前期物业服务项目维修、养护和管理方案

前期物业服务项目维修、养护和管理方案

第一节房屋本体和公共设施的养护............2

一、物业维修养护的基本原则..........2

二、物业维修养护的组织实施方案.......3

第二节共用设施设备维修保养...............6

一、供配电系统........................6

二、弱电系统..........................6

三、给排水系统及其配套设施............7

四、排水设施..........................8

五、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施

...........................................8

六、智能化安保系统....................9

七、电梯运行与管理...................10

八、变配电系统维保方案...............12

九、给排水系统.......................15

十、电梯系统.........................17

十一、消防系统维保方案...............19

十二、电子门警系统...................22

第三节突发设施设备故障的应急方案.......23

一、供电系统应急抢修、处理方案......23

二、电梯应急处理方案.................25

三、给排水系统应急处理方案...........27

第四节业主自用部位装修管理方案...........29

一、土建部分.........................29

二、电器部分..........................30

三、装饰部分..........................31

四、给排水、卫生洁具..................31

五、空调安装管理规定..................32

六、装饰装修常规管理..................34

第一节房屋本体和公共设施的养护

一、物业维修养护的基本原则

小区房屋本体和公共设施维修、养护由管理处维修服务

中心主管，并配备专业人员负责实施。管理上采用综合性管

理和专业化管理相结合的方式。

专业化管理与社会化协作相结合。管理处维修中心的管

理范围为房屋本体和公共设施的日常保养和维修，房屋主体

的小修及机电设备中修以上的工程分包给专业公司，维修服

务中心负责对分包工程实施监理和检查。

分系统、按类别建立房屋和实施的基础工程资料、维修

技术档案以及设备设施运行和维修的管理制度。

按年、季、月分别制定物业维修养护的作业并组织实施，

每年分别拟定设施和房屋本体大修计划。

坚持预防性为主的计划维修保养制度。按日、周、月、

季、年确定各类别和内容的维修和保养；严格执行维修保养

的运作程序和作业规范。通过预防为主的计划维修保养实施,

延长设备修理间隔期，保证小区设备设施不应有的磨损、老

化的损坏。

二、物业维修养护的组织实施方案

(-)房屋承重及抗震结构部位

巡检对象养护维修方案与要求质量标准

屋架、柱、梁、檀条等

在巡查时对损坏变形严

重的需加固、补强或拆

每周对屋架、每年对房屋基础进行一

换，以确保钩件的承载

柱、梁、沉降次巡查，防止白蚁及腐蚀

力。

缝、装饰区域性液体的侵害。

基础不均匀沉降，影响

的墙与顶棚及时了解各办公使用区

上部机课构，倾斜、开

巡查一次，发域内有无白蚁情况。

裂、变形，应查清原因，

现问题，即时由于使用不当造成结构

有针对性地进行加固。

处理、维修。局部受损较轻，由工程部

安全、正常使用、功能

每周对室外按房屋修缮规定实施维

完善。

钢结构件进修。如局部受损较重，应

建筑物白蚁防治标准，

行一次目测请专家会诊后，提出方

房屋修缮标准。

检查，发现问案，委托专业公司设施。

有关工程施工技术规

题，及时处每二年对室外钢结构进

范。

理、维修。行一次敲铲、除绣、油漆C

除绣处需显出金属光

泽，油漆、底漆、面漆

各两道。

(―)外墙

修。

（五）沟渠池井

巡检对象养护维修方案与要求质量标准

每半年对井壁脱落修

由工程部专业井盖无缺损，完好率达

理一次。

维修工按作业100%。

每年对井盖编号刷漆

规程每周检查流水畅通，井内无积物，

一次。

一遍，发现问题井壁物脱落。

每年汛期前对井内堆

及时维修。井盖上标志清晰。

积物清理一次。

（六）楼内设施

养护维修方案

巡检对象质量标准

与要求

门窗应开关灵活，不送动，

不漏风；木装修应牢固、平

整、美观，接缝严密。

每周对地面、墙面、对地面、踢脚

地坪应平整、牢固、安全、

天花板、门窗、梁线、踏步每季检

无倒泛水。水泥地面不起

柱、楼梯踏步、扶查一次。

沙、不空鼓、不开裂。

手目测检查一次，对墙面、天花

油漆粉刷要求不起壳、不脱

发现问题及时解板、天窗、扶手

落、无绣迹、色泽均匀，尽

决。每月检查一次。

量与原色一致。对铁、木构

件应进行周期性地油漆保

养。

（七）停车场

巡检对象养护维修方案与要求质量标准

由工程部专业维修

平整、无积水、无缺

工按相关维修规程每年对局部界石进行

损；路面修缮质量标

每天检查一遍，随一次修整。

准；绿地修缮标准。

坏随修C

第二节共用设施设备维修保养

一、供配电系统

1.建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规

程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制

度、安全及交接班制度；

2.值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格,

持有上岗证书；

3.保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表

面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；

4.潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要

电器设备干燥；

5.每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发

现马上采取措施杜绝；

6,每日填写运行记录，建档备查。

二、弱电系统

1•操作人员受过专业培训，持证上岗；

2.工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别;

发现异常，及时处理；

3.有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；

