2025年土地估价师《土地估价基础》练习

2025年土地估价师《土地估价基础》练习考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题1分，共20分）1.根据地租理论，土地价值主要取决于（）。A.土地所有者的收益B.土地使用者的收益C.土地位置带来的收益D.土地开发成本2.我国现行土地所有制形式主要包括（）。A.国家所有和集体所有B.国家所有和私人所有C.集体所有和私人所有D.国家所有、集体所有和私人所有3.土地估价中，"合法原则"主要是指（）。A.估价结果必须符合市场价格B.估价必须在土地权利设定范围内进行C.估价过程必须符合国家规定程序D.估价对象必须为现实存在或可预期开发的土地4.在土地估价方法中，主要基于替代原理的是（）。A.成本法B.收益法C.市场法D.剩余法5.某宗土地的收益主要来源于出租房屋，其适用的主要估价方法是（）。A.市场法B.收益法C.成本法D.剩余法6.采用市场法进行土地估价时，选择可比案例应满足的基本要求不包括（）。A.地点相近B.用途相同C.交易类型相似D.交易时间相同7.土地估价中的"最高最佳使用原则"是指（）。A.土地用途不受法律限制B.土地应按照当前市场价格进行利用C.土地在法律、技术、经济、社会等条件下所能获得最大收益的使用D.土地应用于最广泛的用途8.计算土地还原利率的主要依据是（）。A.土地市场交易价格B.国债利率C.安全利率与风险调整值之和D.银行存款利率9.土地估价报告中，对估价结果产生重要影响的关键参数应（）。A.简要说明B.详细阐述其确定依据C.由估价师个人决定D.在附录中列出即可10.我国城镇土地使用税的征收对象是（）。A.土地所有权人B.土地使用权人C.土地开发单位D.土地管理部门11.土地分等定级的主要目的是（）。A.划分土地等级B.为土地估价提供依据C.确定土地税额D.规划土地用途12.根据我国《土地管理法》，基本农田是指（）。A.优质耕地B.城市周边耕地C.耕地中用于基本农田保护的耕地D.所有耕地13.土地估价师执业资格注册有效期通常为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年14.土地估价报告中，描述估价对象位置、范围、权利状况等内容的部分属于（）。A.估价结果B.估价假设与限制条件C.估价结论D.附件说明15.下列不属于土地估价程序主要内容的是（）。A.收集资料B.现场查勘C.编制估价报告D.土地规划编制16.在土地估价中，基准地价通常由（）组织测定和发布。A.市、县人民政府B.土地估价行业协会C.国土资源部D.中国人民银行17.土地权利中，他项权是指（）。A.土地使用权B.地役权等用益物权C.土地抵押权D.土地所有权18.估价报告应真实、客观、公正，并符合（）要求。A.估价委托合同B.国家法律法规C.行业自律规范D.A和B和C19.土地估价师在执业活动中应遵守（）。A.诚实守信B.积极主动C.收入保密D.A和C20.土地估价的核心工作是（）。A.确定土地价格B.分析土地市场C.编制估价报告D.进行土地规划二、多项选择题（下列选项中，至少有两项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题2分，共20分）21.土地具有的特性包括（）。A.独立性B.地域性C.异质性D.可复制性E.永久性（或有限期）22.影响土地价值的因素主要包括（）。A.一般因素B.区位因素C.特定因素D.市场因素E.时间因素23.市场法估价中的修正方法主要包括（）。A.时间修正B.区域修正C.宗地因素修正D.交易情况修正E.利用方式修正24.收益法估价的公式中，年收益通常包括（）。A.营业收入B.营业成本C.管理费用D.折旧费用E.利润25.土地估价程序一般包括（）等环节。A.接受委托B.明确估价基本事项C.收集资料D.现场查勘E.编制和提交报告26.我国土地估价行业的监管机构包括（）。A.国土资源部B.财政部C.中国土地估价师与土地登记代理人协会D.县级人民政府土地管理部门E.省级人民政府自然资源主管部门27.土地估价报告应包含的主要内容有（）。A.估价对象描述B.估价目的、依据、原则和方法C.估价结果D.估价人员声明和估价机构声明E.附件28.下列关于土地权利的表述正确的有（）。A.土地所有权是最高权利B.土地使用权可以转让、出租、抵押C.地役权是为了满足自己土地需要而使用他人土地的权利D.土地抵押权的实现以抵押土地的价值为限E.土地使用权人必须依照土地用途管制进行利用29.