财产行为和资源税法律制度

第六章财产行为和资源

税法律制度

【本章重要内容】

第一节房产税法律制度

第二节车船税法律制度

第三节印花税法律制度

第四节契税法律制度

第五节城镇土地使用税法律制度

第六节都市维护建设税法律制度

第七节车辆购置税法律制度

第八节土地增值税法律制度

第九节资源税法律制度

【基本规定】

一、掌握房产税纳税人、征税范、应纳税

额的计算

二、掌握印花税纳税人、征税范围、应纳税

额的J计算

三、熟悉车船税纳税人、征税范围、应纳税

额的计算

U!、熟悉契税纳税人、征税范、应纳税额

的计算

五、熟悉资源税纳税人、征税范围、应纳税

额的计算

六、熟悉城镇土地使用税纳税人、征税范围、

应纳税额的计算

七、熟悉车辆购置税纳税人、征税范应

纳税额的计算

八、熟悉土地增值税纳税人、征税范围、应

纳税额的计算

九、熟悉都市维护建设税纳税人、征税范围、

应纳税额的计算

【考试内容】

第一节房产税法律制度

本节重要内容：

1、房产税的概念

2、房产税纳税人和征税范

3、房产税的计税根据、税率和应纳税额的

计算

4、房产税纳税义务发生时间、纳税地点和

纳税期限

本节考试状况分析：

2、房产税纳税人和征税范围：2个单项选择

一、房产税的概念

房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税价格或

房产租金收入向产权所有人征收的一种税。

二、房产税纳税人和征税范

㈠房产税纳税人

房产税的纳税人，是指在我国都市、县城、

建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和

个人。详细包括产权所有人、

经营管理单位、承典人、房

产代管人或者使用人。

1、产权属于国家所有的，

经营管理单位为纳税人；

2、产权属于集体和个人的,

集体单位和个人为纳税人;

3、产权出典的，承典人为

纳税人；

4、产权所有人、承典人均

不在房产所在地时,或者产

权未确定以及租典纠纷未

处理的，房屋代管人或者使

用人为纳税人。

外籍人员和华侨、香港、澳门、台湾同胞在

内地拥有房产的，合用《都市房地产税暂行

条例》，不合用《房产税》暂行条例。

㈡房产税的征税范围

房产税的征税范围是都市、

县城、建制镇和工矿区的房

屋。

【独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、

水塔、菜窖、室外游泳池等不征房产税。】

三、房产税的计税根据、税率和应纳税额的

计算

㈠房产税的计税根据

房产税以房产的计税价值

或房产租金收入为计税根

据。

1、从价计征O从价计征的房产税,

是以房产余值为计税根据。房产税根据房产

原值一次减除1。〜30%后的余值计算缴纳。

2、从租计征O从租计征的房产税

是以房屋出租获得的租金收入为计税根据。

需要注意的是：⑴有关投资联营的房产，对

以房产投资联营、投资者参与投资利润分

红、共担风险的，按房产余值作为计税根据

计缴房产税；⑵对以房产投资收取固定收

入、不承担经营风险的，实际上是以联营名

义获得房屋租金，应当根据《房产税暂行条

例》的有关规定以出租方获得的租金收入为

计税根据计缴房产税。

㈡房产税的税率

房产税采用比例税率，根据

房产余值从价计征的，税率

为1.2%；根据房产租金收入

计征的,税率为12%。

从2023年1月月1日起，对个人按市场价格出

租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的

税率征收房产税。

㈢房产税应纳税额的计算

1、从价计征的房产税应纳税额的计算

应纳税额=应税房产原值*a■扣除比例)

*1.2%

2、从租计征的房产税应纳税额的计算

应纳税额=和全收入*12%r就4%)

U!、房产税纳税义务发生时间、纳税地点、

纳税期限

㈠纳税义务发生时间

1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生

产经营之月起,缴纳房产税。

2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从

建成之次月起，缴纳房产税。

3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办

理验罢手续之次月起，缴纳房产税。

4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使

用之次月起，缴纳房产税。

5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转

移、变更登记手续，房地产权属登记机关签

发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、

出借房产之次月起，缴纳房产税。

7、房地产开发企业自用、出租、出借本企

业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月

起缴纳房产税。

㈡纳税地点

房产所在地

㈢纳税期限

按年计算、分期缴纳

*近年考题评析*:

*、王某将自有的一栋房屋出典给李某，房

产税应为李某缴纳。。（2023年判断）

1、根据《房产税暂行条例》规定，下列有

关房产税纳税人的表述中，不对的的是

（）o

（2023年单项选择）

A、房产产权出典的，出典人为房产税的纳

税人

B、房产产权属于个人所有的，个人为房产

税的纳税人

C、房产产权属于集体所有的，集体单位为

房产税的纳税人

D、房产产权属于国家所有的，其经营管理

单位为房产税纳税人

2、根据《房产税暂行条例》规定，下列不

属于房产税纳税人的是（）o

(2023年单项选择）

A、城区房产使用人

B、城区房产代管人

C、城区房产所有人

D、城区房产出典人

4、某单位有一处原值为30万元的房产，已

知当地房产税的扣除率为30%,某单位应缴

纳的房产税为（）万元。（2023年单项选

择）

Av0.252B、2.52

Cv0.36D、3.60

【参照答案】

1J、2A、3D、4A

第二节车船税法律制度

本节重要内容：

1、车船税的概念

2、车船税纳税人和征税范

3、车船税的计税根据、税率和应纳税额的

计算

4、车船税纳税义务发生时间、纳税地点和

纳税期限

本节考试状况分析：

本节为新增内容，此前年度无考题

【考试内容】

一、车船税概念

是对在中国境内车船管理部门登记的车辆、

船舶（如下简称车船）依法征收的一种税。

二、车船税的纳税人和征税

范围

㈠车船税的纳税人

车船税的纳税人，是指在中国境内拥有

或者管理的车辆、船舶的单位和个人。

车船的J所有人或者管理人

未缴纳车船税的，使用人应

现代为缴纳车船税。

从事机动车交通事故责任

强制保险业务的保险机构,

为机动车车船税的扣缴义

务人。

㈡车船税的征税范

车船，是指依法应当在车船管理部门登记的

车船。包括：

1、载客汽车（包括电车）；

2、载货汽车（包括半挂牵引车、挂车）；

3、三轮汽车、低速货车；

4、摩托车；

5、船舶（包括拖船和非机动驳船）；

6、专题作业车、轮式专用机械车。

三、车船税的J计税根据、税率和应纳税额的

计算

㈠车船税的计税根据

1、载客汽车、电车、摩托车以每辆为计

税根据；

2、载货汽车、三轮汽车、低速货车按自

重每吨为计税根据;

3、船舶，按净吨位每吨为计税根据。

㈡车船税的税率

车船税采用定额税率。如载

客汽车每年税额为60元〜660元。

㈢车船税应纳税额的计算

我才电车和摩托车的应纳税薪=相数*合用

年税领

我货汛车、三桧苑车、低速货车时应纳税领

=4重吨住敷*合用年税额

船舶的应纳税额=净吨位数*合用年税额

拖船和非机动驳船时应纳税额=净吨住敷*

合用年税领*50%

U!、车船税纳税义务发生时间、纳税地点、

纳税期限

㈠纳税义务发生时间

车船税的纳税义务发生时间,为车船

管理部门核发的车船登记

证书或者行驶证中记载日

期的当月。

㈡纳税地点、纳税期限

车船税纳税地点：由省级人民政府确定。

车船税纳税期限：按年计

征。

*近年考题评析*:

