《房地产估价》课件 第12章房地产估价信息系统

房地产估价

中南林业科技大学

沈良峰第十二章

房地产估价信息系统12.1

信息系统概述12.2

房地产估价信息系统12.3房地产估价信息系统的开发与应用一.信息与数据二.信息系统12.1

信息系统概述一.信息与数据1.信息的含义信息指音讯、消息、通讯系统传输和处理的对象，泛指人类社会传播的一切内容。具体可从以下几个方面进一步理解：（1）信息是对客观事物特征和变化的反映（2）信息是可以传递的

（3）信息是有用的

（4）信息形成知识2.信息的种类——从不同角度分类信息的特征自然信息社会信息管理层次战略级信息战术级信息作业（执行）级信息信息的加工程度原始信息综合信息信息来源内部信息外部信息信息流向输入信息中间信息输出信息信息稳定性固定信息流动信息3.信息与数据数据是客观事物存在方式和运动状态反映的记录，是信息的载体和表现形式。信息和数据既有联系又有区别。信息是数据表达的内容，数据则是信息的表现形式。通过对数据的记录、处理、储存等操作，获得有用的信息。也就是说，信息一定是数据，而数据却不一定是信息。信息与数据是相对的两个不可分割的概念，信息须以数据的形式来表征，对数据进行加工处理，可以得到新的数据，新数据经过解释又可以得到新的信息。4.信息的特性（1）客观性任何信息都是事物的客观真实的反映，是保证信息的准确性和精确度的前提。（2）实用性信息系统利用计算机、网络、遥感等各类硬件、软件设备以及处理方法，对各种信息进行获取、加工、储存、应用等，通过地理空间的巨大数据流的组织和管理工作，将信息变为对社会各个领域中的生产、管理和对策具有重要意义的有用信息。（3）传输性信息可以以一定的形式在发送者和接受者之间传输，既可以是系统将信息传输给终端设备用户，也可以是系统内各个子系统之间的信息传输。（4）系统性信息可以表示为一种集合，不同类别的信息可以形成不同的整体。可以通过对信息的组织为相对应现实世界的信息系统。（5）时效性信息的时效是指从信息源发送信息，经过接受、加工、传递、利用，所经历的时间间隔及其效率。时间间隔愈短，使用愈及时，使用程度愈高，则时效性愈强。（6）价值性信息是经过加工并对生产经营活动产生影响的数据，是劳动创造，是一种资源，因而有价值。（7）不完全性只有正确舍弃无用和次要信息，才能正确地使用信息。（8）等级性信息是分等级的，即战略级、战术级和作业级信息。二.信息系统1.系统的概念及特征（1）整体性——是系统的基本属性，由要素或子系统有机结合，形成具有一定结构和功能的整体。（2）目的性——具有明确的目的性。（3）层次性——有一定的层次结构。（4）相关性——系统内的各要素相互制约、相互影响、相互依存的关系。（5）环境适应性——受到环境的约束和限制。2.信息系统的定义信息系统是以加工处理信息为主的系统，由计算机硬件、软件、应用人员、方法和信息组成，是对信息进行收集、整理、存储、处理、管理并提供查询和分析的一种综合性技术系统。3.信息系统的组成1423计算机硬件包括各类计算机处理及终端设备，用以收集、整理、存储、处理、管理各类信息。1软件是整个信息系统的核心关键，是支持数据信息的收集、输入、存储、管理、加工和输出等功能的计算机程序系统。应用人员包括信息系统开发人员和用户。信息系统并不是一个自动的系统，从应用开发到使用维护都需要外部人员的操作。信息信息系统所收集、管理、处理和更新的对象都是信息，换言之，信息是整个信息系统构成的基础。4.信息系统的种类（1）按面向对象来划分信息系统的种类1）面向数据资料的信息系统2）面向业务过程的信息系统3）面向金融经济的信息系统（2）按主要功能来划分信息系统的种类1）数据处理系统（DPS）2）办公自动化系统（OAS）3）管理信息系统（MIS）4）信息检索系统（IRS）5）决策支持系统（DSS）6）战略情报系统（SIS）7）电子政务8）国家信息基础设施（NII）一.房地产估价信息系统的含义二.房地产估价信息系统的功能分析三.房地产估价信息系统的功能设计12.2房地产估价信息系统一.房地产估价信息系统的含义1.房地产估价信息系统的发展现状目前，国内外的房地产估价信息系统通常都是与数据库等计算机技术紧密结合的智能系统，包含了多种房地产估价计算方法。利用WebGIS与办公自动化、Client/Server结构相结合是房地产估价信息系统开发的基本思路，也是世界房地产估价信息系统的发展方向。房地产估价信息化发展之路，从总体来看，虽然找到了转型升级的方向，但仍旧停留在以信息化促进提高房地产估价业务效率的方面，并未真正依靠信息化产生较为成熟的商业模式，所以仍然是较为初级的阶段。2.房地产估价信息系统的组成房地产估价信息系统主要由数据采集、数据库管理、分析与计算、输出管理和系统维护等子系统所组成。二.房地产估价信息系统的功能分析总体功能要求能够满足不同估价目的要求具备属性数据库和空间数据库的分析与管理能力能够根据估价类型自动选择相应的估价计算模块进行计算能够实现估价报告和其他统计报表的自动生成能够满足各类查询与输出功能的要求智能化要求（1）自动根据评估目的选择合理的评估分析模型（2）自动提示参数输入（3）自动生成估价报告（4）自动生成计算参数报告（5）自动打印功能（6）自动将最终的评估结果添加到系统资料数据库中系统的开放性要求（1）计算参数的开放性（2）估价模型的开放性（3）估价过程的开放性系统的安全可靠性要求（1）系统运行必须安全稳定、响应及时准确，能够满足估价人员处理房地产估价等日常事务和一般客户网络查询的基本需要。