大新街口商业调研报告

南京大新街口片区

商业市场研究报告第一节前言一、调研目的

1.掌握新街口区域商业业态及业种构成；

2.熟悉新街口周边商业布局区域特征；

3.研析新街口周边商业地产经营模式；

4.提供新街口区域商业市场价格情况。二、调研区域以新街口商业核心区为主，延伸半径3公里。三、重点调研对象1.新街口区域主要百货店和综合超市大洋百货、东方商城、中央商城、商茂百货、南京新百、金鹰国际、华联商厦、金陵百货、金陵购物中心、德基广场综合超市：沃尔玛购物广场、苏果超市、屈臣氏超市2.新街口区域大型专业店和主题商场专业店：五星电器、国美家电、苏宁电器、宏图三胞、红星·美凯龙、福中都市数码港。主题商场：新街口地下商城（莱迪女性主题商场、新街口美食娱乐广场）、温莎服饰广场3.周边主要街区商业地产项目南京1912、金轮大厦、东方名苑等4.周边主要商业街区新街口商业步行街、王府大街、汉府食街、珠江路等第二节新街口商圈商业业态构成与分析

一、新街口商圈主要商业布局新街口商圈素有“中华第一商圈”美称，商业密集度高，百货零售业竞争激烈，大中型专业店比较发达，连锁业逐步步入蓬勃发展阶段，专卖店发展刚刚起步。新街口商圈的商业层次分明，不是通常意义上的“街区”，而是由外圈、内圈两部分组成，内圈（由中央商城、南京新百、商茂百货、万达购物广场等组成）的核心聚拢效应和外圈（金鹰国际、东方商城、大洋百货、金陵百货等组成）的辐射形成互动，同时带动周边小马路上的商铺也呈现繁荣之势。二、新街口片区商业业态构成分析新街口商圈的商业业态主要包括:百货店、超市、专业店、主题商场和专卖店。业态结构一：百货店状况分析新街口商圈百货店业态高度密集，现有大型百货店十余家，且经营规模均在一万平方米以上，虽然各店均导入了餐饮、娱乐功能，但就总体而言仍属于传统百货店业态。业态失衡导致该地区百货店同业间难以真正实施错位经营，竞争异常激烈。目前百货店仍然吸引大批的苏北和安徽消费者，因此档次和品位有待提升。1、主要百货商场概况：2、主要百货店经营布局分析：

新街口商业区几家主要百货店的经营布局呈现出一定的规律性，但因其定位及经营优势不同又各有特点。各百货店楼层具体布局情况如下：

金鹰国际购物中心评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局合理并具有创新意识，硬件设施好，品牌知名度高，精品百货店定位，虽引入个别配套的休闲餐饮项目，但仍属传统百货业态。

东方商城评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局合理并具有创新意识。硬件设施较好，品牌知名度高，与金鹰国际购物中心一同稳固占据南京高档消费市场，经营状况良好。负一层引入整层餐饮概念，现已有数家主题店开业，且各具特色。将来与地铁口直接连通会带来极大的客流。该商场6F的时尚运动城是于2004年6月24日新近装修开业的，是商场布局调整的又一新招，对拉动客流起到了一定的效果。

南京新百评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局较为合理，硬件设施较好，坚持中档定位的基础上重视品牌的选择，客流量大，商场信誉度高。中央商场评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局较为合理，商品布局和陈列不乏传统印记，中档定位，以工薪阶层为主力目标客群，客流量大，经营状况较好。

