房屋买卖合同（房屋有抵押）

房屋买卖合同（房屋有抵押）出卖人（甲方）：XXX，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXX，通讯地址：XXX，联系电话：XXX。买受人（乙方）：XXX，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXX，通讯地址：XXX，联系电话：XXX。抵押权人（丙方）：XXX银行股份有限公司XXX支行，统一社会信用代码：XXX，住所：XXX，负责人：XXX。鉴于：1.甲方系坐落于XXX市XXX区XXX路XXX号XXX幢XXX单元XXX室房屋（不动产权证号：XXX，建筑面积：XXX平方米，用途：住宅，以下简称“该房屋”）登记所有权人；2.该房屋已于XXX年XXX月XXX日设立抵押，抵押登记证明号：XXX，担保债权数额：人民币XXX万元，债务履行期限至XXX年XXX月XXX日，抵押权人为丙方；3.甲方自愿将该房屋出售给乙方，乙方已充分知晓抵押事实并同意按本合同约定的条件受让，丙方同意在符合法律规定及本合同约定的前提下办理抵押权注销或顺位变更手续；4.三方根据《中华人民共和国民法典》第二编物权编、第三编合同编、《城市房地产管理法》第三十八条、《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条等规定，经平等协商，订立本合同，共同遵照执行。第一章定义与解释1.1“抵押权注销”指丙方基于债权受偿或同意转让而向不动产登记机构申请注销抵押登记。1.2“存量房交易结算资金专用账户”指依据《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕27号）开立的监管账户，开户行：XXX，账号：XXX。1.3“过户”指不动产登记机构将房屋所有权从甲方名下转移登记至乙方名下。1.4“交房”指甲方将该房屋及钥匙、门禁卡、物业结清证明等交付乙方，且乙方签署《房屋验收交接单》。1.5本合同所称“日”均指自然日；“工作日”指中华人民共和国法定工作日。第二章房屋价款与支付方式2.1交易总价：人民币（大写）XXX元整（￥XXX）。2.2定金：乙方于本合同签署之日向甲方支付定金人民币XXX元，可抵作房款；定金由甲方收取后存入双方共管账户，任何一方违约适用定金罚则。2.3首付款：人民币XXX元，乙方于抵押权注销申请受理当日且取得《不动产登记申请受理凭证》后2个工作日内，存入专用监管账户。2.4按揭贷款：乙方拟向丙方或第三方银行申请贷款人民币XXX元，因乙方资质原因未获批准的，应在接到拒贷通知后10个工作日内自筹资金支付；逾期支付的，每逾期一日按未付金额万分之五计收违约金。2.5尾款：扣除定金、首付款、贷款额后的剩余房款人民币XXX元，乙方于过户前1个工作日存入监管账户。2.6资金划转：不动产登记机构出具记载乙方为权利人的《不动产权证书》后2个工作日内，监管银行将监管资金一次性划转至甲方指定账户（开户行：XXX，户名：XXX，账号：XXX）。2.7甲方承诺：除丙方抵押外，该房屋不存在司法查封、行政限制、异议登记、租赁、居住权设立或其他第三人权利；若违反，乙方有权解除合同并要求甲方支付房屋总价20%的违约金。第三章抵押处理流程3.1提前还款3.1.1甲方应于本合同生效后3个工作日内向丙方提交《提前还款申请书》，申请清偿剩余贷款本金人民币XXX元、利息人民币XXX元、违约金人民币XXX元（具体以丙方当日系统数据为准）。3.1.2乙方同意将首付款中的人民币XXX元直接用于代甲方偿还丙方贷款，该款项自进入丙方指定内部账户之时起视为乙方向甲方支付相应金额房款。3.1.3丙方应在收到全部清偿款后3个工作日内出具《贷款结清证明》，并向不动产登记机构申请抵押注销登记；因丙方迟延导致过户逾期的，每逾期一日按已收清偿款万分之三向甲方支付违约金，甲方同意将该违约金权益让渡给乙方。3.2顺位变更3.2.1如丙方同意在不注销抵押的情况下办理过户，则由甲、乙、丙三方共同办理抵押权变更登记，将抵押人由甲方变更为乙方，债务主体、担保范围、债务履行期限不变。3.2.2因顺位变更产生的登记费、公证费、保险费等由甲方承担70%，乙方承担30%。3.3风险分配3.3.1自乙方首付款进入监管账户至抵押权注销或变更完成期间，若该房屋被司法查封，丙方应在接到法院通知当日书面告知乙方，乙方有权暂停支付任何款项；查封超过15日未能解除的，乙方有权解除合同，监管银行将已收房款原路无息退回，甲方应双倍返还定金。3.3.2若因甲方虚假陈述导致丙方未能如期出具结清证明，甲方除退还已收全部房款外，还应按房屋总价10%向乙方支付惩罚性赔偿。第四章过户与交房4.1过户时间：抵押权注销登记完成且乙方贷款审批通过之日起5个工作日内，双方应共同向不动产登记机构申请办理转移登记。4.2税费承担4.2.1增值税及附加：因该房屋取得已满2年，甲方为自然人，免征增值税；若政策调整导致应税，由甲方承担。