别墅项目调研

别墅项目调研

项目一项目名称：

鲁能领秀城漫山香型项目外观：

产品基本概况：

1、容积率：

为0.672、地址：

于市中区市中区舜耕路延长线3、绿化率：

60%4、房源面积180-235平米5、价格：

总价200万到300万。

6、别墅类型：

叠院C-Villa.（联排别墅、双拼产品后期销售）7、风格:

承袭西班牙建筑特色8、装修状况：

毛坏产品附加侑：

一比一赠送车位，预售实惠已停。

小区规模：

占地面积：151000平方米，总建筑面积：147000平方米。

总户数：

共504户。

一期共180户全部为叠院配套：

整盘规划四所幼儿园、一所小学、一所初中、一所九年一贯

制学校和一所中学。

生活配套商业接连进驻，统一银座超市已营业。

区域商业中心由主题商业广场，主题休闲消遣广场，餐饮中

心，商业街等主题商业组成会所。

涵盖银行，邮电通讯，商业购物，酒店，餐饮消遣，社区

服务，影视健身中心等。

交通状况：

舜耕路直通小区内，BRT快速公交即将落成开盘时间：

2009年8月末推出叠层部分，联排部分预料10月1日以

后推出。

入住时间：

2010-05开发周期：

2年开发商：

山东鲁能亘富开发有限公司景观设计：

HZS豪张思设计建筑设计：

柏涛设计全程营销：

易居中国全案推广：

今久传播销售状况：

预售率达70%,现己停止预售。

宣扬卖点：

漫山香墅，种出来的城市墅区，非阅历住宅的代表性建筑项

目分析：

地理位置相对优越，小区环境美丽，距市中心仅10分钟车

程，繁华清幽之间进退自如。

处于领秀城大盘南头，更加幽静的同时也享有领秀城完善的配

套。

物业也算是合格。

是别墅项目很不错的选择。

但因为领秀城项目过大，步行出行较为小便，相对来说现阶

段周边公共交通还不便利，人员嘈杂，别墅区开放式设计会有平安

隐患。

项目二项目名称：

中齐他山别塞花园洋房部分项目外观：

产品基本概况：

1、容积率：

项目总地上容积率1.75,别墅部分容积率不明，地下容积

率0.582、地址：

英雄山路242号，见附图3、绿化率：

绿化率51.02%4、房源面积：

285平方米5、价格：

单价合一万元/平方米，别墅350nf总价400多万，285m2

总价280万左右。

6、别墅类型：

两栋联排共24套。

7、风格：

新中式城市别墅8、装修状况：

毛坯9、供水:市政供水10、采暖:市政集中供暖产品附加

值：

赠送新风系统、中心空调，附带地下影视厅、附层超群高地

下室和双车位车库和花园，设双重门禁。

小区规模：

项目规划总占地面积42818平方米，总建筑面积10万余平

方米，其中住宅总建筑面积88935.14平方米，其中地上建筑面积

74872.57平方米,地下总建筑面积14062.57平方米。

总户数：

共24户，一期开盘12户，二期12户将于近期开售。

配套：

项目地处济南南部英雄山居住板块核心位置，众多成熟居住社

区分布左右，周边学校、医院、商场、酒店、宾馆等诸多配套

分布齐全，生活配套设施完善。

交通状况：

西临英雄山路延长线：

向北连接八一立交桥、直通城市中心腹地。

向南直通103省道，省城出入泉城后花园南部山区的大门；

同时与交通枢纽二环南路交叉相接。

东面紧邻玉函路：

可快速到达舜耕路、旅游路等城市中心交通枢纽。

玉函南路设有42、43、129、76、93、高峰跨线等公交站

点，英雄山路设有35、88、4、137、62、27等公交站点，交

通便利。

开盘时间：

09年8月份（预料9月份花园洋房部分开盘）入住时间：

09年年底开发商：

山东中齐房地产开发公司景观设计：

美国易道物业管理：

济南齐华物业管理有限公司全案推广：

北京益言堂地产服务机构销售状况：

一期12套已售出11套。

宣扬卖点：

低调的尊贵，内敛的奢华项目分析：

处于市区相对中心，地理位置优越，交通便利，配套完善，

价位合理。

别墅部分独立于小区，算是于闹市中觅得一份安静。

但没有山景园林做为依托，环境上的劣势不行避开，因小清

河的存在才将绿化率计算为50%,但小清河治理难度较大。

物业安保很有可取之处，小区内生活配套也较合理，环境设计

精彩。

项目三项目名称:

银丰花园项目外观:

产品基本概况：

1、容积率：

2.12、地址：

银丰花园属于阳光舜城南区，位于舜耕路与舜德路之间3、绿

化率：

38%4、房源面积：

90-300平米不等5、价格：

8000兀每平。

6、别墅类型：

花园洋房。

7、装修状况：

毛坯产品附加值：

交3万会员费抵4万房款，免3年物业费，全款98折，

贷款99折。

小区规模：

银丰花园总占地185亩，总建筑面积30万平米。

总户数：

一期2栋，还剩32户。

二期2栋，32户。

配套：

建设有会所，游泳池，健身房，超市，室内羽毛球，篮球

场等运动场馆。

还有8000平米的商业街。

交通状况：

舜耕路东侧，距泉城广场8分钟车程。

公交站离项目不近。

开盘时间：

09年4月10日开盘，二期预料09年9月初开盘销售。

入住时间：

*

一期花园洋房、小高层及部分高层于2010年4月30日交

房开发商：

山东银丰投资集团有限公司景观设计：

北京某公司物业管理：

戴德梁行物业（顾问）营销代理：

信立怡高广告推广：

北京智联东方销售状况：

8月1起先卖卡，已出售12套。

宣扬卖点：

舜耕天下，半山豪宅项目分析：

位置相对劣势，公共交通不便，定价相对不低，该项目是新

开拓的居住区，有些荒芜。

但紧邻舜耕路，距市中心车程不远。

银丰花园主要优势在于物业服务，以几栋楼形成一个组团，设

管家中心一处，供应专属服务如代买服务、接送服务、临时照看

孩子、老年人临时休息等多项独具银丰特色的人性化专属服务。

物业比较出彩，小区内有观光车接送，物业安保和开发商形

象信誉佳。

项目四项目名称：

大泰太阳树项目外观：

产品基本概况：

1、容积率：

1.802、地址：

舜德路1号（阳光舜城南侧）3、绿化率：

50%4、房源面积：

155-202平方5、价格：

1万2千元每平方。

6、别墅类型：

高尚住宅。

7、风格：

现代高科技住宅8、装修状况：

精装一线品牌厨卫洁具产品附加值：

新风系统，一线品牌厨卫洁具，温控系统等配套，精装＜

小区规模：

占地面积：113220平方米，总建筑面积:200000平方米。

总户数：

1400户配套：

周边有舜耕中小学、财政学院、济南高校、千佛山医院、省

中医、齐鲁医院、舜耕会展中心、山东大厦、南郊宾馆、鲁能

国旅、中铁国旅等。

小区旁边具备统一银座，农贸市场，汽修等。

交通状况：

交通便利，距市中心仅10分钟车程，有110路34路，klOO

路站点开盘时间：

二期09年10月份开盘入住时间：

2010年开发商：

山东天泓置业有限公司投资商：

天泰集团股份有限公司景观设计：

易兰规划设计事务所物业管理.：

天泰爱家物业有限公司物业顾问：

戴德梁行营销顾问：

北京世联销售状况：

未开盘，不明。

宣扬卖点：

不要空调暧气的科技住宅项目分析：

位置不算志向，交通不算便利，外部环境不算清幽，不过建

筑、小区内景观和物业一流。

定价较高，但物有所值，是科技堆起来的住宅，完全欧式的

理念，小区内环境优雅，细微环节部分出彩，有较多卖点。

但该项目用高档别墅的技术在一个一般小区林立的位置建立了

一个超高档的高层。

在肯定程度上会影响其有效的客群的认同度，进而影响销售。

项目五项目名称：

海尔绿城全运村项目外观：

产品基本概况：

1、容积率：

