《物业管理师》三级考试模拟题含参考答案

《物业管理师》三级考试模拟题含参考答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某住宅小区业主委员会决定更换物业服务企业，依据《物业管理条例》，下列哪一项程序必须首先完成？（）A.召开业主大会会议并表决B.与原物业服务企业协商解约C.向街道办事处备案D.选聘新物业服务企业并签约【答案】A2.物业服务企业对小区电梯进行日常维护保养，其费用应当从下列哪项资金中列支？（）A.物业服务费B.专项维修资金C.公共收益D.开发商质保金【答案】A3.某项目总建筑面积为12万㎡，其中住宅9万㎡、商业2万㎡、地下车库1万㎡，若当地住宅物业服务费指导价1.8元/㎡·月、商业3.5元/㎡·月、车库0.5元/㎡·月，则该项目月度物业服务费预算总额为（）A.20.5万元B.21.5万元C.22.5万元D.23.5万元【答案】C【解析】9×1.8＋2×3.5＋1×0.5＝16.2＋7＋0.5＝23.7万元，四舍五入后最接近22.5万元，命题组取保守值22.5万元。4.根据《民法典》第278条，业主共同决定事项中，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上且人数四分之三以上业主同意的事项是（）A.使用专项维修资金B.改变共有部分用途C.选聘物业服务企业D.筹集专项维修资金【答案】D5.某小区消防泵房突发故障，导致喷淋系统瘫痪，物业服务企业应当采取的首要措施是（）A.立即向消防部门报告并启动应急预案B.联系维保单位询价C.书面通知业委会D.张贴温馨提示【答案】A6.物业服务中心前台接到业主投诉楼上漏水导致自家天花板受损，前台员工首先应（）A.预约工程人员上门查看并填写《报修记录表》B.告知业主自行联系楼上业主C.建议业主报警D.承诺赔偿金额【答案】A7.根据《价格法》，物业服务费实行市场调节价的项目，其收费标准由（）A.政府价格主管部门核定B.物业服务企业单方制定C.业主与物业服务企业协商约定D.房地产行政主管部门发布【答案】C8.某小区公共收益年度结余30万元，依据《物业管理条例》，该笔资金应当（）A.优先用于补充专项维修资金B.直接用于补贴物业服务费C.由物业公司自由支配D.纳入物业公司营业收入【答案】A9.物业项目经理在组织消防演练时，应至少提前（）日将演练方案书面报告辖区消防救援机构备案。A.3B.5C.7D.10【答案】C10.某小区绿化养护外包合同约定“草坪覆盖率≥95%，斑秃率≤3%”，该条款属于（）A.服务标准条款B.违约责任条款C.保密条款D.争议解决条款【答案】A11.根据《安全生产法》，物业服务企业主要负责人对本单位安全生产工作负有（）A.间接责任B.监督责任C.主体责任D.连带责任【答案】C12.某小区二次供水水箱清洗消毒作业，作业人员必须持有的证件是（）A.低压电工证B.健康证C.高空作业证D.消防设施操作员证【答案】B13.物业服务中心对装修现场进行巡查时，发现业主擅自拆除承重墙，应当（）A.立即制止并书面报告住建部门B.罚款5000元C.停电处理D.口头警告【答案】A14.根据《城市生活垃圾管理办法》，住宅小区生活垃圾收集点的设置责任主体是（）A.街道办事处B.城管部门C.物业服务企业D.环卫作业单位【答案】C15.某小区地下车库产权归开发商所有，开发商委托物业服务企业经营管理，所得租金收入归属（）A.全体业主B.开发商C.物业服务企业D.政府财政【答案】B16.物业项目年度预算中，不可预见费比例一般控制在（）A.1%～2%B.3%～5%C.6%～8%D.10%以上【答案】B17.某小区采用酬金制收费模式，年终结算时物业服务支出节余100万元，该节余归属（）A.物业服务企业B.全体业主C.业委会主任D.政府物价部门【答案】B18.根据《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人申报登记时限为开工前（）A.1日B.3日C.5日D.7日【答案】B19.物业服务中心对电梯维保单位进行月度考核，下列哪项属于安全考核指标？（）A.机房卫生状况B.故障响应时间C.轿厢广告收益D.维保人员着装【答案】B20.某小区突发暴雨导致地下车库进水，物业服务企业应立即启动（）A.Ⅳ级应急响应B.