房地产业的基本概念

房地财产根本知识

第一讲房地财产概述

（一）房地财产的根本观点

房地财产是进行房地产投资、开发、经营、治理、办事的行业，属于第三

财产，是具有底子性、先导性、动员性和风险性的财产。房地财产与修建业既

有区别又有联系。它们之间的主要区别是：

①修建业的产物是修建物，具有物质属性；而房地产的产物既体现物质属性，

又体现执法属性，其落脚点在房地产权属。

②修建业是物质生产部分，属于第二财产；房地财产兼有生产（开发）、经营、

治理和办事等多种性质，属于第三财产。房地财产与修建业又有着非常密切的

干系，因为除特殊领域的修建产物外，它们的业务东西都是房地产。在房地产

开发运动中，房地财产与修建业往往是甲方与乙方的互助干系，房地财产是房

地产开发和建立的甲方，修建业是乙方；房地财产是筹谋者、组织者和建立任

务的发包者｛修建业是承包单元，凭据承包条约的要求完成“三通一平”等土地

开发和衡宇建立的生产任务。

房地财产可分为房地产投资开发业和房地产办事业。房地产办事业叉分为

房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业治理等。其中，又将房地产咨询、

房地产估价、房地产经纪归为房地产中介办事业。因此，房地财产的细分行业

包罗房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业

治理业。

（二）房地产投资开发业

房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行底子设

施、衡宇建立的行为。房地产投资开发需要土地、修建质料、都会底子设施、

大众配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。

房地产投资开发除了取得土地、制作衡宇然后预售或出售新建的衡宇这种

方法，另有购买衡宇后出租，购买衡宇后出租一段时间再转让；大概购买房地

产后等候一段时间再转让；开发也不但是制作新衡宇；另有把土地（生地、毛地）

变为建立熟地之后转让，有对旧衡宇进行装修改革，有接办在建工程后继承开

发等。

房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、财产关联性强等特

点。

（三）房地产咨询业

房地产咨询是指为有关房地产运动的当事人提供执法、法例、政策、信息、技

能等方面办事的经营运动，现实中的具体业务有担当当事人的委托进行房地产

市场观察研究，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目筹谋等。

（四）房地产估价业

房地产估价是指专业房地产估价人员凭据特定的估价目的，遵循公认的估

价原则，凭据严谨的估价步伐，运用科学的估价要领，在对影响房地产代价的

因素进行综合阐发的底子上，对房地产在特定时点的代价进行测算和判定的运

动。目前，中国的房地产估价制度、房地产估价人员执业资格认证制度等已经

确立，房地产估

价步队也已初具范围。

（五）房地产经纪业

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产生意业务而从事居

间、署理等经纪业务的经济运动。目前主要业务是担当房地产开发商的委托，

销售其开发的新商品房，房地产经纪业务，不但是署理新房的买卖，还包罗署

理旧房的买卖；不但署理房地产的买卖，还署理房地产的租赁等业务。

（六）物业治理业

物业治理是指业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业凭据物

业办事条约约定，对衡宇及配套的设施设备和用关园地进行维修、养护、治理,

维护相关区域内的情况卫生和秩序的运动。物业治理是一种经营型、企业化的

治理，通过质价相符的有偿办事和一业为主、多种经营来实现独立核算、自负

盈亏、自我生长和自我完善。

物业治理是陪同着现代市场经济体制简直立而产生并生长起来的一个行业，并

且是通过对筹划经济体制下传统的衡宇治理体制的不停革新替代而最终确立的

物业治理新体制。

中国传统的衡宇治理是由政府的职能部分以行政手段对衡宇进行治理的一种休

制，具有如下几个重要特征：①治理者为政府职能部分，如市、区房管局和下

层单元房管所、管养段；②治理单元并非企业，而属于事业性质；②治理东西

是国有房产（或其他直管公房）•一般情况下，由房管部分统一治理；④治理手

段根本上为行政

峙增强宏观调控，努力实现房地产市场总量根本平衡，结构根本公道，代价根

本稳定；对峙在国度统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地财

产的生长与本地经济和社会生长相适应，与相关财产相协调，促进经济社会可

连续生长。

（一）完善住房供给政策，增强经济适用住房的建立和治理

地方政府应凭据城镇住房制度革新进程、居民住房状况和收入水平的变革，完

善住房供给政策，调解住房供给结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品

住房。同时，凭据本地情况，公道确定经济适用住房和廉租住房供给东西的具

体收入线尺度和范畴，并做好其住房供给保障事情。

经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行

政事业性收费、政府包袱小区外底子设施建立、控制开发贷款利率、落实税收

优惠政策等步伐，切实低落经济适用住房建立本钱。对经济适用住房，严格控

制在中小套型。严格审定销售代价，依法实行建立项目招投标。经济适用住房

供给实行申请、审批和公示制度，具体步伐由市（县）人民政府制定。集资、互

助建房是经济适用住房建立的组成部分，其建立尺度、到场东西和优惠政策，

凭据经济适用住房的有美划定执行。但任何单元不得以集资、互助建房名义，

变相搞实物分房或房地产开发经营。

（二）增加普通商品住房供给，控制高等商品房建立

凭据市场需求，接纳有效步伐加速普通商品住房生长，提高其在市场供给中的

比例。对普遥商品住房建立，要调控土地供给，控制土地代价，清理并逐步淘

汰建立和消费的行政事业性收费项目，多渠道低落建立本钱，努力使住房代价

与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

凭据实际情况，公道确定高等商品住房和普通商品住房的捌分尺度。对高等、

大户型商品住房以及高等写字楼、商业性用房积存较多的地区，要控制此类项