4.对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工

作状态：

5.工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经

过授权，密码有有效保护；

6.分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运

行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月

报表。

三、给排水系统及其配套设施

1,增压泵、给水设施等

2.保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面

排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵

运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮

球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现

滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水

泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消

防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转

部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1

次；每日填写水泵运行记录，建档备查；

3.每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修,

对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷

防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出

现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；

4.专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、

水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。

四、排水设施

1.楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更

换，定期检查，每3年全面检查更换1次；

2.每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出

沟内生长的杂草：达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水

畅通，无积水、臭味；

3.每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮

物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干

净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视

管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅

通，井盖上无污渍、污物。

五、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施

1.加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划,

按照合同约定实施；

2.保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；

3,设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏

及时修补；

4•按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路

面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；

5.停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；

6,停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的

消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

六、智能化安保系统

每日进行系统检查，确保系统始终处于正常、安全运行

状态。

1.日检：系统外观：前端、终端传输线路信号日常检查

记录；软件测试。

2.例检：系统外观：前端、终端传输线路信号传输阶段

性检查、记录；软件测试。

3.监检：对日常维护工作、例检工作进行监督，对其工

作成果进行测评。

4.制定维护计划

（1）小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告，

制定每季一次的小修计划。

（2）中修计划；根据季检记录及报告，年检记录及报

告制定每年一次的中修计划。

（3）大修计划：根据年检记录及报告，制定每三年一

次的大修计划。

保安人员负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁

中央监控室及设备表面；每次交接班时检查监控设备系统,

发现异常情况立即报告管理服务中心并迅速联系专业维修

保养单位处理，同时立即采取人工保安补救措施。

七、电梯运行与管理

1.电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、

调整和检杳等例行保养：每年对小区所有电梯进行1次全面

综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维

修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电

梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由

注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有

关行政主管部门备案。

(1)保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控

制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍;

