DB3212∕T 1185-2025 住宅电梯维护保养服务规范

ICS91.140.90

Q78

CCSDB3212

泰州市地方标准

DB3212/T1185—2025

住宅电梯维护保养服务规范

Residentialelevatormaintenanceandmaintenanceservicestandard

2025-06-10发布2025-07-10实施

泰州市市场监督管理局发布

DB3212/T1185-2025

目次

前言..................................................................................II

1范围.................................................................................1

2规范性引用文件.......................................................................1

3术语和定义...........................................................................1

4基本要求.............................................................................1

4.1资质要求.........................................................................1

4.2维保人员要求.....................................................................2

5维保单位要求.........................................................................2

5.1通用要求.........................................................................2

5.2维保要求.........................................................................2

5.3管理要求.........................................................................2

5.4维保程序.........................................................................3

6服务内容与要求.......................................................................3

6.1服务承诺.........................................................................3

6.2台账档案.........................................................................4

6.3故障急修和困人救援...............................................................4

6.4零部件供应.......................................................................4

6.5协助建立安全管理制度和应急救援预案...............................................4

6.6法定节假日、特殊天气及重大活动的应急处理.........................................5

6.7年度自检.........................................................................5

7服务质量监督、评价与考核.............................................................5

7.1客户回访.........................................................................5

7.2故障与投诉受理...................................................................5

7.3监督评价考核.....................................................................5

附录A（规范性）维保的安全操作要求......................................................7

A.1维保人员基本要求...................................................................7

A.2维保前的安全操作要求...............................................................7

A.3维保过程中的安全操作要求...........................................................7

附录B（规范性）电梯维护保养合同要素...................................................9

B.1维护保养合同要素...................................................................9

附录C（规范性）住宅电梯维保项目和质量要求............................................10

附录D（资料性）住宅电梯日常维护保养服务程序...........................................16

附录E（资料性）电梯客户满意度问卷调查表..............................................17

参考文献..............................................................................18

I

DB3212/T1185-2025

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规

定起草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由泰州市市场监督管理局提出、归口并组织实施与监督。

本文件由泰州市特种设备安全管理协会负责具体技术内容的解释。

本文件起草单位：泰州市特种设备安全管理协会、江苏省特种设备安全监督检验研究院泰州分院、

江苏天明电梯有限公司、江苏安捷电梯有限公司、江苏亿通电梯有限公司、江苏特检科技有限公司、浙

江中特检测技术有限公司、上海吉时语检测技术有限公司、泰州市银泰物业管理有限公司。

本文件主要起草人：倪奇、徐锋、张伟刚、高洁、郭洪锍、徐鹏、奚鹏、丁玉俊、卢德俊、李旭东、

刘仕瑞、黄林林、刘正兴、智季峰、孙志坚、王宇峰、朱玉飞、许秀进。

II

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住宅电梯维护保养服务规范

1范围

本文件规定了电梯维护保养（以下简称维保）服务的基本要求、服务内容与要求及服务质量监督、

评价与考核。

本文件适用于本市范围内住宅用曳引驱动电梯的维保与服务。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB/T7024电梯、自动扶梯、自动人行道术语

GB/T7588.1-2020电梯制造与安装安全规范

GB/T18775-2009电梯、自动扶梯和自动人行道维修规范

GB/T24804-2023提高在用电梯安全性的规范

3术语和定义

GB/T7024-2008、GB/T7588.1、GB/T18775界定的以及下列术语和定义适用于本文件。

3.1

电梯维护保养elevatormaintenance

对电梯进行的清洁、润滑、调整、更换不符合要求的易损件和检查等日常维护与保养性工作。其中

清洁、润滑不包括部件的解体，调整和更换易损件不会改变电梯的任何性能参数。

3.2

电梯维保单位elevatormaintenanceunit

具有独立的法人资格，持有法人或负责人营业执照，并取得相应许可级别的电梯制造（含安装、修

理、改造）或电梯安装（含修理）生产许可证的单位。

3.3

维保人员maintenancestaff

经过专业培训，持有有效的持证项目为“T”《特种设备作业人员证》，且被电梯维保单位聘用的人员。

3.4

维保范围maintenancescope

对电梯进行清洁、润滑、检查、调整以及更换易损件的活动。包括裁剪、调整悬挂钢丝绳，但不包

括电梯安装、改造修理规定的内容。

注：更换同规格、同型号的门锁装置、控制柜的控制主板或调速装置，修理或更换同规格的缓冲器等实施的作业视

为维护保养。

3.5

维保流程maintenanceprocess

维保单位从承接使用单位委托开始到履行完成约定的维保合同为止的工作过程，包括（定期检查、

清洁、润滑、更换电梯部件，提供相应的应急救援服务等内容）。

4基本要求

4.1资质要求

1

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电梯维保单位应具备有效的《特种设备生产许可证》，其许可参数、级别范围能覆盖住宅电梯的维

