合同重要条款解读及风险识别

培训时间：2026年1月4日培训讲师：XXX培训课件

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现在各类地产业主都有一套自己的固定体系

，相对很完善

，他

们之间经常对标学习

，

比如金地对标电建、

电建对标华润

，

华润对标

中海、

万科

，

业主关注的点就是我们要注意的点

，也是能够更好的服

务业主、

打埋伏的机会。

下面咱们先从合同条款进行解读和风险识别。体系

合同重要条款解读及风险识别1.2总包合同条款解读及风险识别1.1业主合同体系分析合同重要条款解读及风险识别注意：

1、

过程进度款扣款及责任分判要及时回函处理；2、

涉及到13%税率的甲指分包

，

甲方会让我们开13%发票或者扣除4%的进项税。（门窗、

钢结构单位）1.1合同体系说明-总包、三方、两方合同体系分包合同发包人①

直接付款②

变更结算审核③

项目整体管理总承包人①

承担连带责任②

全面协调照管③

质量进度管理④EHS统一管理专业分包人①

负完全责任②

现场配合分包合同专业分包人申报总承包人责任扣款复

核发包人审核分包合同专业分包人申报总承包人质量进度意

见发包人审核付款合同三方甲方发包人乙方总承包人分包专业分包人分包合同专业分包人（

2方）发包人专业分包人（

3方）总承包人1签约主体3分包付款5结算2管理责任4发票合同重要条款解读及风险识别1.2总包合同条款解读及风险识别1.1业主合同体系分析

合同重要条款解读及风险识别1.2总包合同条款解读及风险识别

合同重要条款解读及风险识别

2

重要条款解读及风险识别

1

合同文件范本简介3、

合同签署前的往来函件合同的解释顺序

，其中计1、合同协议书

算规范和（或）合同图纸之间矛盾的

，以严格者为2、

中标通知书

准4、

专用合同条款及其附件5、

通用合同条款6、

工料规范及其附件7、

图纸目录及其所列合同图纸8、

开办费说明及工程量清单计量计价规则9、

工程量清单10、

其他合同文件（合同附件）11、

投标文件(包括投标书、投标须知及技术标)风险：

专用、

通用条款注意是否矛盾

，例如试验费承担主体不

同、施工标准不一致。重点：

仔细对比合同文件

，查出矛盾

，

突破谈判。合同文件闭合、

避免漏项重复、

避免各文件对同一约定描述矛盾合同

文件往来函件中标通知书合同重要条款解读及风险识别招标文件1.2.1合同文件范本简介逻辑关系：合同文件范本简介1.2总包合同条款解读及风险识别

合同重要条款解读及风险识别2

重要条款解读及风险识别2.重要条款1.标准文本11.

合同履行过程中总承包人要求更换项目经理及主要施工管理人员的

，应提前7天书面通知发

包人和监理人

，并取得发包人同意；但不因此免除违约责任

，发包人视更换人员后期履约情

况保留处罚权利；2.

发包人有权书面通知总承包人更换其认为不称职的项目经理及主要施工管理人员

，总承包人应在收到发包人通知后7天内进行更换;3.总承包人擅自更换项目经理及主要施工管理人员

，或拒绝更换不称职的项目经理及主要施工管理人员

，须承担违约责任。风险：

项目经理更换需要业主同意。重点：

尤其是政府类项目的项目经理一般要求人证一致

，备案时注意。1、

项目经理授权委托书范本条款解读标准

文本11.项目经理全权代表总承包人负责本工程；2.授权委托书在合同签订时由总承包人同时签署。

合同重要条款解读及风险识别1.2重要条款解读-标准文本1.

履约保函的格式需满足发包人要求

，如不满足

，视为未开保函;2.

总承包人未能按时提供或所提供的履约保函不符合指定格式时

，发包人有权在付给总承包人的款项内先全额扣除相当于履约保函之金额后再付款；3.总承包人明确无法开据履约保函的

，应向发包人支付相当于履约保函金额的履约保证金；或

向发包人做出申请

，在支付给其的款项内先全额扣除相当于履约保函之金额作为履约保证金;风险：

注意保函比例及形式。重点：

尤其是注意保函的时效性

，是否因业主原因延期

，

而增补保函。2、

履约保函范本条款解读标准

文本21.

履约保函在合同签订后30天内提供；2.

履约保函金额为合同总价的10%；合同重要条款解读及风险识别1.2重要条款解读-标准文本风险：

保修期在保修协议约定过长

，启动第三方机制不清楚

，加收管理费比例较高。重点：

所有保修协议必须评审

，协议条款劣于合同的及时识别

，尽可能越简单越好

，后期若真惹官司

，保修金很难全额退回。1.统一归纳了启用第三方维修的条件

，及启用第三方维修后的扣款(加收20%管理费)；2.对保修期有其他要求的补充在专用条款

，比如浙江的防水保修期为8年；3.保修期在保修协议专用条款有补充的

，同步修改在专用合同条款。3、

工程质量保修协议范本条款解读1.

