河南房屋预售管理办法

河南房屋预售管理办法一、总则（一）目的与依据为加强河南省房屋预售管理，维护房地产市场秩序，保障交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，结合本省实际，制定本办法。本办法适用于在河南省行政区域内从事房屋预售活动及其管理。房屋预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。（二）基本原则房屋预售管理应当遵循合法、公正、公开、高效的原则，保护房地产开发企业、承购人和其他相关当事人的合法权益，促进房地产市场健康有序发展。（三）管理部门职责省住房和城乡建设主管部门负责全省房屋预售管理工作的指导和监督。市、县（区）住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内房屋预售管理工作。其主要职责包括：1.贯彻执行国家和本省有关房屋预售管理的法律法规和政策；2.负责本行政区域内房屋预售许可的审批和管理；3.对房屋预售活动进行监督检查，依法查处违法违规行为；4.建立健全房屋预售管理信息系统，及时发布房屋预售相关信息；5.法律、法规、规章规定的其他职责。发展改革、自然资源、市场监管、金融监管等部门按照各自职责，协同做好房屋预售管理相关工作。二、预售条件（一）土地条件房地产开发企业申请房屋预售许可，应当已取得土地使用权证书。土地使用权的取得方式应当符合法律法规规定，且土地用途明确为住宅、商业、办公等可预售的房屋类型。以出让方式取得土地使用权的，开发项目应按照土地出让合同约定的动工开发期限、土地用途、建设规模等要求进行建设。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。（二）规划条件1.已取得建设工程规划许可证。建设工程规划许可证应当明确建设项目的位置、规模、用途、层数、高度等规划指标，确保预售房屋符合城市规划要求。2.按照规划要求完成了相应的配套设施建设规划设计方案，并经规划部门审核通过。配套设施包括但不限于小区内的道路、绿化、停车位、物业服务用房、社区公共服务设施等。配套设施的建设应当与房屋建设同步进行，以保障居民的正常生活需求。（三）建设进度条件1.按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。工程建设总投资是指完成该项目所需的全部费用，包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费及其他费用等。2.建设项目已确定施工单位，并签订施工合同。施工单位应当具备相应的资质等级，且施工进度符合工程建设计划安排，能够确保在规定的竣工交付日期前完成房屋建设任务。（四）工程质量监督条件已按照规定办理了建设工程质量监督手续，建设单位应当在工程开工前，将工程项目的基本情况、施工单位及监理单位的资质情况等资料报送工程质量监督机构，接受质量监督管理。质量监督机构应当按照相关标准和规范，对工程建设全过程进行质量监督检查，确保工程质量符合要求。三、预售许可申请与审批（一）申请材料房地产开发企业申请房屋预售许可，应当提交下列材料：1.商品房预售许可申请表；2.开发企业的营业执照和资质证书；3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；4.投入开发建设的资金证明，包括银行出具的到位资金证明、财务报表等，证明资金已达到工程建设总投资的百分之二十五以上；5.工程施工合同及关于施工进度的说明，明确各阶段的施工进度计划和竣工交付日期；6.商品房预售方案。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议等内容。预售方案应当符合相关法律法规和政策要求，并真实、准确、完整。（二）申请流程1.开发企业向项目所在地市、县（区）住房和城乡建设主管部门提出预售许可申请，并提交上述申请材料。2.主管部门收到申请材料后，对申请材料的完整性、真实性进行初步审查。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五个工作日内一次性书面告知开发企业需要补正的全部内容。开发企业按照要求补正后，重新提出申请。3.经初步审查合格的，主管部门应当在十个工作日内进行实地核查。实地核查主要内容包括项目建设进度、配套设施建设情况、工程质量等是否符合预售条件。4.实地核查合格的，主管部门应当自受理申请之日起二十个工作日内，对符合预售条件的，颁发《商品房预售许可证》；对不符合预售条件的，书面通知开发企业并说明理由。（三）审批公示住房和城乡建设主管部门作出的房屋预售许可决定，应当予以公示。