保工作。

4.2维保人员要求

4.2.1应与电梯维保单位签订合法有效的劳动合同，方可从事相应的作业活动。

4.2.2每年宜至少一次接受安全教育、岗位技能、紧急救援和相关法律、法规、部门规章、安全技术

规范及标准等培训，并保存人员培训记录。

4.2.3应具备电气或机械专业技能，熟悉电梯的结构、原理和性能。熟练掌握常用工具、仪器仪表使

用方法以及具备相应安全技术知识和应急处理技能等。

4.2.4应按计划认真做好电梯的维保工作，确保所维保电梯的质量及现场安全。

4.2.5应做好电梯应急响应、故障排除和修理工作，并做好相应的工作见证。

4.2.6发现事故隐患或不安全因素时应立即向相关管理人员和单位有关负责人报告。

5维保单位要求

5.1通用要求

5.1.1维保单位拟在本市开展电梯维保业务前，应将本单位名称、主要负责人、营业执照、资质范围、

固定办公场所、固定电话、作业人员、应急救援电话等信息书面告知市级市场监督管理部门。相关信息

发生变更的，应当自变更之日起十日内，书面告知市级市场监督管理部门。

5.1.2维保单位在本市从事电梯维保的，至少宜设立1个维保点，负责对在本市范围内电梯的维保及

管理。

5.1.3应定期对维护保养的不同类别（类型）的电梯进行应急演练并建立档案。

5.2维保要求

5.2.1维保单位应根据电梯维保合同、维护保养说明书和电梯实际使用状况，制定维保方案并实施，

合同要素参考附件B。

5.2.2维保单位应按照相关规定并结合本单位实际维保电梯类别，落实自查要求，制定《电梯质量安

全风险管控清单》，建立健全日管控、周排查、月调度工作制度和机制。

5.2.3维保单位应配备满足维保要求的仪器设备、工具和个人劳动防护用品，维保时对维保现场采取

围蔽、警示或者安排专人监护等安全防护措施。

5.2.4维保单位对其维保电梯的维保质量负责。维保单位在承接新维保电梯前应对其是否符合安全技

术规范的要求进行确认，维保后电梯在符合相应安全技术规范要求的同时，应处于正常良好的运行状态。

电梯维保项目和质量应不低于TSGT5002的规定，并参考附件C，维护保养服务程序和主要内容，见附

录D。

5.2.5维保单位应按照TSGT5002的要求维保电梯，为确保电梯的维保质量和安全，满足电梯救援时

限和故障紧急处理的需要，电梯维保数量不宜超过30台/人，电梯按需维保的数量不宜超过60台/人。

5.2.6维保单位应严格按照电梯制造单位提供的维护说明书和相关安全技术规范、标准的要求，根据

所维保电梯的使用情况和特点，制定合理的维保计划，并提前告知使用单位，错峰维保。现场维保至少

由2名持有《特种设备作业人员证》的人员进行，维保人员应向使用单位出示维保资格证或本市电梯行

业组织统一制作的证件。

5.2.7维保单位发现故障或者接到故障通知后，应及时排除故障，并告知电梯使用单位在故障排除前

停止使用电梯；在维保过程中发现一般事故隐患或者其他不安全因素时，应立即进行修理，不能当场修

复的应书面告知电梯使用单位停止使用电梯。发现严重事故隐患，应立即停梯，及时书面告知使用单位

并向当地特种设备安全监督管理部门书面报告。不应取消电梯安全保护功能，影响电梯安全运行或者设

置技术障碍，限制、干扰电梯正常使用。

5.2.8维保人员在每次完成维保服务后，应按规定及时填写维保记录并经使用单位电梯安全管理人员

或负责人签字确认。

5.2.9电梯维保操作要求，见附录A。

5.3管理要求

2

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5.3.1维保单位应与使用单位签订符合《中华人民共和国民法典》规定的电梯维保合同，履行合同义

