不动产登记代理人考试真题题库及答案

不动产登记代理人考试真题题库及答案说明：本题库依据不动产登记代理人职业资格考试大纲编写，涵盖《不动产登记法律制度政策》《不动产权利理论与方法》《地籍调查》《不动产登记代理实务》四大核心科目，精选单选、多选、简答题及案例分析题等典型题型，附详细答案及解析，适用于备考人员强化核心知识点、提升答题能力。一、单选题（覆盖四大科目核心考点）真题1（不动产登记法律制度政策）下列关于民事法律行为效力的说法，正确的是（）A.无效的民事法律行为自被撤销之日起失去效力

B.可撤销的民事法律行为在撤销前已发生法律效力

C.效力待定的民事法律行为需经权利人追认后才能生效，追认权行使期限为3个月

D.无民事行为能力人实施的民事法律行为一律无效，且不可补正正确答案：B解析：本题考查民事法律行为的效力瑕疵相关知识点。A项错误，无效的民事法律行为自始没有法律约束力，而非“自被撤销之日起”；B项正确，可撤销的民事法律行为在撤销前已成立并生效，撤销权人行使撤销权后，该行为才溯及地归于无效；C项错误，效力待定的民事法律行为中，权利人的追认权行使期限为30日（而非3个月），逾期未追认视为拒绝追认；D项错误，无民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为有效，并非一律无效。真题2（不动产权利理论与方法）下列关于宅基地使用权的说法，错误的是（）A.宅基地使用权的主体仅限于农村集体经济组织成员

B.宅基地使用权的取得需经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准

C.宅基地使用权可以自由转让给本集体经济组织以外的成员

D.宅基地使用权人有权在宅基地上建造住宅及其附属设施正确答案：C解析：本题考查宅基地使用权的核心特征及相关规定。宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利，其主体具有专属性，仅限本集体经济组织成员（A、D正确）；根据《土地管理法》规定，宅基地使用权的取得需经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准（B正确）；宅基地使用权的转让受到严格限制，不得自由转让给本集体经济组织以外的成员，转让需符合“一户一宅”、受让人为本集体经济组织成员等条件（C错误）。真题3（地籍调查）地籍调查中，界址点测量的精度要求中，二级界址点相对于邻近控制点的点位中误差不得超过（）A.±5cm

B.±7.5cm

C.±10cm

D.±15cm正确答案：C解析：本题考查地籍调查中界址点测量的精度标准。根据《地籍调查规程》（TD/T1001-2012），界址点测量精度分为三级：一级界址点相对于邻近控制点的点位中误差不得超过±5cm；二级界址点不得超过±10cm；三级界址点不得超过±15cm。因此，本题答案为C。真题4（不动产登记代理实务）不动产登记代理人在代理不动产首次登记业务时，下列材料中不属于法定必备材料的是（）A.登记申请书

B.申请人身份证明材料

C.不动产界址、空间界限、面积等材料

D.不动产评估报告正确答案：D解析：本题考查不动产首次登记的必备材料。根据《不动产登记暂行条例》规定，申请不动产首次登记，应当提交下列材料：（1）登记申请书（A正确）；（2）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书（B正确）；（3）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（4）不动产界址、空间界限、面积等材料（C正确）；（5）与他人利害关系的说明材料；（6）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产评估报告仅在涉及国有资产处置、抵押权设立等特定情形下需要提交，并非首次登记的法定必备材料（D错误）。二、多选题（多选、少选、错选均不得分）真题5（不动产登记法律制度政策）下列属于诉讼时效中断事由的有（）A.权利人向义务人提出履行请求

B.义务人同意履行义务

C.权利人提起诉讼或者申请仲裁

D.权利人因不可抗力不能行使权利

E.继承开始后未确定继承人或者遗产管理人正确答案：ABC解析：本题考查诉讼时效的中断与中止事由的区分。诉讼时效中断是指在诉讼时效期间内，因法定事由的发生导致已经经过的时效期间归于无效，时效期间重新计算。根据《民法典》规定，中断事由包括：（1）权利人向义务人提出履行请求（A正确）；（2）义务人同意履行义务（B正确）；（3）权利人提起诉讼或者申请仲裁（C正确）；（4）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。D项“不可抗力”、E项“继承开始后未确定继承人或者遗产管理人”属于诉讼时效中止的事由，而非中断事由，故排除。真题6（不动产权利理论与方法）下列不动产权利中，属于用益物权的有（）A.土地承包经营权

B.建设用地使用权

C.宅基地使用权

D.抵押权

E.地役权正确答案：ABCE解析：本题考查用益物权的种类。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。我国《民法典》规定的用益物权包括：土地承包经营权（A正确）、建设用地使用权（B正确）、宅基地使用权（C正确）、地役权（E正确）。D项“抵押权”属于担保物权，而非用益物权，故排除。三、简答题真题7（不动产登记法律制度政策）简述代理的法律特征及不动产登记代理的适用范围。参考答案：