1、在计算车船税时，载货汽车的计税根据

为。。（2023年单项选择）

Av每量B、自重吨位

C、净吨位D、载重吨位

【参照答案】B

第三节印花税法律制度

本节重要内容：

1、印花税的概念

2、印花税纳税人和征税范完

3、印花税的税率

4、印花税的计税根据和应纳税额的计算

5、印花税纳税义务发生时间、纳税地点和

纳税期限

本节考试状况分析：

2、印花税纳税人和征税范围：2个多选题

【考试内容】

一、印花税的概念

是对经济活动和经济交往中书立、领受、使

用税法规定应税凭证的单位和个人征收的

一种税。

二、印花税纳税人和征税范

㈠印花税的纳税人

印花税的纳税人，是指在中

国境内书立、领受、使用税

法所列举凭证的单位和个

人。重要包括：

1、立协议人。是指协议的当事人。

2、立账簿人。是指开立并使用营业账簿的

单位和个人。

3、立据人。是指书立产权转移书的单位和

个人。

4、领受人。是指领取并持有该项凭证的单

位和个人。

5、使用人。在国外书立领受但在国内使用

的应税凭证其使用人是纳税人。

㈡印花税的征税范

1、购销、加工承揽、建设工程勘察设计、

建筑安装工程承包、财产租赁、货品运送、

仓储保管、借款、财产保险、技术协议

或具有协议性质的凭证。

2、产权转移书据。包括财产所有权、

版权、商标专用权、专利权、专有技术使用

权等转移时所书立的转移书据。

3、营业账簿。营业账簿按其

反应内容的不一样,可分为

记载资金的账簿和其他账

簿。“记载资金的账簿”，是指反应生产

经营单位资本金额增减变化的账簿；“其他

账簿”是指除上述账簿以外的有关其他生产

经营活动内容的账簿，包括日志账簿和多种

明细分类账簿。

4、权利、许可证照O包括政府

部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商

标注册证、专利证、土地使用证等。

5、经财政部确定征税的其他凭证。

在境外书立、领受但在我国

境内使用，在我国境内具有

法律效力，受我国法律保护

的凭证也属于印花税征税

范围。

纳税人以电子形式签订的上述各类应税凭

证，按规定征收印花税。

三、印花税税率

㈠比例税率O分别为0.05%。、0.3%0、

0.5%。、1%。

㈡定额税率O单位税额为每件5元。

U!、印花税计税根据和应纳税额的计算

㈠印花税的计税根据

1、协议或具有协议性质的

凭证,以凭证所载金额作为

计税根据。

载有两个或两个以上应合用不一样

税目税率经济事项的同一凭证，如分

别记载金额的，应分别计算应纳税

额，相加后按合计税额贴花；如未分

别记载金额的，按税率高的计算贴

花。

2、营业账簿中记载资金的

账簿，以“实收资本”与“资

本公积”两项的合计金额为

其计税根据。

3、不记载金额的营业账簿、

政府部门发给的房屋产权

证、工商营业执照、专利证

等权利许可证照,以及日志

账簿和多种明细分类账簿

等辅助性账簿，以凭证或账

簿的件数作为计税根据。

纳税人有法定情形的，地方税务机关可以核

定纳税人印花税计税根据。

㈡印花税应纳税额的计算

1、实行比例税率的凭证

应纳税领=应税凭证计税金额*比例税率

2、实行定额税率的凭证

应纳税额=应税凭证件数*定额税率

3、营业账簿中记载资金的账簿

应纳税领=（实收资本+资本公余J*0.5%

4,其他账簿按件贴花，每

件5元。

五、印花税征收管理

㈠纳税义务发生时间：

书立或领受时贴花。

㈡纳税地点

就地纳税。

㈢纳税期限

自行计算应纳税额'自行购

置印花税票、自行完毕纳税

义务。

*近年考题评析*

1、印花税的纳税人为。.（2023年单项

选择）

A、协议的双方当事人B、协议的担保人

C、协议的证人D、协议的鉴定人

2、根据印花税法律制度的规定，下列各项

中，属于印花税征税范围的有（）。

（2023年多选）

A、土地使用权出让协议

B、土地使用权转让协议

C、商品房销售协议

D、房屋产权证

3、在计算印花税时，以所载金额为计税根

据的是。。（2023年多选）

A、产权转移书据B、购销协议

C、借款协议D、工商营业执照

4、李某2023年3月以60万元的价格购置

了两套公寓作为投资，2023年5月以50万

元的价格将其中的一套公寓发售给郑某。郑

某在本次房屋交易中应缴纳的税种有（）。

（2023年多选）

A、印花税B、契税

C、营业税D、土地增值税

【参照答案】

1Av2ABCD、3ABC、4AB

第四P契税法律制度

本节重要内容:

1、契税的概念

2、契税纳税人和征税范E

3、契税的计税根据、税率和应纳税额的计

算

4、契税纳税义务发生时间、纳税地点和纳

税期限

本节考试状况分析：

2、契税纳税人和征税范围：2个多选，1个

判断

【考试内容】

一、契税的概念

契税是对在我国境内转移土地、房屋权属，由承受的

单位和个人缴纳的一种税。

二、契税的纳税人和征税范

㈠契税的纳税人

契税的纳税人，是指在我国

境内承受土地、房屋权属转

移的单位和个人。

㈡契税的征税范围

契税以在我国境内转移土

地、房屋权属的行为作为征

税对象。土地房屋权属未发

生转移的，不征收契税。契

税的征税范围重要包括:

1、国有土地使用权出让。

2、土地使用权转让。土地使用权的

转让不包括农村集体土地

承包经营权的转移。

3、房屋买卖。

4、房屋赠与。

5、房屋互换。

因典当、继承、分拆（分割）、

出租或者抵押等形式而发

生的土地、房屋权属变动

的，不属于契税的征税范

o

三、契税的计税根据、税率和应纳税额的计

算

㈠契税的计税根据

1、国有土地使用权出让、土地使用权发售、

房屋买卖以成交价格作为计税根据。

2、土地使用权赠与、房屋

赠与，由征收机关参照土地

使用权发售、房屋买卖的市

场价格核定。

3、土地使用权互换、房屋

互换、以互换土地使用权、

房屋的价格差额为计税根

据。

4、以划拨方式获得土地使用权，经同意转

让房地产时应补交的契税，以补交的土地使

用权出让费用或土地收益作为计税根据O

㈡契税的税率

契税采用比例税率,并实行

3%〜5%的幅度税率。

㈢契税应纳税额的计算

应纳税额=计税根据*税率

U!、契税纳税义务发生时间、纳税地点、纳

税期限

税法对契税纳税义务发生时间、纳税地点、

纳税期限作出了详细规定。

1、时间：签订权属转移协

议的当日

2、地点：土地、房屋所在

地

3、期限：发生纳税义务之

日起10天内。

*近年考题评析*

1、契税的纳税人为转让土地、房屋权属的

单位和个人。O（2023年判断）

2、王某将自己一栋市价80万元的房屋换取

李某一栋市价60万元的房屋，已知当地的

契税征税率为3%，李某应缴纳的契税为（）o

（2023年单项选择）

A、2.40万元B、1・80万元

Cv0.6万元D、4.20万元

3、李某2023年3月以60万元的价格购置

了两套公寓作为投资，2023年5月以50万

元的价格将其中的一套公寓发售给郑某。郑

某在本次房屋交易中应缴纳的税种有（）o

（2023年多选）

A、印花税B、契税

C、营业税D、土地增值税

4、根据《契税暂行条例》规定，下列各项

中，属于契税征税对象的有（）o

（2023年多选）

A、房屋买卖

B、国有土地使用权的出让

C、房屋赠送

D、农村集体土地承包经营权的转让

5、甲企业以价值300万元的J办公用房与乙

企业互换一处厂房，并向乙企业支付差价款

100万元。在这次互换中，乙企业不需缴纳

契税，应由甲企业缴纳。（）

(2023年1个判断）

【参照答案】

1XV2Cv3ABV4ABC、5V

第五节城镇土地使用税

法律制度

本节重要内容：

1、城镇土地使用税的概念

2、城镇土地使用税纳税人和征税范围

3、城镇土地使用税的计税根据

4、城镇土地使用的税率和应纳税额的计算

5、城镇土地使用税纳税义务发生时间、纳

税地点和纳税期限

本节考试状况分析：

2、城镇土地使用税纳税人和征税范围：1个

单项选择，1个判断

【考试内容】

一、城镇土地使用税的概念

是国家在都市、县城、建制镇和工矿区内对使用土地

的单位和个人，以其实际占用的土地面积为根据，按

照规定的税额计算征收的一种税。

二、城镇土地使用税的纳税

人和征税范围

㈠城镇土地使用税的纳税人

城镇土地使用税是以城镇

土地为征税对象，对拥有土

地使用权的单位和个人征

收的一种税O城镇土地使用税的纳

税人，是指在税法规定的征税范围内使用土

地的单位和个人。单位，包括国有企业、

集体企业、私营企业、股份制企业、勺卜商

投资企业、外国企业以及其他

企业和事业单位、社会团体、国家机关、军

队以及其他单位。个人，包括个体工商户以

及其他个人。

城镇土地使用税由拥有土

地使用权的单位或个人缴

纳。拥有土地使用权的纳税

人不在土地所在地的,由代