务，不应转包、分包或变相转包、分包维保工作。不应进行行业间的低价恶性竞争、以次充好、弄虚作

假，导致维保质量下降。电梯维保合同约定的维保周期不应少于1年，合同期满一个月前应商定下一年

度合同事宜，合同要素见附录B。

5.3.2维保单位建立内部服务质量监督检查制度、服务质量反馈制度和问题电梯服务召回制度，保证

电梯维保服务质量。

5.3.3维保单位应结合自身特点，建立符合TSG07规定的质量保证体系，并保证其正常运行和持续改

进。

5.3.4按照“自我声明+信用管理”的要求，将维保标准和质量承诺在电梯使用区域公开，并在企业网

站或行业协会网站公示。按需维保单位定期公布维保频率、维保结果等信息。使用单位和维保单位根据

电梯安全状况和运行情况，合理确定维保的项目、内容和周期。电梯按需维保时，维保单位应通过物联

网实时监测电梯的运行状况；对实施在线实时检查维护的，现场维保间隔时长不超过3个月，维保项目

内容不应少于TSGT5002要求的季度维保项目内容。

5.3.5维保单位宜采用智能化、信息化的先进技术逐步建立自有、具有对本单位维保电梯运行情况远

程监测能力和实时监测运行情况的监测系统平台，提高电梯维保管理水平。

5.3.6按有关规定加入电梯安全公共信息平台，连接维保、应急救援、故障监测、责任保险等电梯生

命周期内安全追溯体系，提高电梯的质量安全管理水平。

5.3.7电梯维保应符合有关法律、法规、规章、安全技术规范和技术标准的要求，积极探索专业化、

规模化、信息化的电梯安全管理方式。加强对维保人员和工作过程的管理，将维保数据及时上传至本市

市场监督管理部门网络平台，并保证数据真实、完整。鼓励利用物联网、大数据等技术，开展线上检查

维护和现场维保相结合的按需维保。

5.3.8按照有关要求鼓励参与电梯“保险+服务”应用工作，在电梯维保工作中结合“保险+服务”工

作确定事前防范、事中控制和事后作用，促进落实电梯维保单位和使用者安全责任，逐步建立电梯“保

险+服务”良性工作机制。

5.3.9电梯维保单位应建立设备和检验与试验装置台账、档案，并与实物一致。按照相关规定对设备

和检验与试验装置制订检定校准计划和维保计划，按计划进行检定校准或维保，并应有相应的标识、记

录和报告并保存。

5.3.10维保单位应建立月调度、周排查、日管控的机制，安全员对电梯进行日常巡检，引导和监督正

确使用电梯；安全总监每周至少组织一次风险隐患排查，分析、研判安全管理情况，研究解决日管控中

发现的问题，形成每周安全排查治理报告上传至“周排查治理报告”；单位主要负责人每月至少听取一

次工作情况汇报，对当月日常安全管理、风险隐患排查治理等情况进行总结，对下月工作调度安排，形

成每月安全调度会议纪要上传至“月调度会议纪要”。

5.3.11维保单位应优先采用无纸化维保，现场维保应至少由两名维保人员刷脸认证，严禁作弊行为。

5.4维保程序

电梯维保程序应满足下述要求：

a)告知：维保人员到达使用单位后，应对此次电梯维保告知；

b)问询：向使用单位了解电梯运行情况，并查看使用单位的电梯运行记录；

c)明示：在电梯基站、端站及轿厢内设置维保警示标识；

d)作业：按照维保计划和方案维保；

e)记录：记录维保和问题处理情况；

f)确认：使用单位安全管理人员对记录确认并签字后，本次维保结束。

6服务内容与要求

6.1服务承诺

6.1.1维保单位应按照国家有关规定和行业自律要求公开服务承诺，包括但不限于：

a)为提供维保服务的每台电梯建立维保台账、维保记录；

3

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b)保证维保服务的质量和及时性；

c)提供24小时全天候急修和救援服务；

d)保证配件的质量和供应的及时性；

e)协助使用单位建立安全管理制度、应急救援预案并开展应急救援演练、受理投诉并及时解决；

f)协助使用单位向电梯所在地的县、区特种设备安全监督管理部门申请办理使用登记手续，督促

使用单位及时领取电梯使用标志，并固定在电梯轿厢显著位置；

g)定期回访和自我评价改进；

h)提醒使用单位在电梯定期检验、检测有效期届满的1个月以前，申报电梯定期检验、检测，提

前做好年度自检并配合特种设备检验机构进行定期检验；

i)不应设置技术障碍影响电梯的正常运行和安全使用。

6.1.2应按照服务承诺提供相应服务，接受使用单位和社会监督，同时接受特种设备安全监督管理部

门的监督检查，配合特种设备检验检测机构的检验检测。

6.2台账档案

6.2.1维保单位应为其提供维保服务的每台电梯建立单独的维护保养台账，主要包括：

a)电梯使用登记信息；

b)维保合同；

c)维保记录；

d)故障及维修记录；

e)更换零部件记录；

f)自检记录或者报告；

g)定期检测报告；

h)定期检验报告；

i)特种设备检验意见通知书。

6.2.2维保记录、自检记录保存期不应少于4年，采用电子维保记录的应当定期备份，备份与恢复流

程必须经过验证，数据的备份与删除应有相应记录。

6.3故障急修和困人救援

6.3.1维保单位应设立24小时服务电话（除移动电话外宜设固定电话）通信畅通并有人应答，保证接

到故障或救援通知后及时予以解决。接到电梯困人故障报告后，维保人员应在规定时间内赶赴现场实施

救援，市区内不超过30分钟，其他地区一般不超过1小时。对偏远地区和有特殊情况的，可通过合同

特别约定抵达时间以及在最短时间内解救被困人员的有效方法。

6.3.2对于不能当时修复的电梯应暂停使用，书面告知使用单位停用原因和预估修复时长，并将该告

知张贴在电梯出入口层显著位置，说明停梯情况。同时，在现场设置警示标志或护栏等有效的安全防护

措施。

6.3.3维保人员在完成故障急修或困人救援作业后应填写故障及维修记录，并按照规定履行使用单位

电梯安全管理人员签字确认等手续。

6.3.4发生乘客被困，维保人员抵达现场后30分钟内无法将被困人员救援出来时，维保人员应立即向

本单位维保负责人报告并告知电梯使用单位安全管理员，维保负责人应采取措施及时解救被困乘客。

6.4零部件供应

6.4.1维保单位应建立有效的供货渠道和合格供应商名录，确保维保的电梯能够得到及时的零部件供

应。应优先选用原制造厂的零部件，如不能采用原制造厂的零部件时，应保证所供应的零部件不会导致

整机安全、质量和性能的下降。

6.4.2维保单位应建立零部件进货验收制度，做好进出库记录和台账。

6.4.3维保单位提供的零部件应明码标价，做到质优价廉。

6.5协助建立安全管理制度和应急救援预案

6.5.1维保单位应协助使用单位建立健全电梯安全管理制度。

6.5.2安全管理制度至少包括以下内容：

4

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a)安全管理机构（按照TSG07的要求设置）和相关人员岗位职责：经常性维护保养和日常检查

