高层建筑消防设施维护保养操作手册

高层建筑消防设施维护保养操作手册一、手册目的与适用范围为规范高层建筑消防设施维护保养工作，确保各类设施时刻处于完好有效状态，保障建筑消防安全，特编制本手册。本手册适用于建筑高度＞27m的住宅或＞24m的非住宅类高层建筑，涵盖火灾自动报警、自动喷水灭火、消火栓、防排烟、应急照明与疏散指示、消防电梯、气体灭火等系统的维护管理，供消防设施维护人员、物业管理人员及相关岗位人员参考。二、火灾自动报警系统维护保养（一）维护内容包含感烟/感温探测器、火灾报警控制器、消防联动控制器、手动报警按钮、输入输出模块、信号线路及接地装置等核心组件。（二）维护周期与操作要点1.日常巡查（每日）检查控制器指示灯（电源、运行、故障、火警）状态，显示屏有无异常提示。查看手动报警按钮、模块外观，测试手动报警按钮按压功能（轻按面板，观察控制器信号反馈，测试后复位）。2.月度维护断电后用专用毛刷或吸尘器清洁探测器表面灰尘，检查探测器底座接线牢固性与标识清晰度。对控制器进行“自检”操作，清理无效报警/故障记录；模拟信号测试联动控制器对喷淋泵、风机的启停控制功能（测试前通知相关人员）。3.季度测试用烟枪触发感烟探测器，观察控制器火警响应、联动逻辑是否正常（测试前通知物业及消防控制室）。检测信号线路绝缘电阻（≥20MΩ），检查接地装置电阻（≤4Ω，联合接地时≤1Ω）。4.年度全面检测委托资质机构对系统组件进行功能性测试，包括探测器灵敏度校准、控制器冗余功能验证等。（三）故障处理探测器误报：积尘导致的清洁后重测；灵敏度过高的联系厂家调整阈值或更换探测器。控制器报警故障：检查模块接线、地址码设置，更换故障模块；线路短路/断路的分段排查修复。三、自动喷水灭火系统维护保养（一）维护内容涵盖喷淋泵、稳压泵、报警阀组、水流指示器、管网、喷头、末端试水装置等。（二）维护周期与操作要点1.日常巡查（每日）查看水泵控制柜电源、手/自动状态，管网压力表（稳压系统压力维持在设计值±0.05MPa内）。确认报警阀组无渗漏，延迟器排水口无持续滴水。2.月度维护启动喷淋泵（手动/自动），测试运行电流、压力（运行≤5min，避免超压）；检查稳压泵启停压力。打开末端试水装置，观察水流指示器报警、喷淋泵联动启动是否正常，记录试水流量（≥设计10%）、压力（≥0.05MPa）。3.季度维护检查喷头外观（无碰撞、变形），清理周边障碍物（与喷头间距≥30cm）；对报警阀组进行“放水试验”，测试阀瓣灵敏度、水力警铃响度（距警铃3m处≥70dB）。检查管网支吊架牢固性，锈蚀部位防腐；阀门开闭状态与标识一致，阀杆定期润滑。4.年度全面检测委托机构对管网进行“强度试验”（设计压力1.5倍，稳压30min无渗漏）和“严密性试验”（设计压力，稳压24h无渗漏）；测试喷淋泵扬程、流量。（三）故障处理喷淋泵启动故障：检查控制柜熔断器、接触器，手动盘车排除机械卡阻；联动模块故障的更换模块并重新编程。报警阀组漏水：关闭进水总阀，拆解阀瓣检查密封垫（老化则更换），清理阀座杂质后复位。四、消火栓系统维护保养（一）维护内容涉及消火栓泵、稳压泵、管网、消火栓箱（水枪、水带、启泵按钮）、水泵接合器等。（二）维护周期与操作要点1.日常巡查（每日）检查消火栓箱门（无变形、锁具正常），箱内水带、水枪无破损、霉变，启泵按钮指示灯正常（按下后消防控制室接收信号）。查看管网压力表（稳压系统≥0.15MPa，静压≥0.07MPa），水泵接合器接口无渗漏、堵塞。2.月度维护启动消火栓泵（手动/自动），测试出水压力（最不利点消火栓静压≥0.07MPa，动压≥0.15MPa）；打开顶层消火栓，检查出水流量、充实水柱（≥13m，住宅≥10m）。展开水带检查破损（有则标记更换），水枪接口螺纹完好，启泵按钮测试后复位。3.季度维护检查水泵接合器阀门灵活性，接口螺纹防锈；对管网阀门（闸阀、蝶阀）进行“开关试验”，阀杆加注黄油。清理消火栓箱周边杂物，检查管网支吊架，锈蚀部位补漆。4.年度全面检测委托机构测试消火栓泵性能，对管网进行“水压试验”；检查水泵接合器与市政管网连接可靠性。（三）故障处理消火栓泵启动后压力不足：排查管网泄漏（关闭分区阀门分段检测），检查水泵叶轮磨损（必要时更换），验证稳压泵补水逻辑。消火栓箱水带破损：更换同规格水带（16-25m长、φ65mm口径），新水带需做“压力试验”（工作压力1.0MPa，试验压力2.0MPa，持续5min无渗漏）。