物业管理《基本制度与政策》考试题与答案

物业管理《基本制度与政策》考试题与答案一、单项选择题（每题1分，共20题，计20分）1.根据《物业管理条例》，下列关于物业管理定义的表述中，正确的是：A.物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动B.物业管理是物业服务企业对小区内所有房屋及设施进行全面管理的活动C.物业管理仅指对共用部位、共用设施设备的维修养护D.物业管理的责任主体是房地产行政主管部门答案：A解析：《物业管理条例》第二条明确规定，物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。B选项忽略了业主的主体地位；C选项缩小了管理范围；D选项责任主体错误。2.下列关于业主的定义，正确的是：A.房屋的承租人视为业主B.依法登记取得建筑物专有部分所有权的人C.尚未登记但已合法占有建筑物专有部分的买受人不视为业主D.业主仅指房屋所有权人，不包括共有人答案：B解析：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。因此B正确，C错误；承租人是物业使用人，非业主（A错误）；共有人属于业主（D错误）。3.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主B.专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主C.专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主D.全体业主答案：B解析：《物业管理条例》第十二条规定，业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。4.前期物业服务合同的特征不包括：A.具有过渡性B.由建设单位与物业服务企业签订C.服务期限明确约定D.内容包含对业主临时管理规约的遵守答案：C解析：前期物业服务合同的服务期限通常不明确，具有过渡性，待业主大会选聘新的物业服务企业后终止（C错误）。其他选项均为前期物业服务合同的特征。5.根据《住宅专项维修资金管理办法》，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支的是：A.小区电梯的日常维护保养费B.屋顶防水工程维修费用（已过保修期）C.消防设施整体更新费用D.单元楼门禁系统更换费用答案：A解析：《住宅专项维修资金管理办法》第十七条规定，日常维护保养费用由物业服务成本列支，不得从专项维修资金中列支。电梯日常维护属于日常保养（A），而屋顶防水（过保后）、消防设施更新、门禁更换属于共用设施设备的维修、更新，可使用专项维修资金（B、C、D正确）。6.业主委员会任期届满前（）个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。A.1B.2C.3D.6答案：B解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条规定，业主委员会任期届满前2个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。7.下列关于物业服务定价形式的表述中，错误的是：A.普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价B.非住宅物业服务收费实行市场调节价C.业主大会成立后，物业服务收费标准由业主与物业服务企业协商确定D.政府指导价的具体收费标准由物业服务企业自行确定答案：D解析：政府指导价由价格主管部门会同房地产行政主管部门制定基准价及浮动幅度，物业服务企业在幅度内确定具体标准（D错误）。其他选项符合《物业服务收费管理办法》规定。8.建设单位在物业管理活动中的义务不包括：A.制定临时管理规约并明示买受人B.提供前期物业管理所需的办公用房C.承担物业保修期内的保修责任D.代收业主欠缴的物业费答案：D解析：建设单位的义务包括制定临时管理规约（《条例》第二十二条）、提供物业管理用房（第三十条）、承担保修责任（第三十一条）。代收物业费非法定义务（D错误）。9.业主拒付物业费的，物业服务企业可以采取的合法措施是：A.停止供电、供水B.扣押业主物品C.向人民法院起诉D.在小区内张贴业主欠费信息答案：C解析：《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费（A错误）；扣押物品侵犯财产权（B错误）；公开欠费信息可能侵犯隐私权（D错误）；合法途径是向法院起诉（C正确）。10.下列关于物业承接查验的表述中，正确的是：A.承接查验由业主委员会与物业服务企业共同进行B.建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图等资料C.现场查验中发现的问题，物业服务企业应自行承担修复责任D.物业承接查验费用由业主承担答案：B解析：《物业承接查验办法》第四条规定，前期物业承接查验由建设单位与物业服务企业进行（A错误）；第九条规定建设单位应移交竣工总平面图等资料（B正确）；第二十八条规定现场查验发现的问题由建设单位负责修复（C错误）；第二十九条规定承接查验费用由建设单位承担（D错误）。11.业主将住宅改变为经营性用房的，应当（）。A.经有利害关系的业主一致同意B.经业主委员会同意C.经物业服务企业同意D.向房地产行政主管部门备案答案：A解析：《民法典》第二百七十九条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。12.专项维修资金的使用，应当经（）同意后，由物业服务企业组织实施。A.业主大会B.业主委员会C.专有部分占建筑物总面积1/2以上且总人数1/2以上的业主D.