制度，安全操作规程；

b)使用登记和定期报检制度；

c)电梯的风险管控和隐患排查治理制度；

d)电梯安全管理人员培训制度；

e)电梯采购、安装、改造、修理、报废等管理制度；

f)应急救援预案及应急救援演练管理制度；

g)安全技术档案管理制度；

h)电梯钥匙使用管理制度。

6.5.3制定应急救援措施和救援预案及演练计划，演练计划主要包括演练的地点、日期、参与部门及

人员、演练项目及事件描述、演练目的和演练步骤，每半年至少针对本单位维保的不同类别（类型）电

梯进行一次应急救援演练，并做好记录。

6.6法定节假日、特殊天气及重大活动的应急处理

6.6.1法定节假日的安排。维保单位应在法定节假日前半个月内安排对电梯进行专项安全检查，确保

电梯安全正常运行。

6.6.2特殊天气的安排。维保单位在当地政府发布特殊天气时，应及时告知重要场所的电梯使用单位

安全管理员采取应对措施和注意事项。

6.6.3重大活动的安排。政府举办重大活动期间，维保单位应按照有关部门的要求提前对电梯进行专

项安全检查并安排专人值班，确保重大活动举办场所电梯的安全运行。

注：法定节假日是指“元旦”“春节”“五一”“十一”等法定假日。特殊天气是指黄色及以上台风、

黄色及以上暴雨等天气。重大活动是指市级及以上政府举办的大型活动。

6.7年度自检

维保单位应按照规定开展年度自行检查，年度自行检查的项目和内容根据使用状况确定，但不应少

于TSGT5002规定的年度维保和电梯定期检验（测）项目和内容。应在每年到达定期检验（测）周期

前至少1个月，向使用单位提供有自检人员和审核人员签字、加盖维保单位公章或者检验（测）专用章

的自检记录或者报告。

7服务质量监督、评价与考核

7.1客户回访

7.1.1维保单位应制定定期回访制度，每年至少开展一次客户回访，并填写《电梯客户满意度问卷调

查表》，了解维保服务工作情况以及电梯安全运行情况，收集掌握使用单位的反馈意见并及时妥善处理，

调查表内容和格式见附录E。

7.1.2维保单位应在处理完使用单位的反馈意见后，及时将处理结果书面告知使用单位。

7.2故障与投诉受理

7.2.1维保单位应在轿厢等显著位置对外公布故障受理24小时值班电话，并确保其畅通。

7.2.2维保单位应建立投诉处理制度并公开投诉受理电话，接到投诉电话后应及时妥善处理。

7.2.3接听故障或投诉电话的服务人员应使用文明规范用语。客户若对服务有疑问、抱怨或投诉时，

接待人员应认真听取意见，做出合理解释或相关安排，答复客户抱怨或投诉时限不超过24小时，需要

调查及出具书面材料的不超过3个工作日。保存客户投诉及处理记录。

7.2.4维保单位对客户投诉的共性问题应及时分析总结，采取适宜的整改措施，不断改进和提升。

7.2.5对于超出服务范围的诉求，应合理、明确、详细地做出口头或书面解释说明。对于自身原因造

成的故障，应采取内部整改措施，防止类似情况再次发生。

7.3监督评价考核

7.3.1维保单位应建立维护保养服务质量自我监督抽查制度，由专职安全检查人员和专职质量验收人

员组成检查小组，定期、不定期对维护保养服务质量进行检查，包括维保情况、服务及时性、安全作业

5

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情况、服务诚信情况、服务受理与投诉受理情况等内容，对发现的问题应及时予以纠正和处理。对检查