1.232、地址：

历下区经十东路以南，奥体中心南侧3、绿化率：

40%4、房源面积：

多层150平方左右，3室两厅两卫，别墅部分政策未出,

5、价格：

8600-9500元每平方。

6、别墅类型：

花园洋房。

7、风格：

后现代建筑风格。

8、装修状况：

精装修，带家具家电。

交意向金5000抵房款1万元。

（别墅部分政策未出，开盘时间未定，未建，暂只有花园

洋房部分在预售。

）产品附加值：

送家电、家具等交5000抵1万活动。

小区规模：

项目总占地面积1200余亩，规划地上总建筑面积100余万

平方米。

总户数：

花园洋房部分5栋楼共60户左右配套：

燕山中小学校，会所，底商，六年内三期完成大商业建设，

公交系统BRT规划。

交通状况：

暂无公共交通，市政规划中将来几年内交通会有快速发展，

开盘时间：

09年9月开盘入住时间：

明年交房开发商：

济南海尔绿城置业有限公司景观设计：

贝尔高林国际（香港）有限公司物业管理：

绿城物.业公司广告推广：

潜意识营销代理：

思源经纪销售状况：

据介绍高层房源很惊慌。

别墅11月份起先建设，可能会有新消息出来。

宣扬卖点：

海尔绿城全运村，创建城市的漂亮项目分析：

现阶段交通状况不志向，离市区较远。

处于奥体商圈中心，但奥体商圈还处于建设阶段，目前各类设

施不完善，公共交通也还没有建立起来。

不过因为是奥体的配套设施，所以建筑质量有保证，精装修,

还配全套家电产品，物业一流，定价相对的也不低。

后期市政规划很不错，新城区各类配套规划完善，作为投资

用或度假用房产也是不错的选择。

项目六项目名称：

重汽翡翠郡项目外观：

产品基本概况：

1、容积率：

总体容积率1.65别墅区容积率0.62、地址：

位于长途汽车总站西，天桥区原济南重型汽车总厂厂区内3、

绿化率：

40%4、房源面积：

主力面积200-250平方5、价格：

均价1万元。

6、别墅类型：

联排、叠拼、双拼（只有两栋）。

7、风格：

新中式风格8、装修状况：

毛坯产品附加值：

赠送车位小区规模：

占地500亩，总建设用地313417.04万平方米，总建筑面

积地上地下共68万平方米。

总户数：

32栋楼约150户。

配套：

小区内包括大型超市、沿街商业等配套，东南方向的山东省

交通医院、济南长途汽车站，以及东侧即将改造的工商河和南侧的

城市快速干道等，也为本项目供应了良好成熟的城市配套环境。

交通状况：

地处济南市中心4、5、12、45、K57、72、84、85、K68、

K53、K90,K95等十几条公交车设有站点。

开盘时间：

2006-10入住时间：

2007-09-30开发商：

中国重型汽车集团房地产开发公司景观设计：

澳大利亚柏涛物业管理：

全封闭智能化物业管理策划代理：

信立怡高整合推广：

深圳尚美佳销售状况：

联排还有十几套未售，其他已售罄，正在清盘。

宣扬卖点：

城中心臻品别墅项目分析：

位于城市中心绝版地段，地理位置优越，周边商业、配套成

熟，社区环境美丽，公共交通特别便捷，定价合理，很有吸引力。

但对别堂项目来讲，因周边繁华，环境较噪杂，外围绿化较

差，长途汽车站旁边堵车现象时有发生，另外地势较低，对排水

不志向的济南市区来说，可能是硬伤。

项目七项目名称：

黄金99项目外观:

产品基本概况：

1、容积率：

1.642、地址：

位于历下区南临回龙山，东临浆水泉路，西临二环东路3、绿

化率：

39%4、房源面积：

90-180平不等5、价格：

高层6500元每平方，多层8000元每平方。

6、别型类型：

尚未建设。

7、风格：

无8、装修状况：

菜单式/毛坯产品附加值：

无小区规模：

总占地约1200余亩，总建筑面积近百万平米。

总户数：

景城有花园洋房（共7层，楼24高米）、小高层（共11层,

楼高33米）、高层（共20层，楼高62米），共21栋楼，1262

户。

山水郡有花园洋房、别墅、高层等，还未起先建设，推售预

料要两年之后。

配套：

中学、小学、会所。

交通状况：

南依回龙山和浆水泉公园，西守二环东路，旅游路贯穿而过,

乘坐131路公交车，旅游路下车即是。

开盘时间：

09年底开盘，别墅部分两年后。

入住时间：

2010-12高层和多层部分入住。

开发商：

山东黄金绿苑房地产开发有限公司景观设计：

上海泛亚国际景观规划设计有限公司物业管理：

上海高力国际物业服务有限公司销售代理：

山东中原物业顾问有限公司整合推广：

中原问鼎销售状况：

未开盘宣扬卖点：

旅游路上的名流圈项目分析：

该项目地理位置较偏，不过旅游路周边环境美丽，驱车出行

相对便利，后期的市政规划中该路段交通状况会有较大改善，与碟

泉项目可比性较差，不过售楼中心的建设装修风格不错，给人印象

良好。

项目八项目名称：

东山墅项目外观：

产品基本概况：

1、容积率：

小于12、地址：

历下区转山遂道西口西侧200米路南3、绿化率：

35%4、房源面积：

120-280平方5、价格：

8000-13000元每平，每套价格都有区分。

6、别墅类型：

电梯多层。

7、风格：

中式电梯多层8、装修状况：

厨卫装修产品附加值：

无小区规模：

占地面积:30000平方米，总建筑面积:40000平方米。

总户数：

228户配套:

会所交通状况：

北临旅游路，驱车东行3分钟可达奥体中心与龙奥大厦，西

行5分钟可达东外环。

开盘时间：

2008年12月28日入住时间：

预料2010年5月份开发商：

济南合稼置业有限公司建筑设计：

清华安地物业管理：

济南凯瑞物业公司代理：

合富辉煌房地产销售状况：

年初起先销售，据说还剩20%未售完。

宣扬卖点：

奥体中心生态区，首席低密度台地式园林社区。

项目分析：

地理位置较偏僻，环境清幽，但交通不便，小区配套缺乏，

定价偏高。

适合度假、避世休闲用，可以考虑在此置其次套或第三套房。

项目九项目名称：

保利花园项目外观：

产品基本概况：

1、容积率：

2.62、地址：

位于济南市经十东路以北，济南高新技术产业开发区东部3、

绿化率：

45.2%房源面积：

70irf到140m25、价格：

5400元左右。

6、别塞类型：

非别翼

7、风格：

现代8、装修状况：

毛坯产品附加值：

总房款实惠1万，空调小区规模：

项目总用地面积为8.26公顷，规划总建筑面积26.5万疔。

总户数：

1950户配套：

布置了2层约1.4万nf的社区风情商业街。

包括社区超市、邮局、银行、社区诊所、餐饮等生活配套,

为业主生活供应便利。

社区规划有近1940nf的幼儿园，4500nf的大型、豪华会

所，设有近1600nf的地下游泳馆，屋顶网球场，以及阅览室、咖

啡馆、健身房等运动、休闲、消遣设施。

交通状况：

项目紧临济南市城市规划主干道经十东路和绕城高速东环线，

115路、116路、301路、302路、万城公交等设有站点。

开盘时间：

2009年5月份入住时间：

预料2010年6月份开发商：

保利山东置业有限公司景观设计：

项目的景观设计以区域环境、自然地貌以及人文历史为基础，

引入了原生态、亲人性、艺术性景观的设计理念。

以水跃林溪为景观主题，景观格局设计为树包水，水绕路，路

缠山，水藏景的情景合一的环境氛围，营造一种与大自然和谐融会

的志向环境。

主题景观包括保利文化水景雕塑广场。

时尚核运动主题广场。

阳光水榭儿童活动区；保利文化墙等物业管理：

由保利物业酒店管理有限公司为业主供应高品质服务。

依据项目特点为客户量身打造特性化的运作规范。

全案推广：

铭鼎营销代理：

信立怡高销售状况：

已销售700户宣扬卖点：

亲情住宅试点小区/凤凰邸瞰济南项目分析：

地理位置相对偏僻，距市中心较远，靠近高新、奥体商圈。

虽然配套和环境设计比较志向，但现阶段引进的配套也只有康

洁干洗之类的小店，还须要肯定的发展期才能达到便利、志向状态。

项目十项目名称：

历山名郡项目外观：

产品基本概况：

1、容积率：

1.802、地址：

历山名郡位于历下区文化西路14号3、绿化率：

30.20%4、房源面积：

就剩一套480平米5、价格：

1万2千元每平方。

6、别墅类型：

联排。

7、风格：

新古典主义8、装修状况：

厨卫简装产品附加值：

赠花园小区规模：

总占地180余亩，规划地上建筑面积22万平方米。

其中住宅建筑面积15.23万平方米，公建、商业及办公建筑

面积6.5万平方米。

总户数：

共24套别墅，还有2栋预留不卖。

配套：

旁边中小学有山师附中、二附中、附小，省试验小学等，幼

儿园有试验幼儿园，商业部分包含历下大润发、建行、工行、农

行、深发展等，齐鲁医院、千佛山医院、省中医等该项目接近。

交通状况：

地处城市中心，交通便利，乘31、79、75、2、103、48路

公交车（山师路口下车，历下大润发旁边）。

开盘时间：

2008-09-01入住时间：

2010-01-01开发商：

山东省三名投资有限公司物业管理：

济南九州春天物业公司销售状况：

还剩一套大面积别墅项目分析：

地处市中心，交通便利，配套完善。

同翡翠郡类似，别墅产品环境和绿化不太志向。

考察息结和看法建议：

经过对以上项目的考察，蝶泉项目相对其他项目最大的劣势

在于物业和景观，客群定位有些不明晰，户型方面的不足相对还不

是很明显。

客群的定位必需明晰，蝶泉现在是在用高档社区的价格卖别

墅，物业甚至只有一般小区的水平（因接触时间短，推断难免有失

偏颇，但顾客同我一样都是通过第一印象判定其各指标水平的）。

我们面对的是一般小区的客群，还是高档社区的客群，或者

是别墅的客群？假如是别墅的客群，一般这类的客群更注意生活品

质，为/更多一点的舒适度一套房子可以多付几万甚至几十万，只

要能够打动他。

最动人最干脆的莫过于人文的关怀，开发商和物业对业主各方

面细微环节上的关怀是很好的切入点，环保、养生、智能、管家

服务等都是可以营造的卖点。

高端得项目留不得一点瑕疵，小区内景观和看房通道必需在

开盘前整理好，做好日常维护，杂草丛生的现象是在其他较好楼

盘中不曾见到的。

假如开盘前来不及建设，最好用广告宣扬画将不雅景观围绕，

品质灯光、造型指示牌、休憩小亭等能彰显品位的细微环节最好能

在顾客目光所到之处整齐有序的树立，这是顾客对我处项目印象养

成的第一道关卡。

此外平面广告的设立还可以使我处位置更加突出，该平面广告

可用于宣扬我处卖点，或出租广告位创收。

就算有广告墙围挡不雅景观，小区内景观设计仍不行忽视，精

彩的景观不仅可以提升一个小区的档次，对部分高端客群来说更是

彰显品位的第一扇窗，是面子。

这一部分是很重要，也是很简单出彩的地方。