保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除

垃圾杂物。

(2)确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状

况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行

服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督,

防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。

(3)电梯维护保养提前一天通知业主(使用人)，并尽

可能减少对业主(使用人)正常生活的影响。建立电梯运行

档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年

故障率低于5%o

(4)制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号

15分钟解救乘客、排除设备故障。

（5）使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安

全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。

（6）按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用

证。

2.工作程序

（1）电梯维修保养管理：

①电梯主管和电梯维保公司根据电梯安全维护操作规

范，确定《电梯维修工岗位职责》。

②电梯例行保养：

a.电梯维保公司维修组组长每月初填写该月《电梯俣养

时间安排》。

b.对每栋电梯按照当月《电梯保养时间安排表》中时间

安排及《住宅区电梯定期保养与检查记录》的检查项目，进

行例行保养工作。

c.每次保养完毕填写机房内的《住宅区电梯定期保养与

检查记录》表。

③电梯维修管理

a.电梯维保公司维修人员按照《电梯维修工岗位职责》

的规定，参照《电梯维修保养工艺细则》中操作规范，对照

《电梯季检报告书》中对应项目的要求对电梯进行维修。

b.电梯的大、中、小修和急修的定义及项目分类按照《电

梯维修质量检验制度》确定。

c.电梯的小修工作由电梯维保公司驻点维修组进行，组

长对维修质量负责。电梯维修过程中需停梯时应通知管理服

务中心，经管理服务中心同意后方可停梯维修。

d.电梯的中修工作由电梯维保公司驻点维修组组长根

据电梯状况提出书面申请报主管和电梯维保公司审查，由电

梯维保公司调配技术力量和人员配合实施。

e.电梯的大修工作由电梯公司实施。

f.由主管进行维修质量检查，对维修质量不符合国家和

《电梯季检报告书》中要求时，应限期两周内整改完毕。验

收合格后电梯方可正常运行。

g.任何电梯维修完毕后由维修组填写《电梯维修记录

表》。

八、变配电系统维保方案

L低压开关柜（如有供电部门管理则我司予以配合）

养护维修方案与

巡检对象质量标准

要求

检查闸刀开接触器、继电器、开关柜内设备齐全完整固

关、负荷开指示灯和按钮等定，盘面油漆完好。

关、空气开关元件全面检查、二次接线与电器设备或端子

和熔断器等。清洁，每月一次。连接应牢固，绑扎排列整齐，

检查接触器、检查主接线、二标志清晰齐全。

继电器、指不次接线、接地线，接地线连接应紧密牢固。

灯和按钮。每月一次。操作部分应灵活，接点和机

检查主接线、表计校验每半年械闭锁地动作应正确。

二次接线、接一次。闸刀开关、负荷开关、空气

地线。接线桩紧固、接开关和熔断器完好。

检查操作部地测试，每年一接触器和继电器完好，面板

分。次。指示灯和按钮完好。

2.楼层电机设备

巡检对象养护维修方案与要求质量标准

照明电源柜检查、除尘，每灯具、开关、插座和

月一次。照明配电箱等安装

检查灯具、开

元器件清洁检查，每月一牢固。

关、插座和照

次。开关有效，接地可

明配电箱。

标识、指示灯检查，每月一靠。

检查层面配电

次。线路绝缘符合规程

间。

接头紧固、接地测试，每月要求，接线头不外

一次。露。

3.设备房配电

巡检对象养护维修方案与要求质量标准

检查电源柜、控电源柜、控制柜检查、开关柜设备齐全完整固

制柜。除尘清扫，1次/月。定，盘面油漆完好。

检查双电源切元器材清洁、检查，1一次接线与电器设备或端

换箱。次/月。子连接应牢固，捆扎排列

检查控制箱手自动、手动功能检查，整齐，标志清晰齐全。

动和自动操作。1次/月。接点线连接应紧密牢固。

检查柜内元件双电源切换箱功能检操作部分应灵活，接点和

（接触器、继电查，1次/月。机械闭锁的动作应正确。

器、指示灯和按标识检查，指示灯检闸刀开关、负荷开关、空

钮等）。查，1次/月。气开关和熔断器完好。

检查模式指示接头紧固、接地测试，接触器和继电器完好，面