（2）系统自身应具有足够的安全保密性，而且要便于维护；出现异常情况时，要有应急机制，保证保密资料的安全。三.房地产估价信息系统的功能设计1.技术路线房地产估价信息系统的开发应与GIS技术和网络多媒体技术紧密结合。估价系统与GIS结合不仅可以充分利用GIS系统的许多资源，简化估价对象的背景资料输入，而且可以充分利用GIS数据管理功能和空间分析功能，将各种数学模型、估价方法嵌入到系统中，提高工作效率。目前，国内外房地产评估信息系统与GIS的结合方式主要有3种：（1）以数据交换为中介的松散结合方式。（2）采用共用界面的外挂式结合。（3）完全一体化的内嵌式结合。2.设计方法房地产估价信息系统的设计应当着重从数据库设计、系统结构设计和系统功能设计3方面考虑。（1）系统工作流程设计参照一个估价机构自接受估价委托至完成估价报告期间的房地产估价程序进行。（2）用户界面设计应该遵循美观大方、简便实用、操作简单的原则。要综合考虑房地产估价工作的特殊性和估价人员的使用习惯，灵活应用菜单式界面、命令式界面、表格式界面、问答式界面和按钮式界面等几种界面模式，尽量将估价界面设计得条理清晰、易学易用。（3）系统模块设计房地产估价信息系统各子系统的设计要点如下：（1）数据采集子系统必须提供直接输入和数据导入两种方式。（2）数据库管理子系统的主要任务包括数据库管理、数据查询、系统数据库和公共数据库中基本参数的修改等。（3）分析与计算子系统的主要任务就是：根据数据采集系统采集的资料和选定的估价计算方法，结合GIS系统的强大分析功能，利用相应的模块完成评估项目的计算与分析，形成估价结果。（4）输出管理子系统的主要任务就是自动根据评估对象的估价结果生成评估报告和估价管理所需要的数据资料，实现按照规范规定的格式要求生成、打印正式估价报告的功能，并且能够按照估价人员的要求输出打印各种项目资料统计报表和任意房地产交易实例资料。（5）系统维护子系统的主要任务是对系统各类用户的资料及其权限、重要系统参数等进行严格管理，确保系统的正常运行。一.房地产估价信息系统的开发二.房地产估价信息系统的应用12.3房地产估价信息系统的开发与应用一.房地产估价信息系统的开发1.与GIS的紧密结合在房地产或土地管理中无时无刻不与图形打交道，各种图形是房地产估价信息系统的基础数据之一，因此，房地产估价信息系统应该以地理信息系统（GIS）为基础软件，以便于对图形的输入、输出，并通过对空间数据的分析和管理来完成系统的图形处理功能。。GIS技术将使估价过程中的空间分析成为可能，也使房地产估价中众多与空间位置有关数据的自动化综合分析（如区域状况、交通环境、商业繁华程度、比较案例的可比性等）成为可能。2.与网络技术、数字技术紧密结合（1）大数据通过分析海量的房地产市场交易、政策法规等各类相关数据，为评估提供更加精准的参考依据。这使得系统能够更准确地预测市场趋势和房屋价值，提高决策效率。（2）人工智能利用机器学习算法对数据进行深度挖掘，使估价系统具有自主学习和进化的能力，从而实现智能化的估值服务。这将大大提高工作效率，减轻人工负担。（3）系统整合与优化未来估价系统将与其他房地产相关的业务平台进行融合，如房源信息发布、购房流程管理等，为用户提供一站式的服务体验。同时，系统会不断更新迭代，以满足用户多样化的需求。二.房地产估价信息系统的应用与房地产估价有关的信息系统主要有两类：一类是国家为了更有效地管理房地产行业，由建设主管部门与其他相关部门等国家部门投资开发的信息系统；另一类则是由房地产企业或者软件开发企业根据房地产市场的需求所投资开发的信息系统。1.搜房网（2014年更名为“房天下”）在线评估系统搜房网成立于1999年，是我国的一个大型房地产门户网站，网络业务覆盖了全国314个城市。其业务覆盖房地产所有行业，包括新房、二手房、租房、别墅、写字楼、商铺、家具、装修装饰等。搜房网房产评估操作如下：第一步，进入房天下主页，登陆后在主页选择目标城市。第二步，在首页根据自己的需求，分别点入“买房”、“卖房”、“租房”、“装修”、“商用”等后，结合所在物业的所处区域，快速查找到所要评估的物业名称。第三步，进入“评估计算”界面后，系统要求输入待评估房产的性质参数。所有参数输入完成后，单击“确定”按钮，待评估房产的评估结果（评估单价和评估总价）就会显示出来。第四步，如果还需要房产评估报告，则继续单击界面下面的“查看报告”按钮，所评估房产的评估报告就会显示出来。房天下在线评估界面2.中国房价行情网中国房价行情平台以禧泰数据为基础，通过网站和移动端，向社会发布全国、全国各城市、城市各区域及各个楼盘小区的房价房租实况和供求信息，提供住房和城市配套的在线分析、数据下载服务，帮助用户了解市场动态和进行决策。核心功能：1）房地产开发项目调研系统。2）房产自动估价系统。3）租赁住房管理系统。4）城市房价地图。3.房地产估价系统齐谋信息齐谋信息成立于2017年，公司专注于不动产大数据应用开发、金融智能运营、全场景数据应用等领域，为客户提供可信赖与领先的解决方案、产品与服务，帮助其变革营销、技术和管理的方式；提供数字化转型咨询方案为传统机构及企业提供营销辅助、SCRM、行业技术支持、智能办公、业务场景分析、大数据模型、内部业务及流