管人或实际使用人缴纳。土

地使用权未确定或权属纠

纷未处理的,由实际使用人

纳税。土地使用权共有的,

由共有各方分别纳税。

㈡城镇土地使用税的征税范

凡在都市、县城、建制镇、

工矿区范围内的土地不管

是属于国家所有的土地,还

是集体所有的土地,都是城

镇土地使用税的征税对象。

城镇土地使用税的征税范

围为都市、县城、建制镇、

工矿区。

三、城镇土地使用税的计税

根据

城镇土地使用税的计税根

据是纳税人实际占用的土

地面积。

1、凡由省级人民政府确定的J单位组织测定

土地面积的，以测定的土地面积为准。

2、尚未组织测定，但纳税人持有政府部门

核发的土地使用证书的，以证书确定的土地

面积为准。

3、尚未核发土地使用证书的，应由纳税人

据实申报土地面积，待核发土地使用证书后

再作调整。

U!、城镇土地使用税的税率和应纳税额的计

算

㈠城镇土地使用税的税率

税法对大都市、中等都市、小都市、县城建

制镇、工矿区等合用城镇土地使用税税率作

出了详细规定。

1、大都市：1.5-30元

2、中等都市：1.2-24元

3、小都市：0.978元

4、县城、建制镇、工矿区：0.6-12元

㈡城镇土地使用税应纳税额的计算

年应纳税额=实际占用应税土地面积

（平方米）/合用税额

五、城镇土地使用税纳税义务发生时间、纳

税期限、纳税地点

㈠城镇土地使用税纳税义务发生时间

1、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使

用之次月起，缴纳城镇土地使用税。

2、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转

移，变更登记手续，房地产权属登记机关签

发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使

用税。

3、纳税人出租、出借房产，自交付出租出

借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。

4、房地产开发企业自用、出租、出借本企

业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月

起，缴纳城镇土地使用税。

5、纳税人新征用的耕地，自同意征用之日

起满一年时开始缴纳土地使用税。

6、纳税人新征用的非耕地，自同意征用次

月起缴纳土地使用税。

㈡纳税地点

税法对城镇土地使用税纳税地点等作出了

详细规定

㈢纳税期限

城镇土地使用税按年计算、

分期缴纳。

*近年考题评析*

1、下列税种中，实行从量计征税额的是。O

（2023年单项选择）

A、契税B、车辆购置税

Cv房产税Dv土地使用税

2、根据城镇土地使用税法律制度的规定，

下列各项中，属于城镇土地使用税计税根据

的是（）。

（2023年单项选择）

A、建筑面积B、使用面积

C、居住面积

D、实际占用的土地的面积

3、我国目前只对国家所有的土地征收城镇

土地使用税，对集体所有的土地不征收城镇

土地使用税。（）

（2023年判断）

【参照答案】：1D、2D、2错

第六节都市维护建设税

法律制度

本节重要内容：

1、都市维护建设税的概念

2、都市维护建设税纳税人和征税范围

3、都市维护建设税的计税根据

4、都市维护建设的税率和应纳税额的计算

5、都市维护建设税纳税义务发生时间、纳

税地点和纳税期限

本节考试状况分析：

3、都市维护建设税的计税根据：1个多选

【考试内容】

一、都市维护建设税概念

都市维护建设税是指以单位和个人实际缴

纳的增值税、消费税、营业税的税额为计税

根据而征收的一种税。它是国家为加强都市

维护建设，扩大和稳定都市维护建设资金的

来源而采用的一项税收措施。具有两个明显

特点：一是具有附加税性质；二是具有特定

的目也

二、都市维护建设税的纳税人和征税范围

都市维护建设税的纳税义

务人是缴纳增值税、消费

税、营业税的单位和个人。

外商投资企业、外国企业和

进口货品行为不征收都市

维护建设税。

三、都市维护建设税的计税根据

都市维护建设税的J计税根

据是纳税人实际缴纳的增

值税、消费税、营业税的税

额。

U!、都市维护建设税的税率和应纳税额的计

算

1、都市维护建设税的税率:

市区为7%；县城、镇为5%、

其他为1%

2、都市维护建设税应纳税额的计算

其计算公式为：

应纳税领=（纳税人实际数

纳的增值税+请赛税+管业

税税领）*合用税率

五、都市维护建设税纳税义务发生时间、纳

税期限、纳税地点

税法对都市维护建设税纳税义务发生时间、

纳税期限、纳税地点与“三税”的详细规定

一致。

*近年考题评析*

1、某企业3月份销售应税货品缴纳增值税

34万元、消费税12万元，发售房产缴纳营

业税10万元、土地增值税4万元。已知该

企业所在地使用的都市维护建设税税率为

7%o该企业3月份应缴纳的都市维护建设税

税额为（）万元。

Av4.20B、3.92

C、3.22D、2.38

2、根据《都市维护建设税暂行条例》规定,

下列各项中构成都市维护建设税计税根据

的有（）o

（2023年多选）

A、缴纳的增值税税额

B、缴纳的消费税税额

C、缴纳的营业税税额

D、缴纳的所得税税额

【参照答案】：1B、2ABC

第七节车辆购置税法律

制度

本节重要内容：

1、车辆购置税的概念

2、车辆购置税纳税人

3、车辆购置税征税范

4、车辆购置税的计税根据

5、车辆购置税的税率和应纳税额的J计算

6、车辆购置税纳税义务发生时间、纳税地

点和纳税期限

本节考试状况分析：

本节为新增内容

【考试内容】

一、车辆购置税的概念

对购置应税车辆的单位和个人，以其购置车

辆的计税价格为计税根据，按照规定的税率

计算并一次缴纳的一种税。

二、车辆购置税的纳税人

车辆购置税的纳税人是指

在中华人民共和国境内购

置《车辆购置税暂行条例》

规定的车辆（如下简称应税

车辆）的单位和个人。

三、车辆购置税的征税范围

1、汽车。包括各类汽车。

2、摩托车。包括轻便摩托车、二轮摩托车

和三轮摩托车。

3、电车。包括无轨电车和有轨电车

4、挂车。包括全挂车和半挂车

5、农用运送车。包括三轮农用运送车和犯

轮农用运送车。

U!、车辆购置税的计税根据

㈠纳税人购置自用的应税

车辆的计税价格，为纳税人

购置应税车辆而支付给销

售者的所有价款和价外费

用。不包括增值税税款。

㈡纳税人进口自用的应税车辆的计税价格

的计算公式为：

计税价格=关税龛税价格+关税+请秀税

㈢纳税人自产、受赠、获奖或者以其他方式

获得并自用的应税车辆的计税价格，由主管

税务机关参照税法规定的最低计税价格核

定。

税法对车辆最低计税价格作出了详细规定。

五、车辆购置税的税率和应纳税额的计算

㈠车辆购置税的税率

车辆购置税的税率采用固

定比例税率，税率为10%。

㈡车辆购置税应纳税额的计算

应纳税额=计税价格*税率

六、车辆购置税义务发生时间、纳税期限、

纳税地点

税法对车辆购置税征收管理作出了详细规

定

1、时间、期限：在购置、进口、

获得之日起60日内申报纳

税。

2、地点：车辆登记注册地。

第八节土地增值税法律

制度

本节重要内容：

1、土地增值税的概念

2、土地增值税纳税人

3、土地增值税征税范围

4、土地增值税的计税根据

5、土地增值建设的税率和应纳税额的计算

6、土地增值税纳税义务发生时间、纳税地

点和纳税期限

本节考试状况分析：

5、土地增值建设的税率和应纳税额的计算:

2个单项选择，1个多选

【考试内容】

一、土地增值税的概念

是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附

着物并获得收入的单位和个人，就其转让房

地产所获得的增值额征收的一种税。

二、土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人，是指

转让国有土地使用权、地上

建筑物及其附着物（如下简

称转让房地产）并获得收入

的单位和个人。

三、土地增值税的征税范围

1、转让国有土地使用权。

2、地上的建筑物及其附着

物连同国有土地使用权一

并转让。

以继承、赠与方式免费转让房地产的行为，

以及房地产出租、抵押等。未转让房产产权、

土地使用权的行为不属于土地增值税的征

税范围。

四、土地增值税的计税根据

㈠增值额

增值额是指纳税人转让房

地产所获得的收入（包括货

币收入、实物收入和其他收

入），减去获得土地使用权

时所支付的土地价款、土地

开发成本、地上建筑物成本

及有关费用、销售税金等规

定的I扣除项目后的余额。假

如纳税人转让房地产的收

入减除规定的扣除项目后

没有余额，则不需要缴纳土

地增值税。其计算公式为:

增值额=转让房地产获得的

收入-扣除项目

纳税人有税法规定情形的，其土地增值税按

照房地产评估价格计算征收。

㈡转让房地产获得的收入

纳税人转让房地产获得的

收入,包括转让房地产的所

有价款及有关的经济收益;

从收入的形式来看包括货

币收入、实物收入和其他收

Ao

㈢扣除项目

土地增值税的扣除项目包

括:

1、获得土地使用权所支付

的金额;

2、开发土地的成本费用；

3、新建房及配套设施的成

本、费用，或者旧房及建筑

物的评估价格。

4、与转让房地产有关的税

金。

5、财政部规定的其他扣除

项目

五、土地增值税的税率及应纳税额的计算

㈠土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率

累进税率，详细税率如下:

1、增值额未超过扣除项目金额的50%部分，

税率为30%

2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣

除项目金额100%的部分，税率为40%；

3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过

扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,

税率为60%。

上述四级超率累进税率，每级增值额未超过

扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

㈡土地增值税应纳税额的

计算

土地增值税按照纳税人转让房地产所获得

的增值额和规定的税率计算征收。在转让房

地产的增值额确定之后，按照规定的四级超

率累进税率，以增值额中属于每一税率级别

的部分的金额，乘以该级的税率，再将由此

而得出的每一级的应纳税额相加得到的总

数就是纳税人应缴纳的土地增值税税额O

土地增值税应纳税额（每级距的土地增

值额*合用税率）

为了简便土地增值税的计算，一般可采用速

算扣除法计算，即可按总的增值额乘以合用

的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系

数的简朴措施，直接得出土地增值税的应纳

税额。详细的计算公式分别是:

1、增值额未超过扣除项目金额的50%的:

土地增值税税额=增值领*30%

2、增值额超过扣除项目金额50%未超过的

100%的：

土地增值税税额=增值额*40%•扣除项q金

领*5%

3、增值额超过扣除项目金额100%未超过的

200%的：

土地增值税税额=增值额*50%扣除项目金

领*15%

4、增值额超过扣除项目金额200%的：

土地增值税税额=增值薮*60%•扣除项同金

领*35%

以上公式中的5%、15%和35%,均为速算

扣除余数。

六、土地增值税纳税义务发生时间、纳税地

点、纳税期限

㈠土地增值税纳税义务发生时间

土地增值税的纳税人应在

转让房地产协议签订的7日

内，到房地产所在地主管税

务机关，办理纳税申报，在

税务机关核定的期限内缴

纳土地增值税O纳税人因常常发

生房地产转让行为而难以在每次转让后申

报的，可按月或按各省、自治区、直辖市和

计划单列市地方税务局规定的期限缴纳。

㈡纳税地点

土地增值税的J纳税人应向房地产所

在地主管税务机关办理纳税申报。房地产

所在地是指房地产的坐落地。

㈢纳税期限

1、以一次交割、付清价款方式转让房地产

的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报

后，规定其在办理过户、登记手续前数日内,

一次性缴纳所有土地增值税。

2、以分期收款方式转让房地产的，主管税

务机关可根据协议规定的收款日期来确定

详细的纳税期限。

3、项目所有竣工结算前转让房地产的，可

以采用预征土地增值税。在该项目所有竣工

办理结算后再进行清算，根据应征税额和已

征税额进行结算，多退少补。

*近年考题评析*

1、根据税收法律制度的规定。下列各项中,

属于超率累进税率的是（）。

（2023年单项选择）

A、资源税B、城镇土地使用税

C、车辆购置税