三级物业管理师考试题+参考答案

三级物业管理师考试题+参考答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.根据《物业管理条例》，业主大会作出制定和修改管理规约的决定，必须经（）通过。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主C.全体业主一致同意D.业主委员会全体成员同意【答案】A2.某住宅小区采用酬金制计费方式，物业服务企业年度预收物业服务资金1000万元，年度实际支出950万元，按照约定酬金比例8%计算，该企业本年度可提取酬金为（）万元。A.80B.76C.60D.50【答案】B3.依据《民法典》第278条，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向（）负责。A.建设单位B.业主C.业主委员会D.街道办事处【答案】B4.某项目绿化养护等级为二级，参照《城市园林绿化养护管理标准》，其草坪修剪频率应为每年（）次。A.4～5B.6～8C.9～10D.11～12【答案】B5.根据《住宅专项维修资金管理办法》，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托（）作为住宅专项维修资金的代管单位。A.物业服务企业B.商业银行C.业主委员会D.审计事务所【答案】B6.在消防系统日常巡查中，对湿式报警阀组进行功能测试时，打开试水阀后，水力警铃应在（）s内发出报警铃声。A.30B.60C.90D.120【答案】C7.某写字楼建筑面积8万㎡，实际出租面积6.5万㎡，年度物业服务费收入2600万元，则该项目平均物业服务费单价为（）元/㎡·月。A.3.25B.3.33C.3.42D.3.56【答案】B8.依据《物业服务收费管理办法》，实行政府指导价的住宅小区，其物业服务收费标准的浮动幅度由（）确定。A.国家发改委B.省级价格主管部门C.市、县价格主管部门D.业主大会【答案】C9.某小区共有车位500个，其中地面车位150个、人防车位200个、产权车位150个。根据《民法典》，关于车位收益归属，下列说法正确的是（）。A.地面车位收益归物业服务企业B.人防车位收益归国家C.产权车位收益归产权人D.所有车位收益均归全体业主【答案】C10.在物业承接查验中，对电梯进行查验时，限速器动作速度应与铭牌标定值相符，其偏差不得超过（）。A.±1%B.±3%C.±5%D.±7%【答案】C11.某项目年度能源费用为1200万元，通过实施变频改造、LED灯具更换、空调群控三项节能措施，综合节能率可达12%，则年度节约费用为（）万元。A.120B.132C.144D.156【答案】C12.根据《安全生产法》，物业服务企业主要负责人对本单位安全生产工作负有（）职责。A.监督B.协助C.全面负责D.部分负责【答案】C13.某小区业主委员会任期届满前（）日，应当召开业主大会会议进行换届选举。A.30B.60C.90D.120【答案】C14.在公共收益管理中，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益，在扣除合理成本后，属于（）所有。A.物业服务企业B.建设单位C.全体业主D.社区居委会【答案】C15.某项目采用包干制收费，年度物业服务费收入2000万元，年度物业服务支出1850万元，则企业年度利润为（）万元。A.150B.200C.250D.300【答案】A16.根据《物业服务企业资质管理办法》（已废止，但考试仍涉及），三级资质物业服务企业可以承接（）万㎡以下的住宅项目。A.10B.20C.30D.50【答案】B17.在物业管理投标中，评标委员会成员人数应为（）人以上单数，其中物业管理专家不得少于成员总数的三分之二。A.3B.5C.7D.9【答案】B18.某小区绿化面积2万㎡，年度绿化养护外包合同单价为4.5元/㎡·年，则年度绿化养护费用为（）万元。A.7B.8C.9D.10【答案】C19.根据《住宅室内装饰装修管理办法，装修人擅自变动建筑主体和承重结构的，由（）责令改正，并处以罚款。A.物业服务企业B.城市房地产行政主管部门C.公安机关D.消防救援机构【答案】B20.在客户满意度调查中，五级评分法“很满意、满意、一般、不满意、很不满意”对应的分值通常为（）。A.5、4、3、2、1B.10、8、6、4、2C.100、80、60、40、20D.1、2、3、4、5【答案】A21.某项目年度维修基金利息收入为36万元，按照《住宅专项维修资金管理办法》，该利息应当（）。A.缴入国库B.转作维修资金滚存使用C.用于物业服务企业补贴D.用于业主委员会办公经费【答案】B22.在设施设备管理中，对低压配电柜进行日常巡检时，其运行温度一般不应超过（）℃。A.40B.50C.60D.70【答案】C23.某小区实行酬金制，约定物业服务企业酬金比例为10%，年度实际支出1800万元，则企业年度酬金为（）万元。A.180B.200C.220D.250【答案】A24.根据《民法典》，业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可催告其在合理期限内支付，合理期限一般不少于（）日。A.7B.15C.30D.60【答案】B25.在物业管理投标文件中，技术标一般不包括（）。A.服务组织架构B.费用测算C.服务流程设计D.应急预案【答案】B26.某项目年度电梯维保费用为120万元，共维保电梯50台，则单台电梯年度维保单价为（）万元。A.2.0B.2.2C.2.4D.2.6【答案】C27.根据《消防法》，对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，检测记录应当保存不少于（）年。A.1B.2C.3D.5【答案】C28.在物业服务质量评价中，GB/T20647.92006《社区服务指南第9部分：物业服务》将服务等级划分为（）级。