屏C1次/年。板指示灯和按钮完好。

模拟屏指示与开关实际位

置相符。

4.防雷接地装置

巡检对象养护维修方案与要求质量标准

检查接地电阻值小于1Q。

检查接地

接地体、接地线接头紧接地线平直、牢固，无高低

线。

固，1次/年。起伏和弯曲现象。

检查接地

接地测试，1次/年。接地体焊接应牢固，防腐处

体焊接。

理应均匀。

5.机房环境

巡检对象养护维修方案与要求质量标准

保持机房、配无积尘、积水、油渍。无杂

电柜环境清物和易爆、易燃物品

洁。机房、设备全面清扫，设备油漆齐全，无锈蚀现

检查机房工1次/月。象。

具及消防器机房工具放置整齐。

材。消防器材完好且在有效期

内。

九、给排水系统

1.供水渠

巡检对象养护维修方案与要求质量标准

每月检查、清洁一次，运行主要参数符合出厂要

检查其运行情况、流量、求。

检查水泵

扬程等主要参数，电机管道上的各阀门、躲震接头、

运行；

绝缘测试，电流检测。压力表、止回阀等齐全有效，

检查阀

每季进行润滑加油、捉无泄漏，阀门启闭灵活。

门、避震

漏保养C运行平稳，无震动，无异常

接头、压

每年作大保养一次，保声，润滑良好，无咬泵现象，

力表、止

养范围；全面检查、轴机械轴封无漏水，盘根轴封

回阀。

承清洁加油、泵体润滑滴水不成线。

检查控制

油更换、必要时调换轴电气控制箱中各器件齐全，

箱元器

承、连她弹簧垫圈、所启动、运行正常可靠。

件。

有螺丝以及避震器磨损接地装置、保护罩等安全可

检查接地

度。靠、无缺损，电机绝缘大于

装置、防

每月一次检查保养绿化0.5Q,接地电阻小于4。。

护罩。

给水设备及露天设备绿化给水设备工作正常，无

井、阀门井、水表井。漏水。

2.水箱管道及附件

巡检对象养护维修方案与要求质量标准

各水位控制器、信号传感

PLC程序控制器等每月进行水质良好。

检查进出全面检查，确保设备正常运各浮球阀自动启闭灵活、

阀门。行。可靠。

检查溢水原水箱、生活水箱、中间水各进出阀门起闭活络有

管，排污箱每年清洗二次，并进行水效，无渗漏。

阀。质化验。溢水管畅通，箱底排污阀

检查水箱每年一次压力表校验。良好。

至

rmo管道中所有的减压阀门、压减压阀畅通完好，减压阀

检查管力表等附件每年保养一次，压力表、旁通阀齐全。

道、水箱捉漏加油。个管道设备等无锈蚀，无

外观。外围、外露管道每年整理、渗漏。

油漆一次。压力表读数准确。

过滤器每季清洗一次。

3.给水处理

养护维修方案与要

巡检对象质量标准

求

各水过滤器运行正

检查过滤器、控制每周一次执行反流

常，经处理水质符合

阀、压力表、指示器。程清污。

卫生防疫标准，软化

检查正、反流程。每月一次检查控制

水质达标。

检查消毒装置，必要阀、压力表、指示器，

过滤器控制阀完好，

时更换。清洗过滤器。

切换正常，压力表有

效。

消毒装置有效。

十、电梯系统

1.曳引机

巡检对象养护维修方案与要求质量标准

每月一次曳引机，制动器主机运行正常，速度平

检查主机运

及开关。稳可靠。

行、冷却风

每季一次曳引绳，绳头组冷却风机正常、有效,

机。

合，限速器钢丝绳。无异常声。

检查减速和

每季一次导向轮，对重轮,减速和润滑良好，油位

润滑油位、制

对重导轮。正常油质清彻。

动器。

每年一次导轮，轿顶轮。制动器完好、可靠

2.导轨导靴

养护维修方案

巡检对象质量标准

与要求

连接点平滑，固定螺栓无松动，导

每年一次导轨

检查导轨轨不走位。

及紧固件。

表面润滑运行时靴衬与导轨无异常声，滑动

每年一次对重

情况。平稳。

缓冲距。

导轨润滑良好，汕杯、油毡齐全。

各导轨表面无重大锈蚀。

3.底坑

巡检对

养护维修方案与要求质量标准

象

无积水、渗漏、线路受潮。

每月一次地坑卫生。

照明、插座完好。

检查照每月一次地坑安全开关，照

急停检修开关有效。

明、积明开关及灯。

缓冲器正常、符合规定要

水每月一次缓冲器油质油量及

求。

开关。

4.安全系统

巡检

养护维修方案与要求质量标准

对象

检查每月一次限速器断绳开关及涨紧装安全钳齐全，安装位

厅门置。置正确，性能灵活可

及轿每月一次限速器检查。靠。

门安每月一次安全触板，光电保护及其限速开关可靠，动作

全连它门保护每季一次补偿链、绳、补灵敏。

锁开偿轮及悬挂装置，开关。各安全开关齐全、性

关。每季一次各限位开关，换速开关,能可靠、有效。

检查极限开关。各厅门及轿门安全

警每季一次测速装置。连锁开关齐全，性能

铃，每季一次安全窗开关，安全钳开头，可靠、有效。

对讲轿顶照明及检修箱。急停开关完好，性能

机，每季一次感应器及井道信息装置。可靠有效。

电话每季一次安全钳，超载装置。检修及运行状态正

常。

5.轿厢厅门

巡检对象养护维修方案与要求质量标准

每二周一次层门锁，锁紧装内部按钮齐全完好，

检查按钮、照

置，手动开锁装置。信号登记有效。