专有部分占建筑物总面积2/3以上且总人数2/3以上的业主答案：A解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，专项维修资金使用方案需经业主大会通过（未成立业主大会的，由全体业主依法讨论通过），因此A正确。13.物业服务合同终止时，物业服务企业应当履行的义务不包括：A.移交物业服务用房B.移交物业档案资料C.撤出物业管理区域D.向业主委员会收取未结物业费答案：D解析：《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会，并撤出。收取未结物业费是合同权利，但非终止时的义务（D错误）。14.下列关于业主临时管理规约的表述中，错误的是：A.由建设单位制定B.不得侵害物业买受人的合法权益C.物业买受人在购房时应当签署D.业主大会成立后自动失效答案：D解析：业主大会成立后，业主大会可以制定正式管理规约，临时管理规约在正式管理规约生效后失效，而非自动失效（D错误）。其他选项符合《条例》第二十二条、二十三条规定。15.建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）的罚款。A.1万元以下B.5万元以上20万元以下C.10万元以下D.3万元以上10万元以下答案：B解析：《条例》第五十六条规定，建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处5万元以上20万元以下的罚款。16.物业服务企业挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（）的罚款。A.1倍以下B.2倍以下C.3倍以下D.5倍以下答案：B解析：《条例》第六十三条规定，挪用专项维修资金的，追回资金，警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。17.业主大会的决定对（）具有约束力。A.全体业主B.仅同意该决定的业主C.物业服务企业D.物业使用人答案：A解析：《民法典》第二百八十条规定，业主大会的决定对全体业主具有法律约束力。18.下列关于物业管理区域划分的表述中，正确的是：A.由物业服务企业提出申请，房地产行政主管部门划分B.应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素C.一个物业管理区域可以成立多个业主大会D.物业管理区域划分后不得调整答案：B解析：《条例》第九条规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素（B正确）；由房地产行政主管部门会同街道办事处划定（A错误）；一个物业管理区域成立一个业主大会（C错误）；确需调整的可重新划分（D错误）。19.业主委员会委员资格终止的情形不包括：A.因物业转让不再是业主B.连续3次缺席业主委员会会议C.因疾病丧失履行职责能力D.拒不履行业主义务答案：B解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条规定，委员有下列情况之一的，其资格自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）丧失民事行为能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。第四十七条规定，业主委员会委员违反本规则第三十五条规定的，业主委员会会议可以决定终止其委员资格，包括拒不履行业主义务、连续三次以上无故缺席业主委员会会议等。因此B属于可终止情形，非“资格终止的情形”（题目问“不包括”），正确选项为B。20.下列关于物业服务费的表述中，正确的是：A.已竣工但尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳B.业主出租房屋的，物业服务费由承租人缴纳C.物业服务费包含物业共用部位、共用设施设备的大修费用D.物业服务企业可以将全部服务项目转委托给第三方答案：A解析：《条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳（A正确）；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，业主负连带交纳责任（B错误）；大修费用从专项维修资金列支（C错误）；物业服务企业不得将全部服务转委托（D错误）。二、多项选择题（每题2分，共10题，计20分，每题至少有2个正确选项，多选、错选不得分，少选每个正确选项得0.5分）1.下列属于业主共同决定的事项有：A.制定和修改管理规约B.选举业主委员会或者更换业主委员会成员C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金答案：ABCD解析：《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定的事项包括：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。因此ABCD均正确。2.下列关于专项维修资金的表述中，正确的有：A.专项维修资金属于业主共有B.专项维修资金的利息收益归物业服务企业所有C.房屋所有权转让时，结余的专项维修资金随房屋所有权同时过户D.专项维修资金应当专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造答案：ACD解析：《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，专项维修资金属于业主共有（A正确）；第十七条规定利息转入维修资金滚存使用（B错误）；第二十八条规定房屋转让时，结余资金随房过户（C正确）；第二条规定专项用于保修期满后的维修、更新、改造（D正确）。