土地估价中的成本法主要适用于（）等情况。A.新开发建设的土地B.旧城改造中的拆迁补偿C.没有市场交易案例的土地D.具有潜在收益的土地E.评估土地重置成本30.土地估价师应具备的职业道德包括（）。A.公正客观B.诚实守信C.维护委托人合法权益D.接受行业自律管理E.积极学习提升专业水平三、判断题（请判断下列说法的正误，正确的划“√”，错误的划“×”。每题1分，共10分）31.土地估价就是评估土地的市场价值。（）32.土地估价师只能接受土地使用权人的委托进行土地估价。（）33.市场法估价中，选取的可比案例的交易价格必须是正常市场价格。（）34.土地还原利率是投资者期望获得的最低收益率。（）35.土地估价报告的附件是报告的必要组成部分，可以不写明具体内容。（）36.城镇土地使用税的税额与土地面积成正比。（）37.土地分等定级是在特定的区域内，对土地质量进行划分和评价。（）38.任何土地都可以进行商业用途开发，不受法律限制。（）39.土地估价师在估价过程中，可以随意假设估价前提。（）40.土地估价结果一经确认，就不能再进行调整。（）四、简答题（请简要回答下列问题。每题5分，共20分）41.简述土地估价应遵循的基本原则。42.简述收益法估价的步骤。43.简述土地估价师的主要职责。44.简述土地估价报告的主要内容。五、论述题（请就下列问题进行较为详细的论述。每题10分，共20分）45.论述土地位置对土地价值的影响。46.论述土地估价报告中估价假设与限制条件的意义。试卷答案一、单项选择题1.C2.A3.B4.C5.B6.D7.C8.C9.B10.B11.B12.C13.C14.B15.D16.A17.B18.D19.D20.A二、多项选择题21.ABCE22.ABCDE23.ABC24.ABCE25.ABCDE26.ABE27.ABCDE28.ABCE29.ABC30.ABCDE三、判断题31.√32.×33.√34.√35.×36.√37.√38.×39.×40.×四、简答题41.简述土地估价应遵循的基本原则。答：土地估价应遵循合法原则、最有效使用原则、替代原则、预期收益原则、贡献原则、公平原则。解析：此题考察基础原则。合法原则强调估价必须在法律框架内进行；最有效使用原则指估价应以法律允许的最有利利用方式为基础；替代原则指估价对象与替代物应具有相同或相似的市场价值；预期收益原则指土地价值取决于未来能产生的收益；贡献原则指土地价值由土地自身及地上附着物贡献价值综合决定；公平原则要求估价结果公平合理。42.简述收益法估价的步骤。答：收益法估价步骤包括：估算未来收益、确定收益年限、选择合适的还原利率、计算土地价值。解析：此题考察收益法基本流程。首先需要预测估价对象未来能产生的正常收益；其次根据土地权利性质和市场状况确定收益持续的时间；然后选取能反映投资风险和社会平均收益水平的还原利率；最后运用适当的公式（如永续年金公式或有限年公式）计算土地价格。43.简述土地估价师的主要职责。答：土地估价师的主要职责包括：按照规范和标准进行土地估价、提供专业估价意见、保证估价结果客观公正、遵守职业道德、接受行业监管。解析：此题考察估价师职业责任。估价师的核心职责是提供专业、客观、公正的估价服务；同时必须遵守国家法律法规和职业道德规范；并接受相关主管部门和行业协会的监督和管理。44.简述土地估价报告的主要内容。答：土地估价报告主要内容包括：封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价机构声明、土地估价报告使用限制说明、估价对象描述及法律权属状况、土地估价目的、依据、原则、程序和方法、土地估价结果、附件等。解析：此题考察估价报告构成。一份完整的估价报告是规范性的文件，需要包含对估价对象、目的、依据、过程、方法、结果的详细说明，以及必要的声明和限制条款，并辅以相关附件证据。五、论述题45.论述土地位置对土地价值的影响。答：土地位置是影响土地价值最基本、最关键的因素。其影响体现在：①区位（地点）决定性，不同区位土地价值差异巨大；②可达性，交通便利性（道路、公共交通等）提升价值；③基础设施，供水、供电、通讯等完善程度影响价值；④周边环境，包括自然风光、人文环境、噪音污染等；⑤区域功能，土地所在区域的城市功能定位（商业、住宅、工业等）影响价值潜力。位置优劣是决定土地价值高低的核心。解析：此题要求论述核心影响因素。需从区位本身、交通、基础设施、环境、区域功能等多个维度阐述位置如何具体影响土地价值，强调其基础性和决定性作用。46.论述土地估价报告中估价假设与限制条件的意义。答：估价假设与限制条件是土地估价报