发现的问题做出记录，定期进行统计分析，做出改进方案，不断提高自身信用度。

7.3.2维保单位应建立服务质量评价制度，对照承诺目标定期对自身服务质量作出评价，对没有达到

承诺目标的应制定改进计划和措施，不断提升服务质量。

7.3.3维保单位应建立与电梯维护保养服务质量挂钩的绩效考核制度。

6

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附录A

（规范性）

维保的安全操作要求

A.1维保人员基本要求

A.1.1维保人员应遵循“安全第一、预防为主”的原则，认真贯彻和执行国家有关劳动安全、劳动保

护的法律、政策和规定，严格按照本操作要求执行，确保维保过程中人员和电梯安全。

A.1.2维保人员在持有《特种设备作业人员证》后，方可进行电梯维保。

A.1.3维保人员在进行维保作业前，应熟悉所维保电梯的结构原理。

A.1.4维保人员在工作前，应确认电梯安全保护功能处于正常状态。

A.1.5维保人员进行维保时应严格按照维保方案进行逐项维保，并及时填写维保记录

A.1.6维保时应穿戴好劳动防护用品。

A.1.7维保人员应详细掌握当天维保的作业内容、工序及作业要点，应准备相应的围栏、警示标志等

安全防护用品。

A.1.8维保人员应使用检验合格的作业工具、计量器具。维保人员应编制维保计划，并提前告知使用

单位，由电梯使用单位做出公示。

A.1.9维保人员根据不同的维保计划及作业内容准备相应的技术资料及维保记录表单。

A.1.10维保时不应吸烟，严禁酒后或身体不适维保。

A.2维保前的安全操作要求

A.2.1维保前，维保人员应在轿厢内放置写有“电梯维保、注意安全”的警示护栏或警示牌，并在基

站候梯厅及需工作楼层电梯层门出入口处设置写有“电梯维保、注意安全”的警示护栏或警示牌。

A.2.2维保人员乘坐该台电梯到达顶层或需进行维保楼层，确认轿厢内无乘客及无关人员后，方可

停止电梯维保。

A.3维保过程中的安全操作要求

A.3.1电气维保安全操作要求

严禁带电作业。在检修电气设备等可能发生触电的工作时，应切断用电设备电源，并采取可靠的安

全防护措施（如挂警示牌、上锁或监护等），以避免误操作引起触电的危险。需带电进行电气维保工作时，

如需移动轿厢，应使用检修控制装置，并严格按照操作说明进行操作。在操作前，应确保轿厢内及井道内无其他

人员处于危险位置。检修运行时，应密切关注轿厢的运行状态，速度不得超过规定值（一般为0.25m/s）。如发

现异常情况，应立即停止轿厢运行。

A.3.2轿顶维保安全操作要求

A.3.2.1进入轿顶作业前，应先验证轿顶急停按钮及轿顶检修转换开关及轿门电气安全装置是否正常

有效，确认功能安全可靠后，方可进入轿顶。

A.3.2.2在轿顶作业时，应以检修方式操作电梯，不应以正常速度运行电梯。

A.3.2.3到达检修位置时，仅在按下急停按钮后方可作业。

A.3.2.4在轿顶上工作时，脚下不应有油污。

A.3.2.5操作运行电梯时，应牢握轿厢绳头板、上梁或轿顶护栏等固定部件，不应握住钢丝绳，手和

身体不应放置在反绳轮等旋转部位处。

A.3.2.6如需在轿顶上开动电梯，观察电梯部件的工作情况，应确保身体置于轿顶防护栏投影面积范

围内。

A.3.2.7轿厢运行至井道顶部时，轿顶作业人员应蹲下确保头部无撞击井道顶部的风险。

A.3.2.8如需由轿内或机房人员配合移动电梯，操作时应密切配合，未经轿顶人员许可，轿内人员不

应开动电梯。

7

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A.3.2.9两台或多台电梯共用一个井道时，应注意本电梯和相邻电梯的运行状态，以防意外。相邻电