大洋百货评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局合理并具有创新意识，硬件设施较好，注重品牌，属于新近开业的外来商业机构，在全国具有相当的知名度，中档为主，高档为辅的定位，每层都引入了休闲餐饮项目，业种结构上更趋合理。商茂百货评价：商场经营饱和度高，商品布局比较合理，硬件设施较好，有一定品牌意识。华联商厦评价：商场经营饱和度较高，楼层功能分布和商品布局比较传统，硬件设施较为陈旧，以中低档定位为主，营销推广手法上相对比较落后，品牌知名度较低。金陵购物中心－金陵百货金陵百货于1997年５月开业，金陵饭店购物中心于2000年10月３日重新装修开业，成为白领阶层购物的首选，两店经营面积共计１万多平米。主营国际国内著名化妆品、男女服饰、皮具、珠宝、精品礼品等，汇集诸多国际一线品牌CD、DUNHILL、杰尼亚等，金陵饭店花园、金海湾餐厅，金陵百货、金陵娱乐总汇相连，是集购物、餐饮、娱乐为一体的现代化商业购物中心。据悉今年重洽会，该商场与台湾太平洋百货的合作事宜进展顺利，合作成功后将成为南京中高档综合百货店的后起之秀，竞争力不容忽视。

业态结构二：综合超市状况分析

新街口商圈内综合超市数量不多，仅有沃尔玛超市属于真正的大卖场性质，另外苏果超市的日常生活超市的便利店覆盖面较广，在南京市场具有绝对优势。

1、屈臣氏超市连锁店：位于新街口商业步行区，面积大约500平米左右，是以经营个人护理用品为主知名品牌连锁超市，与通常意义的连锁超市在经营品类、商品品牌等方面有着根本区别，据了解登陆南京后，经营状况良好，深受白领阶层的喜欢，形成稳定客层。

2、沃尔玛超市：位于新街口商业区万达购物广场2、3楼，营业面积17000平米，以经营生鲜熟食和日常生活用品为主，借助沃尔玛的品牌优势和集中采购的价格优势，占据市场。

业态结构三：专业店状况分析

新街口商圈的专业店业态呈现蓬勃发展之势，以苏宁电器、五星电器、金太阳家电、宏图三胞等为代表性的专业店消费者认知度普遍较高。专业店业态在新街口商业区内主要集中在经营家电产品、数码通讯产品、图书音像和品牌家具四大类别上。数码家电专业店四家：五星电器、金太阳家电、苏宁电器、宏图三胞、福中都市数码港新街口商圈中家电专业店扎堆现象严重，苏宁、五星、金太阳比邻而居，相距不过两三百米，竞争异常激烈。在产品定位上，与苏宁和五星相比，金太阳更偏中低档水平。宏图三胞和福中都是南京当地商家，主要经营IT数码通讯类产品，继宏图三胞在南京书城二楼开设专业店后，位于大洋百货南侧的福中都市数码港也于2004年6月26日正式开业。图书音像专业店：南京书城、新华书店品牌家具专业店：红星·美凯龙（万达购物广场四楼）业态结构四：专卖店状况分析

新街口商圈的专卖店普遍布局零散，品牌知名度不高，尚未形成规模优势和品牌优势。万达购物广场一楼的名店街、盘谷亚泰广场、时尚莱迪购物广场等商业物业导入了“店中店”模式，将各类知名品牌专卖店集中起来，从其经营状况来看，均不是非常理想，相同品牌销售业绩无法与其开设在百货店中的专柜相媲美，究其原因，一方面与此类物业管理方缺乏统一的营销推广，各店铺很难形成整合效应；另一方面当地消费者在购物场所的选择和消费习惯上趋于传统，更乐于选择大型综合百货业态。三、新街口区域商业特征及发展趋势分析新街口商圈各业态配比严重失衡，传统百货业所占比重高达80%左右，餐饮、休闲、娱乐业发展很不均衡，最近一年来开始逐步向集购物、旅游、文化、休闲、餐饮、娱乐为一体的复合型商业街区过渡，仍处于起步阶段，有较好的市场切入点；传统百货业高度密集，竞争激烈，正在逐步形成各自的特色和核心优势；专业店业态已普遍被消费者接受，呈现蓬勃发展之势；专卖店没有形成品牌和规模优势；服务业、餐饮业、休闲娱乐业相对分散，发展势头迅猛，市场潜力大。

