房地产项目开发流程全过程

房地产项目开发流程全历程

前置说明：

今整理出地产项目开发流程，期翼为其他项目运行做指导。亦或与同仁们配合探讨,

以求得项目开发运行的便捷之路。...

房地产项目开发流程全历程

目录

第一章：项目决策阶段

第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《衡宁拆迁许可证》

三、筹划设计

四、建立项目报建登记，申请招标，治理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建立阶段

1、施工用水电及通讯线路接通，包管施工需要

2、施工园地平整，到达施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施人为料准备

5、施工质料和施工设备的准密

6、临时用地或临时占道手续治理

7、施工许可批文及治理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、体例工程进度筹划

11、设计、施工、监理单元的协调

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭治理

三、申请竣工验收，取得《修建工程竣工验收存案证》

四、申办建立工程筹划验收

五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

六、物业移交

第五章：交付使用阶段

从开发、建立、经营、治理的步伐上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研

究和项目决策阶段、建立前期准备阶段、建立阶段、销售阶段和交付使用阶段。

第一章：项目决策阶段

产开发项目经董事会（企业主）批准开端立项后，转由企业战略生长研究中心（筹谋

部）进行可行性研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的底子目的是实现项目决策的科学化、民主化，淘汰或制止投资决策的失误，提

高项目开发建立的经济、社会和情况效益。

可行性研究的主要内容有：

（I）项目表面；

⑵开发项目用地的现场观察及动迁安顿;

(3)市场阐发和建立范围简直定；

(4)筹划设计影响和情况掩护；

(5)资源供给及资本运作方案；

(6)情况影响和情况掩护；

(7)项目开发模式、组织机构、岗亭需求、治理用度的研究；

(8)开发建立节点筹划；

(9)项目经济及社会效益阐发；

(10)结论及发起。

2、可行性研窕成员知识组成：经济师、市场阐发专家、房地产专家、修建工程专家、财会

师及律师。

3、可行性研究的事情阶段

1)投资时机研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行开端摸底和意向性谈判，

并对投资项目或投资偏向提出发起，即在•定的地域和部分内，以自然资源和市场的观察预

测为底子，寻找最有利的投资时机。投资时机研究相当大略，主要依靠笼统的预计而不是依

靠详细的阐发。如果时机研究认为可行的，就可以进行卜.一阶段的事情。

2)开端可行性研究，亦称“预可行性研究二在时机研究的底子上，进一步对项目建立的可

能性与潜在效益进行论证阐发。

3)详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建立项目投资决策

的底子，是在阐发项目在技能上、财政上、经济上的可行性后作出投资与反对策的要害步调。

4、可行性研究按5个步调进行：

(I)项目公司担当委托或团体公司董事会立项；

(2)观察研究；

(3)方案选择与优化：

(4)财政评价和经济评价：

(5)体例可行性研究陈诉。

属协议出让的，治理土地登记时应提交以下资料：

1)《土地出让条约》、《划拨决定书》或转让批文；

2)开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；

3)属新增建立用地的，应提供《建立用地批准书》：屈存量用地的，应提供原土地使用者土

地权源资料p

4)1：2000地形图2份；

5)加盖了“权属已审核”的宗舆图、地籍图各3份

6)地上附着物权属证明：

7)土地登记申请书：

8)土地登记法人代表证明和身份证明：

9)土地登记委托书。

送土田主管部分。

(1)土地使用权出让

地治理部分实力治理土地使用权出让和划拨土地使用权转让福补办出让手续的审核和报批

事情，远郊区、县房地局卖力治理不敷10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手

续的审核和报批事情.

(2)土地使用权划拨

房地局卖力治理10亩以上(含10亩)的城镇建立用地的划拨手续。区、县房地局卖力治理

1()亩以下的城镇建立用地的划拨手续。

(3)征用土地

征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部分审咳后报国务院批准。

征用耕地3亩以上1000亩以下.，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。

征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区(县)人民政府批准。

(4)地价评估

市房地局卖力城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估事情及评估

陈诉的审杳、地价审核和报批事情招标受让土地使用权申请步,戈。

(I)用地者见到招标通告后到由定所在索取招标文件。

(2)用地者到市或区、县房地局或其它部分了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，

搜集费料。

(3)用地者进行投资阐发。

(4)到指定所在治理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并

按划定缴纳投标包管金。

(5)用地者填写投标书送达指定方进行投标。

(6)收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用

权出让条约，并按条约的划定支付总地价款的一定比例作为定金。

(7)按条约的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县历地局申领临时国有土地使用

证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。

拍卖受让土地使用权申请步伐：

(I)用地者见到拍卖通告到指定所在索取拍卖文件。

(2)用地者到市或区、县房地局或其它部分了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，

搜集资料。

(3)用地者进行投资阐发。

(4)到指定所在治理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按划

定缴纳竞投包管金。

(5)用地者到指定所在领取竞叫牌.()

