建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试卷与参考答案(2025年)

建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试卷与参考答案(2025年)一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个最符合题意的答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某市2024年住宅用地计划供应量为300公顷，实际成交280公顷，平均成交楼面价为8500元/平方米。若该市2025年人口净增12万人，人均住房建筑面积目标维持35平方米，则在不考虑存量挖潜的前提下，2025年需新增住宅用地约（）。A.420公顷B.380公顷C.350公顷D.320公顷【答案】C2.根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2013），下列费用中应列入“其他项目清单”的是（）。A.安全文明施工费B.暂列金额C.二次搬运费D.夜间施工增加费【答案】B3.某房地产开发企业2024年销售收入120亿元，销售面积150万㎡，销售均价8000元/㎡；2025年计划提价10%，销售面积下降5%，若成本费用率不变，则2025年销售收入约为（）。A.125.4亿元B.128.2亿元C.132.0亿元D.136.8亿元【答案】A4.在房地产投资项目财务评价中，当折现率等于内部收益率（IRR）时，下列指标必然为零的是（）。A.净现值B.静态投资回收期C.动态投资回收期D.资本金净利润率【答案】A5.某城市更新项目采用“政府+国企+社会资本”的ABO模式，政府授权国企实施，社会资本占比65%。若项目资本金比例为30%，则社会资本方实际投入的资本金占项目总投资的比例为（）。A.19.5%B.30.0%C.45.5%D.65.0%【答案】A6.根据《民法典》第七百零三条，房屋租赁期限不得超过（）。A.10年B.15年C.20年D.25年【答案】C7.某装配式建筑预制率为55%，装配率为70%，依据《装配式建筑评价标准》（GB/T51129—2017），该建筑可评价为（）。A.A级B.AA级C.AAA级D.无法确定【答案】B8.2025年1月1日起，某省将土地出让收益用于农业农村的比例由30%提高到40%。若某县2025年土地出让成交价款为50亿元，计提专项资金后可用于城市基建的资金为（）。A.20亿元B.25亿元C.30亿元D.35亿元【答案】C9.在REITs估值中，若某基础设施项目2025年预计NOI为6亿元，资本化率定为5.5%，则资产估值为（）。A.109.1亿元B.115.0亿元C.120.0亿元D.130.5亿元【答案】A10.某施工合同约定采用价格指数调差，定基指数为100，2024年12月完成产值3000万元，2025年6月结算时土建工程价格指数为108，则调差金额为（）。A.240万元B.264万元C.280万元D.300万元【答案】A11.根据《绿色建筑评价标准》（GB/T50378—2019），公共建筑三星级绿色建筑需满足控制项全部达标，评分值不低于（）。A.50分B.60分C.70分D.85分【答案】D12.某房企发行3年期中期票据，票面利率4.2%，发行费率0.3%，所得税率25%，则该笔债券的税后资金成本为（）。A.3.15%B.3.23%C.3.38%D.3.45%【答案】B13.在房地产批量评估中，若标准房基准单价为12000元/㎡，某套房屋楼层修正系数+3%，朝向修正系数−2%，装修修正系数+5%，则该套房屋评估单价为（）。A.12360元/㎡B.12480元/㎡C.12600元/㎡D.12720元/㎡【答案】B14.某市2025年计划供应保障性租赁住房5万套，70㎡/套，平均容积率2.5，则所需建设用地约为（）。A.560公顷B.700公顷C.840公顷D.980公顷【答案】A15.根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），房地产项目基准收益率一般取（）加上风险溢价。A.5年期LPRB.10年期国债收益率C.1年期定期存款利率D.通货膨胀率【答案】B16.某城市2024年商品房待售面积1200万㎡，近三年年均销售800万㎡，则该城市商品房去化周期约为（）。A.12个月B.15个月C.18个月D.24个月【答案】C17.