【浅谈房地产行业的政府干预与市场调节7500字】

1浅谈房地产行业的政府干预与市场调节 2一、前言 3二、我国现阶段房产市场分析 3(一)我国现阶段房产市场现状 31.限购令出台后效果立竿见影 2.保障性住房惠民生 43.提存贷利率稳房价 4 4(二)国家采取的干预措施 5 2.利用信贷手段调控房地产市场 三、我国现阶段房地产市场存在的问题 6(一)住房保障不完善，重点不够突出 6(二)政府宏观调控的手段仍过于单一 6(三)无法协调各方的利益，效力打折 7(四)地方政府宏观调控的积极性不大 7(五)强调自有住房市场存在结构性矛盾 7四、我国现阶段房地产市场调控对策 8 81.加强房地产价格监测工作 83.有计划有步骤的规划房地产开发 84.合理引导住房主体需求 8 9 2.正确掌握房地产市场的宏观调控手段 93.针对不同的区域实行差别化调控政策 92 9 伴随着中国国民经济的飞速发展，人民生活水平日益提高，中国房地产市场得到了很大发展并取得很大成绩。宏观调控在中国房地产市场中颇具特色，但政府宏观调控本身就是把“双刃剑”。房地产业宏观调控对于中国房价具有整体性影响和引导作用。本文从我国房地产市场的发展状况、宏观调控状况、理论研究状况入手，了解房地产业宏观调控已经成为经济整体工作的重中之重，指出目前我国房地产市场宏观调控存在的一些问题并给予相关合理化的政策建议。并把房地产宏观调控政策概括为土地、金融和税收三项政策，对我国近几年房地产业宏观调控政策及这些政策所取得的效果进行分析。力求正确认识并处理好市场和政府之间的关系，并去进一步强化和改善政府对于房地产市场宏观调控有着现实的意义，从而能更好地推动中国房地产业良性发展。关键词：房地产；市场调节；政府干预3当前中国房地产市场过热，主要体现在价格不合理不断攀升、投资规模过大、房地产投资性和投机性需求不断增加。它不仅危及房地产金融安全，而且还深刻地影响到大多数人的生活和国家经济健康发展。房地产本身特性和房地产业目前经营状况都期望我国政府能够对此实施有效监管。最近几年，我国政府对于房地产调控政策频出，但是这房产供需结构失衡。在此情况下，本文理清我国房地产市场发展状况，国家对于房地产业宏观调控政策及成效，并对宏观调控政策作用机理和调控效果理想与否进行分析，深入发掘各类问题的成因，为改善我国房地产市场宏观调控与常规建设给出自己合理的建议，势必有现实意义。继而还将为中国房地产市场健康持续稳定地发展，为中国国民经济持续快速健康地发展以及为中国全面建成小康社会，加速推进社会主义现代化建设进十五篇”中明确指出要打击楼市投机投资行为，提高二套房首付贷款利率，外地人买房必须提供5年纳税证明或者社保证明。全国最严厉楼市限购令出台。2019年份北京市新建住宅价格环比上涨为零，这是北京市新建住宅价格连续四个月停止上涨，而北京市二手住宅价格在9月环比下跌0.4%。由此可见，北京高房价势头得到了初步抑制。限购令发布之后，楼市网签宗数及面积跌幅超过三成，新建商品住宅销售面积已连续三个月出现明显下滑，跌到了今年的“底部”。1-10月，全市商品房销售面积486.84万平方米，同比增长10.3%,较1-9月、1-8月和1-7月分别回落2.5、10.1和12.2个百分点。42.保障性住房惠民生改善城市低收入居民生活状况是一个主要民生问题，因此加快保障性安居工程建设对于改善民生和社会和谐稳定有着十分重要的作用。“十三五”期间，我们将“健全适合我国国情的住房制度与政策体系、加强保障房建设、加快棚户区改造、发展公共租赁住房、增加低收入居民住房供给，才能从源头上解决我国保障房供给不足问题。”