(6)用地者在划定时间、指定所在到拍卖现场加入竞投。

(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土蛆使用权出让条约，并按划定

支付总地价款的一定比例作为定金。

(8)按条约的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县戾地局W领临时国有土地使用

证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。

属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让步伐取得《成交确认书》。

凭此书治理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。

二、征地拆迁，申办并取得《衡宇拆迁许可证》。

都会衡宇拆迁是对都会筹划区内国有土地上原有的衡宇及其隶属物等，不适应经济、社会生

长需要的部分进行拆除重建，使都会的整体功效得到改进和提高。

1、拆迁方法：

1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改革方法取得土地使用权所涉及拆迁。

2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。

3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事衡宇拆迁事情的单元进行。

2、拆迁的主要内容包罗：

（1）衡宇拆建，如危旧房改革：

（2）都会功效、用地结构和空间结构的调解，如居住区、商业区、车站、生活办事设施等大

众修建的建立和改革：

（3）情况治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，都会衡宇拆迁是陪同着都会建立项目

进行的，是都会建立的重要组成部分，尤其是旧城改革中的一个重要环节，处于建立项目的

前期事情阶段。

3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

1）填写《都会衡宇拆迁申请表》一式五份；

2）建立项目批准文件；

3）建立用地筹划许可证：

4）国有土地使用权批准文件（建立用地批准书或划拨决定书）

5）拆迁代庖单元和评估机构资料。

6）拆迁安顿筹划和方案；（拆迁红线范畴内衡宇而积、户数、性质、用途等根本情况：拆迁

方法：拆迁期限：还建方法及还建期限；产权清晰的安顿用房证明：拆迁赔偿资金来源及预

算资金额度。）

7）有关金融机构出具的拆迁赔偿安顿资金证明。

凭据《市都会衡宇拆迁治理实施措施》的划定，衡宇拆迁治理部分在收到申请之日起30日

内，对申清审查完毕。切合条件的，依法收取拆迁治理费(住宅为7元/平方米，非住宅为3

元/平方米)，发表衡宇拆迁许可证。开发商取得《衡宇拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并

与拆迁人签订安顿赔偿协议。安顿赔偿共有三种方法，•是钱币安顿，二是现房安顿，三是

就地或异地还建。拆迁完毕后，巾清拆迁验收，取得《衡宇拆迁验收及格证》。

三、筹划设计

建立工程筹划治理的主要内容有：修建治理、门路治理、管线治理、审定设计方案、核发建

立工程筹划许可证。

在已开发使用的城镇国有土地范畴，项目筹划申报的根本步调是：

(1)在项目发起书报批或可行性研究陈诉体例之前，开发商要向筹划局申报筹划要点，筹划

治理部分应在要点通知书中对批复时的参考依据：

(2)在项目发起书批复后，开发商应向筹划局申报项目选址、定点，即向申请单元下发选址

筹划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范畴等提供较详细的意见，并须同时卜达筹划

设计条件；

(3)筹划设计条件，是项目选址后，由建立单元申请，筹划部分下达的委托设计•机构进行筹

划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向筹划部分提出审定申请：

(4)通过审定的设计方案，是依例开端设计或施工图的依据，也是取得建立用地筹划许可证

的必备条件：

(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究陈诉批复，并在筹划主管部分征询土地

及拆迁部分有关用地及拆迁安顿的意见后，应向筹划局申领建立用地筹划许可证，该证是取

得土地使用权的必备文件；

(6)申领建立工程筹划许可证，是在项已列入年度正式筹划后，申请治理开工手续之前，需

进行的验证工程建立切合筹划要求的最后法定步伐，该证中办开工的必备文件飞

进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才气进行,凭据《都会房地产治理法》

的有关划定，房地产开发用地一级市场取得方法有两种：即出让和划拨。通过出让方法取得

使用权的执法凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建立用地批

准H或划拨决定书。

