房产基础知识入门

房地产基础知识入门

1、什么是房地产？

土地、建筑物及其他地上定着物。在现实中，其他地上定着物可视为土地或建筑屋的构成或附屈部分，因此一般讲房地产涉及土地和建筑屋

两在部分。

2、房地产十大特性？

①不可移动性②独-无二性③寿命长期性④数量有限性⑤用途多样性

⑥互相影响性⑦易受限制性⑧价格高大性⑨难以变现性⑩保值增值性

3、什么是房地产业？

房地产投资、开发、经营、管理、服务H勺行业，属于第三产业。是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。分为房地产投资开发业和

房地产服务业。房地产服务业又分为房地产征询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等，其中房地产征询、房地产价格评估、房地产

经纪归为房地产中介服务业。

4、房地产征询代理？

指为存关房地产经营活动的公司或当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，具体业务有接受当事人的委托作房地产

市场调研，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目整体筹划和全程销售等活动。

5、房地产的实物、权益和区位的含义是什么？

实物：房地产中看得见、摸得着的部分如追筑物H勺构造、设备、装修、外观，土地的形状、平整限度、基础设施完备限度等。

权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，如所TF权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间运用权、相邻关系等。

区位：地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上1内关系。最简朴和常见的是用距离衡城区位的好坏。距离有空间直线距离、交通路线

距离和交通时间距高。人们注重的是交通时间距离。

6、房地产市场？

指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易涉及买卖、租赁、抵押、互换

等。房地产市场可以是有形（固定的房地产交易场合）或无形的。

7、房地产市场特点？

交易内物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益口勺转移；交易的对象非原则化，各不相似；交易金额大，价款可一次付清，但

一般是分期支付；市场是地区性口勺，其变化重要取决于本地的供求状况；容易浮现垄断和投机：较多地受到法规政策的影响和限制：一般人

非常常性参与：广泛的房地产经纪人服务：依赖于金融机构的支持与配合。

8、房地产“过热”和“泡沫”的含义和形成因素？

一种（或一系列）资产的价格在一种持续过程中的急剧上涨，初始使人产生进一步上涨的预期，从而吸引新的买者一投资者，随着价格的上

涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，并由此导致金融危机。房地产“过热”和“泡沫”体现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且

速度远远超过整个经济的增长速度。在房地产中容易浮现“过热”和“泡沫”的一是土地，二是期房，三是新建商品房。其形成因素一是群

体的非理性预期，二是过度的投机炒作，两者相辅相成，其中对房地产价格看涕的共同预期是形成“过热”和“泡沫”的基础。

9、房地产需求有几类？

消费性需求，购买和承租后直接用于生活或生产；

投资性需求，多用于出租：投机性需求，寻机再次发售以期从价格变化中获利；

盲目性需求，无目的，冲动,“跟风”购买。

投资性需求、投机性需求和盲目性需求最后回归于消费性需求，否则成为虚假需求，从而使房地产价格脱高市场基础价值并产生“过热”和

“泡沫”。

10、房地产市场的分级？

一级市场（土地市场）：开发商向政府购买土地使用权的市场；

二级市场（房地产增量市场）：开发商在土地上进行房屋建造并将新建成的房屋发售给业主的市场，商品房进入流通领域必然要有中介机构

参与代理销售，成为房地产经纪人的垂要业务：

三级市场（房地产存量市场）：业主将自己拥有的房屋进行出租、发售等活动的市场，存量市场II勺居间报务是房地产经纪人的又一重要业务。

11、房地产子市场的特性?

