土地使用抵押合同范本

土地使用抵押合同范本1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称为“恒达房地产开发有限公司”，地址位于中国北京市朝阳区建国路88号恒达大厦A座15层，法定代表人为张明，联系方式甲方是一家经中国工商行政管理机关核准注册的有限责任公司，主要业务范围为房地产开发、土地投资及商业运营。自2005年成立以来，甲方在土地资源整合与项目开发领域积累了丰富的经验，曾成功投资并运营多个商业地产项目，具备较强的资金实力和项目执行能力。甲方现计划通过土地使用抵押方式获取融资，用于扩大其商业地产投资规模，并进一步优化资产结构。

甲方在本次合作中，作为土地使用权的出租方或委托方，主要权利包括：

（1）依据本合同约定，享有土地使用权出租或委托管理的收益权；

（2）对乙方在土地使用权范围内的经营活动进行监督，确保其符合法律法规及本合同约定；

（3）在合同履行期间，根据市场需求调整土地使用条件，但需提前30日书面通知乙方。甲方义务包括：

（1）按照合同约定提供土地使用权，并保证其权属清晰、无权利负担；

（2）配合乙方办理土地使用权相关登记手续；

（3）在本合同约定的期限内，保证土地使用权的合法、稳定供应。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称为“盛世商业管理集团有限公司”，地址位于中国上海市浦东新区陆家嘴环路100号盛世大厦B座20层，法定代表人为王静，联系方式乙方是一家专注于商业地产运营与管理的专业化企业，成立于2010年，注册资本1亿元人民币。乙方在商业地产租赁、物业管理及增值服务领域拥有丰富的实践经验和行业资源，服务客户包括多家国内外知名零售品牌及企业。乙方现作为土地使用权的承租方或服务提供方，参与本次合作，主要目的是通过土地使用抵押融资，获取长期稳定的土地运营收益。

乙方在本次合作中的主要权利包括：

（1）依据本合同约定，享有土地使用权租赁或委托管理期间的占有、使用及收益权；

（2）在不违反法律法规及本合同的前提下，自主制定土地使用范围内的商业运营计划；

（3）对甲方提供的土地使用权进行合理利用，并有权要求甲方履行合同约定的义务。乙方义务包括：

（1）按照合同约定支付土地使用权租赁费用或服务费用；

（2）确保土地使用范围内的经营活动符合安全生产、环境保护等相关法律法规；

（3）在本合同约定的期限内，持续优化土地使用效率，并定期向甲方报告运营情况。

**合同简介**

本合同基于恒达房地产开发有限公司（甲方）与盛世商业管理集团有限公司（乙方）之间的合作基础，围绕土地使用权租赁或委托管理展开。甲方通过本次合作，以土地使用权作为抵押物，获取融资支持其商业地产项目开发，同时委托乙方负责土地使用范围内的运营管理。乙方则通过租赁或委托管理方式，获得稳定的现金流收益，并利用其专业能力提升土地使用价值。双方基于平等、自愿、公平的原则，经充分协商，达成以下协议。

合作背景方面，甲方现持有的某地块土地使用权，位于北京市朝阳区核心商业区，具有较高开发潜力。为推动项目落地，甲方需补充流动资金以支付前期开发成本。乙方作为商业地产运营专家，具备丰富的租赁管理经验，且在融资市场上拥有良好信用记录。基于双方在行业内的互补优势，甲方选择乙方作为土地使用权委托管理方，并通过土地使用抵押方式向金融机构申请融资。金融机构在评估后同意提供融资支持，但要求甲方必须指定乙方作为土地使用权的实际运营方，以确保抵押物的稳定变现能力。

合同的核心前提条件包括：

（1）甲方保证其持有的土地使用权权属清晰，无任何法律纠纷或权利限制；

（2）乙方承诺按照商业合理标准进行土地运营，并承担相应的管理责任；

（3）双方同意以土地使用权作为抵押物，具体抵押范围及权属转移细节将在本合同附件中详细列明。

本次合作不仅为甲方提供了资金解决方案，也为乙方创造了长期稳定的收益机会。通过专业化分工，双方有望实现资源优化配置，共同推动土地价值最大化。合同各条款均围绕土地使用权的租赁或委托管理展开，包括但不限于权利义务分配、费用结算、违约责任及争议解决机制。本合同范本的制定，旨在明确双方的法律关系，防范潜在风险，确保合作顺利履行。

第一条合同目的与范围

本合同的主要目的是明确甲方（恒达房地产开发有限公司）将特定地块的土地使用权出租给乙方（盛世商业管理集团有限公司）使用，并由乙方负责该土地使用范围内的商业运营管理，同时以该土地使用权作为抵押物，为甲方融资提供担保。具体范围包括：