1、申办项目选址定点，取得《建立项目选址意见书》和《建立用地筹划许可证》。并取得《建

立项目选址意见书》的附件：筹划设计(土地使用)条件

1)建立项目选址申请

都会筹划行政主管部分凭据全市经济社会生长计谋、都会总体筹划、分区筹划、控制性详细

筹划等各级筹划，凭据国度《都会筹划法》、《建立项目选址筹划治理措施》等，考虑建立项

目的要求，在划定期限内提出筹划方面的初审意见和选址意见。今后，由都会筹划行政主管

部分会同土地治理部分并征求项目所涉及到的有关部分的意见，对初审意见及其选址提出复

审意见，对付同意的项目报政府审批后，在划定的审批期限内核发项目选址意见书。建立项

目选址意见书的主要内容应包罗：处立项目的根本情况和建立项目筹划选址的主要依据。

2）申办建立用地筹划

都会建立用地筹划治理的根本是依据都会筹划确定的差别地段的土地使用性质和总体结构，

决定建立工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建立项目功效和使用要

求的前提下，如何经济、公道地使用土地。都会筹划行政主管部分对都会用地进行统一的筹

划治理，实行严格的筹划控制是实施都会筹划的根本包管。

3）委托设计单元设计，送审设计方案。

申报筹划要点：

筹划要点是筹划立项或建立工程可行性研究的筹划根本依据。筹划部分可以要求开发单元初

始筹划部分对付开发项目的意见，再行决定对可行性研究陈诉的批复。当建立单元完成筹划

报批手续之后，应到筹划部分申报选址定点，以获取选址筹划意见通知书申报选址定点。治

理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：

1）建立用地申请：

2）房地产开发单元营业执照和资质证书；

3）土地使用证或土地权属证明：

4）1：2000地形图。

开发商取得《建立项目选址意见书》及《建立用地筹划许可证》后，即可同步到a/建管处治

理筹划方案报建手续，取得《隹立工程筹划许可证》：b/到耕保处治理土地征用、转用手续,

取得《建立用地批准书》。到土地利用处治理土地出让条约或划拨手续，签订《国有土地使

用权出让条约》或取得《建立用地划拨决定|占》。c/到地籍处治理《国有土地使用权证》；到

拆迁处治理《拆迁许可证》：

2、持筹划方案和修建方案图纸到建管处申请修建方案报建，取得修建核位红线图和施工图。

修建方案根建分两阶段。

1）筹划方案审批阶段，取得《筹划修建方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为：a\l：

2000地形图1份；b\l：500地形图1份（附门路红线及光盘）；c\建立项目筹划修建方案图

纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个差别设计单元的筹划方案及光盘）；d\“一书一证”

及其附件（筹划设计使用条件和筹划用地范畴线）。

2）施工图批准阶段，取得修建核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为:

a\土地证复印件或宗舆图或《出让条约》或《划拨决定书》：b\公安、消防、审图办、人防、

供水、供电、城管、交管、通信管线、抗宸、环卫、燃气、园林、等部分审查意见或回执：

c\施工图3份及光盘。

3、申办建立工程红线定位与验线，取得修建核位红线图。红线定位包罗修建红线定位和市

政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位事情完成后，当修建物施工至正负零

或市政管线埋设沟槽覆土前，建立单元应申请红线验线。治理红线定位时应提交以下资料原

件：

1）修建红线：审批手续齐全的红线图、修建施工图，以及修建红线放线通知单。

2）修建试放红线：红线图、修建总平面图或修建施工图、试放红线通知单。

3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。

4）若所放红线与筹划门路或其它预留筹划控制范畴相关，建立单元还须到市级筹划部分提

取门路坐标及其它相关数据。

4、申办《建立工程筹划许可通知书》，治理完毕后凭此通知书到建管部分治理《施工许可证》。

建立工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建立工程筹划许可证》。持修建红线

图到城管部分固体废弃物治理处缴纳垃圾处置惩罚费。申报《建立工程筹划许可通知书》应

提交以下资料：

1）国有土地使用权证；

2）都会底子设施配套费收据：

3）人防费收据：

4）《建立工程筹划许可通知书》申请表；

5）投资许可证：

6）经放线的《红线定位册》正本。

5、申办《建立工程筹划许可证》。申办完毕后开发商持《建立工程筹划许可证》至建管部分

治理钝立工程正负零以上部分相关施工手续：和立工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申

办《建立工程筹划验收及格证》。《建立工程筹划许可证》时提交以卜资料：

1）《建立工程筹划许可通知书》；

2）经正负零验线、盖印的《红线定位册》副本;