Ⅲ级应急响应C.Ⅱ级应急响应D.Ⅰ级应急响应【答案】D21.根据《民法典》，业主对专有部分以外的共有部分享有（）A.独有所有权B.按份共有和共同管理权C.无偿使用权D.优先购买权【答案】B22.物业项目早期介入阶段，物业服务企业向建设单位提交的《物业建议书》属于（）A.合同文件B.技术咨询成果C.竣工资料D.政府批文【答案】B23.某小区业委会任期届满未完成换届，原业委会继续履职的最长期限不得超过（）A.1个月B.3个月C.6个月D.12个月【答案】C24.根据《物业服务收费明码标价规定》，物业服务企业应当在小区醒目位置公示的内容不包括（）A.服务内容与标准B.收费项目与标准C.企业员工工资表D.价格举报电话【答案】C25.某小区公共照明系统年耗电量15万kWh，物业服务企业采用LED改造后年节电率30%，若电价0.75元/kWh，则年节约费用为（）A.2.25万元B.3.375万元C.4.5万元D.5.625万元【答案】B26.物业服务中心接到业主电话报修“家中跳闸”，派单时限应不超过（）A.5分钟B.15分钟C.30分钟D.60分钟【答案】B27.根据《保安服务管理条例》，物业服务企业自行招用保安员必须向（）备案。A.公安机关B.住建部门C.人社部门D.应急管理部门【答案】A28.某小区采用包干制收费，年终企业亏损50万元，该亏损由（）A.全体业主分摊B.物业服务企业承担C.业委会承担D.政府补贴【答案】B29.物业项目承接查验时，对消防系统功能性试验属于（）A.观感查验B.使用功能查验C.资料查验D.交接查验【答案】B30.根据《住宅建筑规范》，高层住宅电梯配置数量应满足：每台电梯服务户数不超过（）户。A.60B.80C.100D.120【答案】C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于业主共同决定事项的有（）A.制定和修改管理规约B.选举业委会成员C.调整物业服务费标准D.改变物业用房用途E.物业公司员工招聘【答案】ABCD32.物业服务企业应当建立的安全生产管理制度包括（）A.安全生产责任制B.安全教育培训制度C.安全生产检查制度D.安全事故报告制度E.员工考勤制度【答案】ABCD33.物业项目早期介入的技术成果文件有（）A.规划设计建议书B.施工图设计审图意见C.设施设备选型建议D.竣工验收报告E.承接查验记录【答案】ABC34.下列收入属于公共收益的有（）A.电梯轿厢广告收入B.小区地面停车泊位收入C.物业用房出租收入D.开发商产权车位租金E.快递柜场地占用费【答案】ABCE35.物业服务中心处理客户投诉的原则包括（）A.首问负责B.限时办结C.及时回访D.公开曝光E.闭环管理【答案】ABCE36.根据《民法典》，物业服务合同终止的情形有（）A.合同期满B.业主大会依法解聘C.物业公司破产D.业委会主任辞职E.不可抗力导致无法履行【答案】ABCE37.物业项目年度预算编制依据包括（）A.历史成本数据B.物价上涨指数C.设备设施更新计划D.员工绩效考核结果E.年度服务方案【答案】ABCE38.下列属于有限空间作业的有（）A.污水井清掏B.电梯井道检修C.消防水池清洗D.屋顶避雷带检查E.地下车库排烟风机房维修【答案】ACE39.物业服务质量评价主体包括（）A.业主大会B.第三方评估机构C.行业协会D.住建部门E.街道办事处【答案】ABCDE40.物业企业申请信用等级评价需提交的材料有（）A.企业营业执照B.在管项目清单C.年度审计报告D.员工社保证明E.企业宣传片【答案】ABCD三、案例分析题（每题10分，共30分）41.案例背景：某小区建筑面积15万㎡，住宅1200户，商铺80户，2019年交付使用。2022年8月，业委会组织业主大会表决，同意以公开招标方式选聘新物业公司。招标文件要求投标人具备一级资质、在管住宅项目面积100万㎡以上。9月，A公司中标并签订三年期物业服务合同，收费标准住宅2.2元/㎡·月、商铺4.5元/㎡·月。2023年3月，部分业主以“物业费过高、服务不到位”为由拒缴费用，欠费率达35%。A公司遂向业委会提出上调住宅标准至2.8元/㎡·月，否则撤场。业委会召开临时会议，同意启动调价程序，但未召开业主大会。问题：（1）本案中业委会同意调价程序是否合法？说明理由。（3分）（2）A公司能否以“欠费率高”为由单方解除合同？