梯在运行时，不应站在井道相邻电梯间的结构梁上进行检修。

A.3.3底坑维保安全操作要求

A.3.3.1进入底坑维保前，在验证层门电气联锁回路是否短接、底坑急停按钮是否正常有效后，方可

进入底坑维保。

A.3.3.2底坑维保时，在不需移动轿厢的情况下，应保证底坑下急停按钮处于动作状态。

A.3.3.3底坑维保时，如需轿顶或轿内人员配合移动轿厢，操作时双方应密切配合，未经底坑维保人

员许可，轿内或轿顶的维保人员不得开动电梯。

A.3.3.4移动轿厢时，底坑维保人员应蹲在避险空间，确保无撞击轿底及对重的风险，手和身体不应

接触轿底的电梯部件。

A.3.4机房维保安全操作要求

A.3.4.1应防止被机房地面的凸出物绊倒。

A.3.4.2检查清洗钢丝绳及清洁润滑旋转部件时，应暂停电梯运行。

A.3.4.3机房维保时，维保人员的身体及头手不应接触曳引轮、限速器等旋转部件。

A.3.4.4如需在检修运行电梯，应电梯周边人员安全。

A.3.5维保其他安全操作要求

A.3.5.1维保人员不应站在井道外（内）探身到井道内（外）、两脚分别站在轿顶与层门地坎之间或

层门装置与轿厢地坎之间进行操作。

A.3.5.2如需吊装主机或轿厢，应确保起重器械的安全性能。

A.3.5.3在井道及底坑维保时，如高度超过底坑地面或维修平台2m（含2m）及以上时，应系好安全带。

AA

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附录B

（规范性）

电梯维护保养合同要素

B.1维护保养合同要素

电梯维护保养合同应符合TSGT5002的要求，应至少包含以下要素：

——甲乙双方全称及地址、电话、银行账户等基本信息；

——设备基本参数；

——维护保养性质（全包、半包、清包）；

——维护保养期限；

——维护保养服务的基本内容和保养周期、时间、频次；

——故障急修和救援的到达时限；

——维护保养服务依据的标准；

——甲乙双方的权利义务和责任；

——新保养的电梯是否符合安全技术规范的确认方式；

——维护保养记录和技术资料的保存方式；

——维护保养、困人救援费用及付款方式；

——违约责任；

——纠纷处理。

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附录C

（规范性）

住宅电梯维保项目和质量要求

住宅电梯维保质量要求分别见表C.1、表C.2、表C.3。

表C.1对电梯安全有重大影响的维保项目和质量要求

序号维保质量要求备注

1做好电梯信息化平台（96333、智慧芯等）的信息上传、变更等工作；

2限速器各转动部位转动灵活，轮槽、钢丝绳无严重油腻，无异常噪音和振动；

3轿厢内紧急照明、紧急报警装置可靠有效；

4防止门夹人的保护装置功能应有效；

悬挂钢丝绳绳端固定应当可靠，固定连接部件无缺损（采用带楔块的压紧装置应可靠有效，

5

绳端固定应符合制造单位规定；强制驱动电梯固定压板无缺损）；

轿厢与面对轿厢入口的井道壁的间距不大于0.15m；

6注1：对于局部高度小于0.50m或者采用垂直滑动门的载货电梯，该间距可以增加到0.20m。

注2：轿门装有与层门型式类似的门锁时上述间距可不要求；

7所有层门和轿门导靴齐全，磨损量不超过制造单位规定的要求；

所有层门和轿门传动钢丝绳应无锈蚀、笼状畸变、绳芯挤出、扭结、部分压扁、弯折、断

8

股及锁紧脱出等影响安全的缺陷；链条应无锈蚀、破损；皮带应无破损；

9所有层门门锁回路接通前，门锁锁紧元件啮合应不小于7mm；

制动器动作应灵活可靠：制动衬与制动轮间隙合理、无摩擦：制动衬与制动轮贴合应紧密、

10均匀；制动轮工作面应无油污、油渍、点蚀、裂纹、不均磨损等缺陷；制动臂无裂纹：制

动器各销轴部位应润滑良好；

制动器作为轿厢意外移动保护装置时，制停子系统的制动力人工方式检测应符合使用维护

11

说明书要求，且有记录；

12制动衬无焦化且磨损量不超过制造单位规定的要求，无影响制动能力的缺陷。

上行制动试验：轿厢空载以正常运行速度上行至行程上部时，切断主开关，制动轮应立即

13停止旋转或者曳引绳，不应发生严重滑移导致轿厢失控现象（轿厢应完全可靠停止），并

且轿厢无明显变形和损坏（注1）；

平衡系数试验：曳引电梯的平衡系数应当在0.40～0.50之间，或者符合制造（改造）单位

14

的设计值；

15轿厢超载保护装置可靠、有效；

救援通道：通往电梯每个服务层站的通道应保持畅通，便于救援人员无阻碍地到达实施救

16

援的层站和紧急操作处；

对重缓冲距：对重装置撞板与其缓冲器顶面间的垂直距离应符合要求，最大允许垂直距离

17

的标识清晰明显；

缓冲器无松动、明显倾斜、断裂、塑性变形、剥落、破损、严重锈蚀等现象；

18

耗能型缓冲器液位正确，验证柱塞复位的电气安全装置功能有效；

19紧急开锁装置完整可靠，每个层门均能够被专用钥匙从外面开启；

轿厢限速器-安全钳联动试验：

a）轿厢空载以检修速度运行，人为分别使限速器和安全钳的电气安全装置动作，轿

20厢应停止运行；

b）短接限速器和安全钳的电气安全装置，轿厢空载以检修速度向下运行，人为动作限速器，

轿厢应完全可靠停止；

C

B

10

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表C.2基本维保项目和质量要求

序号维保质量要求备注

1机房（机器设备间）、滑轮间卫生环境应清洁、无杂物；

机房照明、电源插座应可靠有效；

2

应急救援程序应放置（悬挂）在方便操作位置或张挂于明显位置且完好无损；若有自动救援装

3置，则功能应符合要求；

电梯共用机房时，主开关、驱动主机、控制柜、限速器等部件上的区分标志应清晰、完好、正

4确；

电梯运动部件（如：限速器、曳引机等）维修和检查的净空间、控制屏和控制柜前净空间