目的建立用地供给量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高等商品房等开

发项目资本金比例和预售条件。

（三）创建和完善廉租住房制度，继承推进现有住房出售，完善住房补贴制度

强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收人家庭根本住房需求。以财

务预算资金为主.多渠道筹措资金，形成稳定范例的住房保障资金来源。要结

合本地财务蒙受能力和居民住房的实际情况，公道确定保障水平。最低收入家

庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

对能够包管居住宁静的菲成套住房，可凭据本地实际情况向职工出售。对

权属有争议的公有住房，由目前衡宇治理单元出具书面具结包管后，向职工出

售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由各

地制定政策，明确界限，妥善处理惩罚。

严格执行停止住房实物分派的有关划定，认真审定住房补贴尺度，并凭据补贴

资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放事

情。对直管公房和财务包袱单元公房出售的净收入，要凭据收支两条线治理的

有关划定，统筹用于发放住房补贴。

二、现行都会土地使用制度的根木框架

中国都会土地使用制度经过革新探索，找到了一种既能维护土地公有制，又有

利于市场经济运行的制度。这种土地使用制度，是在不改变都会土地国有的条

件下，接纳拍卖、招标、协议挂牌等方法将土地使用权有偿、有限期地出让给

土地使用者，土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押大

概用于其他经济运动，其正当权益受国度执法掩护；需要继承使用的，经批准,

期限可以延长，同时接其时市场情况补交地价，

三、房地产法制建立

房地产和房地财产涉及的社碰面广、资金量大、产权干系庞大，特别需要

执法法例的范例，以创建正常的房地产市场秩序，范例房地产市场行为，维护

房地产权利人的正当权益。

目前，中国房地产的执法法例体系建立已取得了显著结果，该体系的构架

由执法、行政法例、地方性法例、部分规章、地方性政府规章、范例性文件和

技能范例等组成。其中，执法主要有三部，即《都会房地产治理法》（1994年

颁布，1995年1月1日起实施。）、《中华人民共和领土地治理法》（1998年修

订，1999年1月1日起实施。以下简称《土地治理法》）、《中华人民共和国都

管帐划法》（1989年颁布，1990年4月1日起实施。以下简称《都会规捌法》）。

特别是《都会房地产治理法》，它的颁布实施标记着中国房地财产的生长迈入了

法制治理的新时期，为依法治理房地产市场奠基了坚固的执法底子。这部执法

除确立了中国房地产治理的根本原则，还对房地产开发用地、房地产开发房地

产生意业务、房地产权属登记等主要治理环节，确立了一系列根本制度，做出

了具体划定，内容十分富厚。

《都会房地产治理法》、《土地治理法》和《都管帐划法》既有分工，又相辅相

成。《都会房地产治理法》是“为了增强对都会房地产的治理，维护房地产市场

秩序，保障房地产权利人的正当权益，促进房地财产的康健生长”。《土地治理

法》是“为了增强土地治理.维护土地的社会主义公有制，掩护、开发土地资

源，公道利用土地，切实掩护耕地，促进社会经济的可连续生长。。《都管帐划

法》是“为了确定都会的范围和生长偏向，实现都会的经济和社会生长目标，

公道地制定都管帐划和进行都会建立，适应社会主义现代化建立的需要”。因此,

对付都会建立和房地财产来说，《土地治理法》主要是解决土地资源的掩护、利

用和配置，范例都会建立用地的征用，即征用农村团体所有的土地以及使用国

有土地等问题。《都管帐划法》除划定J'都会性质、生长目标和生长范围，重点

是范例都会建立用地结构、成果分区和各项建立的具体摆设，控制和确定差别

地段的土地用途、范畴和容量t协调各项底子设施和大众设施的建立。《都会房

地产治理法》则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产生意业务和

房地产权属登记治理等作出了具体划定。

房地产的行政法例是以国务院令颁布的，主要有：《都会私有衡宇治理暂行条

例》、《中华人民共和领土地治理法实施条例》、《都会房地产开发经营治理条例》、

《都会衡宇拆迁治理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外

商投资开发经营成片土地暂行治理步伐》、《住房公积金治理条例》、《物业治理

条例》等。

房地产的部分规章是以国务院房地产行政主管部分的部长令颁布的，主要有:

《房地产开发企业资质治理步伐》、《都会衡宇拆迁单元治理划定》、《都会商品

房预售治理步伐》、《商品房销售治理步伐》、《都会房地产转让治理划定》、《都

会衡宇租赁治理步伐》、《都会房地产抵押治理步伐》、《闲置土地处理步伐》、《都

会房地产中介办事治理划定》、《房地产估价师注册治理步伐》、《房产测绘治理

步伐》、《都会衡宇权属登记治理步伐》、《都会房地产权属档案治理步伐》、《都

会新建住宅小区治理步伐》、《都会衡宇修缮治理划定》、《都会危险衡宇治理划

定》、《都会异产毗连衡宇治理划定》、《修建装饰装修治理划定》、《公有住宅售

后维修养护治理暂行步伐》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售治理暂行

步伐》、《都会廉租住房治理步伐》、《建立部关于纳入国务院决定的十五项行政

许可的条件的划定》等。

别的，另有《房地产估价师执业资格制度暂行划定》、《房地产估价师执业资格

考试实施步伐》、《都会房地产市场评估治理暂行步伐》、《关于增强与银行贷款

业务相关的房地产抵押和评估治理事情的通知》、《房地产经纪人员职业资格制

度暂行划定》、《房地产经纪人执业资格考试实施步伐》、《关于房地产中介办事

收费的通知》、《都会衡宇拆迁估价指导意见》等多项范例性文件，以及国度尺

度《房地产估价范例》、《房产丈量范例》等多项技能范例。

目前，房地产治理的主要环节均有法可依，房地产执法法例体系根本创建，为

住宅建立和房地财产的康健生长创造了良好的上层修建情况。

温习思考题

1.什么是房地财产？

2•房地财产包罗哪些细分行业，各细分行业的主要内容是什么？

3.都会土地使用制度革新的主要内容是什么？

4.房地产领域的执法行政法例、部分规章、范例性文件和技能法例主要有哪些?

