（需包含服务目标、组织架构、服务内容与标准、应急管理措施）。答案：XX小区前期物业服务方案一、服务目标1.基础服务目标：物业承接查验合格率100%，房屋交付期间业主投诉处理及时率100%，公共设施设备完好率≥98%，环境卫生达标率≥95%，绿化存活率≥90%。2.满意度目标：业主入住3个月内满意度≥85%，6个月内≥90%。二、组织架构设立项目服务中心，实行项目经理负责制，下设：1.客服部（6人）：负责业主咨询、投诉处理、档案管理；2.工程维修部（8人）：负责设施设备维护、日常维修（含强弱电、暖通、土建）；3.秩序维护部（12人）：24小时门岗、巡逻、车辆管理（分3班，每班4人）；4.环境服务部（10人）：保洁（8人）、绿化（2人）；5.品质部（2人）：负责服务质量监督、培训、体系运行。三、服务内容与标准1.物业承接查验：联合建设单位