明、通风机。

每二周一次警铃电话。照明完好，通风机运

检查手动、自

每月一次开门机。转平稳，无异常声。

动操作、应急

每月一次轿门上下坎，滑手动、自动操作运行

对讲。

轮，门刀，轿门链。正常。

检查轿门开

每月一次轿顶卫生。应急对讲完好可靠

闭、轿厢平

每月一次指层灯。音质清晰。

层。

每月一次层门滑轮，滑块，超载报警正确可靠。

检查指不灯，

强迫关门装置，层门上下轿门开闭平稳，时间

到站钟。

坎。适中。

检查召唤按

每月一次按钮。轿箱长、短行程的平

钮。

每年一次消防开关。层精度符合要求。

、消防系统维保方案

1.消防泵及增压泵

巡检对象养护维修方案与要求质量标准

消防泵、赠压泵运转

每季一次检查、保养消防

平稳，流量、扬程等

水泵、恒压泵、加压泵机

主要参数符合出厂要

械部分，工作压力。润滑

求。

部位加油。

管道上的阀门、避震

每季一次绝缘性能测试，

检查阀门、避接头、压力表、旁通

接地保护测试，运行电流

震接头、压力阀等齐全有效，无泄

测试。

表、旁通阀。漏、阀门启闭灵活。

每季一次控制柜内清扫，

检查运行情消防泵运行平稳、无

检查面板标志符合要求、

况。振动，润滑良好、无

指示信号、按钮、开关、

检查电气控制咬泵现象。

仪表计盘等保持良好。

和各元件。电气控制和各元件齐

每季一次消防泵、恒压泵、

检查接地装全，正常可靠，性能

加压机泵启动试验：检查

置、防护罩。完好。电机绝缘值大

消防泵启动、出水、流量、

检查管道、设于0.5MQ接地电阻小

压力；手动、自动启、停

备观外。于4Q。

水泵功能（模拟检查），主

水泵、电机等接地装

备泵切换功能。检查运转

置、防护罩安全可靠，

信号、反馈信号正确无误；

无缺损。

恒压装置上、下限设定值

管道设备等无锈蚀、

检查、调整。

无渗漏。

2.消防结合器、消火栓

巡检对象养护维修方案与要求质量标准

每季一次检查、保养消防消防结合器齐全、有效，

水泵结合器：外观检查接无泄漏。安全阀、放水阀

口、附件完整、无渗漏、无水绣：阀门润滑油、阀

闷盖齐全；安全阀、放水杆灵活自如。

查各层消

阀检查、清除水绣；阀门各层消防栓箱及附件完

防栓箱及

加注润滑油、保持阀杆灵整；箱内设备齐全、水枪、

附件。

活自如；检查防腐并刷油水带完好无损；卷盘转动

查启动报

漆。自如。消防栓口无锈蚀滴

警按钮。

每月一次消防栓箱外观检漏、接口垫圈完整无老

查顶层消

查、保养。化、阀杆加润滑剂，开启

防栓出水

每半年一次消防栓按钮动自如。

压力。

作检查指示信号检查：模各层消防栓出水压力符

查消防结

拟启泵功能；屋面消费栓合要求。

合器。

检查，出水口动，静态压启动报警按钮完好、性能

查户外立

力测试。可靠。

式消防栓。

每季一次室外消防栓检户外立式消防栓齐全有

查消防进

查、保养：开启大小闷盖、效，开启灵活。

水环网，阀

放掉统水清除杂质。消防进水环网畅通，阀门

门。

每年一次管网系统和管路便于操作，警示标牌的完

附件检查、保养，末端使整，阀门、止回阀、排气

用装置试验，明管部分防阀启闭自如，无滴漏现

绣刷漆。象，末端试水装置、压力

表等设备良好。

十二、电子门警系统

巡检对象养护维修方案与要求质量标准

检查主机按钮开关是否接触良

好，否则应更换按钮开关；检查

室内分机待机转换开关是否接

室内要听到铃

铃声触良好，如接触不良则应整修处

声。

理；通过上述两个步骤如仍不振

铃，则应重点检查振铃放大电

路，直至故障排除。

检查通话线是否接触良好，如不

行则重新焊接；检查室内分机扩

音器、扬声器是否正常，如不正

对讲系统能对讲。

常则应更换；检查室内分机放大

电路，重点检查三极管直至故障

排除。

检查锁舌部件是否灵活，如阻滞

则应加润滑油；检查开锁电磁线

楼下总门开关正

闭门器圈接线是否良好、线圈是否烧

常。

坏，如有问题则应重新接好线头

或更换电磁线圈；检查分机开锁

按钮是否接触良好、开锁继电器

是否动作可靠、可锁电路有无损

坏的元器件，如有问题则应逐一

检查并排除故障。

检查桥式整流二极管是否损坏，

如损坏则应更换同规格二极管；

电源状况主机有电源。

检查电源变压器是否烧坏，如烧

坏则应更换同规格的变压器。

第三节突发设施设备故障的应急方案

为了避免在各类突发应急事件处理中出现不必要的漏

洞以及给XX小区广大客户的经营造成影响，我司为力争各

项工作真正做到分工明确，忙而不乱，特根据项目的环境特

点以及各机电设施设备性能和特点，现初步制定出以下各类

突发应急处理方案。

一、供电系统应急抢修、处理方案

(-)供电系统抢修限时规定

为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制

定本抢修限时规定：

1.变压器发生故障后,运行值班人员5分钟内到达现场,