在保修期开始前签署；2.通用条款为统一条款

，差异性要求已汇总在专用条款。标准

文本3

合同重要条款解读及风险识别1.2重要条款解读-标准文本1.

评标原则分为“有效技术标价低者得”及“价低者得”两种

，在投标须知前附表予以明确。2.

如果重点项目

，最低价中标风险过大的

，发包人可以在投标须知前附表增加“低于成本价废标条款”

：投标人投标总价低于发包人认定的成本价的

，将作废标处理。

发包人对低于

成本价的判断拥有绝对解释权。解读：

对于成本价的认定

，招标文件无需列明。风险：

技术标策划内容完美

，各种措施很到位

，

中标后

，措施费包干

，

无法突破。重点：

投标策划时

，技术标以响应招标文件要求即可

，切记“超长发挥

，全面展示”水平1.2重要条款解读-重要条款1、

评标原则评标

办法

合同重要条款解读及风险识别1、总承包人在收到发包人提供的图纸后

，需复核图纸的错误、遗漏、矛盾和缺陷。本工程图纸间交叉的错误、遗漏、矛盾和缺陷以发包人、总承包人、设计人三方确定的正确的为准。解读：图纸的错误

，责任主体应是设计人。总承包人承担复核责任

，但时常因为施工急迫、时间紧逼或出图混乱等无法一一发现图纸错误

，此情形下将有关风险全部归于总承包人承担不太合理

，且也导致双方大量此方面的争议。为解决上述情况

，合同条款不在严格列明

，但实际操作上

，应向总承包人灌输：按此条款

，其负有复核的责任

，如果因为其未尽复核责任而导致的错误施工

，责任应该由总承包人承担。比如常规比较容易发现的错误、明显的错误、不符合常规但总承包人也不进行复核导致的错误

，应该规属于总承包人未复核图纸的责任

，相关额外费用由总承包人自行承担。风险：

图纸错误、

清单漏项责任均由完美承担。重点：

图纸的问题尽早提出

，

关键问题留好沟通证据。

设计害怕变更率

，

甲方要进度。

各部门要及时看图纸。1.2重要条款解读-重要条款2、

图纸的错误图纸

错误

合同重要条款解读及风险识别1、工程量清单内的数量为暂定数量

，须按发包人认可的正式施工图进行重计量

，中标人需在收到经发包人确认的正式施工图后30天内提交调整后的工程量清单（含数量及单价）供发包人审核

，并积极与发包人及其委托

的造价顾问核对

，重计量工作需在收到正式施工图后两个月内完成费用确认

，三个月内签署补充协议。按合同条款约定的付款办法。解读：在合同规定期限内

，未完成重计量并签署补充协议的

，招标人有权降低之后的进度款支付比例

，且招标人有权按照造价顾问提供的清单直接进行结算。风险：

重计量时间紧迫

，不及时与业主沟通

，造成单方确认

，

并降低过程付款比例。重点：

重计量一定要提前、

提前、

再提前。

时间可以沟通

，实在完不成

，找图纸问题延期

，在没有效益前不要轻易盖章锁

定

，一旦上线

，很难否决。

策划？

审计？1.2重要条款解读-重要条款3、

暂定数量重计量工作暂定

数量

合同重要条款解读及风险识别1、总承包人的索赔

，应在事件发生后立即与发包人、监理人就现场大型施工机械设备、脚手架、扣件、现场人员等现场资源进行盘点

，并根据发包人的要求进行合理处置；如总承包人未能按照发包人的要求及时合理处

置的

，因此产生的额外费用/支出由总承包人自行承担。解读：严格按照合同工期分析对比总承包人的工期履约

，对工期造成的索赔进行责任分判。风险：工期完不成

，履约不到位

，不仅是罚款

，更严重影响项目扭亏和后期经营。重点：合同工期不要随意突破

，总进度计划完不成要想纠偏措施

，而不是随意修改。过程中影响工期的一切因素要注意留痕和及时发函

，后期索赔肯定能用上。如果不发函确认

，工期延误都是总包的原因。索赔事件发生后

，承包人应在索赔事件发生后的28天内向工程师递交索赔意向通知书；在索赔实施结束28天内及时递交最终索赔报告。1.2重要条款解读-重要条款4、索赔索赔

合同重要条款解读及风险识别1.发包人对甲供材料/设备的质量负责。独立供货人负责供货及卸货堆放至发包人/总承包人指定的汽车可到达的地点(必要时总承包人无偿以现有塔吊等起重设备以配合卸货)