第三讲中国现行房地产税

中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契

税。其他与房地产紧密相关的税种主要有牢固资产投资偏向调治税，营业税、

都会维护建立税、教诲费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、

印花税。

一、房产税

房产税是以房产为课税东西，向产权所有人征收的一种税

（一）纳税人

通常中国境内拥有衡宇产权的单元和小我私家都是房产税的纳税人。产权

属于全民所有的，以经营治理的单元和小我私家为纳税人；产权出典的，以承

典人为纳税人；权所有人、承典人均不在房产所在地的，大概产权未确定以及

租典纠纷未解决的，以房产代管人大概使用人为纳税人。

（二）课税东西

房产税的课税东西是房产。《中华人民共和国房产税暂行条例》划定，房产

税在都会、县城、建制镇和工矿区征收。

（三）计税依据

对付非出租的房产，以房产原值一次减除10-30%后的余值为计税依据，

具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

对支付租的房产，以房产租金收人为计税依据，租金收人是衡宇所有权人

出租房产使用权所得的报酬，包罗钱币收入和实物收人。对以劳务或其他形式

为报酬抵付房租收人的，应凭据本地房产的租金水平，确定一个尺度租金额按

租计征。

（四）税率

房产税接纳比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收

入计征的，税率为12%。

（五）纳税所在和纳税期限

⑴纳税所在。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应

分别向房产所在地的税务构造纳税。

(2)纳税期限。房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、

直辖市人民政府划定。

(六)减税、免税

下述房产免征房产税：

(1)国度构造、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单元的出租房产以

及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范畴。

⑵由国度财务部分拨付事业经费的单元自用的房产。

⑶宗教寺庙、公园.名胜奇迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产,

不属于免税范畴。

(4)小我私家所有非营业用的房产。

(5)经财务部批准免税的其他房产。包罗：

1)损坏不堪使用的衡宇和危险衡宇，经有关部分判定后，可免征房产税。

2)对企业因停产、打消而闲置不消的房产，经省、自治区、直辖市税务构造批

准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单元使用或规复生产的时候,

应依照划定征税。

3)房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务构造审核•在大修期间

可免征房产税。

4)在基建工地为基建工地办事的种种工棚、质料棚、休息棚和办公室、食

堂、茶炉房、汽车房等临时性衡宇，在施工期间一律免征房产税。但是，工程

结束后，施工企业将这种临时性衡宇交还或估价转让给基建单元的，应从基建

单元吸收的次月起，依照划定征税。

5）企业办的种种学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。

6）中小学校及高等学校用于讲授及科研等自己业务的房产免征房产税。但

学校兴办的校办工场、校办企业、商店、招待所等的房产应按划定征收房产税。

二、城镇土地使用税

城镇土地使用税（以下简称土地使用税）是以城镇土地为课税东西，向拥有

土地使用权的单元和小我私家征收的一种税。

（一）纳税人

土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单元和小我私家。拥有土地使用

权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳｝土地使用权未确定

或权属纠纷未解决的，曰实际使用人纳税｝土地使用权共有的，由共有各方分别

使用比例分别纳税。

（二）课税东西

土地使用税在都会、县城、建制镇和工矿区征收。课税东西是上述范畴内的土

地。

（三）计税依据

土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的

土地面积，是指由省、自治区、直辅市人民政府确定的单元组织测定的土地面

积。

（四）适用税额和应纳税额的盘算

土地使用税是接纳分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按都

会巨细分4个档次：①多数会0.5至10元；②中等都会0.4至8元；③小都

会①3至6元；④县城、建制镇、工矿区0.2至4元。

都会、县城、建制镇和工矿区中的差别地方，其自然条件和经济繁荣水平

各不相同，情况庞大。据此，国度划定，都会、县城、建制镇和工矿区的具体

适用税额幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

考虑到一些地区经济较为落后，需要适当低落税额以及一些经济发达地区

需要适当提高税额的情况，但低落额不得凌驾最低税额的30%｝经济发达地区

可以适当提高适用税额尺度，但必须报经财务部批准。

（五）纳税所在和纳税期限

⑴纳税所在

土地使用税由土地所在的税务构造征收。土地治理构造应当向土地所在地

的税务构造提供土地使用权属资料。纳税人使用的土地不属于同一省（自治区、

直辖市）统领范畴的，应由纳税人分别向土地所在地的税务构造缴纳；在同一省

（自治区、直辖市）统领范畴内.纳税人跨地区使用的土地，其纳税所在由省、

自治区、直辖市税务构造确定。

（2）纳税期限

土地使用税按年盘算，分期缴纳。各省、自治区、直辖市可结合本地情况,

分别确定按月、季或半年等差别的期限缴纳。

（六）减税、免税

⑴政策性免税对下列土地免征土地使用税：

1）国度构造、人民团体、军队自用的土地；

2）由国度财务部分拨付事业经费的单元自用的土地

3）宗教寺庙、公园、名胜奇迹自用的土地；

4）市政街道、广场、绿化地带等大众用地；

5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

6）经批准开山填海整治的土地和改革的废弃土地，从使用的月份起免缴土

地使用税5年至10年；

7）由财务部另行划定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。

（2）由地方确定的免税

下列几项用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务构造确定：

1）小我私家所有的居住衡宇及院落用地；

2）房产治理部分在房租调解革新前经租的居民住房用地｝

3）免税单元职工眷属的宿舍用地I

4）民政部分举办的安顿残疾人占一定比例的福利工场用地#

5）团体的小我私家举办的学校，医院、托儿所1幼儿园用地。

（3）困难性及临时性减免税

纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市

税务构造审批，但年减免税额到达或凌驾10万元的，要报经财务部、国度税务

总局批准；对遭受自然灾害需要减免税的企业和单元，省、自治区、直辖市税

务构造，可凭据受害情况，赐与临时性的减税或免税照顾，以支持生产资助企

业和单元度过难关。

三、耕地占用税

耕地占用税是对占用耕地建房大概从事其他非农业建立的单元和小我私家

征收的一种税。

（一）纳税人

凡占用耕地建房大概从事其他非农业建立的单元和小我私家，都是耕地占

用税的纳税人。包罗国度构造、企业、事业单元，乡镇团体企业、事业单元，

农村居民和其他居民。对付农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中撤除成年人

和没有行为能力的人外，都可为耕地占用税的纳税人。

（二）课税东西

耕地占用税的征税东西，是占用耕地从事其他非农业建立的行为。耕地是指用

于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。

（三）计税依据

耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，凭据划定税率一次性盘算

征收。耕地占用税实行据实征收原则，对付实际占用耕地凌驾批准占用耕地，

以及未经批准而自行占用耕地的，经调考核实后，由财务部分凭据实际占用耕

地面积，依法征收耕地占用税，并由土地治理部分按有关划定处理惩罚。

（四）税率和适用税额

耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：①以县为单元（下同），人均

耕地在1亩以下（含1亩）的地区，2〜10元/m办②人均耕地在1亩至2亩（含

2亩）的地区，1.6〜8元/m2}③人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，1.3〜

6.5元/m2；④人均耕地在3亩以上的地区，1~5元/m2。

各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在划定税额范畴内，凭据

本地区情况具体审定。

为了协调政策，制止毗邻地区征收税额过于悬殊，包管国度税收任务的完

成，财务部对各省、自治区、直辖市分别审定了每平方米平均税额。上海市90

元；北京市80元；天津市7.0元；重庆市4.5元；浙江（含宁波市）、福建、

江苏、广东（含广州市）4省各6.0元；湖北（含武汉市）、湖南、辽宁（古沈阳、

大连市）3省各5.o

元；河北、山东（含青岛市）、江西、安徽、河南、四川6省各4.5元；广西、

陕西（含西安市）、贵州、云南4省、自治区各4.。元；山西、黑龙江（含哈尔