A.二B.三C.四D.五【答案】B29.某小区业主大会决定解聘原物业服务企业，应当提前（）日书面通知该企业。A.30B.60C.90D.120【答案】B30.在物业管理投标报价中，下列费用属于不可竞争费用的是（）。A.保洁耗材费B.秩序维护费C.法定税费D.企业利润【答案】C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于业主共有部分的有（）。A.物业管理用房B.电梯轿厢C.规划用于停放汽车的车位D.屋顶平台E.市政供电专线【答案】A、B、D32.根据《物业服务收费管理办法》，下列情形中，物业服务企业不得收取费用的是（）。A.代办房产证B.代办燃气开通C.代办有线电视开通D.代办邮政信箱E.代办宽带入户【答案】A、B、C、D、E（均属于自愿委托，不得强制收费）33.在物业承接查验中，应移交的资料包括（）。A.竣工总平面图B.设施设备安装使用维护资料C.物业质量保修文件D.业主名册E.白蚁防治合同【答案】A、B、C、E34.下列属于物业管理区域内禁止行为的有（）。A.违法搭建B.占用消防通道C.饲养烈性犬D.擅自改变房屋用途E.夜间22:00后使用跑步机【答案】A、B、C、D35.在物业服务合同终止时，物业服务企业应当移交给业主委员会的资料包括（）。A.物业服务用房B.预收物业服务费余额C.公共收益结余D.设施设备维保记录E.员工劳动合同【答案】A、B、C、D36.下列属于物业管理投标无效情形的有（）。A.投标文件未密封B.投标报价高于最高限价C.投标保证金未到账D.联合体投标未附协议E.项目经理无社保缴费记录【答案】A、B、C、D37.在设施设备运行记录中，必须每日填写的有（）。A.水泵运行记录B.电梯故障记录C.发电机试车记录D.中央空调主机运行记录E.高压配电室巡检记录【答案】A、B、D、E38.根据《民法典》，业主共同决定事项中，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上同意的有（）。A.筹集维修资金B.改建附属设施C.改变共有部分用途D.解聘物业服务企业E.使用维修资金【答案】A、B、C39.下列属于物业管理风险类别的有（）。A.治安风险B.消防风险C.设备运行风险D.财务风险E.舆情风险【答案】A、B、C、D、E40.在客户投诉处理闭环管理中，必须包含的环节有（）。A.受理B.派单C.回访D.考核E.归档【答案】A、B、C、E三、案例分析题（共30分）41.【背景资料】某住宅小区建筑面积12万㎡，可收费面积11.2万㎡，物业服务费标准1.8元/㎡·月，公共车位300个，每个车位月租金300元，电梯广告年收益24万元，快递柜年收益6万元。年度物业服务支出预算2100万元，其中人工成本占比55%，能耗占比18%，维保占比12%，保洁绿化占比8%，行政办公及其他占比7%。（1）计算该项目年度物业服务费收入、公共收益总额及总收入。（6分）（2）若采用酬金制，酬金比例8%，计算企业可提取酬金。（3分）（3）结合背景，分析该项目成本控制的重点及措施。（6分）【答案】（1）物业服务费收入=11.2万㎡×1.8元/㎡·月×12月=2419.2万元；公共收益=车位租金300个×300元/月×12月+广告24万+快递柜6万=108+24+6=138万元；总收入=2419.2+138=2557.2万元。（2）酬金=年度实际支出2100万×8%=168万元。（3）人工占比最高，应重点控制：①优化排班，推广多能工；②引入智能化系统减少岗位；③能耗次之，可改造LED照明、空调群控；④维保通过集中采购、年度框架合同降低单价；⑤保洁绿化外包单价招标；⑥行政费用推行无纸化办公、共享办公。42.【背景资料】某写字楼项目招标，技术标满分60分，商务标满分40分。技术标评分要素：服务方案25分，人员配置15分，应急预案10分，业绩10分。商务标采用低价优先法，最低报价得满分40分，每高于最低报价1%扣1分，不足1%按1%计。A公司技术标得分52分，报价480万元；B公司技术标得分48分，报价450万元；C公司技术标得分55分，报价500万元。（1）计算三家公司商务标得分。（6分）（2）计算各公司总分并确定中标人。（3分）（3）简述低价优先法的优缺点。（6分）【答案】（1）最低报价450万元，B得40分；A报价高于最低(480450)/450=6.67%，扣7分，得33分；C报价高于(500450)/450=11.11%，扣12分，得28分。（2）A总分=52+33=85分；B总分=48+40=88分；C总分=55+28=83分；B公司中标。（3）优点：①抑制恶性高价，节约资金；②评分简单，操作快捷。缺点：①可能忽视质量，导致低价低质；②易引发低于成本报价，后续风险大；③技术标差异难以体现，优质企业可能落选。四、论述题（20分）43.试结合《民法典》及《物业管理条例》，论述业主共同决定事项的表决规则演进及其对物业服务企业的实务影响，要求观点明确、条理清晰、不少于800字。【答案】《民法典》第278条在继承《物权法》第76条基础上，对业主共同决定事项的表决规则作出重大调整，形成“参与表决”+“双重绝对多数”的新框架，标志着我国业主自治立法由“简单多数”向“绝对多数+参与门槛”转变，对物业服务企业运营产生深远影响。一、规则演进1.参与表决门槛：由“全体业主”变为“专有部分面积占比三分之二+人数占比三分之二”参与，破解“开会难”僵局，降低决议启动成本。2.决议通过门槛：将“筹集维修资金、改建重建”等特别重大事项设为“参与表决者中面积+人数双四分之三”，其余事项为“双过半”，既防止“少数绑架多数”，又避免“多数忽视少数”。3.表决方式：明确可采用纸质、电话、短信、微信、APP等电子方式，顺应智慧社区趋势。二、实务影响1.合同稳定性增强：解聘、选聘物业由“双过半”升级为“参与表决双三分之二+通过双过半”，企业被突然“炒鱿鱼”概率下降，有利于长期投入与团队稳定。2.费用收缴难度分