3）经正负零验线、盖印的《核位红线图》；

4）垃圾处置惩罚费联系单。

《建立工程筹划许可证》出现变动事由时，提交以下资料治理：

1）变动申请：

2）工商部分更名通知、变动后的工商执照；

3）开发商资质证明；

4）土地变动批复；

5）变动后的土地使用证：

6）（土地批租费、使用费）收据；

7）原建立工程筹划许可证；

8）修建红线图：

9）抵押权人同意变动的意见（治理了在建工程抵押的）；

10）法院裁决项目还应提交判决书。

房地产项目开发流程全历程（三）

四、建立项目报建登记，申请招标，治理招标投标手续，确定勘察、设计、监理.、施工步

队。

项目报建总流程：

建立工程生意业务中心依法必须进行招标的项目范畴和范围尺度，凭据省人民政府的划

定执行。施工单项条约估第价在50万元人民币以上或修建面积到达1000m2的建立工程新

建、扩建和改建的修建的建立工程必须进行招标。工程建立项目必须在发包前，由建立单元

或其委托署理机构到相关生意业务中心进行报建。应当报建而天报建的工程项目，不得进行

招投标。报孙时苑交验工程邦立项目以下文书：立项的批准文件、银行出具该工程项目资信

证明、经批准的建立用地证明和筹划审批文件等。工程建立项目的报建内容主要包罗：工程

名称、建立所在、投资范围、资金来源、当年投资额度、工程范围、拟开工与竣工日期、发

包方法、工程筹建情况。

工程建立项目报建步伐:

1）建立单元或其委托的署理机构到建立工程生意业务中心（建立局）领取《工程建立项目

报建表》。

2）按报建表的内容如实填写上项目法人公章后报送建立局。

3）工程建立项目立项批文、资信证明、建立用地证明、筹划审批文件、施工图设计文件审

查批准书连同报建表同时提交。

4）属于试桩建立工程项目，须治理试桩登记手续。工程建立项目的投资和建立范用产生变革

时，建立单元或其委托署理机构应实时到市生意业务中心进行增补登记。筹建卖力人变动时,

应治理变动手续。

1、建立项目报建登记

事情内容：

填报《建立工程项目报建表》需带下列资料：

（•）建立项目批准文件；

（二）建立工程项目土地使用正当证明文件：

（三）施工图设计文件审查批准书：

（四）资金证明（银行出具的六联单或审计陈诉）：

（五）私营、民营、合资项目必须出具正当证明文件。

报比信息治理：

（1）、建立局核实报建资料，进行现场勘踏（7个事情日内）：

（2）、将报建信息转至各有关治理机构。

2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建立工程“一费制”收费认定表》按

下列步伐治理

（一）在根建台领取收责认定表（共两份）：

（二）到各执收执罚单元办事“窗口”治理缴费认定手续：

（三）应缴用度从工程报建开始20日内凭建立局（咨询台）开具的《市行政事业性收费、

基金缴款通知门》到署理银行专柜治理缴款手续。其它以中标价为盘算基数的缴费项目，在

招投标监视治理机构对招标投标情况书面陈诉批准前按上述步戈治理。

3、投标申请人投标报名

（一）投标报名、评标、定标的依据资料：

1、投标申请人的营业执照；

2、资质证书：

3、投标申请人信誉档案资料：

4、项目经理有关资料：

5、业绩及其它与投标运动有关的资料。

（二）网上投标报名：

4、招标人凭据工程需要对投标申请人资格预审事情内容：

（一）招标人凭据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应按已宣布通告的内容和要求对

投标申请人进行资格预审：

（-）投标申请人到建立局领取资审通知书和购置资格预审格式文件：

（三）招标人接纳对投标申请人资格预审的，凡预审及格者少于7家的，应重新宣布招标通

告；预审及格者过多时，又未要直接确定的，应在市建立局接纳随机方法抽取不少于7家的

投标申请人。

5、投标文件的体例、内容、递交和吸收事情内容：

（•）招标文件体例标人应凭据招标文件和招标工程图纸以及工程技能范例要求，结合踏勘

施工现场和招标答疑会所了解的情况，体例投标文件和工程预算。投标文件体例完成后应仔

细校核，按招标文件的划定打印、装订、密封和标记，并满足招标文件要求的份数。接纳尺

度保密化评审技能标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件划定执行。

（二）投标文件的内容

1、投标函：

2、施工组织设计大概施工方案；

3、投标报价;