在BIM5D模型中，“5D”指的是（）。A.三维几何+时间+成本B.三维几何+时间+质量C.三维几何+安全+成本D.三维几何+安全+质量【答案】A18.某旧改项目拆迁成本为28亿元，土地整理后可供出让用地21公顷，容积率3.0，可建建筑面积63万㎡，则楼面拆迁成本为（）。A.4200元/㎡B.4450元/㎡C.4650元/㎡D.4800元/㎡【答案】B19.根据《房地产估价规范》（GB/T50291—2015），采用比较法评估时，交易情况修正不得超过（）。A.±5%B.±10%C.±15%D.±20%【答案】B20.2025年某房企拟发行供应链ABS，底层资产为应收账款，折价率85%，若需融资10亿元，则初始资产池规模应不低于（）。A.10.5亿元B.11.0亿元C.11.5亿元D.11.8亿元【答案】D二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上符合题意的答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于房地产项目土地取得环节涉及的税费有（）。A.契税B.耕地占用税C.土地增值税D.城镇土地使用税E.印花税【答案】A、B、E22.根据《建设工程质量保证金管理办法》，缺陷责任期届满后，承包人申请返还质量保证金应满足的条件包括（）。A.工程竣工验收合格B.完成竣工结算C.已提交工程质量保修书D.发包人委托的第三方检测机构出具合格报告E.已履行维修义务【答案】A、C、E23.下列关于装配式建筑成本构成的说法正确的有（）。A.预制构件生产环节成本占比最高B.运输半径一般控制在150km以内C.安装环节人工费可下降30%以上D.设计标准化可降低5%～10%造价E.预制率越高成本一定越高【答案】A、B、C、D24.在房地产项目敏感性分析中，通常选取的敏感因素包括（）。A.销售均价B.建设周期C.容积率D.贷款利率E.空置率【答案】A、B、D、E25.下列关于基础设施REITs试点行业的说法正确的有（）。A.收费公路剩余收费年限不低于15年B.污水处理项目需纳入国家PPP库C.产业园项目要求入住率不低于80%D.仓储物流项目要求运营3年以上E.数据中心需取得能耗指标【答案】A、C、D、E26.根据《民法典》规定，下列情形中承租人享有优先购买权的有（）。A.房屋所有权人出售房屋B.房屋按份共有人转让份额C.房屋抵押权人实现抵押权D.房屋继承E.房屋赠与【答案】A、B27.下列属于绿色建筑“四节一环保”内容的有（）。A.节地B.节能C.节水D.节材E.室内环境质量【答案】A、B、C、D28.某市2025年实施“现房销售”试点，对开发企业的影响包括（）。A.前期资金占用增加B.预售资金监管取消C.财务杠杆下降D.项目IRR下降E.违约风险下降【答案】A、C、D、E29.下列关于集体经营性建设用地入市的说法正确的有（）。A.须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上同意B.可通过出让、出租、作价出资（入股）等方式入市C.入市用途不得用于商品房开发D.入市土地须依法登记为集体经营性建设用地E.入市收益全部归集体经济组织所有【答案】A、B、D30.在房地产项目后评价中，经济效益评价指标包括（）。A.财务净现值B.经济净现值C.财务内部收益率D.经济内部收益率E.投资回收期【答案】A、C、E三、案例分析题（共3道，每题20分，共60分）【案例一】背景：某市A房企2024年10月通过招拍挂取得一宗住宅用地，土地面积8万㎡，容积率2.5，土地成交价款40亿元，需配建5%保障性租赁住房，无偿移交政府。项目预计2025年3月开工，2027年9月竣工，可售面积19万㎡，保障性租赁住房1万㎡（政府回购价4000元/㎡）。可售部分预计销售均价18000元/㎡，建设成本（含利息）9000元/㎡，期间费用率6%，土地增值税实行“核定+清算”方式，预缴率3%，企业所得税率25%。问题：1.计算项目土地取得环节契税金额。（2分）2.计算可售部分销售总收入及保障性租赁房回购收入。（3分）3.计算项目总成本（土地+建设+期间费用）。（5分）4.计算土地增值税预缴额。（2分）5.测算项目税前利润总额。（4分）6.若销售均价下降10%，其他条件不变，计算项目税前利润变化率。（4分）【答案】1.契税=40×3%=1.2亿元2.可售收入=19×1.8=34.2亿元；保障房回购=1×0.4=0.4亿元；合计34.6亿元3.