滨市）、吉林3省各3.5元；甘肃、宁夏、内蒙古、青海、新疆5省、自治区

各2.5元。同时还划定，各省、

自治区、直辖市应有差别地划定各县（市）郊区的适用税额，但各地平均数不得

低于上述划定的平均税额。

（五）加成征税

凭据有关划定，加成征税政策主要有以下二项：

（1）经济特区、经济技能开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用

税额可以适当提高，但最高不得凌驾划定税额的50%。

⑵对单元大概小我私家获准征用大概占用耕地凌驾两年不使用的加征划定税

额2倍以下的耕地占用税。

（六）减税、免税

1）农村居民占用耕地新建住宅.按划定税额减半征收。

2）一部分农村革命烈士眷属、革命残废军人、鳏寡孤单以及边远贫困山

区生活困难的农户，在划定用地尺度内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人

提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后可酌情赐

与减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10

%以内，少数省区贫困地区较多的，减免比例最高不得凌驾15%。

3）对民政部分所办福利工场，确属安顿残疾人就业的，可按残疾人占工场人员

的比例，酌情赐与减税照顾。

4）国度在“老、少、边、穷”地区接纳以工代赈步伐修筑的公路，缴税确

实困难的，由省、自治区财务厅（局）审考审定，提出具体意见报财务部批准后,

可酌情赐与照顾。

5）对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减

半征税。

6）对不属于直接为农业生产办事的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程

的，可按为农业办事直接效益占工程总教益的比重确定耕地占用税征收额。

免税范畴

1）步队军事设施用地；

2）铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地；

3）炸药库用地；

4）学校、幼儿园、敬老院、医院用地。

上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范畴的，应从改变用途起补缴

税款。

（七）纳税环节和纳税期限

耕地占用税的纳税环节，是在各级人民政府依法批准单元和小我私家占用

耕地后，土地治理部分发放征（占）用土地通知书和划拨用地之前，由土地治理

部分将批件实时抄送所在地的税务征收构造，由征收构造通知纳税人在划定的

时间内到指定所在缴纳税款或治理减免税手续，土地治理部分凭完税收据或减

免税凭证发放用地批准文件。用地单元和小我私家在划定期限内没有纳税的，

土地治理部分应暂停其土地使用权。

耕地占用税的纳税期限为30天，即纳税人必须在经土地治理部分批准占用

耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

四、土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上修建物和其他附着物的单

元和小我私家征收的一种税。

（一）纳税人

凡有偿转让国有土地使用权、地上修建物及其他附着物（以下简称转让房地产）

并取得收入的单元和小我私家为土地增值税的纳税人。

种种企业单元、事业单元、国度构造、社会团体和其他组织，以及个别经

营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国百姓、华侨、港澳

同胞等均在土地增值税的纳税义务人范畴内。

（二）征税范畴

土地增值税的征税范畴包罗国有土地、地上修建物及其他附着物。转让房

地产是指转让国有土地使用权、地上修建物，和其他附着物产权的行为。不包

罗通过继承、赠与等方法无偿转让房地产的行为。

（三）课税东西和计税依据

土地增值税的课税东西是有偿转让房地产所取得的土地增值额。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额

为纳税人转让房地产所取得的收入减除划定扣除项目金额后的余额。纳税人转

让房地产所取得的收入，包罗转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体

包罗钱币收入、实物收人和其他收入。

（四）税率和应纳税额的盘算

土地增值税实行四级超额累进税率：

⑴增值额未凌驾扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

⑵增值额凌驾扣除项目金额50%,未凌驾100%的部分，税率为40%；

⑶增值额凌驾扣除项目金额100%,未凌驾200%的部分，税率为50%；

⑷增值额凌驾扣除项目金额200”以上部分，税率为60%。每级”增值额未凌

驾扣除项目金额”的比例均包罗本比例数。

为简化盘算.应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣

除系数的轻便要领盘算，速算公式如下：

土地增值额未凌驾扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额X30%；

土地增值额凌驾扣除项目金额50%,未凌驾100%的，应纳税额二土地增值

额X40%-扣除项目X5%；

土地增值额凌驾扣除项目金额100%,未凌驾200%的，应纳税额二土地增值

额X50%-扣除项目X15%；

土地增值额凌驾扣除项目金额200%的，应纳税额二土地增值额x60%-扣除项

目金额X35%。

(五)扣除项目

土地增值税的扣除项目为：

(1)取得土地使用权时所支付的金额；

(2)土地开发本钱、用度；

(3)建房及配套设施的本钱、用度，大概旧房及修建物的评估代价；

(4)与转让房地产有关的税金;

⑸财务部划定的其他扣除项目。

上述扣除项目的具体内容为：

⑴取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的

地价款和按国度统一划定交纳的有关用度。凡通过行政划拨方法无偿取得土地

使用权的企业和单元，则以转让土地使用权时按划定补交的出让金及有关用度,

作为取得土地使用权所支付的金额。

（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的本钱，是指纳税

人在房地产开发项目实际产生的本钱（以下简称房地产开发本钱）。包罗土地征

用及拆迁赔偿、前期工程用度、修建安装工程费、底子设施费、大众配套设施

费、开发间接费。其中：①土地征用及拆迁赔偿费，包罗土地征用费、耕地占

用税、劳动力安顿

费及有关地上、地下附着物拆迁赔偿的净支出、安顿拆迁用房支出等；②前期

工程费，包罗筹划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通

一平”等支出；③修建安装工程费，是指以出包方法支付给承包单元的修建安

装工程费和以自营方法产生的修建安装工程费；④底子设施费，包罗开发小区

内门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程产

生的支出；⑤大众配套设施费，包罗不能有偿转让的开发小区内大众配套设施

产生的支出；⑥开发间接用度，是指直接组织、治理开发项目产生的用度，包

罗人为、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转

房摊销等。

（3）开发土地和新建房及配套设施的用度（以下简称房地产开发用度），是指

与房地产开发项目有关的销售用度、治理用度和财务用度。财务用度中的利息

支出，凡能够按转让房地产项目盘算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣

除，但最高不能凌驾商业银行同类同期贷款利率盘算的金额。其他房地产开发

用度，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的本钱

两项划定盘算的金额之和的5%以内盘算扣除。凡不能按转让房地产项目盘算

分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发用度按取得土地使用权

所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的本钱两项划定盘算的金额的10

%以内盘算扣除。上述盘算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府

划定。

(4)旧房及修建物的评估代价，是指在转让巳使用的衡宇及修建物时，由政

府批准设立的房地产估价机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的代价。

评估代价须经本地税务构造确认。

(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、都会

维护建立税、印花税。因转让房地产交纳的教诲附加也可视同税金予以扣除。

(6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发

土地和新建房及配套设施的本钱两项划定盘算的金额之和，加计20%的扣除。

另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除

项目金额简直定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例盘算分摊；或按

修建面积盘算分摊。也可按税务构造确认的其他方法盘算分摊。

纳税人有下列情形之一者，凭据房地产评估代价盘算征收土地增值税：

(1)隐瞒、虚报房地产代价的；

(2)提供扣除项目金额不实的；

(3)转让房地产的成交接价低于房地产评估价，又无正当理由的。

(六)减税、免税

下列情况免征土地增值税;

