2026年土地增值税顾问（土地增值税咨询）考题及答案

2026年土地增值税顾问（土地增值税咨询）考题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______第I卷（选择题，共30分）答题要求：本大题共10小题，每小题3分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。1.土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应（）。A.向纳税人所在地税务机关申报纳税B.向房地产坐落地的共同上一级税务机关申报纳税C.选择房地产坐落地的某一方税务机关申报纳税人D.按房地产坐落地分别向坐落地各方税务机关申报纳税2.下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。A.与国有企业换房的外资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让国有土地使用权的企业D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间3.某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（）万元。A.180B.240C.300D.3604.土地增值税的计税依据是（）。A.转让房地产取得的收入额B.房地产开发总投资额C.转让房地产取得的增值额D.转让房地产取得的利润额5.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税。A.10%B.20%C.30%D.40%6.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税7.下列项目中，属于土地增值税免税范围的是（）。A.建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和20%的B.个人之间互换自有居住用房地产的C.非房地产开发企业对外投资（投资于房地产开发企业）的房产D.企事业单位转让旧房8.某工业企业2019年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（）万元。A.96.75B.97.50C.306.75D.307.509.土地增值税实行（）税率形式。A.比例税率B.超额累进税率C.超率累进税率D.定额税率10.纳税人应在转让房地产合同签订后的（）日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。A.3B.5C.7D.10第II卷（非选择题，共70分）（一）简答题（共20分）答题要求：本大题共2小题，每小题10分。请简要回答问题。1.简述土地增值税的纳税义务人。2.简述土地增值税的扣除项目包括哪些。（二）计算题（共20分）答题要求：本大题共2小题，每小题10分。要求写出计算步骤和结果，并保留两位小数。1.某房地产开发公司开发建造一幢写字楼，取得销售收入10000万元。开发该写字楼有关支出如下：取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本为3000万元；房地产开发费用为500万元（其中利息支出200万元，能提供金融机构证明，但不能按房地产项目分摊）；与转让房地产有关的税金为555万元（不含印花税）。已知当地政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%。计算该公司应缴纳的土地增值税。2.某企业转让一栋旧厂房，取得转让收入500万元，缴纳相关税费30万元。该厂房原造价300万元，经评估重置成本价为400万元，成新度折扣率为80%。计算该企业应缴纳的土地增值税。（三）案例分析题（共15分）材料：某房地产开发公司于2019年1月开发一住宅小区，至2019年12月31日全部竣工并销售完毕。该小区占地面积为20000平方米，建筑面积为40000平方米。该公司取得土地使用权所支付的金额为4000万元，房地产开发成本为8000万元，房地产开发费用为1500万元（其中利息支出300万元，能提供金融机构证明，但不能按房地产项目分摊）。与转让房地产有关的税金为770万元（不含印花税）。当地政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%。问题：计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税，并分析其纳税筹划要点。（四）论述题（共15分）材料：近年来，随着房地产市场的不断发展，土地增值税的政策也在不断调整和完善。土地增值税作为房地产领域的重要税种，对规范房地产市场秩序、调节房地产增值收益具有重要意义。问题：请论述土地增值税政策调整对房地产市场的影响。要求：论述全面，条理清晰，字数在300字左右。（五）综合应用题（共20分）材料：某房地产企业计划开发一个商业综合体项目，预计总销售收入为5亿元。该项目取得土地使用权所支付的金额为1亿元，房地产开发成本为2亿元，房地产开发费用为3000万元（其中利息支出500万元，能提供金融机构证明，但不能按房地产项目分摊）。与转让房地产有关的税金为2750万元（不含印花税）。当地政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%。问题：1.计算该项目应缴纳的土地增值税。2.若该企业希望降低土地增值税税负，可采取哪些措施？请简要说明。答案：1.D2.D3.B4.C5.B6.C7.B8.C9.C10.C简答题答案：1.土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。2.土地增值税的扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目（对从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除）。计算题答案：1.（1）取得土地使用权所支付的金额=1000万元（2）房地产开发成本=3000万元（3）房地产开发费用=（1000+3000）×10%+（500-200）=700万元（4）与转让房地产有关的税金=555万元（5）扣除项目金额合计=1000+300==1.（1）取得土地使用权所支付金额=1000万元（2）房地产开发成本=3000万元（3）房地产开发费用=（1000+3000）×10%+（500-200）=700万元（4）与转让房地产有关税金=555万元（5）加计扣除=（1000+3000）×20%=800万元扣除项目金额合计=1000+3000+700+555+80=6055万元增值额=10000-6055=3945万元增值率=3945÷=6055×100%≈65.15%适用税率40%，速算扣除系数5%应缴纳土地增值税=3945×40%-6055×5%=1275.25万元2.（1）评估价格=400×80%=320万元（2）扣除项目金额合计=320+30=350万元（3）增值额=500-350=150万元（4）增值率=150÷350×100%≈42.86%适用税率30%，速算扣除系数0应缴纳土地增值税=150×30%-350×0=45万元案例分析题答案：（1）取得土地使用权所支付金额=（1000+3000）×20%=800万元（2）房地产开发成本=8000万元（3）房地产开发费用=（1000+3000）×10%+（500-300）=600万元（4）与转让房地产有关税金=770万元（5）加计扣除=（1000+3000）×20%=800万元扣除项目金额合计=800+8000+（1000+3000）×10%+（500-300）+770+800=11570万元增值额=10000-11570=-1570万元，增值率=-1570÷11570×100%≈-13.57%，不缴纳土地增值税。纳税筹划要点：合理控制房地产开发成本和费用，优化利息支出分摊方式，充分利用税收优惠政策等，以降低增值额和增值率，减轻土地增值税税负。论述题答案：土地增值税政策调整对房地产市场影响多方面。政策收紧时，提高税率或加强征管，会增加房企成本，抑制投资投机需求，促使市场回归理性，房价趋于稳定。政策宽松时，降低税率或放宽扣除标准，可减轻房企税负，刺激开发投资，增加市场供给，一定程度影响房价走势。政策调整还影响企业战略布局与市场预期，引导资源合理配置，推动房地产市场健康可持续发展。综合应用题答案：1.（1）取得土地使用权所支付金额=1亿元（2）房地产开发成本=2亿元（3）房地产开发费用=（1+2）×10%+（3000-500）=3500万元（4）与转让房地产有关税金=2750万元（5）加计扣除=（1+2）×20%=6000万元扣除项目金额合计=1+2+3500+2750+6000=15250万元增值额=50000-1