“加快保障房建设有利于城镇住房供应结构的调整、城镇固定资产投资的增加和经济的增长具有积极的推动作用。”当前我国城市保障房的类型有廉价住房，经济适用房、公租房、限价住房、城市房、煤矿房、林区房、复垦区房和危房改造房，保障性住房在城镇住房供给结构中的比重逐年增加3.提存贷利率稳房价上调贷款基准利率，有助于稳定住房价格和从根源上维护购房者利益；有助于遏制过度投资和推动经济增长方式转变。央行升息主要是为了遏制通胀，但是中国房地产市场受到多重调控政策的共同影响，升息对于房地产也不可避免地造成一定的冲击。加息既彰显中央对房价进一步抑制的决心，又有利于改变房价调整的预期。最为直接的影响就是新增交易量明显减少。减低资产流动性遏制价格上涨预计房产价值全年将微升或平4.征房产税遏制高房价房产税给地方融资提供资金来源的同时，也对稳定房价，减少资源浪费与环境污染起到重要的作用。房产税在抑制高房价方面发挥了一些间接的效果与影响。首先，调整房地产的市场结构遏制高端消费房产税对于房地产的控制主要体现在需求上，有利于引导消费者理性消费住房，引导市场加大本户型住房的供给力度，达到土地集约利用的目的，一定程度上减缓地价上涨给房价带来的动力。房产税的征收在客观上发挥激活租房市场、扩大供给、减轻房租、房价上升压力等作用。房产税的征收也能一定程度遏制房地产领域投机，从而减少炒房收益，减少住房价格过快增长的概率，有利于房地产市场长远健康地发展。从遏制高端消费角度来说，降低其高端住房需求又会改变房地产市场消费建设结构。其次，减轻土地财政需求和降低土地供应价格。土地价格下调，目前房地产市场供小于求这一基本情况将在一定程度上发生变化，市场价格趋势也将出现较大幅度好转。征收房产税虽难以对市场供求基本面产生显着影响，也不具有直接抑制房价过快增长的5效果，但是从长远看房产税的征收能够缓解地方政府土地财政需求进而增加土地供应量和降低土地供应价格。(二)国家采取的干预措施1.地税体制改革的深入贯彻与执行在当前我国房地产市场蓬勃发展的情况下，政府颁布的房地产税制改革实现税制统一标准，较好地解决房地产税征收不一致的难题。另外，税制应该有稳定性而不应该被任意改变，税的权威是确保税稳定性的先决条件，而税的稳定性则是保持税权威的保证。2.利用信贷手段调控房地产市场房地产市场的发展有两个重要因素：土地和资金。资本与房地产市场直接相关，国家可以通过金融机构对房地产企业的信贷政策来调控房地产市场。政府已采取调整存款准备金率、调整贷款利率等措施，对房地产市场投放资金量及结构进行有效调节。国家一般将信贷手段列为调控房地产市场的重要政要手段，在宏观调控政策下，信贷手段是经济手段中至关重要的组成部分。一是要控制投放房地产市场的资金量和规模。房地产行情收紧或诱发泡沫，均和信贷资金调控息息相关。当前我国房地产市场出现了一些泡沫，在这一关键的发展时期，国家对于信贷的调控显得格外重要。房地产开发商与购房者之间信贷资金要保持合理比例。其次，调整贷款期限及利率。由于利率作为资金借贷过程中最重要的费用，还将极大地影响到市场中各方主体未来的利益。所以，当调控房地产市场，特别是供大于求时，有关部门可采取上调开发商贷款利率和下调消费者购房利率等措施，有利于达到宏观调整的目的。比如首套房贷利率可打九折，二套房贷则适当调高，三套房贷则不审批等等，都能起到很好的调控作用。最后是建立健全房地产金融市场，持续改善房地产金融服务水平，借助资本市场作用避免或减轻房地产市场发展过程中所存在的种种存现问题，并且积极开展政策性住房金融业务促动房地产市场健康发展，提高人们生活质量。