一级市场一级市场二级市场

市场供应方兀发商业丰

市场需求方开发商、投资者业中业主

市场竞争供应方垄断供应、需求方竞争在特定物业类型和特定区域内开发商垄断竞争接近完全竞争市场

市场价格政府指引、开发商参与开发商主导定价双方协定、自由定价

12、二、三级市场营销的不同特性？

二级市场三级市场

产品增量房地产存量房地产

价格开发商主导定价交易双方协定定价

促销较多使用广告、包装、价格等促销手段较少使用促销手段

分销较少使用分销渠多种分销形式.如连锁加盟、中介合伙、客户网络、多重代理等

13、什么是国有土地什么是集体土地？

目前，我国的土地只有两类所有者：一类是国家所有，另一类是集体所有。国家所有的土地，其所有权人具有唯一性，而集体所有的土地，

则分别属「•众多I向不同的集体。属「国家所有的土地是：都市的土地、农村和都市郊区中由法律规定属「•国家所有I向土地。属「•集体所有的

土地是：农村和都市郊区的土地、宅基地、白留地、白留山。对F集体所有的土地，国家可以依法征用。在两种土地所有权中，只有属广国

家所有的土地才干被依法用;商品房的开发经营。属「集体所有的土地是不能被用「商品厉开发经营的。固然，集体所有的土地被国家依法

征用后，还是可以用于商品房开发的。

14、土地使用权的获得方式？

口前，我国从事住宅开发的单位，可以通过两种途径从国家获得土地的使用许可权；一是行政划拨，二是有偿转让。两种途径的里要区别在

F，获得土地使用权是有归还是免费口勺。房地产开发商用于•商品房开发的土地都必须是有偿的，即必须是向国家交付了土地使用权出让金I向

土地。否则，建设单位对在该土地上建造的房屋不能获得所有权，而购房者虽然支付了房价款，也不能获得所有权。

15、土地使用权出让方式？

招标、拍卖、合同出让。

16、土地使用权出让年限？

居住用地70年

工业用地50年

教育、科技、文化卫生、体育用地50年

商业、旅游、娱乐用地40年

综合或其他用地50年。

17、房地产市场营销？

房地产市场营销人士针对房地产这种特殊商品所进行的市场研究及项目的市场定位、项目定价等•系列方略以及组织,安排和实行这些方略

所采用的各项市场措施，以便完毕最佳的房地产交易，获得预期的收益。对于•段耐用消费品，代理商在产品制造出来后才开始介入，而房

屋具有高价值和相对稀缺性，房地产市场营销活动则从产品规划设计阶段就开始介入营销活动。这是房地产市场营销活动不同于其他耐用消

费品营销的地明显的地方。

18、商品房预售？

房地产开发公司将正在建设中的房屋预先发售给承购人，由承购人预先定金或房价款的行为。

19、商品房预售条件？

I.已交付所布•土地使用权山让金，获得土地使用权证书：

2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25与以上，并已经拟定施工进度和竣工交付日期：

4.获得《商品房预售许可证》o

20、房产开发具有的“五证两书”？

⑴国有土地使用证；⑵建设用地规划许可证；⑶建设工程规划许可证：⑷建设工程施工许可证；⑸商品房预售许可证。“两书”是《住宅质

量保证书》和《住宅使用阐明书》。

21、标价（报价、价格表）？

商品房发售者在价目表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房发售价格。一般买卖双方在此基础上讨价还价。

22、成交价？

商品房买卖双方的实际交易价格。一般为合同中标明的价格。

23、均价？

所售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。•般可以反映所销商品房的价格水平。

24、用地面积？

规划地块划定的面积。

25、用地红线？

经都市规划行政主管部门批准的建设用地范畴I向界线。

26、容积率？

反映划衡量建筑用地使用强度的•项重要指标，即容积率=总建筑面积（地上所有建筑面积之和）/建筑用地面积（以都市规划行政主管部门

批准I勺建设用地面积为准，不含代征用地。）

27、建筑控制高度？（建筑限高）

地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一般地区建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计尊：坡顶房屋按屋檐和屋脊I内平均高度计第。

28、建筑密度：

建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积

29、绿化率？

都市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。

30、建筑间距？

两栋建筑物外墙之间的水平距离。住宅一般以满足口照规定作为拟定建筑间距的重要根据。一般的建筑是由基础、墙体、梁、柱、楼地面、

楼梯、门窗、屋盖等重要构件构成。

31、住宅使用面积？

是指住宅分户门内所有可供使用的净面积的总和，涉及卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。

32、住宅建筑面积？

是住宅各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积涉及使用面积、辅助面积和构造面积三部分。

积：不涉及在构造面枳内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积：内墙面装修厚度计入使用面积。

33、什么是商品房？

商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式获得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价发售。商品房根据其销售对象的不同，可以分

为外销商品房和内销商品房两种。

34、商品房计价方式？

1.按套(单元)计价：

2.按套内建筑面积计价；

3.按建筑面积计价。

35、建筑物如何分类？

(1)按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑四人类.居住和公共建筑又称民用建筑。

(2)按建筑物层数或总高度分类：低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑四大类。

住宅一般按建筑层数划分，1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为中高层，10层以上为高层。

公共及综合性建筑一般按建筑总高度划分：总高度超过24MITJ为高层(不涉及总高度超过24M的单层建筑)：总高度超过100M的，不管是

住宅、公共或综合性建筑，均称为超高层追筑。

对于高层建筑，国际上划分为四类：

低高层建筑：9-16层，建筑总高度25-50M：中高层建筑：17-25层，建筑总高度50-75M；高高层建筑：2670层，建筑总高度75T00M；超

高层建筑：40层以上，建筑总高度100M以上。

（3）按建筑构造（建筑物中由承重构件如基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等构成的体系）分类：

钢构造、钢筋混凝土构造、砖混构造、砖木构造、简易构造。

砖木构造：重要承重购件是砖木。一•般在3层如下，20世纪60年代前多为此类。

砖混构造：竖向承重.购件是破墙或砖柱，水平承重购件是钢筋混凝土（楼板、屋顶板），一般在6层如下，造价低、抗震性能差，开间、进

深尺寸及层高受限制，逐渐为钢筋混凝土构造所替代。

钢筋混凝土构造：重要承重购件（梁、板、柱、剪力墙、屋架等）是钢筋和混凝土。

钢构造：重要承用购件是钢材。

（心按建筑施工措施分类：

现浇、现砌式建筑（重要承中.购件在施工现场浇筑和砌筑）；

预制、装配式建筑（重要承申购件在加工厂制成，在施工现场装配。）；

部分现浇、现砌部分装配式建筑（一部分财件如墙体在施工现场浇筑或砌筑，•部分如楼板、楼梯在加工厂预制）；

（5）按建筑物耐火等级分类：1-4级，1级耐火性能最佳。

（6）按建筑物耐久等级分类：四级。

建筑物耐久等级

建筑物等级耐久年限合用范畴

—1以I-.重要的和高层建筑

一50-1一般性建筑