土地成本40亿元；建设成本20×0.9=18亿元；期间费用34.6×6%=2.076亿元；总成本=40+18+2.076=60.076亿元4.预缴土增税=34.2×3%=1.026亿元5.税前利润=34.6−60.076=−25.476亿元（亏损）6.新收入=19×1.8×0.9+0.4=31.18亿元；新期间费=31.18×6%=1.8708亿元；新总成本=40+18+1.8708=59.8708亿元；新利润=31.18−59.8708=−28.6908亿元；变化率=(−28.6908+25.476)/−25.476≈−12.6%，即亏损扩大12.6%【案例二】背景：B市拟采用TOD模式开发轨道交通站点周边土地，站点半径500m范围内可整理土地120公顷，规划容积率整体3.0，其中住宅70%、商业办公30%。市政府拟通过“轨道+物业”方式引入社会资本，要求社会资本负责轨道建设（造价250亿元）及土地一级开发（成本120亿元），土地二级开发通过带方案招拍挂取得。预计二级开发可建建筑面积360万㎡，住宅部分销售均价15000元/㎡，商业办公部分自持运营，NOI率6%，资本化率5%。社会资本要求整体税后IRR不低于8%，合作期30年。问题：1.计算住宅部分销售总收入。（2分）2.计算商业办公部分资产估值。（3分）3.若土地一级开发成本由政府与社会资本按3:7分担，社会资本实际投入一级开发成本为多少？（2分）4.假设轨道建设资金30%为资本金，70%为银行贷款（利率4.5%，期限25年，等额还本付息），计算每年还本付息额。（5分）5.建立社会资本现金流模型，并测算税后IRR能否达到8%。（8分）【答案】1.住宅建面=360×70%=252万㎡；收入=252×1.5=378亿元2.商业建面=108万㎡；年NOI=108×1.5×6%=9.72亿元；估值=9.72/5%=194.4亿元3.社会资本一级成本=120×70%=84亿元4.贷款额=250×70%=175亿元；年金因子=(P/A，4.5%，25)=14.828；年还本付息=175/14.828≈11.80亿元5.现金流：0年−资本金75−84=−159亿元；1年住宅销售回款假设均衡流入378/3=126亿元/年；商业估值第3年末194.4亿元；轨道运营补贴政府每年补5亿元（假设）；税后现金流：考虑25%所得税，折旧摊销节税，经测算NPV@8%≈+12亿元>0，IRR≈8.7%，满足要求【案例三】背景：C市某老旧厂房更新项目，采用“工业上楼”模式，改造后总建筑面积10万㎡，其中产业用房8万㎡（分割转让，均价8000元/㎡），配套宿舍2万㎡（自持出租，月租金35元/㎡，空置率8%，运营费用率15%）。改造成本（含利息）4500元/㎡，土地取得成本3亿元，项目公司资本金比例30%，银行贷款期限10年，利率5%，按年付息到期一次还本。项目公司要求资本金税后IRR不低于10%。问题：1.计算产业用房销售收入。（2分）2.计算宿舍部分年NOI。（3分）3.计算项目总投入。（3分）4.若产业用房销售节奏为2年均衡销售，宿舍NOI从第2年开始稳定，构建资本金现金流并测算税后IRR。（12分）【答案】1.销售收入=8×0.8=6.4亿元2.年有效毛租金=2×35×12×(1−8%)=772.8万元；NOI=772.8×(1−15%)=656.88万元3.总投入=10×0.45+3=7.5亿元4.资本金=7.5×30%=2.25亿元；贷款=5.25亿元；年利息=5.25×5%=0.2625亿元；现金流：0年−2.25亿元；1年销售回款3.2−利息0.2625=2.9375亿元；2年销售回款3.2−利息0.2625+NOI0.0657=2.9032亿元；3~11年每年NOI−利息=0.3942亿元；11年末还本5.25亿元+NOI0.0657−5.25=0.0657亿元；经测算NPV@10%≈+0.18亿元>0，IRR≈10.6%，满足要求四、论述题（共2题，每题25分，共50分）1.结合2024年以来房地产市场供求关系重大变化，论述“人房地钱”要素联动机制对促进市场平稳健康发展的作用路径，并提出政策建议。（25分）【答案要点】（1）供求关系变化：总量过剩、结构短缺、区域分化、预期转弱。（2）要素联动机制：以人定房、以房定地、以地定钱，实现需求牵引供给、供给创造需求。（3）作用路径：①人口大数据精准预测住房需求规模与结构；②供地计划与人口流动挂钩，实行“存量换增量”指标交易；③金融投放与去化周期挂钩，实施差异化按揭利率和开发贷额度；④财税激励与租购并举挂钩，降低交易环节税