纳税人制作普通尺度住宅出售，其土地增值额未凌驾扣除金额20%的；

⑵因国度建立需要而被政府征用的房地产。

其中，普通尺度住宅是指按所在地一般民用住宅尺度制作的居住用房。普

通尺度住宅与其他住宅的具体分别界限由各省、自治区、直辖市人民政府划定。

纳税人制作普通尺度住宅出售，增值额未凌驾《中华人民共和领土地增值税实

施细则》第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，

免征土地增值税；增值额凌驾扣除项目之和的20%的，应就其全部增值额按划

定计税。

因国度建立需要依法征用，收回的房地产，是指因都会实施筹划、国度建

立需要而被政府批准征用的房产或土地使用权。因都会实施筹划、国度建立的

需要而搬家，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

切合上述免税划定的单元和小我私家，须向房地产所在地税务构造提出免

税申请，经税务构造审核后，免征土地增值税。

（七）征收治理

土地增值税的纳税人应于转让房地产条约签订之日起7日内，到房地产所

在地的主管税务构造治理纳税申报，并向税务构造提交衡宇及修建物产权、±

地使用权证书、土地转让、房产买卖台同、房地产评估陈诉及其他与转让房地

产有关的资料。纳税人因经常产生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经

税务构造审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务构造凭据情况

确定。

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及本钱确定或其

他原因，而无法据实盘算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部

竣工、治理结算后再进行清算，多退少补。具体步伐由各省、自治区，直辖市

地方税务局凭据本地情况制定。

(八)其他划定

为了包管税收政策的连续性，体现国度对房地产开发的勉励划定：

(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让条约，岂论其房地产在何时转

让，均免征土地增值税。

(2)1994年1月1日以前巳签订房地产开发条约或已立项，并已按划定投

入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土

地增值税。签定条约日期以有偿受让土地条约签订之日为准。

(3)对付个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房

地产在上述5年免税期以后首次转让的，经所在地财务、税务部分审核，并报

财务部、国度税务总局批准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转

让房地产以及不切合上述划定的房地产转让，如凌驾条约范畴的房地产或变动

条约的，均应按划定征收土地增值税。

小我私家因事情变更或改进居住条件而转让原自用住房，经向税务构造申

报批准，凡居住满9年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满

5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按划定计征土地增值税。

五、契税

契税是在土地、衡宇权属产生转移时，对产权蒙受人征收的一种税。

(一)纳税人

《中华人民共和国契税暂行条例》划定，在中华人民共和国境内转移土地、

衡宇权属，蒙受的单元和小我私家为契税的纳税人，应当依照本条例的划定缴

纳契税。

转移土地、衡宇权属是指下列行为：

(1)国有土地使用权出让；

(2)土地使用权转让，包罗出售、赠与和互换；

(3)衡宇买卖；

⑷衡宇赠与；

(5)衡宇互换。

下列方法视同为转移土地、衡宇权属，予以征税：

(1)以土地、衡宇权属作价投资、入股；

(2)以土地、衡宇权属抵债；

(3)以获奖方法蒙受土地、衡宇权属；

(4)以预购方法大概预付集资建房款方法蒙受土地、衡宇权属。

对付《中华人民共和国继承法》划定的法定继承人，包罗配偶、子女、怙恃、

兄弟姐妹、祖怙恃、外祖怙恃，继承土地、衡宇权属，不征收契税。非法定继

承人凭据遗嘱蒙受死者生前的土地、衡宇权属，属于赠与行为，应征收契税。

(二)课税东西

契税的征税东西是产生产权转移变动的土地、衡宇。

(三)税率

契税的税率为3%〜5%,各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府

凭据本地区的实际情况，在划定的幅度内确定，并报财务部和国度税务总局存

案。

(四)计税依据

契税的计税依据是衡宇产权转移时双方当事人签订的契约代价。征收契税,

一般以契约载明的买价、现值代价作为计税依据。为了掩护衡宇产权生意业务

双方的正当权益，体现公正生意业务，制止产生隐价、瞒价等逃税行为，征收

构造认为有须要时，也可以直接或委托房地产估价机构对衡宇代价进行评估，

以评估代价作为计税依据。

衡宇产权的转移一定连带着土地权属的变动。房地产代价，会因所处地理

位置等条件的差别或高或低。这也是土地代价的一种体现，考虑到实际生意业

务中房产和地产的不可分性，也为防备纳税人通过高估地产代价逃避税收和便

于操纵，在房地产生意业务契约中，无论是否分别房产的代价和土地的代价，

都以房地产生意业务契约代价总额为计税依据。土地使用权互换、衡宇互换时,

以所互换的土地使用权、衡宇的代价的差额为计税依据。

(五)纳税环节和纳税期限

契税的纳税环节是在纳税义务产生以后，治理契证或衡宇产权证之前。凭

据《契税暂行条例》，由蒙受人自转移条约签定之日起10日内后治理纳税申报

手续，并在征收构造审定的期限内缴纳税款，

(六)减税、免税

有下列行为之一的，减征，免征契税：

(1)国度构造、事业单元、社会团体、军事单元蒙受土地、衡宇月于办公、

讲授、医疗、科研和军事设施的，免征；

(2)城镇职工，按划定第一攻购买公有住房的，免征；

(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；

⑷土地、衡宇被县级以上人民政府征用、占用后，重新蒙受土地、衡宇权

属于的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征大概免征；

(5)纳税人蒙受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔

业生产的，免征；

(6)依照我国有关执法划定以及我国缔结或到场的双边和多边条约或协定的划

定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交接表、

领事官员和其他外交人员蒙受土地、衡宇权属的，经外交部确认，可以免征。

六、相关税收

(一)牢固资产投资偏向调治税

牢固资产投资偏向调治税是对单元和小我私家用于牢固资产投资的种

种资金征收的一种税。在中国境内进行牢固资产投资的单元和小我私家，为牢

固资产投资偏向调治税的纳税人。

投资偏向调治税以在我国境内所有用于牢固资产投资的种种资金为课税东

西。纳税人用种种资金进行牢固资产投资，岂论其投资来源渠道如何，都属于

征税范畴。

投资偏向调治税以牢固资产投资项目实际完成的投资额为计税依据。

投资偏向调治税凭据国度财产政策和经济范围实行差别税率，具体适用税

率为0%、5%、10%、15%,30%五个档次。对经济适用房，岂论是房地产

开发企业照旧其他企事业单元投资建立，一律按零税率项目看待。

《牢固资产投资偏向调治税税目税表》由国务院定期调解。从1995年起,

牢固资产投资偏向调治税暂停征收。

(二)营业税、都会维护建立税和教诲费附加

⑴营业税是对提供给税劳务、转让无形资产和销售不动产的单元和小我私

家开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。

（2）都会维护建立税（以下简称城建税）是随增值税、消费税和营业税附征并

专门用于都会维护建立的一种特别目的税。

城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单元和小我私家为纳税人。对外

商投资企业的外国企业，暂不征城建税。

城建税在全国范畴内征收包罗都会、县城、建制镇，及其以外的地区。即

只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有划定者外，都属征收城

建税的范畴。

城建税实行的是地区差别税率，凭据纳税人所在地的差别，税率分别划定为

7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在都会市区的，税去为7%；

在县城、建制镇的，税率为5%；不在都会市区、县城、建制镇的，税率为1

%。

所有纳税人除另划定外，其缴纳城建税的税率，一律执行纳税人所在地的税

率，在同一地区，只能执行同一档次的税率，不能因企业隶属干系、企业范围

和行业性质差别，而执行差别的税率。

但是，对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率，而按缴纳“三税”