按变压器环网械急停按钮并及时通知维修人员前来排除故

障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过半小时。

2.变压器在半小时不能排除故障的，向供电局申请更换

备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。

3.配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内到

达现场，排除故障。

4.配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，

若60分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜。

5.楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到现

场，30分钟排除故障。

6.公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在

10分钟内到达故障现场，排除故障。

7.对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包

括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件

更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。

（二）停电应急处理措施

1.对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物

业管理中心应及时告知工程部和中心停电原因及时间，并做

好停电准备工作。

2.对于突发事件停电时，工程部应与供电局联系，问明

停电原因及时间后，及时通知管理中心，同时保证备用发电

机在5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电

线路是否正常。

3.当维修和保养电气设备需要计划停电时，工程部应提

前通知物业管理中心和中心停电范围、时间、值班人员应按

要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向

维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。

4.为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知主管

人员，主管人员立即组织人力抢修，必要时通知项目经理,

由项目经理通知中心及开发商停电时间及原因。

5,当发生火灾时，值班员应按《灭火应急规程》处理,

停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。

二、电梯应急处理方案

（-）电梯困人救援方案

凡遇故障，应首先通知电梯维护人员，如电梯维护人员

超过5分钟仍未到达，则工程部经过培训的各救援人员可根

据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客：

1.轿厢停于接近电梯口的位置

（1）确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启

外门察看）；

（2）关闭机房电源开关；

（3）用专用外门锁匙开启外门；

（4）用人力开启轿厢门（要慢，用力不要过大）；

（5）协助乘客离开轿厢；

（6）重新将外门美好（人在厅门外不能用手打开为止）。

2.轿厢停于远离电梯口的位置时

（1）利用电话或其他方式，通知轿厢内的乘客保持镇

静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处

于半关闭状态，则应先行将其完全关闭。

（2）进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；

（3）拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及旋柄；

（4）救援人员用力把持旋柄，另一救援人员手持掣动

杆轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最

接近的电梯门口：

（5）确认刹车制动无误，放开盘车手轮；

（6）然后按照上述第一点所列步骤救出乘客。

3.遇到其他复杂情况，应及时报告电梯维修养护单位处

理，此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援

程序为准。

（二）电梯故障抢修限时规定

为保证电梯出现故障后能及时抢修，确保乘客安全，保

护设备，特特定本规定。

1.电梯在运行中发生故障急停时，轿厢内如有被困乘客,