4、招标文件要求提供的其他质料。

（三）投标文件的递交和吸收

1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封

送达投标所在。在投标截止时限以前，投标人可以对所递交的投标文件进行增补、修改或撤

回，增补、修改的内容为投标文件的组成部分。并须按招标文件的划定进行体例、密封和标

记。

2、投标文件的吸收

在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的吸收事情。在吸收中应注意查对投标文件是否

按招标文件的划定进行密封和标记，并做好吸收时间的记载，未定时或提前送达的，招标人

应当拒收。

6、组织评标委员会事情内容：

（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前

4小时以上5小时以内）在招投标监视治理机构的监视卜，通过市建立工程生意业务中心盘

算机系统按划定随机抽取评委，并提供以下资料：

1、《建立局抽取评标评委申请表》：

2、署理银行代收专柜开具的以建立面积为盘克基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。

（二）由建立局指定专人通知评委加入评标；

（三）建立局卖力将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封（密封套破损无效），分别

交由招标人和招投标监视治理机构签收生存。

7、开标

事情内容：

（一）招标人介绍投标单元和招投标监视治理部分人员；

（二）当众查验投标文件是否切合划定，按划定启封投标书：

（三）根投标标价、工期、质量、主要质料用量以及需要特别说明的内容：

（四）设有标底的宣布标底；

（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。

（六）招投标监视治理机构进行监视治理

8、定标

事情内容：

凭据中华人民共和国建立部令［第89号］令《衡宇修建和市政底子设施工程施工招标投标治

理措施》进行。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在

招标文件中载明。

9、批准招投标情况陈诉、中标通知书的签发及中标人的公示通告

事情内容：

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监视治理机构提交招标投标情况的书

面陈诉。在向招标投标监视治理机构提交招投标情况书而陈诉批准时，应提交卜.列资料：

1、由各收费单元确认的《建立治理收费认定表》；

2、由署理银行代收专柜开具的以中标价为盘算基数的“•贽制”收费项目的缴款凭据。

房地产项目开发流程全历程（四）

10、签订工程承发包条约

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，凭据招标文件和中标人的投标文件

订立书面条约：招标人和中标人不得再行订立背离条约实质性内容的其他协议。订立书面条

约后7日内，中标人应当将条约送治理机构存案。

招标条件：

1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建立用地筹划许可证，并治理建立用地手续和立项

审批手续；

2）建立工程全历程监理招标，应当完创建项审批手续；建立工程施工阶段监理招标，应当

完成勘察和设计事情：

3）施工招标，应当完创建项审批手续，建立资金已经落实，按划定应当实行建立监理的工

程已签订建立监理条约：

4）质料、设备招标，应当完成设计事情，质料设备的技能性能已经确定，所需资金已经落

实；

5）执法、法例、规章划定的其他条件。

公然招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资格

预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要分别标段和确定工期的，招标人应当公道

分别标段、确定工期，并在招标文件中载明。应枳极推行总承包卖力制，不得将一个单元工

程主楼、附楼、分部工程离开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分

包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形修建市场通过招标投标方

法确定。任作甚招标项目的前期准备大概监理事情提供设计、自询办事的法人及其隶属机构

(单元)，均不得加入该招标项目的投标。

招标方法：开发建立工程招标投标可以接纳公然招标、邀请招标和I办商议标等几种方法：

(1)公然招标

由招标单元通过报刊、广播、电视等转播媒介宣布招标通告，公然请承包者加入投标竞争。

凡具备划定条件的单元都可自愿加入投标。在众多的投标单元中选择报价公道、工期较短、

信誉良好的承包商。这种公然招标方法，由于加入投标的单元较多，所以审查投标资格及其

标书的事情量较大，招标用度开支较多。实行公然招标工程应实行投标人资格预审，当资格