3.前期物业管理阶段的特点包括：A.业主大会尚未成立，业主参与度低B.前期物业服务合同是附终止条件的合同C.建设单位与物业服务企业的关系是委托关系D.物业的共用部位、共用设施设备可能存在质量问题答案：ABCD解析：前期物业管理阶段业主大会未成立（A正确）；前期合同在业主大会选聘新企业后终止（B正确）；建设单位委托物业服务企业（C正确）；建设单位可能遗留质量问题（D正确）。4.下列关于业主委员会职责的表述中，正确的有：A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同D.决定专项维修资金的使用方案答案：ABC解析：《条例》第十五条规定，业主委员会职责包括：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。专项维修资金使用方案需业主大会决定（D错误），因此ABC正确。5.物业服务合同应当包含的内容有：A.物业服务事项B.服务质量C.服务费用D.双方的权利义务答案：ABCD解析：《条例》第三十四条规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。因此ABCD均正确。6.下列行为中，属于损害物业共用部位、共用设施设备的有：A.业主在公共走廊堆放杂物B.物业服务企业将电梯广告收益据为己有C.业主拆除承重墙D.车辆碾压小区绿地答案：ACD解析：公共走廊堆放杂物占用共用部位（A）、拆除承重墙破坏建筑结构（C）、碾压绿地破坏共用设施（D）均属于损害行为。电梯广告收益属于业主共有，物业据为己有属于侵占，非直接损害共用设施（B错误）。7.建设单位在物业销售前应当明示的文件包括：A.临时管理规约B.前期物业服务合同C.物业承接查验记录D.商品房买卖合同答案：AB解析：《条例》第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。同时，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同也应向买受人明示（AB正确）。物业承接查验记录在承接查验后形成（C错误）；商品房买卖合同是销售文件，但非“应当明示的物业管理文件”（D错误）。8.下列关于物业服务企业资质管理的表述中，错误的有：A.物业服务企业资质分为一级、二级、三级B.国务院建设主管部门负责一级资质审批C.三级资质企业可以承接30万平方米以下的住宅项目D.2017年起物业服务企业资质认定已取消答案：AC解析：2017年《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》取消了物业服务企业资质认定（D正确），因此A（分级）、C（承接规模）错误。9.业主在物业管理活动中享有的权利包括：A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督业主委员会的工作D.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权答案：ABCD解析：《条例》第六条规定，业主权利包括：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（五）监督业主委员会的工作；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权等。因此ABCD均正确。10.下列关于物业使用人权利义务的表述中，正确的有：A.物业使用人不享有业主的投票权B.物业使用人应当遵守管理规约C.物业使用人违反物业服务合同的，业主承担连带责任D.物业使用人可以参加业主大会会议，但无表决权答案：ABC解析：物业使用人非业主，不享有投票权（A正确）；《条例》第四十八条规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定（B正确）；第四十一条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任（C正确）；物业使用人经业主授权可参加业主大会并行使表决权（D错误）。三、案例分析题（每题20分，共3题，计60分）案例一：某小区于2020年6月交付使用，建设单位与甲物业服务公司签订了为期3年的前期物业服务合同。2022年8月，小区业主自发成立筹备组，经街道办指导，于2022年12月召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主大会决议解聘甲公司，选聘乙公司。甲公司以“前期合同未到期”为由拒绝退出，且未移交物业资料和用房。问题：1.业主大会解聘甲公司的决议是否有效？说明理由。2.甲公司拒绝退出的行为是否合法？说明理由。3.业主委员会可采取哪些措施维护权益？答案：1.有效。根据《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中业主大会已选聘乙公司并签订新合同，前期合同自动终止，业主大会决议有效。2.不合法。《条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条规定的资料交还给业主委员会。甲公司拒绝退出违反法定义务。3.业主委员会可采取以下措施：（1）书面通知甲公司限期退出并移交；（2）向县级以上房地产行政主管部门投诉，由主管部门责令限期改正；（3）向人民法院提起诉讼，要求甲公司退出并赔偿损失（包括因拖延退出造成的额外费用）。案例二：某小区2018年入住，2021年部分业主发现小区公共区域（道路、路灯）维修不及时，电梯频繁故障，卫生清洁不达标。业主多次向物业公司反映未果，遂联合50户业主（占总户数30%、专有面积35%）要求召开业主大会，表决解聘物业公司。物业公司以“未达到法定比例”为由拒绝协助召开。问题：1.业主要求召开业主大会的程序是否合法？说