2026年资产评估师（资产评估实务一）备考攻略（不动产+机器设备评估）

2026年资产评估师（资产评估实务一）备考攻略（不动产+机器设备评估）

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______第I卷（选择题共40分）（总共8题，每题5分，每题的选项中，只有一个符合题意，请将正确答案的序号填在括号内）w1.以下关于不动产评估方法的说法，正确的是（）A.市场法适用于所有不动产评估B.收益法只适用于有收益的不动产C.成本法评估的不动产价值通常高于市场法D.剩余法主要用于评估在建工程w2.机器设备评估中，实体性贬值的估算方法不包括（）A.观察法B.使用年限法C.修复费用法D.收益法w3.某宗不动产预计未来每年的净收益为50万元，资本化率为10%，该不动产的价值为（）万元。A.400B.500C.600D.700w4.评估一台全新设备的重置成本，最适合的方法是（）A.市场询价法B.物价指数法C.重置核算法D.收益法w5.不动产评估中，影响建筑物价值的因素不包括（）A.建筑结构B.地理位置C.土地出让年限D.装修程度w6.机器设备的功能性贬值是指（）A.由于技术进步导致设备价值降低B.设备实体磨损导致的贬值C.设备未来收益减少导致的贬值D.设备使用年限过长导致的贬值w7.用市场法评估不动产时，选取可比实例应满足的条件不包括（）A.与被评估不动产类似B.成交日期与评估基准日接近C.交易价格为正常价格D.交易双方存在关联关系w8.评估一台已使用多年的机器设备，采用成本法时需要考虑的因素不包括（）A.设备的重置成本B.设备的实体性贬值C.设备的功能性贬值D.设备的市场售价第II卷（非选择题共60分）w9.（10分）简述不动产评估中市场法的评估步骤。w10.（10分）机器设备评估中，如何确定设备的经济寿命？w11.（15分）某写字楼预计未来每年的租金收入为200万元，运营费用为80万元，资本化率为12%。该写字楼尚可使用年限为30年，土地使用年限为50年，已使用20年。试评估该写字楼的价值。w12.（15分）材料：某企业有一台机器设备，购建于2016年，当时的购置价格为50万元，运杂费为5万元，安装调试费为10万元。该设备的使用寿命为10年，预计净残值率为5%。现对该设备进行评估，经调查，同类设备现行市场价格为60万元，运杂费为6万元，安装调试费为12万元。该设备已使用5年，经技术检测，尚可使用4年。假设该设备不存在功能性贬值和经济性贬值。要求：根据上述材料，采用成本法评估该设备的价值。w13.（10分）材料：某待评估不动产位于繁华地段，周边有多宗类似不动产近期成交。其中，可比实例A成交价格为8000元/平方米，成交日期为2025年1月；可比实例B成交价格为8500元/平方米，成交日期为2025年3月；可比实例C成交价格为9000元/平方米，成交日期为2025年5月。经分析，该类不动产价格每月上涨1%。待评估不动产与可比实例A、B、C相比，区域因素修正系数分别为1.05、1.1、1.15；个别因素修正系数分别为0.95、0.9、0.85。要求：根据上述材料，采用市场法评估该待评估不动产的单价。答案：w1.Bw2.Dw3.Bw4.Aw5.Cw6.Aw7.Dw8.Dw9.1.收集交易实例。2.选取可比实例。3.建立价格可比基础。4.进行交易情况修正。5.进行交易日期修正。6.进行区域因素修正。7.进行个别因素修正。8.计算比准价格。w10.1.确定设备的使用寿命。2.计算设备的年运营成本。3.预测设备未来每年的收益。4.计算设备的经济寿命。经济寿命是指设备从投入使用开始，到因继续使用经济上不合理而被更新所经历的时间。w11.年净收益=200-80=120（万元）不动产价值=120/12%×[1-1/(1+12%)^30]=963.64（万元）w12.重置成本=60+6+12=78（万元）实体性贬值率=5/(5+4)×100%=55.56%实体性贬值=78×55.56%=43.34（万元）设备价值=78-43.34=34.66（万元）w13.可比实例A修正后单价=8000×(1+1%)^6×1.05×0.95=9374.42（元/平方米）可比实例B修正后单价=8500×(1+1%)^4×1.1×0.9=9474.74（元/平方米）可比实例