，总承包人负责材料和工程设备的清点、检验

和接收。2.发包人供应的材料和工程设备使用前

，

由总承包人负责抽样复检

，检验或试验费用由总承包人承担

，不合格的不得使用。风险：

投标时不注意材料甲限品牌

，造成询价失误

，过程中偷换品牌

，

又被甲方处罚。重点：

无论投标还是履约过程中

，一定要注意甲限品牌

，如果不经甲方同意更换

，结算一定会扣钱。

例如

：钢筋、

保

温板、

砂浆、

腻子、

机电材料等。1.2重要条款解读-重要条款5、

甲供材料与设备甲供

材料合同重要条款解读及风险识别投标人须自行考虑甲供材的施工损耗并在安装单价内考虑且包干，并不会因甲供材的实际供货单价及实际施工损耗而作出调整。甲供材的设计排版损耗根据现场施工的工艺样板按实确定并由发包人无偿供应；但工程量清单中已约定设计排版损耗的，发包人仅会按约定的设计排版损耗供应甲供材，如投标人认为设计排版损耗不足的，应将不足部分考虑在安装单价内。解读：

甲供材料损耗分运输损耗、设计排版损耗及施工损耗：a.

运输损耗包括在供应单价内，供应商承担；b.设计排版损耗体现在供应数量内，原则上由发包人无偿供应给总承包人，但清单内如约定了设计排版损耗率的

，超出设计排版损耗率的部分将由总承包人承担

，并包括在总承包人的安装单价内。c.

施工损耗包括在总承包人安装单价内。风险：

材料损耗投标不考虑

，或甲供材到场后的卸车费没看清

，我们工人卸车

，增加签无效签证。重点：

一般甲供材的到场卸车为甲供材厂家承担

，特意关注合同条款

，

同时确认好涂料涂布率和面砖、

瓦的排布图

，确保甲

供材不扣款。1.2重要条款解读-重要条款6、

甲供材损耗甲供

损耗合同重要条款解读及风险识别1.工程变更：发包人对工程技术标准、现场条件、合同工程范围及界面、或经监理人批准的施工方案进行任一方面的改变

，统称为工程变更。解读：总承包人提交的各版施工组织设计

，发包人的审核仅为技术可行性的评价

，所有施工组织设计的变化、相比投标时的调整均不构成变更的依据。2.设计变更：施工图纸内容和产品技术要求的变化（不包括施工单位深化设计内容）

，以及施工图纸与合同图纸的差异造成的更改

，统称为设计变更。3.现场签证：

由设计变更或工程变更引起的现场已完成工程的拆改（但不包括设计变更或工程变更本身的内容）

，以及图纸无法计量需现场实测计量的

，称为现场签证。现场签证应依附于某项工程变更或设计变更

,

不可单独填写和发放。风险：

工程变更不及时确认

，后期补资料

，扯皮不清

，这也是造成我们确权率偏低的原因。重点：

变更流程一定要按照甲方规则去办理

，例如华润实际只有工程变更和设计变更两种

，

必须都要决策通过

，

上线erp才行再者就是我们不怕列争议

，怕的是没有争议。1.2重要条款解读-重要条款7、

变更签证变更

合同重要条款解读及风险识别1.发包人在移交施工现场前会按约定的内容向总承包人提供施工现场及工程施工有关的基础资料

，但该等资料仅供参考

，其准确性和完整性发包人不予保证

，应由总承包人至现场进行查勘、调查及核实。

且由此导致错误施工的责任亦由总承包人承担。2.总承包人应对施工现场和施工条件进行查勘

，并充分了解工程所在地的气象条件、交通条件、邻近建筑物、工地情况、开挖的土质

，道路、储存空间、起卸限制、风俗习惯以及其他与完成合同工作有关的其他资料

，并承担因此而发生的所有费用。总承包人承担由此增加的费用和（或）延误的工期。3.总承包人任何因忽视工地情况而引致的索偿或工期延长将不获批准。关注：

如果真想中标

，现场勘察一定要仔细

，相关场地外围情况甲方有时候不单独说明

，在开办费里挖坑，

此项投标要注意。

例如：

原场地建筑垃圾、

高压线防护、

扰民、

自来水管道、

外围道路使用等。1.2重要条款解读-重要条款8、现场查勘查勘

风险合同重要条款解读及风险识别1.分包工程照管费按费率包干

，不论实际情况如何

，费率均不作调整；2.未经发包人允许

，总承包人不得再向专业分包人索取类似费用

，一经发现

，除须退还所索取的费用外

，总承包人还须承担所索取费用2倍的违约金

，发包人可从应支付予总承包人的款项中直接予以扣除或作为债项向总承包人追讨。解读：发包人不介入总承包人收取的诸如安全押金等事项

，但如果总承包人额外收取

明确属于照管范围内的费用

，按此条款执行。关注：

1、总包管理费投标时建议按成本上报

，后期可单独再与分包谈判管理费、

水电费、

垃圾清理费、

安全文

明保证金等费用；2、