值班人员应在5分钟内赶到现场，救出乘客；

2.电梯配电部分发生故障时，值班人员在10分钟内到

达故障现场排除故障；

3.电梯控制回路发生故障时，值班人员在10分钟内到

达现场排除故障；

4.电梯自动门、安全门、轿厢门在运行中发生故障，开

启或关闭失灵时，值班人员10分钟内到达现场排除故障；

5.电梯机械部分、自控部分、牵引部分出现故障时，值

班人员10分钟内到达现场排除故障；

6.电梯照明部分出现故障时，值班人员5分钟内到达现

场排除故障；

7.值班人员对电梯设备故障及时抢修情况要进行详细

记录，包括故障发现时间、故障原因、抢修措施、零配件更

换、材料耗用情况，抢修人员名单、修复时间等。

（三）电梯运行预险应急处理措施

电梯维护人员应每天对各电梯全面巡视一次，发现不安

全因素：

1.立即处理；

2.当电梯困人时，应先通知电梯维护人员，如电梯维护

人员超过5分钟仍未到达，则公司经过培训的救援人员，立

即赶往现场解救乘客；

3.当乘客被解救出后，使轿厢停于接近电梯平层位置,

等待电梯保养公司全面检查。

4.当电梯出现故障，经检查由于人力和技术水平原因而

无法修复时，应立即通报电梯维修保养公司进行维修；

5.当检修电梯时，应在电梯底层悬挂告示牌；

6.当发生火灾时，值班人员应将电梯迫降至首层，消防

队乘消防梯救火。

三、给排水系统应急处理方案

（一）给排水系统事故应急处理措施

1.给排水工须持证上岗，经常巡查供水系统，发遭受跑、

冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费；

2.尽量保障供水的连续性，当计划检修阀门确需短时间

停水时，应提前通知校方停水时间及恢复供水时间，以便作

好储水准备；

3.遇突发事件导致供水系统停水电，工程部应与自来水

公司取得联系，问明停水原因、时间后，及时向校方作出书

面解释；

4.对于内部突发事故引起停水，值班员应立即通知工程

部，工程部接到通知后，迅速组织人员进行抢修并及时通知

校方停水时间、原因和恢复供水时间；

5,定期清洗二次供水蓄水池，应提前出示通知，告知停

水时间和恢复供水时间。清洗完后应将水质样本送卫生防疫

部门化验合格。

(二)给排水系统故障抢修限时规定

为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定

本规定。

1.给水系统

(1)高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用

水泵，停止故障泵的运行，并及时通知维修人员修复故障,

在零配件齐全的情况下，故障排除不得超过两天；

(2)干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门，并通

知维修人员更换破裂的阀门，其更换并再次通水时间不得超

过4小时；

(3)普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时；

(4)主管发生破裂时，应及时关闭前一级阀门，并向

工程部经理汇报。经理接到汇报后，应立即召集抢修人员在

15分钟内到达现场，即刻组织制定抢修方案，并发出限水或

停水通知，主管恢复通水时间最长不超过24小时。

2.排水系统

（1）室内外排水干管如发生破裂，应即刻组织抢修，

修复时间不得超过2小时；

（2）排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不

得超过1小时。

第四节业主自用部位装修管理方案

业主住户、装修施工单位，进行房屋装饰装修活动，必

须严格遵守《房屋装饰装修管理协议》和管理处制定的各项

规定。

一、土建部分

L一切楼宇外的改建、扩建、搭建及其他违章建筑，都

在禁止之列，包括在公共部位加设门、财神等。如出现以上

问题，管理处将采取强硬措施予以制止。外墙、户与户之间

的隔墙，不允许打砸及钻孔。外墙不允许安装管道及其他附

属物，必须严格保持建筑物外观的统一。承重结构的钢筋混

凝土柱、梁、板及承重墙不得有任何形式的破坏，包括在梁、

柱、板上钻孔。

2•厨房、卫生间装修时，防水很可能被破坏，应补做防

水，确保地面不渗漏后，再做地面层。（装修期间不允许有

积水现象）

3.室内地面装修厚度不得超过2cm,允许凿毛。

4.室内隔墙拆除，除在装修申请时在图纸上注明外，拆

墙时必须请管理处人员到现场复核后方可施工。拆墙严禁使

用5磅以上大锤，新砌隔墙，应使用轻质建筑材料。

5.不允许改动门窗、玻璃颜色、外墙颜色，外墙上的公

共设施、设备、不允许进行任何形式的外墙装饰（包括遮阳

蓬、雨蓬、花蓬、凉亭等）。

6.为保持小区外观统一，由发展商统一在小区安装智能

化闭路监控系统和可视对讲系统。住户安装隐形防盗网必需

安装在室内。

二、电器部分

L根据开发商提供的电负荷，已设计好家用电器容量。