预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机要领从中选择投标人，且数量不得少于7家。

公然招标一般适用于工程范用较大、技能庞大、报价水平不易掌握的大中型工程建立建立项

目，以及采购数量多，金额大的物资设备、质料的供给。

(2)邀请招标

招标单元不公然宣布招标通告，而是凭据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或

邀请函，然后凭据各单元回函回复情况，确定投标工具，请他们加入招标项目的投标竞争。

邀请加入投标单元的个数，世界各都城有划定，我省在有关划定中，明确要求不少于三家。

邀请招标方法由于对邀请工具的技能、经验和信誉方面比力了解和信任，所以组织事情比力

简朴。不但可以节省招标用度、缩短招标事情的周期，也可以提高投标中标率。邀请招标属

于有限竞争性招标，这种招标方法限制了竞争范畴，有可能失去优秀的投标者。实行邀请招

标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。

(3)协商议标

由建立单元直接选择投标单元,就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。

加入议标的单元应不少于两家。议标适用于招标事情开展有困难的地域。工程范围不大、专

业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标历程中用

度支出最少，招标事情的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造;介上一般都偏高。

招标投标根本步伐

招标事情由开发公司主持，没有组织招标和体例标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司

等招标办事公司署理但这类办事机构必须具备一定技能资质，具有法人职位，经招标投标

治理部分审查批准的企事业单元。

(1)事情步伐

审查招标单元的资格：

报批招标申请书；

体例招标文件，体例标底并送审，指定评标、定标要领：

宣布招标通告或招标邀请书；

审查投标单元及格；

分发招标文件及有关技能资料、图纸等，组织投标单元现场勘察和招标文件答疑：

体例和寄送投标文件：

开标，公然标底，审查投标书和保函：

评标、定标、决定中标单元；

发出中标通知书，招标单元与中标单元签订承包条约。

招标申请书应当包罗以下主要内容：项目名称、情况、概算：开发公司实力组织招标的人员

的姓名、年龄、业务简历、职务、职称：资金来源及落实情况：图纸、园地等情况是否具备

招标条件：招标方法。

(2)应注意的问题

工程建立招标投标必须体例完整的招标文件利投标标书。招标文件和投标标书•经发出，除

另有划定外，一般不得变动。招标必须依据有关划定体例标底，并送政府主管招标投标的部

分或其委托单元审查批准。体例标底人员的资格，须审核批准。别的，一个招标工程，只能

体例一个标底。

为了包管招标的公平性，应当以招标单元为主，约请有关部分及专家创建评标领导小组，进

行评标、决标。对付大中型建立项目，招标单元还可以邀请经验富厚、有较高技能和经济评

估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此底子上，推荐一、二个投标企

业，供评标领导小组审定，确定中标单元。如果决标结果有损于国度利益时，政府主管招标

投标的部分，有权予以反对。

投标单元在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标包管金证书。投标单元

中标后，如果拒绝负担中标的工程任务，招标单元有权向为其出具保函的单元索取投标包管

金O

签订承发包条约时，必须严格履行标竹的各项条件，不得修改和变动；双方应交换各自开户

银行出具的履约包管金证书。包管金额在条约期满后应当退回.

招标单元和中标单元签订条约后毁约，对方有权持履约包管金证书向其包管银行索兑包管

金。由于违约给对方造成的损失如凌驾履约包管金的，还应赔偿履约包管金的不敷部分。

应提交的招标资料目录

1）招标署理条约及招标署理机构资质证书复印件（如有署理）

2）招标存案登记表

3）经批注的邀请招标陈诉（如系邀请招标）

4）招标通告或投标邀请书

5）投标报名名单（公然招标）

6）资格预审文件

7）资格预审评审陈诉

8）招标文件

9）购置招标文件登记表

10）答疑会纪要（或答疑资料）及签收回执

II）标底（工程预算书）及市建立工程项目迨价咨询批准证（如有标底）

12）评委名单

13）招标人评委委托"：

14）开标会签到表

15）招标记载一览表

16）投标函及投标函附表

17）评委评分表

18）评分汇总表

19）评标陈诉

20）招标投标情况书面陈诉

21）中标通知书及中标公示证明

22）治理建管手续联系单

23）条约存案表

24）行政事业性收费、基金缴款通知书及收据

25）建立治理收费认定表（共2份）

26）宁静和文明施工开工验收及格证

房地产项目开发流程全历程（五）

招标投标的治理

1）施工企业资质治理:

筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。

按企业的建立业绩、人员素质、治理水平、资金数量、技能装备等，将工程总承包企业资质

登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记尺度及承包工程范畴

由建立部统一制定、宣布。目前，施工企业资质登记尺度按1989年建立部《施工企业资质

品级尺度》执行。企业资质品级实行分级审批。一级企业由建立部审批，二至四级凭据隶属

干系由国务院有关部分和省、自治区、直辖市建立行政主管部分审批，经审查及格的企业由

自治治理部分发表《修建业企业资质证书》

（1）施工企业资质的动态治理

企业资质动态治理是指由于情况变革，当组成及影响企业及质的条件已经高于或低于原定资

质尺度时.，由资质治理部分对其资质品级或承包工程范畴作相应调解的治理。动态治理通过

资质年度查抄和其它形式的监视查抄进行。对企业资质的升级、降级实行通告制度。实行动

态治理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其发质的决定作用。通过

对企业的资质审查确定资质品级，由资质品级确定企业承接施工任务的范畴与范围；通过对

企业经营果冻及事情业绩的考核来重新评定资质品级。这种双向的动态的资质治理就是我国

对施工企业进行行业治理的主要手段和生长偏向。

（2）工程总承包企业的治理

随着加工治理体制革新的不停深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业团体。这种

对工程从立项到交付适用全历程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为增强对工程项目

总承包企业的资质治理，1992年4月建立部宣布了《工程总承包企业资质治理暂行划定》。

工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行划定》从企业曾负担国总承包的工程数量、自有

资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面划定了各资质品级须具备的具体条

件。2003年7月，建立部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务

的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其

资质品级许可的工程项目范畴内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包

资质的企业负担。

工程建立项目组织实施方法目前有两种方法：

其一是工程总承包方法，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委

托，凭据条约约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全历

程或若干阶段的承包。工程总承包企业凭据条约约定对工程项目的质量、工期、造价等向业

主卖力。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分事情发包给具有相应资质的分包企

业；分包企业凭据分包条约的约定对总承包企业卖力。工程总承包方法通行的做法有四种，

即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计一施工总承包⑴用）、凭据工程项目的差别

范围、类型和业主要求，还可接纳设计一采购总承包（E-P）、采购一施工总承包（P・C）等方

法。

其二是工程项目治理方法，工程项目治理是指从中工程项目治理的企业受业主委托，凭据条

约约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全历程或若干阶段的治理和办事。工程项目治

理企业不宜接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订条约，但可

以按条约约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订条

约，并受业主委托监视条约的履行。工程项目治理有两种根本方法，即项目治理办事型或项

目治理承包型，项目治理办事是指工程项目治理企业凭据条约约定，在工程项目决策阶段，

为业主体例可行性研究陈诉，进行可行性阐发和项目筹谋：在工程项目实施阶段，为业主提

供招标署理、设计治理、采购治理、施工治理和试运行（竣工验收）等办事，代表业主对工

程项目进行质量、宁静、进度、用度、条约、信息等治理和控制。工程项目治理企业一般应

凭据条约约定负担相应的治理责任。项目治理承包是指工程项目治理企业凭据条约约定，除

完成项目治理办事的全部事情内容外，还可以卖力完成条约约定的工程开端设计（底子工程

设计）等事情。对付需要完成工程开端设计（底子工程设计）事情的工程项目治理企业，应

当具有相应的工程设计资质。项目治理承包企业一般应当凭据条约约定负担一定的治理风险

和经济责任。

2）工程建立治理：

工程建立阶段，指房地产开发项目从列入年度施工筹划起，到项目施工全部完成，通过建立

主管部分主持的综合验收，到达客户可以住用步伐的历程。本阶段开发商要完成的主要报批

手续有：在取得土地使用权后，向计委申请列入年度施工筹划；同时，与“四源”供给单元