5及人工紧急操作地方的净空间内，应无障碍物；

6机房内控制井道照明、轿厢照明及电源插座的开关应完好有效，标识应准确、清晰；

电梯主开关断开时防止误操作的安全装置功能应有效；

7

主开关不应切断轿厢照明和通风设备、机房（机器设备间）照明和电源插座、轿顶与底坑的电

8源插座、井道照明及报警装置的供电电路；

控制柜、电动机、主开关、线槽线管等出入口处的电线电缆存在破损、磨损等影响绝缘的缺

9陷应得到有效处理；选层器动静触点应清洁，无烧蚀；

机房照明线路的电线电缆存在破损、磨损等影响绝缘的缺陷应得到有效处理；

10

控制柜内各接线端子应固定牢固、无松动，布线应规范整齐，线号应齐全清晰；

11

12紧急电动运行装置功能应有效、完好无损，标识正确；

13驱动主机运行应无异常噪声和振动；

曳引轮、导向轮轴承部应无异常声响，无振动，润滑应良好；永磁同步曳引机轴承润滑应符

14合制造单位要求，运转应无异常；

15减速机应油量适宜、适时更换，无渗油（蜗杆伸出端除外），无漏油；

16电动机与减速机固定螺栓应齐全，无松动；

17制动器铁芯（柱塞）应清洁、润滑良好、动作灵活，磨损量不超过制造单位规定的要求；

18制动弹簧压缩量应符合出厂标定要求；

19制动器检测开关功能应有效；

曳引钢丝绳上的平层标记应清晰，且与平层示意图一致；采用显示矫厢是否在开锁区域的电子

20装置应准确有效；

21曳引钢丝绳在曳引轮槽上应无明显的高度差；

手动紧急操作装置应齐全，且放置于指定的明显位置；制动器手动松闸装置应动作可靠；盘

22车手轮电气开关（如果有）功能应有效；轿厢运行方向标识应清晰、正确；

23限速器电气开关功能应有效，限速器接地线应与保护线（PE）可靠连接；

轿厢照明和紧急照明功能应有效；轿厢内选层按钮、层站显示、IC卡系统（如有）应齐全有

24效；

25轿顶及其附件的固定螺栓应牢固无松动；轿顶应清洁，无杂物；轿顶照明应完好无损且有效；

11

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表C.2基本维保项目和质量要求（续）

序号维保质量要求备注

26轿顶检修运行控制装置功能应有效；

轿顶电气分配箱内的电线电缆接线端子应连接可靠，布置应规范整齐，线号应齐全清晰；

27

28轿顶入口停止装置功能应有效；

29轿厢安全窗（门）的门锁应可靠有效：验证电梯轿厢安全窗（门）锁紧状态的电气安全装置应可靠有效；

30轿厢、轿顶照明线路的电线电缆存在破损、磨损等影响绝缘的缺陷应得到有效处理；

井道检修门（安全门）、机械锁止（锁定、制停）装置、轿厢安全窗（门）的电气安全装置和门机

31的接地线应与保护线（PE）可靠连接；

井道安全门门锁、检修门锁应可靠有效：验证关闭状态的电气安全装置应可靠有效；

32

33门锁处的电线电缆存在破损、磨损等影响绝缘的缺陷应得到有效处理；

电梯层门关闭后，所有层门门扇之间及门扇与立柱、门楣、地坎之间间隙应不大于6mm（载货电梯应不

34大于10mm）；

电梯轿门关闭后，所有轿门门扇之间及门扇与立柱、门槛和地坎之间的间隙，对于乘客电梯应不大于6mm

35（载货电梯应不大10mm）；

36层门和轿门地坎应清洁、无杂物；

所有层门的“扒门试验”（注2）验证，电梯门扇间隙对于旁开门不大于30mm，对于中分门其总和

37不大于45mm；

38所有层门、轿门运行无脱轨、机械卡阻或行程终端偏位等缺陷；

39所有轿门的固定件应齐全、固定可靠，轿门开门限制装置工作正常；

所有层门的自动关闭装置动作应有效；所有层门的紧急开锁装置功能应有效：用层门钥匙打开手动开

锁装置释放后，层门锁应能自动复位；所有层门门锁电气触点应清洁无杂物、接触良好，接线应固定

40

可靠：门锁防护装置应齐全完好；

轿门门锁锁紧元件啮合应不小于7mm，门锁电气触点应清洁无杂物、接触良好，接线应固定可靠，门

41锁防护装置应齐全完好；

42验证电梯轿门闭合状态的电气安全装置功能应有效；

层门和轿门旁路装置工作正常；

43

44电梯所有层门验证其闭合状态的电气安全装置功能均应有效；

45所有层站（除最底层站）电梯轿门门刀与层门地坎的间隙应不小于5mm，且运行无碰擦；

46所有层站（除最高层站）电梯层门锁滚轮与轿厢地坎的间隙应不小于5mm，且运行无碰擦；

47悬挂钢丝绳和补偿钢丝绳应无笼状畸变、绳芯挤出、扭结、部分压扁、弯折、断丝等影响安全的缺陷；

48悬挂钢丝绳和补偿钢丝绳磨损量不应超过公称直径的10%；

49悬挂钢丝绳和补偿钢丝绳应清洁、无油腻；

12

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表C.2基本维护保养项目（续）

序号维保质量要求备注

50悬挂钢丝绳张力应均匀，相对差不超过5%；

51补偿绳（链）绳端固定（含2次保护）应可靠；

52补偿绳防跳装置功能应有效，且电气安全装置功能应有效；

53限速器钢丝绝磨损量、断丝数应不超过制造单位规定的要求；

54轿厢、对重导轨支架和导轨压板应固定牢固、无松动，轿厢导轨工作面应清洁、无油腻

55导靴上的油杯应完好、无泄漏，油量应适宜，吸油毛毡应齐全完好；

导靴靴衬或滚轮应清洁，磨损量不应超过制造单位规定的要求：轿厢的上导靴靴衬磨损不应致使门

56刀与门滚轮碰撞；

57所有层门地坎下的井道壁护板应完好无损；

58对重应固定可靠，固定件应齐全，其刚性隔障保护装置应完好无损；

59轿厢、对重导向滑轮轴承润滑应良好，运转无异常；

60轿厢压实缓冲器时，随行电缆不应与地面、轿厢底边框接触；

底坑内井道照明开关（如果有）应可靠有效，底坑照明应有效且照度能满足要求；底坑应清洁、无杂

61物、无油污，无渗水、漏水；

62限速器张紧轮装置和电气安全装置应工作正常、功能有效；