第三节新街口片区商业业种分析

本节有针对性地对新街口区域现有的高档品牌服装、旅游文化、工艺礼品、高档珠宝名表、精品配饰、精品配饰、休闲餐饮、娱乐等多个业种方面进行重点统计分析。一、品牌服装类（主要针对高档精品服装）

新街口商圈内品牌服装竞争相对比较激烈，国际国内著名品牌服装均有自己的多个店铺，而且基本全部集中于各大百货商场中，南京现有的国际顶尖服装主要集中在金鹰、东方、大洋百货和金陵购物中心中里。专卖店的服饰经营发展缓慢，品牌知名度不高，消费者的认同程度也较低。

二、

珠宝名表类现状：此类别在新街口商圈所占比重较好，但大都是传统黄白金及镶嵌类，个性化饰品虽有出现，但数量和规模均显不足。

三、精品配饰类精品配饰类档次趋于向中高档上升，目前已有诸如施华洛士奇、碧芝、Zippo等品牌出现。新街口商圈现有分布状况如下表：地点名称楼层业种及品牌备注金鹰1F、4F施华洛士奇、、Zippo、海盗船、引钰、世格

东方商城1F、4F施华洛士奇、、Zippo、银镇、引钰、世格

大洋百货1F、4F海盗船、Zippo、世格

万达购物广场1F食草堂（时尚牛皮制品）、海盗船、Zippo通灵翠钻、SWATCH

时尚莱迪购物中心-2F碧芝自制饰品、自制银饰

盘古亚泰广场1F谭木匠（木梳）、韩国饰品

四、文化体育类

此类占商业市场4%，新街口商圈集中了南京书城和新华书店，项目所在区域内文化资源很丰富，但大都以传统文化为主，缺乏个性化、国际化、特色化的传播渠道。地点名称位置品类品牌备注东方商城-1F图书音像先锋书店、音像店先锋书店约500平米音像店约150平米金鹰5F图书音像金鹰书廊约250平米南京书城1—5F图书音像2F引入宏图三胞专业店5F设有画廊

小型书店分布在城市街道各处图书音像无明显的品牌概念，整体不规范30—100平米不等体育类商品各大商场均有销售，且品牌聚合力已较好形成，国际知名品牌如耐克、阿迪达斯、彪马等品牌已广泛进入各大商场。专卖店形式则刚刚起步，无论在品牌、规模上都比较落后。五、民俗工艺类

目前在新街口商业区只有金鹰国际5F和万达广场有销售，其他百货店均没有将其作为经营的重点，仅在总统府、梅园新村等旅游景点附近有个体小摊位或商店销售所谓的旅游工艺品。地点名称位置规模品类金鹰国际5F400平米云锦工艺品、玉器、锡器、琉璃工艺品、黄金挂件艺术装饰画、木质品万达购物广场1F8家店铺玉器等工艺品六、休闲餐饮业

目前新街口商圈的各大百货商场已经陆续引进了休闲餐饮连锁店，其中不乏国内知名连锁品牌，如必胜客、肯德基、麦当劳、大娘水饺等，说明该区域有相当的购买力，但与整个商圈的规模相比比例仍然严重不足，存在巨大的发展空间。1、目前新街口休闲餐饮比较集中的场所：

场所名称特色店数目其中餐饮店数目其中休闲店数目新街口美食娱乐广场871东方商城负一楼651王府大街21156汉府食街20164石鼓路15132合计及比例7056（80%）14（20%）2、国内国际知名连锁商家统计

品牌名称特色店铺数量所处位置及面积（单位：平方米）备注肯德基汉堡、炸鸡4中央商场、大洋对面、东方商城、国药大厦

麦当劳汉堡、薯条3南京新百、盘谷对面、正洪步行街

必胜客比萨3中央商城、大洋百货、国药大厦

星巴克咖啡2大洋百货（120）、东方商城（120）

哈根达斯冰淇淋1东方商城（80）

蓝与白中式快餐2正洪步行街（150）、东方商城地下（200）

真锅咖啡咖啡、简餐1盘谷亚泰1、2F（300）

洋葱西餐西餐2大洋百货2F（300）、东方地下（400）

悠仙美地咖啡、茶、简餐2金鹰6F(300)、南京书城5F(200)