1.甲方将其合法持有的位于北京市朝阳区建国路88号恒达大厦周边特定地块的土地使用权，按照本合同约定出租或委托给乙方使用，期限为自本合同生效之日起5年，自2024年1月1日起至2029年1月1日止。

2.乙方在本合同约定的期限内，依据本合同及附件约定，负责土地使用范围内的商业规划、招商、物业管理及运营管理，并按照约定向甲方支付土地使用权租赁费或服务费。

3.甲方以本合同项下的土地使用权作为抵押物，为自身融资需求向金融机构提供担保，并确保抵押权设立及行使符合法律法规要求。乙方作为土地使用权实际使用方及运营管理方，需配合甲方完成抵押登记等相关手续。

4.双方权利义务以本合同正文及附件为准，涉及土地使用、费用结算、违约责任及争议解决等事项均按照本合同约定执行。本合同旨在通过明确的法律框架，保障双方合法权益，促进土地资源的有效利用及融资目标的实现。

第二条定义

1.**土地使用权**：指甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规，合法持有的特定地块的地上权及使用收益权，包括但不限于开发、出租、经营等权利。

2.**租赁费/服务费**：乙方依据本合同约定向甲方支付的费用，具体计算标准及支付方式见本合同第五条。

3.**抵押权**：指甲方以本合同项下的土地使用权向金融机构设定的一种担保物权，以确保甲方融资债务的履行。

4.**商业运营管理**：指乙方对土地使用范围内的商业项目进行规划、招商、物业管理、营销推广等综合性服务活动。

5.**合同附件**：包括但不限于土地使用权权属证明、抵押登记文件、商业运营计划及费用明细表等与本合同相关的补充文件，与本合同具有同等法律效力。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力与义务**

（1）甲方有权要求乙方按照本合同约定支付土地使用权租赁费或服务费，并有权对乙方的运营活动进行监督，确保其符合法律法规及商业道德。甲方在监督过程中，应避免干预乙方的正常经营自主权，但有权在发现乙方存在违法违规行为时，要求其立即整改。

（2）甲方保证其在本合同项下的土地使用权权属清晰、无权利负担，并已取得所有必要的政府批准及登记手续。甲方应在合同生效后15日内向乙方提供土地使用权不动产权证书复印件，并配合乙方完成抵押登记手续。若因甲方原因导致抵押登记延迟或失败，甲方应承担相应责任，并赔偿乙方因此遭受的损失。

（3）甲方有权在本合同约定的期限内，根据市场需求调整土地使用条件或运营方向，但应提前60日书面通知乙方，并确保调整方案不损害乙方的合法权益。甲方调整方案需符合相关法律法规，且不得违反本合同关于土地使用权用途的约定。

（4）甲方应保证乙方在土地使用范围内的经营活动享有充分的排他性使用权，除本合同另有约定外，不得向第三方转让或另行出租该地块。若甲方违反此约定，应向乙方支付相当于本合同年租赁费两倍的违约金。

（5）甲方应承担土地使用权相关的税费及维护费用，包括但不限于土地使用税、房产税、物业管理费等，具体承担方式由双方在附件中明确约定。

**2.乙方的权力与义务**

（1）乙方有权在本合同约定的期限内，依据自身专业能力对土地使用范围内的商业项目进行自主运营管理，包括但不限于招商、租赁、装修、营销及日常物业管理。乙方在运营过程中，应遵循商业合理标准，确保土地使用效率最大化，并定期向甲方提交运营报告及财务报表。

（2）乙方应按照本合同第五条约定，按时足额向甲方支付土地使用权租赁费或服务费。若因市场波动或不可抗力因素导致收入减少，经双方协商一致，可调整费用支付标准，但调整幅度不得低于本合同约定的最低支付比例。乙方逾期支付费用超过30日的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于应付金额20%的违约金。

（3）乙方应确保土地使用范围内的经营活动符合安全生产、消防、环保等法律法规要求，并承担因自身运营行为产生的法律责任及赔偿费用。若因乙方原因导致甲方或第三方遭受损失，乙方应全额赔偿，甲方有权直接从租赁费或服务费中抵扣。

（4）乙方有权要求甲方按照本合同约定提供必要的运营支持，包括但不限于基础设施维护、政策协调等。若甲方未能履行支持义务，导致乙方运营效率降低，甲方应退还相应比例的租赁费或服务费。

（5）乙方应在合同期满或提前终止时，向甲方完整移交土地使用范围内的所有设施设备及运营资料，确保其状态良好且符合合同约定。若乙方因运营需要添置的资产，其所有权归属由双方在附件中明确约定，但需事先征得甲方书面同意。