缓冲器应固定可靠、无明显倾斜，无断裂、塑性变形、剥落、破损、龟裂、锈蚀等缺陷；

63

耗能型缓冲器液位应适宜；

64轿底、轿厢架及其附件的固定螺栓应牢固无松动；

极限开关、限位开关（如果有）、强迫换速开关的接地线应与保护线（PE）可靠连接，强迫换速开

65关功能有效；

通向底坑的门的电气开关、缓冲器电气开关、张紧轮电气开关、补偿绳防跳装置电气开关的接地线应

66

与保护线（PE）可靠连接

极限开关、限位开关（如果有）、安全钳电气开关、井道照明、底坑照明、缓冲器电气开关、张紧轮

67电气开关、底坑停止开关、底坑电气分配箱处的电线电缆存在破损、磨损等影响绝缘的缺陷应得到有

效处理；

随行电缆存在破损、磨损等影响绝缘的缺陷应得到有效处理，且运行时不应与其他装置发生摩擦、碰

68撞；

69安全钳钳座应固定可靠，无松动：安全钳电气开关的接地线应与保护线（PE）可靠连接；

70曳引轮、导向滑轮、限速器、张紧轮等旋转部件的防护装置应齐全有效；

71轿厢上行超速保护装置应动作可靠，试验方法（出厂要求）标志应完好无损；

电梯空载上下运行时，轿厢内选层按钮与层站召唤按钮响应准确，层楼与显示装置指示一致；控制柜

72

内各仪表、电气元器件工作正常；轿厢平层准确度应不超过±10mm；

73消防开关防护玻璃、“消防”标识应完好无损，其消防返回功能应可靠有效；

空载曳引力试验：将上限位开关（如果有）、极限开关和缓冲器柱塞复位开关（如果有）短接，以检

74修速度将空载轿厢提升，当对重压在缓冲器上后，继续使曳引机按上行方向旋转，曳引轮与曳引绳应

产生相对滑动现象，或者曳引机停止旋转

75装有多台电梯的井道中的隔障保护装置应完好无损；

13

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表C.2基本维保项目和质量要求（续）

序号维保质量要求备注

78供电电源的断相、错相保护应可靠有效；

79编码器清洁、无杂物，固定牢固、无松动；

无机房电梯作业场地在轿顶上或轿内时，其防止轿厢移动的机械锁定装置功能应有效，该装置的

80

电气安全装置功能有效；

81无机房电梯作业场地在轿内时，检修门（窗）应不用钥匙能够关闭和锁住，且验证检修门（窗）

锁定状态的电气安全装置功能有效；轿内检修控制装置功能应有效，且仅能在轿内使用操作该

装置；

82无机房电梯作业场地设在底坑时，停止轿厢运动的机械制停装置完好无损、功能有效，验证该装

置工作位置的电气安全装置功能有效：井道外复位装置功能有效；

无机房电梯作业场地设在平台上时，平台、护栏及进出平台装置齐全完好，验证平台完全缩回的电气安全

83

装置功能有效；

机房电梯在井道外用于紧急操作和“动态试验”（注3）的装置完整、功能有效；

84

无机房电梯紧急操作和“动态试验”装置上的永久性照明完好有效，停止装置、照明开关功能有

85效；

86无机房电梯附加检修控制装置应完好无损、功能有效：附加检修装置与轿顶检修控制装置的“检修互锁”

（注4）功能有效；

无机房电梯：

87

a）作业场地设在平台上且不需要移动轿厢时，防止轿厢移动的机械锁定装置功能应有效，其电气安全

装置功能有效；

b）作业场地设在平台上且需要移动轿厢时，活动式机械止挡装置完整可靠，电气安全装置功能有效；

无机房电梯：

88

a)采用观察窗能直接观察到轿厢的运动方向和相对速度，确认轿厢在开锁区域；

b)采用观察轿厢的运行方向、相对速度及开锁区域的电子显示装置准确有效；

强制驱动电梯－卷筒上防止钢丝绳滑脱和跳出的措施功能有效，且当轿厢完全压缩缓冲器时卷筒上钢丝绳

89

安全圈应不少于2圈：松绳（链）保护装置功能有效；

90层门、轿门采用玻璃门的电梯——所有的玻璃门上的标记清晰完好，固定件应齐全可靠；玻璃

门防拖曳措施（如果有）功能有效；

注：上行制动试验时轿厢最大滑行距离允许值参考下表C.3。

14

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表C.3上行制动试验时轿厢最大制停距离允许值

电梯额定速度（m/s）0.50.631.01.61.752.02.53.0

轿厢最大制停距离（m）0.20.30.651.31.62.03.13.5

注1：扒门试验—在电梯水平移动门和折叠门主动门扇的开启方向，以150N的人力施加在一个最不利的

点上，检查门扇间隙、验证门锁电气安全装置功能的试验方法。

注2：动态试验—对无机房电梯的制动试验、曳引力试验、限速器安全钳联动试验、缓冲器试验及轿厢

上行超速保护试验等试验的统称。

注3：检修互锁—如果一个检修控制装置被转换到“检修”，则通过持续按压该控制装置上的按钮能够

移动轿厢；如果两个检修控制装置均被转换到“检修”位置，则从任何一个检修控制装置都不可能移

动轿厢，或者当同时按压两个检修控制装置上相同方向的按钮时，才能够移动轿厢。

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附录D

（资料性）

住宅电梯日常维护保养服务程序

住宅电梯日常维护保养服务程序和主要内容见表D.1。

表D.1住宅电梯日常维护保养服务程序和主要内容

序号程序主要内容

1.1按照日常维保计划，提前2～3日告知使用单位，并由使用单位做

1服务通知

出公示。

1.2说明需要使用单位配合的事项

2.1维保人员到达维保现场后，应向使用单位电梯安全管理人员简述

2进场确认工作内容和配合方式。

2.2做好个人安全防护和现场的安全防护措施后方可进

行维保。

2.3应配备必要的仪器、设备和工具

3.1向使用单位了解电梯运行情况，并查看使用单位的电梯运行记录。

3.2按照“维保方案”进行维保，在各个环节严格遵守安全操作规程，

3现场维保

并做好维保记录。