6当前，中国住房保障制度建设已初露端倪，但是相对于住房市场进程而言，住房保障体系中不尽完善的保障重点并没有凸显出来，这就造成了国家对于住房需求调控成效较差。具体包括：一是住房保障体系不够完善，未能充分覆盖不同收入群体。尽管目前中国的住房保障制度普遍规定了优质商品房、普通商品房、经济适用房以及廉租房等住房的供应与适用人群，但是仍然有为数不少的中低收入家庭买不到普通商品房，又享受不上经济适用房，一些低收入人群买不起或租不到经济适用房，却又享受着廉租房带来的所谓“夹心层”问题。另外，大批农民工已成为城市居民及城市弱势群体中的主要部分，其生活状况恶劣，政府在政策制定过程中还缺乏强有力的扶持力度。二是住房保障制度建设显着落后于住房市场的发展。相对于住房市场化进程而言，中国住房保障制度建设较为落后。具体表现为：第一，住房保障制度的执行力度不够。当前多数城市管理机构不清、经费来源不明、配套政策不健全、制度化不足。第二，经济适用房制度还需要进一步完善。目前，廉租房制度建设进展较慢。当前我国还有一些城市还没有建立廉租房，在相当程度上存在着廉租房建设步伐较慢、整体覆盖面非常狭窄等问题。当前中国房地产的宏观调控手段较为单一，突出的表现是行政手段使用偏多而经济、法律手段使用偏少。纵观这几年颁布的房地产政策，我们就能发现政府企图利用行政权威和部门通知对房地产市场进行调节。但因房地产市场存在地域性和差别性等特征，单纯依赖传统多家机构发文对房地产进行调节的方式常常存在逆向调节，也就是调节目标与举措相悖。与此同时，在调控方式、调控手段使用等方面，政府针对不同人群“一刀切”式做法比较严重。例如央行为打击投机性需求接连数次上调住房贷款利率。这一无差别加息政策虽然加大了投机炒房的资金成本，但也加重初次购房或者自住购房者负担，从而影响宏观调控效果。7在我国房地产宏观调控进程中，若干利益集团之间的互动大大降低了调控效果，具体表现为中央政府、地方政府以及房地产开发商之间的三方利益互动。作为中央政府制定宏观调控政策一般以全局性、综合性角度来考虑整体利益；而且无论是地方政府还是房地产开发商，在实施过程中通常都会考虑到他们各自局部利益。恰恰是这种整体利益和局部利益之间的差异限制房地产宏观调控政策实施的成效，使宏观调控相当大的程度流于一直以来，受我国特殊国情、地方政府官员政绩考核、地方经济发展固有模式等因素制约，地方政府宏观调控房地产市场的热情并不高，甚至在一些地方产生抵触情绪。特点。所拟定的计划通常不适用于该区域的开发，从而产生负面影响。同时由于中央政府的计划，又减少并影响地方政府的积极性与主动性。与此同时，受现行地方政府绩效考核体系限制，地方官员政绩考核标准过于偏重GDP、城市化率等经济指标，而且忽略中低收入居民的居住情况和其他民生指标，地方政府强烈依赖土地收入，从而造成地方当前中国多数地区总体住房自有率较高，超出其应达到的经济发展水平与阶段。尤其是因为中国居民的收入存在着巨大的贫富差距，高收入者拥有第二和第三套房，中低入人群和大家庭商品房所占比例过大，中低收入人群的中小型普通住房严重短缺，市场结构性矛盾凸显。住房消费本应该服从梯度变化规律，但这一规律在我国正面临着严峻种过度消费、过度消费造成需求通胀、激发房价上升、加大金融风险等问题，也加大了8居民经济压力”。1.加强房地产价格监测工作建立科学高效的房价监测预警体系，强化房地产市场调控力度，维护房地产市场价格秩序，推动房地产业可持续良性发展。对土地出让价格、新建商品房和存量房交易价格进行重点监控；目前尤其应注意强化住宅类商品房价格监控。