（6）乙方应配合甲方完成抵押权的设立及行使，包括提供相关文件、配合金融机构等。若因乙方原因导致抵押权无法设立或行使，乙方应承担全部责任，并赔偿甲方因此遭受的损失。

（7）乙方应遵守本合同关于土地使用权用途的约定，不得擅自改变土地使用性质，如需变更用途，必须经甲方书面同意并办理相关审批手续。若乙方违反此约定，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于年租赁费三倍的违约金。

第四条价格与支付条件

1.**价格条款**：甲方就本合同项下的土地使用权，按照年租赁方式收取费用，年租赁费总额为人民币贰仟万元整（¥20,000,000.00），自2024年1月1日起至2029年1月1日止，共计五年。或，若双方选择委托管理模式，甲方按照乙方年度运营利润的20%作为服务费，具体结算方式及利润核算标准见附件二。

2.**支付方式**：租赁费或服务费采用银行转账方式支付。甲方指定收款账户信息如下：开户行：中国工商银行北京建国路支行；账号：6222020100123456789；户名：恒达房地产开发有限公司。乙方应确保账户信息准确无误。

3.**支付时间**：

（1）年租赁费按年度支付，每年度首月10日前支付该年度全额租赁费；或，委托管理模式下，服务费于每个会计年度结束后60日内，根据经审计的财务报表结算后支付。

（2）首次支付应于本合同生效后30日内完成。乙方应提前15日提供支付申请及对账单，甲方审核无误后3个工作日内完成支付。逾期支付超过30日的，每逾期一日，甲方应按应付未付金额的千分之一向乙方支付违约金。

4.**税费承担**：租赁费或服务费为含税价格，乙方应在支付前自行缴纳与该笔费用相关的税费，并出具合规发票。如遇国家税收政策调整，双方可协商调整支付金额，但调整幅度不得低于原标准。

5.**价格调整机制**：除本合同另有约定外，价格不得变更。但出现以下情况时，双方可协商调整：

（1）因政府政策变化导致土地使用成本发生重大变动；

（2）因不可抗力因素导致乙方运营收入锐减超过30%。调整幅度以第三方评估机构意见为依据，且需书面确认。

第五条履行期限

1.**合同有效期**：本合同自双方签字盖章之日起生效，有效期为五年，自2024年1月1日起至2029年1月1日止。期满后如需续约，双方应在合同到期前六个月书面协商续签事宜，续签条件由双方重新约定。

2.**关键时间节点**：

（1）本合同生效后30日内，甲方须完成土地使用权抵押登记，并将不动产权证书原件移交乙方保管，同时提供金融机构批准融资的书面文件。

（2）乙方应在每年3月31日前提交上一年度运营计划，9月30日前提交上一年度运营报告及财务审计报告。甲方收到报告后20个工作日内进行审核确认。

（3）如需变更土地使用性质，申请主体为甲方，乙方需配合提供运营数据及可行性分析报告，甲方应在收到申请后60日内完成审批或驳回。

3.**提前终止条件**：

（1）任何一方严重违约，经守约方书面催告30日后仍未纠正的；

（2）出现法定或约定不可抗力事件，导致合同目的无法实现的；

（3）金融机构因甲方原因撤销融资支持的。出现上述情况时，守约方有权单方解除合同，并要求违约方承担相应责任。

第六条违约责任

1.**甲方违约责任**：

（1）**抵押权设立延迟**：因甲方原因导致抵押登记逾期超过60日，乙方有权解除合同，甲方应退还已支付但未履约期间的50%租赁费，并支付相当于年租赁费30%的违约金。若因乙方配合延误导致的，违约金比例减半。

（2）**土地权属瑕疵**：如抵押权设立后出现权属争议，导致金融机构要求解除抵押或追偿，甲方应承担全部赔偿责任，并赔偿乙方因此损失金额的200%。甲方还应承担乙方为解决争议支付的律师费、诉讼费等全部费用。

（3）**擅自增租或改变用途**：若甲方擅自向第三方出租或改变土地用途，乙方有权立即解除合同，甲方应支付相当于未履行期间两倍年租赁费的违约金，并赔偿乙方已投入运营成本的150%。甲方还应承担乙方为维权产生的合理费用。

2.**乙方违约责任**：

（1）**费用支付延迟**：逾期支付租赁费或服务费超过30日的，每逾期一日，乙方应按应付未付金额的千分之一支付违约金；逾期超过180日，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于年租赁费50%的违约金，甲方有权从抵押物处置款中优先扣除。