公示内容包括开发企业名称、项目名称、预售房屋栋号、建筑面积、预售价格等信息，公示期不得少于七个工作日。公示期间，利害关系人有权对预售许可事项提出异议。住房和城乡建设主管部门应当对异议进行调查核实，异议成立的，应当依法撤销预售许可决定。四、预售合同管理（一）合同签订房地产开发企业与承购人应当签订书面商品房预售合同。预售合同应当采用统一的示范文本，明确双方的权利和义务。示范文本应当包括以下主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况，包括房屋的位置、面积、户型、朝向等；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。（二）合同备案房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起三十日内，向房地产管理部门和市、县（区）人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极推进房屋交易合同网签备案系统建设，逐步实现房屋预售合同网上签订和备案。开发企业通过网签备案系统签订的预售合同，系统自动生成备案编号，并实时向社会公示。商品房预售合同登记备案后，当事人变更合同内容的，应当签订书面补充协议，并按照前款规定办理备案手续。（三）合同履行1.房地产开发企业应当按照预售合同约定的时间、质量标准等履行交付房屋的义务。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决等原因，需要延期交付的，房地产开发企业应当及时通知承购人，并提供相关证明文件。延期交付的期限应当合理，且不得超过法律法规规定的期限。2.承购人应当按照预售合同约定的付款方式和时间支付房价款。承购人未按照约定支付房价款的，应当承担违约责任。经催告后在合理期限内仍未履行的，房地产开发企业可以解除预售合同，并要求承购人承担赔偿责任。五、预售资金监管（一）监管账户设立房地产开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金监管账户，用于存放预售资金。监管账户应当与项目一一对应，不得支取现金，只能通过专用账户进行资金拨付。开发企业应当在申请预售许可时，提交预售资金监管协议。监管协议应当明确监管账户的开户银行、账号、监管项目范围、监管资金总额、资金拨付条件和方式等内容。（二）资金缴存承购人按照预售合同约定支付的房价款，应当直接存入监管账户。开发企业不得另设其他账户收存预售资金，不得以任何形式直接收存房价款。开发企业应当按照预售方案中确定的预售资金缴存比例，督促承购人及时缴存预售资金。预售资金缴存比例应当根据项目建设进度合理确定，一般按照建设工程进度分阶段按比例拨付使用。（三）资金使用1.预售资金应当优先用于项目工程建设，确保项目顺利竣工交付。资金使用应当按照工程建设进度和实际需要，由开发企业提出用款计划，经监理单位审核、监管银行核实后，按照以下规定拨付：基础完工后，拨付至预售资金总额的百分之二十；主体结构完工后，拨付至预售资金总额的百分之五十；竣工验收合格后，拨付至预售资金总额的百分之八十；完成房屋所有权首次登记后，拨付至预售资金总额的百分之九十五；剩余百分之五作为质量保证金，在工程竣工验收合格之日起满二年后，如无质量问题，由开发企业申请，经监管银行核实后予以拨付。2.开发企业申请使用预售资金时，应当提供工程建设进度证明、监理单位意见、施工单位出具的工程款支付证明等相关资料。监管银行应当对开发企业提交的资料进行审核，符合条件的，按照规定及时拨付资金。（四）监督管理1.住房和城乡建设主管部门应当会同有关部门对预售资金监管情况进行监督检查。发现开发企业有下列行为之一的，应当责令其限期改正，并可暂停该项目的预售资金拨付：未按规定使用预售资金的；提供虚假资料骗取预售资金的；预售资金未存入监管账户的；其他违反预售资金监管规定的行为。2.监管银行应当按照监管协议的约定，履行监管职责，对预售资金的收存、使用情况进行监督。发现开发企业存在违规使用预售资金行为的，应当及时向住房和城乡建设主管部门报告。六、法律责任（一）开发企业违法责任房地产开发企业有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款：1.未取得《商品房预售许可证》预售商品房的；2.提供虚假材料骗取《商品房预售许可证》的；3.未按照本办法规定办理预售合同登记备案手续的；4.未按照预售合同约定履行义务的；5.未按照规定使用预售资金的。开发企业将未经验收或者验收不合格的房屋交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的有关规定处罚。（二）其他相关