的所在地的适用税率缴纳城建税：一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营

业税的纳税人；二是流动经营无牢固纳税所在的纳税人。

城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（简称“三税”）税额

为计税依据「三税”税额仅指“三税”的正税，不包罗税务构造对纳税人加收

滞纳金和罚款等非税款项。

⑶教诲费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教诲的一种特

别目的税。教诲费附加的税率在都会一般为营业税的3%。

（三）企业所得税

企业所得税是对企业在一定期间（通常为1年）内取得的生产经营所得和其

他所得征收的一种税。

企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外

的实行独立核算的企业大概组织，包罗：国有企业、团体企业、私营企业、联

营企业、般份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。

企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33机

优惠税率是指对应纳税所得额在一定命额之下的企业赐与低税率照顾，分为18

%和27%两利1年应纳税所得额在3万元以下（含3万元）的减按18%的税率征

收；年应纳税所得额凌驾3万元至10万元以下（含10万元）的，减按27%的税

率征收。

应纳税所得额的盘算公式为：

应纳税所得额二每个纳税年度的收入总额-准予扣除项目的金额

纳税人收人总额包罗在中国境内、境外取得的下列收入：

（1）生产、经营收入，指从事主营业务运动取得的收入，包罗商品（产物）

销售收入、劳动办事收入、营运收入、工程价款结算收入、产业性作、亚收入及

其他业务收入；

（2）财产转让收入，如有偿转让牢固资产、有价证券、股权等取得的收入；

（3）利息收入；

（4）租赁收入，如出租牢固资产的收入；

(5)特许权使用费收入；

(6)股息收入；

⑺其他收入。

纳税人可以分期确定的经营收人按权责产生制原则盘算：以分期收款方法销售

商品的；可按条约约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现；修建、

安装、装配工程和提供劳务，连续时间凌驾1年的，可以按完工进度或完成的

事情量确定收人的实现。

准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的本钱、用度和损失。本钱指

纳税人为生产、经营商品和提供劳务等所产生的各项直接用度和间接用度。损

失指生产、经营历程中的各项营业外支出，已产生的经营亏损和投资损失以及

其他损失。别的，另有按划定缴纳的各项税金。教诲费附加，可视同税金。

下列项目，按划定的范畴、尺度扣除：

⑴在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际产生额扣除；向非

金融机构借款的利息支出，凭据不高于金融机构同类、同期贷款利率盘算的数

额以内的部分，准予扣除，高于的部分，不予扣除。

(2)支付给职工的人为按计税人为扣除。

(3)职工工会经费、职工福利费、职工教诲经费，分别按计税人为总额的2

%、14%、1.5,6盘算扣除。

(4)用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3%以内的部分，准予

扣除。

对民族自治地方的企业，需要照顾和勉励的，经省级人民政府批准，可实

行定期减税大概免税；对执法、行政法例和国务院有关划定赐与减税或免税的,

依划定执行。

对纳税人在中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税税款，准予扣除，但

扣除额不得凌驾其境外所得依照划定盘算的应纳税额。

企业所得税由纳税人向其所在出主管税务构造缴纳。企业所得实行按年盘

算，分月大概分季预缴，月份大概季度终了后15日内预缴，年度终「后4个月

内汇算清缴，多退少补。

（四）外商投资企业和外国企业所得税

外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的

生产经营所得和其他所得征收的一种税。

⑴课税东西

外商投资企业和外国企业所得税的纳税人是指在中国境内设立的中外合资

经营企业、中外互助经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场合，

从事生产、经营和虽未设立机构、场合而有来源于中国境内所得的外国公司、

企业和其他经济组织。

外商投资企业的总机构设在中国境内，就来源于中国境内的所得缴纳所得

税。对外国企业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。

应纳税所得额为每一纳税年度的收入总额减除本钱、用度以及损失后的余

额。收入总额指生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得指从事制造业、

采掘业、交通运输业、修建安装业、商业、金融业、办事业、勘探开发作业以

及其他行业的生产经营所得。其他所得指利润（股息）、利息、租金、转让财产

收益、提供大概转让专利权、专有技能、商标权、著作权收益以及营业外收益

所得。

纳税人可以分期确定的经营收入，盘算原则同前述企业所得税。

在盘算应纳税所得额时允许减除的本钱、用度以及损失包罗：外国企业支

付给其总机构的治理费；企业用于生产、经营的正常借款的利息，准予按不高