五、防排烟系统维护保养（一）维护内容包含排烟风机、正压送风机、电动风阀、风口、风管、控制柜等。（二）维护周期与操作要点1.日常巡查（每日）检查风机外观（无积尘、变形），控制柜电源正常；风阀、风口无杂物堵塞，标识清晰。2.月度维护启动风机（手动/自动），测试运行电流、轴承温度（≤70℃），检查皮带松紧度（手指按压下垂量≤15mm）；对风阀进行“开闭试验”，观察执行器动作与信号反馈。清理风管内积尘，检查风管法兰密封垫（老化则更换），确保无漏风。3.季度维护检查风机减震装置（弹簧/橡胶垫无老化、移位），对轴承加注润滑脂；测试风阀联锁功能（火灾报警后，对应区域风阀开启、风机联动）。调整风口叶片角度（排烟口向下/水平，送风口向上），检查风管支吊架，加固松动部位。4.年度全面检测委托机构测试风机风量、风压（偏差≤10%设计值），检查风管漏风率（≤8%，高压风管≤5%）；验证系统联动逻辑。（三）故障处理风机启动后异响：调整皮带张紧度，清理叶轮积尘（后做动平衡测试），更换损坏轴承并补充润滑脂。风阀不动作：检查执行器电源、接线，清理阀轴锈迹（加注机油后手动扳动），更换故障执行器。六、应急照明与疏散指示系统维护保养（一）维护内容涵盖应急照明灯、疏散指示标志灯、应急电源（EPS/蓄电池）、系统控制器等。（二）维护周期与操作要点1.日常巡查（每日）检查灯具外观（无破损、遮挡），疏散指示方向与路径一致；应急电源指示灯（主电、充电、故障）正常，控制器无报警。2.月度维护切断主电源，测试应急启动功能（灯具5s内点亮，持续≥90min）；用照度计检测亮度（疏散通道≥1.0lx，楼梯间≥5.0lx）。检查蓄电池外观（无鼓包、漏液），测试电压（单体≥12V，EPS电池组≥36V）；对控制器进行“自检”，查看故障记录。3.季度维护清洁灯具表面，检查接线端子牢固性；测试疏散指示标志灯“频闪”功能（火灾时自动切换）。模拟火灾报警，验证系统联动逻辑（应急照明点亮，疏散指示方向切换为安全出口）。4.年度全面检测委托机构测试应急电源续航时间（≥设计1.5倍），检查灯具光衰（亮度衰减≤20%）；验证系统与火灾报警控制器联动可靠性。（三）故障处理应急灯具闪烁异常：重新紧固接线，更换故障灯泡；蓄电池故障的更换同规格蓄电池（如12V/7Ah）。控制器报警“主电故障”：检查配电箱电源、熔断器，确认主电输入正常；控制器电源模块故障的更换模块。七、消防电梯维护保养（一）维护内容包含电梯运行状态、迫降功能、井底排水泵、通讯装置等。（二）维护周期与操作要点1.日常巡查（每日）检查电梯运行指示灯、轿厢内通讯装置（通话清晰）；井底无积水，排水泵控制柜电源正常。2.月度维护触发消防联动信号（或手动“消防迫降”），测试电梯自动返回首层、开门待命（迫降≤60s）；检查电梯门关闭密封性（透光缝隙≤6mm）。启动井底排水泵，测试抽水功能（排水≤5min，井底无积水）；对通讯装置进行“通话试验”。3.季度维护检查电梯导轨润滑（油杯油位≥1/2），对曳引机轴承加注润滑脂；测试电梯超载保护（载重110%时不启动且报警）。清理井底杂物，检查排水泵叶轮（无缠绕、磨损）。4.年度全面检测委托机构测试电梯运行速度（偏差≤5%设计值）、平层精度（≤±5mm）；验证消防迫降与火灾报警系统联动逻辑。（三）故障处理电梯迫降后无法开门：重启门机控制器，清理门轨杂物；门锁故障的更换门锁组件。排水泵不启动：检查电源开关、接触器，清理叶轮缠绕物；浮球开关故障的调整或更换。八、通用维护要求（一）人员资质维护人员需持有“消防设施操作员”证书，熟悉系统原理、操作流程及应急处置方法。（二）安全防护带电作业时，使用绝缘工具、佩戴绝缘手套，断电后挂牌警示（“设备检修，禁止合闸”）。高空作业时，系好安全带，设置警戒区域，避免无关人员进入。（三）记录管理每次维护后填写《消防设施维护保养记录》，内容包括日期、系统名称、维护内容、故障描述、处理措施、维护人员签字，记录存档≥5年。（四）应急处置发现重大故障（如管网泄漏、水泵无法启动）时，立即上报并采取临时措施（如关闭分区阀门、启用备用泵），24小时内制定维修方案。九、常见问题汇总与解决方法问题现象可能原因解决方法------------------------------火灾报警控制器频繁误报探测器积尘、灵敏度过高、电磁干扰清洁探测器、调整灵敏度、远离强电磁设备喷淋泵启动后管网压力骤降管网泄漏、水泵叶轮磨损、稳压泵未补水分段排查泄漏点、更换叶轮、检修稳压泵逻辑应急照明灯具闪烁不止线路接触不良、蓄电池故障重新紧固接线、