（2）**运营违法导致损失**：因乙方原因造成安全事故、环境污染或违反经营许可，导致甲方或第三方索赔的，乙方应全额赔偿，甲方有权直接从租赁费或服务费中抵扣，不足部分乙方仍需补足。

（3）**擅自处置抵押物**：若乙方在租赁期内擅自转让、出租或设置其他权利负担于抵押物，甲方有权立即解除合同，并要求乙方支付相当于年租赁费100%的违约金，同时乙方需赔偿甲方因此遭受的全部损失。

3.**不可抗力免责**：因地震、战争等不可抗力导致合同无法履行的，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方并提供证明文件，协商延期履行或部分解除合同。不可抗力影响消除后，应在30日内恢复履行。逾期仍未恢复的，按实际履行情况调整合同。

4.**赔偿上限**：除本合同明确约定外，任何一方违约导致对方损失的，赔偿金额不超过守约方因违约所受实际损失的300%，且累计赔偿总额不超过人民币伍仟万元整（¥50,000,000.00）。

5.**争议优先解决**：因违约产生的争议，在诉讼或仲裁期间，违约方应继续履行除争议事项外的合同义务，确保合作项目不受实质性影响。

第七条不可抗力

1.**定义**：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、战争、动乱、政府行为（如征收、政策重大调整）、疫情及法律、行政命令等。不可抗力事件应自其发生之日起持续影响合同履行超过30日，或导致合同目的无法实现的。

2.**举证责任**：主张不可抗力的一方应在事件发生后15日内向对方提供书面通知及有效证明文件（如政府公告、新闻报道、评估报告等），证明不可抗力事件的存在及其对合同履行的影响程度。未及时举证的，视为不可抗力未发生或影响轻微。

3.**责任免除**：因不可抗力导致合同部分或全部不能履行的，受影响方可相应免除违约责任，但应及时采取措施减少损失，并通知对方变更或解除合同。若不可抗力导致合同目的完全无法实现（如土地使用权被政府征收），双方可协商解除合同，互不承担赔偿责任，但已产生的费用按实际履行比例结算。

4.**不可免除的义务**：即使发生不可抗力，双方仍应履行通知、协助等合同附随义务，且应采取合理措施保障抵押物安全，防止损失扩大。因未采取合理措施导致损失加重的，仍需承担相应责任。

5.**不可抗力期限**：不可抗力影响消除后，双方应在30日内协商恢复履行或调整合同。逾期未协商的，视为不可抗力影响已消除，合同应继续履行，但已延迟履行部分可相应顺延。若不可抗力持续超过180日，双方可无条件解除合同，并按实际履行情况结算。

第八条争议解决

1.**协商**：双方因本合同产生的任何争议，应首先通过书面函件或会议进行友好协商，协商期限为30日。协商达成一致的，应签订书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

2.**调解**：协商不成的，可共同委托中国国际贸易促进委员会或北京市商务委员会进行调解。调解协议经双方签字后具有约束力，调解失败的，可进入仲裁或诉讼程序。

3.**仲裁**：调解不成的，任何一方均有权将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为甲方所在地（北京），仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，仲裁费用由败诉方承担，但双方另有约定的除外。

4.**诉讼**：如选择诉讼，应向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼期间，除争议事项外，双方应继续履行合同义务，互不追究违约责任。

5.**法律适用**：本合同争议解决均适用中华人民共和国法律（为本合同之目的，不包括香港、澳门特别行政区及台湾地区法律）。任何一方变更诉讼或仲裁管辖地，需事先征得对方书面同意。

第九条其他条款

1.**通知方式**：双方在本合同项下的所有通知、请求、要求或其他通信，均应以书面形式作出，并可通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或本合同首页载明的其他地址进行送达。以专人递送或挂号信方式送达的，签收日或邮戳日视为送达日；以传真或电子邮件方式送达的，发出时视为送达日。任何一方变更联系方式，应至少提前15日书面通知对方。

2.**合同变更**：对本合同的任何修改或补充，均须经双方授权代表签署书面文件方能生效。口头约定或未按本合同规定形式作出的变更，均不产生法律效力。任何变更不得违反法律法规的强制性规定。

3.**保密条款**：双方应对本合同内容及履行过程中获悉的对方商业秘密（包括但不限于财务数据、运营计划、客户信息等）承担保密义务，非经对方书面同意，不得向任何第三方披露或用于本合同目的之外。保密期限为本合同有效期内及终止后三年。

4.**完整协议**：本合同及其附件构成双方就本合同标的事项达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解及承诺。

5.**可分割性**：若本合同任何条款被认定为无效或不可执行，不影响其他条款的效力。双