于一般商'业贷款的利率所支付的利息列支；公道的外交应酬费；职工的人为和

福利费；坏帐准备和坏帐损失等。

(2)税率及优惠政策

外商投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳税所得额

征收3%的地方所得税。

设在经济特区的外商投资企业.在经济特区设立机构、场合从事生产、经

营的外国企业和设在经济技能开发区的生产性外商投资企业，以及设在沿海经

济开放区和经济特区、经济技能开发区所在都会的老市区大概设在国务院划定

的其他地区的外商投资企业，属于能源、交通、口岸、码头大概国度勉励的其

他项目，减按15%的税率征收企业所得税。

设在沿海经济开发区和经济特区、经济技能开发区所在都会的老市区的生

产性外商投资企业，减按z4%的税率征收企业所得税。

对生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始赢利的年度起，第

1年和第2年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税，但是属

于石油、天然气、稀有金属，珍贵金属等资源开采项目的，由国务院另行划定。

外商投资企业实际经营期不满10年的，应当补缴已免征、减征的企业所得税税

款。

从事农业、林业、牧业的外商投资企业和设在经济不发达的边远地区的外

商投资企业，依照上述划定享受免税、减税报酬期满后，经企业申请，国务院

税务主管部分批准，在以后iO年内可以继承按应纳税额减征15%至30%的企

业所得税。

对勉励外商投资的行业、项目，省、自治区、直辖市人民政府可以凭据实

际情况决定减征地方所得税。外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利

润直接再投资于该企业，增加注册资本，大概作为资本投资开办其他外商投资

企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务构造批准.退还其再投资部

分已缴纳所得税的40%税款，国务院另有优惠划定的，依照国务院的划定治理;

再投资不满5年撤出

的，应当缴回已退的税款。

外商投资企业来源于中国境外的所得已在境外缴纳的所得税款，准予在汇

总纳税时，从其应税额中扣除，但扣除额不得凌驾其境外所得依划定盘算的应

纳税额。

外国企业在中国境内未设立机构、场合，而有来源于中国境内的利润、利

息、租金、特许权使用费和其他所得，大概虽设立机构、场合，但上述所得与

其机构、场合没有实际联系的，都应当缴纳20%的所得税。但对外国投资者从

外商投资企业取得的利润，国际金融组织贷款给中国政府和中国国度银行的利

息所得，外国银行凭据优惠利率贷款给中国国度银行的利息所得，均免征所得

税。

对为科学研究、开发能源、生长交通事业、农林牧业生产以及开发重要技

能提供专有技能所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部分批准，可以减

按10%的税率征收所得税，其中技能先进大概条件优惠的，可以免征所得税。

外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税，按年盘算，分季预缴。季

度终了后15日内向本地税务构造预缴；年度终了后5个月内汇算清缴，多退

少补。

(五)印花税

印花税是对因商事运动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领

受的应税凭证征收的一种税。

印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法例定应税凭证的单元和小我私

家，包罗海内种种企业、事业、构造、团体、步队及中外合资企业、中外互助

企业、外商独资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单元和小我私

家。

印花税的征收范畴主要是经济运动中最普遍、最大量的种种商事和产权凭

证，具体包罗以下几项：

(1)购销、加工承揽、建立工程勘察设计、建立安装工程承包、财产租赁、

货品运输、仓储保管、借款、财产保险、技能等条约大概具有条约性质的凭证;

(2)产权转移书据；

(3)营业帐簿；

(4)权利许可证照；

(5)经财务部确定征税的其他凭证。

印花税的税率接纳比例税率和定额税率两种。

对一些载有金额的凭证，如种种条约、资金帐簿等，接纳比例税率。税率

共分5档：1%。、5%。、3%。、0.5%。、0.3%。。

对一些无法盘算金额的凭证，大概虽载有金额，但作为计税依据明显不公

道的凭证，接纳定额税率，每件缴纳一定命额的税款。

印花税计税依据凭据应税凭证的种类，分别有以下几种：

⑴条约或具有条约性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。具体包罗

购销金额、加工或承揽收入、收取用度、承包金额、租赁金额、运输用度、仓

储保管用度、借款金额、保险费收入等项；

(2)营业帐簿中纪录资金的帐簿，以牢固资产原值和自有流动资金总额作为

计税依据；

⑶不纪录金额的营业执照，专利证、专利许可证照，以及企业的日记帐簿和种

种明细分类帐簿等帮助性帐簿。按凭证或帐簿的件数纳税。

对下列情况免征印花税：

(1)财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单元、学校所书立的书据，免

征印花科税；

(2)已纳印花税凭证的副本或抄本，免征印花税；

(3)外国政府大概国际金融组织向我国政府及国度金融机构提供优惠贷款

所立的条约，免征印花税；

(4)有关部分凭据国度政策需要发放的无息、贴息贷款条约，免征印花税;