若超载或电量不够，管理处不负责办理增容，敬请谅解。

2.不得改动主配电箱和箱内的电器设备，不得将配电箱

暗装在木制家具内或封闭。

3.改动室内线路，除装修申请时必须申报外，应根据国

家施工规范施工°电线、电器零部件、使用国标产品，零线、

接地线不得混接，不得只接零线不接地线，不允许将电线直

接埋入墙内。所有线路应使用阻燃PVC管，转角处使用接线

盒，在管内穿线。

4.接线盒、开关盒、插座盒等不得安装在木制家具内或

木质地板上，避免电线接触不良引起火灾。

5.住户可视对讲机不允许自行拆除。装修时应采取俣护

措施，避免损坏、丢失。

影响装修必须拆除或移位时，应向管理处申报，请专业

人员操作，自行拆卸造成系统故障或损坏要赔偿损失。

6.装修完工，装修单位按实际电器线路绘制竣工图，管

理处、业主各一份，以便于日后检修。

三、装饰部分

L不允许改动阳台及阳台栏杆（包括颜色和式样）。不

允许以任何形式封闭阳台或搭建、改建、扩建，卷闸门可安

装在室内。

2.吊顶如采用木质结构必须作防火处理。（刷防火涂料

或用防火板）

四、给排水、卫生洁具

1.不得改动给水、排水主管道和在排水主管道上接管,

应按照现有的排水管道位置选择卫生洁具。

2,排水管道装修施工时，必须防止泥沙、水泥、杂质等

掉入，避免管道堵塞。排水管道如须封闭，检查口处要留出

20cm见方的活动门，卫生间吊顶在排水管道疏通口处也应留

一块活动板。

3.装修前请业户做好卫生问及厨房的试水工作，装修后

开发商、管理处将不对此承担保修责任。

五、空调安装管理规定

（一）安装作业流程

物业公司可为您提供技术咨询一一到物业服务公司办

理施工手续一一物业公司为您进行施工监督、管理、竣工验

收。

（-）安装须知

1,室外机安在指定位置；（已预留空调安装位置的房间，

空调必须安装在预留的位置；没有预留空调安装位置的房间

需安装空调的，应事先与物业公司联系，经物业公司同意后，

其外挂机或窗机统一安装在物业公司指定的位置。）

2.需在墙体中开凿空调导管洞的，必须使用专用设备开

凿，且不得损坏洞口以外的外墙砖。

3.不得在承重墙上开槽埋管，空调管线应沿阴角线走入

室外机；严禁在外墙面随意安装和开孔。

4.空调出水请业主注意排好，不得影响他人的休息的生

活。5.施工方案必报物业公司进行技术审定。

6.安装时间:上午：8：00-12：00；下午：15：00-16：

00；其作余时间禁止安装，以免影响他人的休息；

7.如果因安装造成公共设施损坏，将由安装户负责赔偿;

8.由物业公司协助您进行竣工验收；

9.如果不遵守本规定，物业公司将不退装修质量保证金,

并要求施工单位整改，整改合格后，物业公司方可退款；

10.以上规定请广大业主务必遵守，如有违规，除限期

整改外，物业公司有权以20元—200元的违约金处理，并从

业主的装修质量保证金中扣除。

（四）安装技术要求

L注意防震垫的安装；

2.注意盘管的安装，防止室外雨水进入室内；

3.注意室内机排水管的排水孔的安装位置，防止堵塞造

成漏水；

4.室内机的安装高度应为米至米（且距顶棚不小于30cm,

距侧墙不小于5cm）,过高或过低容易形成温差，影响空调的

使用效果；

5.盘管弯曲半径不小于10cm,变幅度不小于90度：

6.室外机安装排气口必须向墙且距墙30cm；

7.挂机室外机的支架角钢规格3X30毫米，柜机室外机

支架4X40毫米；

8.空调电源请使用专用插座；

9.不要在附近安装高频设备或高功率无线电装置，否则

有可能影响空调的正常使用；

（五）安全检查

1.对照说明书检查线路等是否正确；

2.电表、开关、插座、熔断器是否符合要求，电源电压

是否符合规定，有切换装置的空调务必把电压调到

220V-240V档位；

3.检查导线绝缘是否良好，绝缘层有无损坏，线芯有无

裸露；4.测量绝缘电阻若低于0.5Q则不能试机。

5.检查室外机接地是不否良好，并用摇表测量其接地电

阻，其接地电阻小于10。方可安全使用；

6.机组安装是否可靠；

7,管道、电线的包扎是否合格；

8.检查排水系统是否畅通，并注意排水；

9.机器底座防垫和机器周围密封填充物是否合格：

10.检查吸风口、出风口是否畅通。

六、装饰装修常规管理

为了加强小区装饰装修管理和监督，保障房屋本体和公

用设施设备的正常使用，功能及房屋外观统一，维护公共安

全和全体业主的合法权益，根据建设部《住宅室内装饰装修

管理办法》、《临时管理规约》的有关条款，特制定本规定。

（一）装修管理流程

1.装修申请

（1）装修房屋的业主持业主身份证或单位营业执照（装

修单位）等有效证件原件（如果业主不能亲临办理，可委托

代理人；但代理人须持有业主亲自签署的代理委托书，委托

书上应有业主的身份证复印件，代理人还应持有自己的身份

证等有效证件原件）；到物业服务中心领取《装修申请表》、

《施工人员出入证登记表》等，并按表中要求逐项详细填写。

（2）同时业主还需