强化房价季度和年分析预测，对出让土地面积、房地产开发投资，新建商品房的动工，竣工和销售面积等进行了评估。分析时涉及空置房屋面积及空置率、平均市场价格、变动情况及成因等。当检测到价格的不正常波动时，应及时给出预警建议。2.加强房地产项目的跟踪管理工作构建房地产项目跟踪联系网络，对项目进度进行反馈，从而及时发现问题，协调解决。保障房地产企业在获得土地使用权前提下，按政府土地供应年度计划运作房地产开发项目，严把房地产企业相关用地、立项、策划、施工、销售等程序。房把好房地产项目的市场准入关，严把房地产发展企业资质关，依法打击抽逃注册资本金和项目资本金、无证或者超领域从事房地产发展经营等违法行为。3.有计划有步骤的规划房地产开发根据我区经济发展与城市建设总体规划开发房地产，依托轨道交通等基础设施建设编制房地产开发规划，留出合适的发展空间并通过城市规划达到扶持房地产开发和激励经济发展的良好作用。要强化对房地产市场的监管，通过公开房地产市场信息、培育、发挥房地产行业协会作用等方式，引导房地产企业认清市场形势，并依据市场形势合理编制发展规划。4.合理引导住房主体需求中低收入职工、新城镇职工、城市化推进人群，进城务工农民工、城镇困难家庭等构成社会住房主体需求。为了满足这一部分需要，今年市政府在加强廉租房建设的同时，9重点发展配套商品房、中低价商品房这两种住房类型。我区应抓住这一机遇，在商品房开发上积极引导普通住宅开发，加大住房供应、改善住房功能、改善生活质量。同时根房地产开发商和消费者间信息不对称严重，从而影响房地产市场宏观调控效果。这需要政府进一步健全房地产市场信息系统、构建透明房地产市场。一方面要尽平合理的房地产交易体系，建立并完善房地产市场预警预测体系，房地产统计指标体系以及信息披露体系，尽可能向社会提供完整信息，尽最大可能创造竞争激烈的市场；另一方面也要强化执法力度，使开发商主导下的交易行为能够真正合法化、公开化和透明政府应针对房地产在各个时期的发展特点和产生的问题采取相应调控手段。目前，在我国房地产市场日益完善与发展的情况下，我国政府应改变以往主要依靠行政手段进房地产市场宏观调控应因地制宜，切忌“一刀切”。在房地产宏观调控政策的制定中，既需要从房地产行业出发，对房地产业的整体发展水平加以分析与把握，又需要从空间角度加以透视，本文分析房地产业在不同地区的发展状况，房地产业在空间上存在一是降低中央政府对经济发展计划的集权程度。中央政府决策时应尽可能避免对全国经济增长点进行谋划，并鼓励各地根据各自特点编制可行的区域房地产开发计划，以找到适合自己的经济增长点。另外还需要推动社会的和谐发展二是健全地方政府绩效评价体系。一方面对地方官员政绩考核标准进行改革，在考核标准中减弱GDP、城市化率等经济指标，提高低收入居民居住和其他居住指标，使部分区域出现零增长乃至负增长；另一方面对税收制度进行改革与完善，以达到地方政府事权与财权对称；与此同时，土地收入制度也进行改革，适时将地方政府的土地出让金收入收归中央政府，减少地方政府对土地收入的依赖，监督和控制地方政府为经济增长我国房地产市场上存在着许多投资者非理性现象，这种非理性现象也成为造成房地产市场定价起伏的主要原因。为此，政府要在政策与舆论上加强指导，引导消费者改变一套仅购买新居的消费观念，并依据消费能力提倡形成科学的“租购结合”消费方式，对普通居民多元化消费心态进行理性引导。与此同时，政府还须积极发展多层次的住房市场。我国住房消费群体随居民收入水平不断扩大与分化而呈多元化发展趋势。政府应在此基础上根据民居收入层次，设计