⑸经财务部批准免税的其他凭证。

温习思考题

1.税收有什么特征？

2.税收制度由哪些根本要素组成？

3.我国现行税率主要有哪几种？

4.什么是房产税?我国现行房产税有哪些种类？

5.什么是城镇土地使用税?其纳税人包罗哪些？

6.什么是耕地占用税?耕地占用税接纳什么税率？

7.什么是土地增值税?其纳税义务人包罗哪些?土地增值税税率为几多？

8.盘算土地增值税时，允许从房地产转让收八总额中扣除哪些项目？

9.盘算增值额的扣除项目中，房地产开发本钱、房地产开发用度各包罗哪些

项目？

10.什么是契税？

1L什么是营业税、都会维护建立税和教诲费附加？

12.什么是企业所得税?如何盘算应纳税所得额?税率是几多？

13.什么是外商投责企业和外国企业所得税?其纳税人如何确定？

14.哪些房地产税种接纳比例税率?哪些税接纳累进税率?哪些税接纳定额税

率？

15.如何看待针对住房消费的税费优惠政策？

第四讲房地产市场及其运行纪律

4.1房地产市场概述

作为房地产开发商、投资者或为其提供照料办事的专业人员，要想准确地

阐发房地产市场的现状，掌握房地产市场的未来生长趋势及其对房地产投资的

影响，有须要了解房地产市场的根本观点。

4.L1房地产市场的观点

房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型

商品的最大区别。虽然土地和地上修建物不能移动，但它可以被某小我私家或

机构拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产生意业务行为。

房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等生意业务的

运动场合以及一切生意业务途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的界说,

则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产生意'业务运动。一个

完整的房地产市场是由市场主体、客体、代价、资金、运行机制等因素组成的

一个系统。

与一般市场相同，房地产市场也是由到场房地产互换的本事儿、房地产商

品、房地产生意业务需求、生意业务组织机构等要素组成的。这些要素反应着

房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的生长与未来趋势。

4.1.2房地产市场的运行情况

房地产市场的运行情况，是指把房地产市场作为一其中心体时，它周围种种影

响因素的总和。在整个市场经济体系中，房地产市场并不是伶仃存在的，它时

刻受到社会经济体系中各方面因索的影响，同时也会对这些因素产生反作用。

凭据这些影响因素的性质，我们将其分为八类，包罗社会情况、政治情况、经

济情况、金融情况、执法制度情况、技能情况、资源情况和国际情况。

房地产市场运行情况的影响因素如表2-1所示。

房地产市场的运行情况及其影响因素表2-1

房地财产的运行情况主要影响因素

II人口数量和结构、家庭结构及其变革、居民思想

看法、，社区和I

I社会情况I

I

II都会生长形态等

II政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性。

政府及民众I

I政治情况I

I

II看待外资的态度等

I都会或区域总体经济生长水平、就业、支付能力、

财产与结构

经济情况

I结构、底子设施状况、利率和通货膨胀等

I金融情况I宏观金融政策、金融东西完善水平、资本市场发

育水平等I

I执法制度情况I与房地财产有关的正式规矩，包罗现行执法与相

关政策I

II修建质料、修建施工技能和工艺、修建设备的进

步；而更为重I

I技能情况I要的信息技能的生长和应用，及陪同而来的房地

财产信息化的I

II要求

资源情况I土地、能源等资源约束

国际情况I国际资本流动和经济的全球化

4.1.3房地产市场的到场者

房地产市场的到场者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和办事的人

员或机构组成。这些到场者分别涉及到房地产的开发建立历程、生意业务历程

和使用历程。每个历程内的每一项事情或运动，都是由一系列差别的到场者来

分别完成的。凭据在房地产领域的生产、生意业务和使用历程中所涉及到的脚

色的大抵顺序，逐一加以介绍。应该指出的是，由于所处阶段的特点差别，各

到场者的重要水平是有差别的，也不是每一个历程都需要这些人或这些机构的

到场。

4.1.4.1土地所有者或当前的使用者

不管是主动的照旧被动的，土地所有者或当前的使用者的作用非常重要。为了

出售或提高其土地的使用代价，他们可能主动提出出让、转让或投资开发的愿

望。在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场，当前的土地使用者

也对有关土地的生意业务有着至关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者

越多，对开发的影响也就越大，因开发商要逐一与他们谈判拆迁、安顿、赔偿

方案，遇上“钉子户”，不但会使开发周期拖长，还会大大增加房地产开发的前

期用度。

房地产商从项目公司到大型的跨国公司有许多种类型。其目的很明确，即通过

实施开发历程获取利润。房地产商的主要区别在于其开发的物业是出售照旧作

为一项恒久投资。许多小型房地产商多数是将开发的物业出售，以迅速积聚资

本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，

即经历所谓的“资产固化”历程，逐渐向中型、大型开发商过渡-固然，对付居

住物业来说，不管是大公司照旧小公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由

居住物业的消费特性所决定的。

房地产商所包袱的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对某些特定的

开发类型（如商场或住宅）或在某一特定的地区搞开发有专长，而另外一些公司

则可能宁愿将其开发风险疏散于差别的开发类型和所在上，另有些开发商所开

发的物业类型很专一但地区漫衍却很广甚至是国际性的。总之，开发商凭据自

己的特点、实力和经验，所选择的经营目标有很大差别。开发商的经营治理气

势派头也有较大差别。有些开发商从筹划设计到租售阶段，均聘请专业照料机

构提供办事；而有些开发商则从筹划设计到衡宇租售乃至物业治理，均由自己

卖力。

4.1.4.3政府及政府机构

政府及政府机构在到场房地产运行的历程中，既有制定规矩的权力，又有

监视、治理的职能.在有些方面还会提供有关办事。开发商从购买土地使用权

开始，就不停和政府的土地治理、都管帐划、建立治理、市政治理、房地产治

理等部分打交道，以获取投资许可证、土地使用权证、筹划许可证、开工许可

证、市政设施和配套设施使用许可、销售许可证和房地产产权证书等，作为民

众利益的代表者，政府在到场房地产市场的同时，也对房地产市场其他到场者

的行为产生

着影响。

房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。修建业、房地财产

经常被政府用来作为一个“经济调治器”，与房地产有关的税费收入又是中央和

地方政府财务的一个重要来源，而对物业的差别占有、拥有形式又反应了一个

国度的政治取向。

4.1.4.4金融机构

房地产开发历程中需要两类资金，即用于支付开发用度的短期资金“建立贷款”

和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的恒久资金或“抵押贷款:房地

产的生产历程和消费历程均需大量资金，没有金融机构的到场，房地产市场就

很难正常运转。

4.1.4.5修建承包商

房地产开发商往往需要将其建立历程的工程施工事情发包给修建承包商。

但承包商也能将其承包建安工程的业务扩展并同时包袱附加的一些开发风险，

如购买土地使用权、到场项目的资金筹措和市场营销等。但承包商仅仅作为营

造商时，其利润仅与制作本钱及施工周期有关，包袱的风险相对较少。如果承

包商将其业务扩展到整个开发历程并包袱与之相应的风险时，它就要求有一个

更高的收益水平。但即便如此，承包商往往能够蒙受较低的利润水平。

4.1.4.6专业照料

由于房地产开发投资及生意业务治理历程相当庞大，房地产市场上的大多

数买家或卖家不可能有足够的经验和技能来处理惩罚房地产生产、生意业务、

使用历程中遇到的种种问题.因此，市场上的供给者和需求者很有须要在差别阶

段聘请专业照料公司提供咨询办事。这些专业照料人员包罗：

(1)修建师。在房地产产物的生产历程中，修建师一般包袱开发建立用地筹

划方案设计、修建设计、修建施工条约治理等项事情。有时修建师并不是亲自

完成这些设计事情•面是作为主持人来组织或协调这些事情。在工程开发建立

中，修建师还卖力施工条约的治理，工程进度的控制。一般情况下，修建师还

要组织定期技能事情集会、签发与条约有关的各项任务、提供施工所需图纸资

料、协助解决施工中技能问题等。

(2)工程师。房地产开发中需结构工程师、修建设备工程师、电气工程师等。

这些差别专业的工程师除进行结构、供暖、给排水、照明，以及空调或高级电

气设备等设计外，还可卖力条约签订、修建质料与设备采购、施工监理、协助

解决工程施工中的技能