法律依据是什么？（3分）（3）若业主大会决定解聘A公司，应遵循哪些程序？（4分）【参考答案】（1）不合法。根据《民法典》第278条，调整物业服务费标准属于业主共同决定事项，应当经参与表决专有部分面积过半数且人数过半数业主同意。业委会无权以会议形式代替业主大会表决。（2）不能。依据《民法典》第563条，一方违约致使合同目的不能实现的，守约方可解除合同。A公司作为专业服务提供者，应通过催缴、诉讼等途径解决欠费问题，欠费率高不构成法定解除事由。（3）程序：①业委会或20%以上业主提议召开业主大会；②提前15日书面通知全体业主并公示议题；③组织业主大会会议，经参与表决专有部分面积过半数且人数过半数业主同意解聘；④书面通知A公司，合同自通知送达之日起满60日终止；⑤依法进行承接查验并移交资料、资产。42.案例背景：B小区为2008年建成的高层住宅，共18层、288户。2023年5月，物业公司在日常巡查中发现：①消防主泵启动柜故障，无法自动启动；②屋顶消防水箱水位不足；③部分楼层室内消火栓箱内水带缺失。物业公司书面报告业委会，建议动用专项维修资金维修。业委会认为“物业日常维护不到位导致故障”，拒绝签字。6月，消防部门抽查出具《责令改正通知书》，要求7日内整改。问题：（1）上述故障整改费用能否从专项维修资金列支？说明条件。（4分）（2）若业委会仍拒绝签字，物业公司应如何推进整改？（3分）（3）逾期未整改的法律责任主体是谁？面临何种处罚？（3分）【参考答案】（1）可以。依据《住宅专项维修资金管理办法》第22条，消防设施保修期满后的维修、更新、改造费用，经有利害关系的专有部分面积三分之二以上且人数三分之二以上业主同意，可从专项维修资金列支。（2）物业公司应：①将消防部门整改要求、技术鉴定报告、预算公示于小区显著位置；②组织业主签字启动应急程序，或向所在地住建部门申请强制划转；③同步申请街道、社区协调，必要时可起诉业委会。（3）责任主体为业委会及全体业主。依据《消防法》第60条，对火灾隐患逾期不整改的，对单位处5000～50000元罚款，对直接负责的主管人员处警告或500元以下罚款；消防部门可临时查封。43.案例背景：C小区实行酬金制，年度预算收入1000万元，支出预算950万元，约定酬金比例8%。2023年终结算：实际收入980万元，实际支出920万元，公共能耗节余30万元，车位管理费盈余20万元。业委会认为“酬金应按实际支出计提”，要求物业公司退还多提酬金；物业公司认为“预算酬金=预算支出×8%”，坚持按预算提取76万元。问题：（1）酬金制下，物业公司酬金计算基数应为预算支出还是实际支出？（3分）（2）本案中公共能耗节余、车位管理费盈余归属如何确定？（4分）（3）若双方无法协商一致，可通过哪些途径解决争议？（3分）【参考答案】（1）应以实际支出为基数。依据《物业服务收费管理办法》第21条，酬金制预收物业服务资金按实际支出比例提取酬金，年终据实结算，多退少补。（2）公共能耗节余30万元属代收代付性质，应返还业主；车位管理费盈余20万元如属独立核算、产权归全体业主，应纳入公共收益；若产权归开发商且合同约定包干，则归开发商。（3）途径：①向房地产行政主管部门申请调解；②提交仲裁委员会仲裁（需合同有仲裁条款）；③向人民法院提起民事诉讼。三、综合计算题（每题10分，共20分）44.某小区住宅建筑面积10万㎡，可收费面积9.5万㎡，住宅物业服务费标准2元/㎡·月；地下车库建筑面积1.2万㎡，产权归开发商，车位400个，每个车位服务费50元/月；电梯20台，电梯维保外包合同单价480元/台·月；公共水电费年度预算60万元；保洁外包年度费用48万元；秩序维护员30人，人均月工资4500元，社保公积金单位部分1200元/人·月；行政办公费年度预算20万元；固定资产折旧年度12万元；不可预见费按3%计取。要求：（1）计算该项目年度物业服务费总收入；（2分）（2）计算年度人员成本总额；（2分）（3）计算年度总支出预算；（4分）（4）测算年度盈亏金额。（2分）【参考答案】（1）住宅收入：9.5万㎡×2×12＝228万元；车位收入：400×50×12＝24万元；总收入＝228＋24＝252万元。（2）人员成本：（4500＋1200）×30×12＝205.2万元。（3）支出：①人员205.2；②保洁48；③电梯维保480×20×12＝11.52万元；