一茶一坐咖啡、茶、简餐1盘古亚泰1、2F(500)

美国摩尔咖啡咖啡1盘古亚泰1F

纳百纳餐厅比萨自助1东方商城地下（400）

圆缘园泡沫红茶1汉府食街(500)

大娘水饺水饺4石鼓路（200）、新街口地下商城（300）南京新百-1F、汉府食街

外卖王咖啡、珍珠奶茶2王府大街（60）、石鼓路（60）

3、按经营特色进行统计分析

特色分类数量品牌名称单店面积西式快餐7麦当劳、肯德基300—600西餐厅8洋葱2家、斗牛士1家、豪亨来1家、王府大街2家、石鼓路1家、万达名店街1家

比萨店4必胜客、纳百纳

日韩料理7大千户、chico、石鼓路3家、东方地下1家汉府食街1家

咖啡茗茶21星巴克2家、悠仙美地2家、圆缘园1家、真锅1家、摩尔1家、新新公社1家、一茶一坐1家、石鼓路3家、王府大街3家、汉府食街3家、洪武北路1家、华侨路（城市花园、常青藤）2家

中式快餐连锁6大娘水饺4家、蓝与白2家

意大利餐厅3王府大街1家、洪武路1家、中山东路1家

巴西烧烤2金丝利酒店1家、金轮大厦1家

上海菜、杭邦菜5上海人家2家、杭州张生记、上海公馆菜、咸亨酒店

各地风味菜17王府大街6家、石鼓路5家、汉府食街4家、新街口商业区2家川菜、东北菜、胶东海鲜、粤菜少数民族风味2汉府食街1家、新街口1家苗族、傣族合计82

七、家居家饰类

仅在商场中有售，且规模都不是很大，专业店和专卖店处于初步发展阶段，随着地产开发规模推进，市场需求较大。

八、洗浴类

目前规模较大、档次较高的场所开始出现，且经营状况不错，但都较为分散，缺乏知名品牌进入。南京旅游业的蓬勃发展，流动人口不断增多，发展潜力大。

九、美容美发类

大多数中低档水平，品质不高，服务质量偏低，也有几家较大的品牌形成，但多是本地品牌，缺乏知名度。

商场名称楼层经营规模经营品类备注东方商城3F300平米丝妍丽美容院

金陵百货-2F不祥美容美发

大洋百货2F300平米大生·金美发中心

南京书城5F200平米POP发型设计总店

金轮大厦1F200平米王春美容院

第四节新街口商业地产开发及经营模式分析

一、新街口商业地产现有开发模式

1.综合性商业开发模式金轮国际广场以欧陆风情SHOPPINGMALL为主导概念，集购物、餐饮、休闲、娱乐、办公、居住为一体，属于典型的综合性商业开发模式。

2.产权式商场开发模式目前主要有万达名店街、盘谷亚泰广场、金轮大厦裙楼和东方名苑裙楼四个项目，其中位于石鼓路大洋百货西南侧的东方名苑裙楼1—5F层商业部分，销售及招商情况很不理想，除5F跆拳道馆已开业外，其他区域全部空置。

3.专业型商业开发模式

时尚莱迪购物中心位于新街口地下商城负二层，是以年轻女性为主力目标客群的女性主题商场，该项目采取只租不售的方式，由经营管理公司统一招商管理，以服装、饰品为主，租金价格约200—360元/平米·月，无其他物业管理费，出租率在98%以上，客流量较大，业主经营状况良好。

4.商业步行街形式二、商业地产开发经营模式特点剖析

1.产权式商场开发模式占主导地位所有权、经营权、管理权三权分离原则运作采用国际流行的所有权、经营权、管理权三权分离原则运作，物业产权购买者中投资型客户居多，开业后经营状况普遍不理想，尤其是盘古亚泰广场，其管理方缺乏统一的营销推广，盲目追求高租金，致使后期经营出现问题，造成不良社会影响。店中店形式，商铺产权销售价格过高目前市场上出现的产权式商场模式，如万达购物广场一楼名店街和盘古亚泰广场，均采用“店中店”模式销售、经营，销售价格最高达78000元/㎡，投资回收期较长。