4.2.2个人所得税：甲方承诺该房屋为家庭唯一生活用房且取得满5年，可申请免征；若不符合，由甲方承担。4.2.3契税：乙方承担。4.2.4登记费：按发改价格规〔2021〕XXX号文件，住宅80元/套，由乙方承担。4.2.5土地出让金：该房屋为出让地，无划拨土地收益金；如存在，由甲方承担。4.3交房条件4.3.1甲方应在过户受理单出具之日起3个工作日内完成交房；交房时，该房屋应无欠费（含物业费、水电燃气、宽带、有线电视、供暖费），甲方应提供最后一期缴费凭证。4.3.2甲方应将户籍全部迁出，并向乙方出具《户籍迁出确认书》；若未迁出，每逾期一日按房屋总价万分之二向乙方支付违约金，直至迁出完毕。4.3.3固定装修及附属设施：中央空调品牌XXX、型号XXX，厨房橱柜品牌XXX，卫浴品牌XXX，全屋灯具、窗帘、智能门锁（密码、指纹、NFC各2套）一并交付；甲方不得拆除、更换，否则按市场价赔偿。4.4风险转移：自乙方签署《房屋验收交接单》之日起，房屋毁损、灭失风险由乙方承担，但甲方故意或重大过失除外。第五章共有权人及优先购买权5.1甲方声明：该房屋为甲方婚后取得，属夫妻共同财产，甲方配偶XXX（身份证号：XXX）已签署《配偶同意出售声明》并办理公证，公证书编号：（XXX）XXX证民字第XXX号。5.2甲方保证已就本次出售书面通知承租人XXX（租赁期限至XXX年XXX月XXX日），承租人已放弃优先购买权，并签署《放弃优先购买权声明》。第六章陈述、保证与承诺6.1甲方保证向乙方、丙方提供的所有文件、数据、图章、签字均真实、合法、有效；如有伪造、变造，甲方自愿承担刑事责任并赔偿因此给乙方、丙方造成的全部损失。6.2乙方保证具备购房资格，已如实申报家庭住房情况；若因乙方资格造假导致无法过户，乙方应在接到通知后3个工作日内无条件配合解除合同，已付定金不予退还。6.3丙方保证对甲方贷款余额、利率、罚息、提前还款违约金等数据的真实性负责；若因丙方数据错误导致乙方多付款项，丙方应在2个工作日内退还并加计同期LPR利息。第七章违约责任7.1逾期付款：乙方未按第二章约定时间付款的，每逾期一日按应付未付金额万分之五向甲方支付违约金；逾期超过15日，甲方有权解除合同，定金不予退还，并有权要求乙方赔偿房屋差价损失。7.2逾期交房：甲方未按4.3条约定交房的，每逾期一日按已收房款万分之五向乙方支付违约金；逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已付款项并双倍返还定金。7.3逾期过户：因甲方原因导致过户逾期的，每逾期一日按房屋总价万分之三向乙方支付违约金；逾期超过30日，乙方有权选择继续履行或解除合同，解除的，甲方应退还全部款项并支付房屋总价20%的违约金。7.4不可抗力：地震、洪水、疫情封控、政府行政行为等不可抗力持续超过30日的，任何一方可书面通知对方解除合同，已收款项原路无息退回，双方互不承担违约责任；但一方迟延履行后发生不可抗力的，不得主张免责。第八章通知与送达8.1双方确认本合同首页所载通讯地址、电子邮箱、微信账号为有效送达地址；任何一方变更，应提前3个工作日书面通知对方，否则因此产生的法律后果由未通知方承担。8.2以EMS方式寄送的，以邮戳之日起第3个工作日视为送达；以电子邮件、微信发送的，以成功发送之日视为送达；以现场递交的，以签收之日视为送达。第九章保密条款9.1未经对方书面同意，任何一方不得向媒体、第三方披露本合同内容及履行过程中知悉的商业秘密、个人隐私；但法律法规、法院、仲裁机构、监管机构要求披露的除外。9.2违反保密义务的一方应赔偿守约方因此遭受的全部直接损失及可预见的间接损失，包括但不限于律师费、公证费、调查费。第十章争议解决10.1本合同履行过程中发生的争议，三方应先行协商；协商不成的，任一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼。10.2在争议解决期间，除涉及争议部分外，各方应继续履行本合同项下其他无争议的义务。第十一章合同的变更、转让与解除11.1任何变更须以书面形式经三方签字盖章确认，并作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。11.2未经对方书面同意，任何一方不得将本合同项下权利义务全部或部分转让给第三方；但乙方将贷款债权转让给资产管理公司的除外。11.3合同解除后，结算、清理、违约赔偿、保密、争议解决条款仍然有效。第十二章附件与效力12.1本合同附件包括但不限于：（1）甲方不动产权证复印件；（2）抵押登记证明复印件；（3）配偶同意出售声明公证书；（4）承租人放弃优先购买权声明；（5）房屋平面图、附属设施清单；（6）物业费结清证明；（7）户籍迁出确认书；（8）房屋验收交接单。12.2本合同自三方签字或盖章之日起生效；电子签章与物理签章具有同等法律