1.代理的法律特征：

（1）代理是代理人在代理权限范围内实施的民事法律行为，超越代理权限的行为需经被代理人追认方可生效；

（2）代理行为以被代理人的名义实施，法律后果直接归属于被代理人；

（3）代理行为是具有法律意义的行为，能够产生民事权利义务关系的设立、变更或终止；

（4）代理人独立进行意思表示，在代理权限内自主决定行为的方式和内容。

2.不动产登记代理的适用范围：

（1）不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记的申请代理；

（2）不动产抵押权、地役权等他项权利登记的申请代理；

（3）不动产更正登记、异议登记、预告登记的申请代理；

（4）不动产登记资料查询、复制的代理；

（5）其他与不动产登记相关的法律事务代理（如登记纠纷的协助处理、相关文书的起草等）。真题8（地籍调查）简述地籍调查的核心流程及各阶段的主要工作内容。参考答案：

地籍调查的核心流程分为准备阶段、权属调查阶段、地籍测量阶段、成果整理与验收阶段四个主要环节，各阶段工作内容如下：

1.准备阶段：

（1）收集资料：收集辖区内的地形图、控制点资料、权属来源证明材料、行政区划资料等；

（2）技术设计：编制地籍调查技术方案，明确调查范围、精度要求、人员分工、进度安排等；

（3）人员培训与仪器准备：对调查人员进行技术培训，调试测量仪器（如GPS接收机、全站仪等），准备调查表格、标尺等工具。

2.权属调查阶段：

（1）界址调查：实地核查不动产的界址点、界址线，确认界址的合法性和准确性，绘制界址示意图；

（2）权属状况调查：核实权利人信息、不动产权属来源、权利类型、使用期限等，记录权属纠纷情况；

（3）签字确认：由权利人、相邻权利人对界址调查结果签字确认，无异议后形成权属调查记录表。

3.地籍测量阶段：

（1）控制测量：建立地籍控制网，进行控制点的布设与测量，确保测量精度；

（2）界址点测量：对确认后的界址点进行精准测量，获取界址点的坐标；

（3）地籍图绘制：根据测量数据和权属调查结果，绘制地籍分幅图、宗地图等。

4.成果整理与验收阶段：

（1）成果整理：整理权属调查表格、测量数据、地籍图等资料，建立地籍数据库；

（2）成果检查：对调查成果进行内业检查（资料完整性、数据准确性）和外业抽查（实地核实界址点、权属状况）；

（3）验收：由相关部门组织验收，验收合格后提交地籍调查成果，作为不动产登记的依据。四、案例分析题（不动产登记代理实务）真题9案例背景：张某与李某系夫妻关系，二人共同购买了一套商品住房，房屋买卖合同载明的买受人为张某和李某。2024年，二人委托不动产登记代理人王某办理该房屋的首次登记手续，向王某提交了身份证、结婚证、房屋买卖合同、购房发票等材料。王某在审核材料时发现，房屋买卖合同中未明确记载房屋的共有方式（按份共有或共同共有）。

请回答：（1）张某与李某对该房屋的共有方式应如何认定？依据是什么？（2）针对材料存在的问题，不动产登记代理人王某应采取哪些处理措施？（3）办理该房屋首次登记时，除已提交的材料外，还需补充哪些法定材料？参考答案：

1.共有方式认定：应认定为共同共有。

依据：根据《民法典》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的不动产，除双方另有约定外，属于夫妻共同财产，对应的共有方式为共同共有。本案中，张某与李某系夫妻关系，房屋为二人婚姻存续期间共同购买，且未另行约定共有方式，故应认定为共同共有。

2.王某应采取的处理措施：

（1）向张某与李某核实共有方式：告知二人材料中缺少共有方式的明确记载，需补充约定并出具书面说明；

（2）协助完善材料：若二人确认为共同共有，协助其签订《共有方式约定书》，明确房屋为夫妻共同共有；若二人有按份共有约定，需明确各自的份额并签字确认；

（3）告知法律后果：向二人说明共有方式的不同法律意义（共同共有不分份额，按份共有按约定份额享有权利义务），确保其理解并自愿作出约定。

3.需补充的法定材料：

（1）不动产登记申请书：需由张某、李某共同签字确认；

（2）房屋界址、空间界限、面积等材料：如房屋分户平面图、面积实测报告等；

（3）与他人利害关系的说明材料：若该房屋不存在利害关系人，需出具无利害关系说明；

（4）授权委托书：因二人委托王某办理登记，需提交经公证的授权委托书（明确代理权限和代理期限）。五、备考提示1.科目侧重：《不动产登记法律制度政策》需重点掌握民法基础、民事主体、代理制度、诉讼时效等核心法律知识；《不动产权利理论与方法》聚焦各类不动产权利的特征、取得与流转规则；《地籍调查》注重技术规范和实操流程；《不动产登记代理实务》需结合案例掌握登记材料审核、代理流程、问题处理等实操能力。

2.刷题技巧：单选题注重知识点