2.商业步行街开发模式初显市场，有待培育目前，新街口区域仅有的一条在建商业步行街是位于总统府西邻的南京1912项目，该项目有着很好的旅游文化资源，建筑本身具有浓郁的民国风格，规划为以餐饮休闲为主的文化休闲步行街，采取只租不售形式，统一招商运营，日租金5~7元/平米不等，据了解意向客户较多，但正式签约状况不甚理想，市场有待培育。3.综合性商业开发模式规模较大，竞争激烈。4.专业型商业开发模式商业经营最为成功。第五节新街口商业地产价格走势分析一南京市2005年商业物业供求情况走势分析二南京市2005年商业物业成交价格走势分析三南京市2005年城中商业物业成交价格走势分析四南京市2005年新街口典型商业裙楼销售价格比较项目名称五星年华德基大厦长发银座邓府巷商城日月大厦一层40000元/平米36000元/平米31000-52000元/平米35000-65000元/平米联动销售20000元/平米二层28000元/平米按办公销售12000元/平米12000-22000元/平米25000元/平米三层18000元/平米7800-14000元/平米20000元/平米无四层13000元/平米无15000元/平米无五层无无12000元/平米无均价24750元/平米18000元/平米23000元/平米24400元/平米20000元/平米其他参考信息楼盘名称楼层售价或折算售价备注说明华夏大厦二层8568元/平米2800平米，年租200万元，按12年回本金轮大厦-1层9000元/平米五星年华1-2层31000-40000元/平米临石鼓路门面1-2合并商贸百货一层45000元/平米实用24平米，年16万元，按12年回本五价格走势分析小结综合以上价格情况分析，新街口区域各层商业的市场价格区间：综合均价：24000-27000元/平米一层：50000-60000元/平米二层：25000-30000元/平米三层：15000-20000元/平米四层：12000-18000元/平米五层：10000-14000元/平米第六节新街口商业地产参考案例案例1：金轮大厦裙楼商业

物业名称金轮大厦裙楼地理位置汉中路108号发展商南京金轮房地产开发有限公司物业形式1—5F裙楼商业6—28F写字楼面积1F沿街门面80—200平米/间2F—5F约1500平米/层地下商业部分1215平米销售价格地下室7980元/平米均价9000元/平米租金价格70—110元/平米·月物业管理费4元/平米·月（不提供中央空调）商业经营方式产权出售、经营权出租租售情况目前仅余负一层未售出，1—5F售完商户分布状况负一层为商业空间1215平米，7米层高，商业整层招租中。1F（沿街铺面）：王春美容院、诺基亚客服中心、外贸服装店、回味鸭血粉丝店、四明眼镜店、宝岛眼镜店2F、3F：新新公社休闲商务吧（产权购买）4F：百纳巴西烤肉餐厅、e家攻略科技休闲概念店（产权购买）5F：金鹰大酒楼（装修进行中）项目特点1、地理位置优越，位于新街口商圈内，邻近金鹰国际、华联商厦、东方商城、金陵百货，商业氛围较好；2、商业空间采用店铺分割成市内步行街形式；3、项目裙楼部分的招商现状来看，初步形成了一定的休闲美食特色，但经营状况一般。案例2：万达购物广场

物业名称万达购物广场地理位置洪武路发展商大连万达集团物业形式1F采取“店中店”形式，店铺分割出售面积1200平米/层，共约45000平米销售价格最高78000元/平米租金价格280—500元/平米·月物业管理费29元/平米·月（统一中央空调）商业经营方式三权分离租售情况出售率：100%出租率96%楼层布局负一层：地下停车场1F：万达名店街（品牌专卖店）2、3F：沃尔玛超市4F：红星·美凯龙品牌