签定供源协议，按划定支付有关用度。今后，向建委提出申请开工陈诉，填报建立开发审批

表；到市招标投标治理办公室，治理招标批准手续，选择施工单元：到工程建立质量监视总

站（站），治理质量监视注册手续；到建委申领建立工程开工证。项目竣工后，实时报请建

立主管部分进行建立工程综合验收及建立工程筹划验收。

五、申办《施工许可证》

1、施工许可证申办范畴：在中华人民共和国境内从事各种衡宇修建及其隶属设施的制作、

装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政底子设施工程的施工，建立

单元在开工前应当依照本措施的划定，向工程所在地的县级以上人民政府建立行政主管部分

（以下简称发证构造）申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下大概修建面枳在3

00平方米以下的修建工程，可以不申请治理施工许可证。凭据国务院划定的权限和步伐批

准开工陈诉的修建工程，不再领取施工许可证。

2、施工许可证治理机构：建立局

3、施工许可证治理步伐：

1）填写《修建工程施工许可证申请表》，并领取《治理修经工程施工许可证必备资料清单》。

2）提供以下必备资料：《建立工程用地许可证》；《建立工程筹划许可证》；《拆迁许可证》或

施工现场是否具备施工条件的证明；中标通知书及施工条约；施工图纸及技能资料；施工组

织设计：监理条约或建立单元工程技能人员情况；质量、宁静监视手续；资金保函或证明：

施工许可申请表和治理建管手续联系单。

3）建立单元应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能定期开工的，应当向发

证构造申请延期；延期以两次为限，每次不凌驾T个月。既不开工乂不申请延期大概凌驾延

期时限的，施工许可证自行作废。

4、治理施工许可证:

提交下列归档资料后领取施工许可证：

（-）建立工程报建表：

（二）建立单元资信证明（可用复印件）；

（三）立项批文、总体筹划平面图、筹划许可证（可用复印件）;

（四）施工图设计文件审查批准书；

（五）建立工程试桩施工申报登记证（可用复印件）：

（六）招标申请表；

（七）招标通告：

（A）招标日程摆设；

（九）招标文件及评标措施；

（十）投标申请书：

（十一）投标单元资格预审文件（生存6个月）：

（十二）答疑会纪要：

（十三）投标书：

（十四）评委人员名单：

（十五）开标记载表：

（十六）评委评分表及评分汇总表；

（十七）评标陈诉；

（十八）中标公示证明；

（十九）中标通知书；

（二十）施工条约或监理条约：

（二十一）条约存案表;

（二十二）施工许可申请表或治理建管手续联系

（二十三）市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据：市建立治理收费认定表（共2份）

（二十四）宁静和文明施工开工验收及格证（可用复印件）

第三章：工程建立阶段

工程建立阶段是将开发历程涉及到的人力、质料、机器设备、资金等资源聚集在一个特定的

时空点上所从事的施工生产运动。施工阶段的事情包罗：

1、施工用水电及通讯线路接通，包管施工需要：

2、施工园地平整，到达施工条件；

3、施工通道疏通，满足施工运输条件；

4、施工图纸及施人为料准备：

5、施工质料和施工设备的准备：

6、临时用地或临时占道手续治理；

7、施工许可批文及治理开工手续：

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验：

9、组织图纸会审、设计交底；

10、体例工程进度筹划：

11、设计、施工、监理单元的协调：

第四章：项目销售阶段

一、领取《预售许可证》

商品房销售有商品房预售和顼售两种方法。商品房预售是指房地产开发企业将正在建立中的

衡宇预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产

开发企业将竣工验收及格的商品房出售给买受人，并由买受人又付房价款的行为。商品房现

售尺度是指衡宇已通过竣工验收或分期验收，并取得《房地产开发经营项目交付使用证》。

商品房预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发

企业进行商品房预售，应当向都会、县房地产治理部分治理预售登记，取得《商品房预售许

可证讥开发企业申请治理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、有建立工程筹划许可证和施工许可证；

3、按提供预售的商品房盘算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25%以上，并已

经确定施工进度和竣工交付日期。划定为多层修建完成主体结构的全部；小高层修建完成主

体结构的三分之二；高层修建完成主体结构的二分之一。

4、开发企业的《营业执照》和资质品级证书：

5、工程施工条约；

6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修尺度、竣工交付日期、预售总

面积、交付使用后的物业治理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

商品房现售实行现售存案证。现售存案证只用办一次，直到屋子全部卖光，不必每年调换，

当消费者看到该也足去年治理的，也可以照买不误。应当切合以下条件：

（-）现售商