2025年全国物业管理师资格考试(物业管理实务)历年参考题库含答案

2025年全国物业管理师资格考试(物业管理实务)历年参考题库含答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）1.某住宅小区业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》中，对公共收益分配比例未作约定。依据《民法典》规定，该公共收益应当（）。A.全部归物业服务企业所有B.全部归业主委员会所有C.扣除合理成本后归业主共有D.由双方另行协商，协商不成归政府答案：C2.物业承接查验过程中，发现电梯机房渗水导致控制柜锈蚀，该缺陷的保修责任主体是（）。A.物业服务企业B.业主委员会C.建设单位D.电梯维保单位答案：C3.某写字楼消防水泵损坏需紧急更换，维修费用超过专项维修资金单次使用限额，且金额占建筑物总面积折算造价2.1%。依法应当由（）决定。A.业主大会特别决议B.业主委员会会议C.物业服务企业总经理办公会D.街道办事处答案：A4.根据《物业管理条例》，前期物业服务合同终止的条件不包括（）。A.业主委员会与新的物业服务企业签订合同B.前期物业服务期限届满C.业主大会依法解聘前期物业D.物业服务企业主动放弃收费答案：D5.某小区实行酬金制收费方式，年终结算时物业服务支出节余80万元，依据《物业服务收费管理办法》，该节余应（）。A.归物业服务企业B.转入下一年度物业支出C.平均返还业主D.提取50%作为企业奖金答案：C6.物业服务质量评估中，业主满意度调查有效问卷回收率不得低于（）。A.30%B.50%C.60%D.80%答案：B7.某住宅项目规划车位比1:0.8，交付后开发商将剩余未售车位整体出租给第三方公司，租期20年。业主提起诉讼，法院一般认定该行为（）。A.有效，开发商享有所有权B.无效，侵害业主优先使用权C.效力待定，需业主委员会追认D.可撤销，但需过半业主同意答案：B8.物业服务企业采用包干制计费，年度物业费收入1000万元，成本900万元，税金60万元，则企业利润为（）。A.40万元B.100万元C.140万元D.1000万元答案：A9.某小区绿化用水采用地下水，水务部门抽检发现硝酸盐超标，对小区业主健康造成隐患，依法应首先向（）报告。A.卫生健康部门B.住房和城乡建设部门C.生态环境部门D.城市管理部门答案：A10.根据《住宅室内装饰装修管理办法》，业主装修前应当向（）登记。A.街道办事处B.物业服务企业C.业主委员会D.住建部门答案：B11.某大厦消防控制室值班人员仅1人且无职业资格证书，消防部门责令改正并处以（）罚款。A.500元以上1000元以下B.1000元以上5000元以下C.5000元以上1万元以下D.1万元以上5万元以下答案：D12.物业共用部位、共用设施设备保修期满后，其维修、更新、改造费用优先从（）列支。A.物业服务费B.专项维修资金C.公共收益D.业主自筹答案：B13.某小区业主委员会任期届满未完成换届，原业主委员会继续履职至新一届产生，但最长不得超过（）。A.3个月B.6个月C.9个月D.12个月答案：B14.物业服务企业应当将物业服务费收支情况每年至少向全体业主公布（）次。A.1B.2C.3D.4答案：A15.某小区采用招投标方式选聘物业服务企业，评标委员会成员人数应为（）人以上单数。A.3B.5C.7D.9答案：B16.某物业公司擅自将小区门卫室出租给便利店，年租金12万元，该行为产生的收益应（）。A.归物业公司B.扣除管理成本后归业主共有C.与业主五五分成D.用于弥补物业费不足答案：B17.根据《民法典》，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以（）为由不履行义务。A.未入住B.房屋空置C.放弃权利D.以上均是答案：D18.某小区电梯维保单位未按安全技术规范要求每15日进行一次维保，被监管部门处以罚款，罚款额度为（）。A.1万元以上3万元以下B.1万元以上5万元以下C.1万元以上10万元以下D.5万元以上20万元以下答案：C19.物业项目早期介入阶段，物业服务企业提出的优化建议最终被开发商采纳，由此产生的直接成本降低应由（）受益。A.物业服务企业B.开发商C.未来业主D.施工单位答案：C20.某小区召开首次业主大会会议，应当有物业管理区域内专有部分面积占比（）以上的业主且人数占比（）以上的业主参加。A.2/3，2/3B.1/2，1/2C.2/3，1/2D.1/2，2/3答案：A21.某物业公司未按合同约定达到市级优秀大厦标准，业主大会决定按合同扣减物业费5%，该决定应当经（）通过。A.专有部分面积1/2且人数1/2B.专有部分面积2/3且人数2/3C.专有部分面积3/4且人数3/4D.全体业主一致答案：B22.某小区公共收益年度结余50万元，业主委员会提议将其中30万元用于补充专项维修资金，该事项应当经（）决定。A.业主大会普通决议B.业主大会特别决议C.业主委员会会议D.居委会同意答案：A23.某住宅楼屋面防水层保修期满后出现渗漏，使用专项维修资金维修，其分摊范围是（）。A.该幢房屋全体业主B.屋面所在单元全体业主C.屋面正上方对应业主D.全体小区业主答案：A24.某物业公司擅自提高收费标准，超出政府指导价浮动幅度，价格主管部门可对其处以（）罚款。A.违法所得1倍以下B.违法所得3倍以下C.违法所得5倍以下D.10万元以上答案：C25.某小区地下车库设置机械车位，因操作不当造成车辆受损，依法承担赔偿责任的主体是（）。A.车库所有权人B.物业服务企业C.机械车位厂商D.车主本人答案：B26.某小区垃圾分类投放点设置方案公示期间，收到业主反对意见超过投放点所在单元业主半数，街道办事处应（）。A.直接否决方案B.要求业主委员会修改C.组织听证D.报区政府批准答案：C27.某物业公司未在物业管理区域内显著位置公布服务电话、服务事项、服务标准等信息，住建部门责令限期改正，逾期不改的处以（）罚款。A.1000元以上5000元以下B.5000元以上1万元以下C.1万元以上3万元以下D.3万元以上5万元以下答案：B28.某小区业主委员会决定聘请第三方审计机构对公共收益进行审计，审计费用可以从（）列支。A.物业服务费B.公共收益C.专项维修资金D.业主另行分摊答案：B29.某小区因供水管道爆裂导致电梯底坑积水，电梯被迫停运，物业服务企业应当立即启动（）应急预案。A.特种设备B.供水事故C.防汛D.消防答案：A30.某小区业主大会会议采用书面征求意见形式，回收的有效票未达到法定比例，会议（）。A.延期15日后再次召开B.自动转为现场会议C.所作决议无效D.由居委会代行决定答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于物业共用部位的有（）。A.住宅楼基础B.屋面C.户内阳台D.公共门厅E.地下车库共有通道答案：ABDE32.某小区拟使用专项维修资金更新消防系统，必须满足的条件包括（）。A.保修期满B.经具有相应资质机构鉴定C.经业主大会特别决议D.报住建部门备案E.消防部门书面同意答案：ABCD33.物业服务企业退出项目管理时，应当向业主委员会移交的资料包括（）。A.竣工总平面图B.设施设备安装使用维护资料C.业主名册D.物业服务费欠费清单E.企业内部财务账簿答案：ABCD34.下列行为中，属于损害业主共同利益的有（）。A.擅自占用公共绿地B.将住宅改为棋牌室C.封闭消防疏散通道D.在专有部分安装空调外机E.损坏房屋承重结构答案：ABCE35.某小区业主委员会换届选举失败，街道办事处可以采取的措施有（）。A.成立换届小组B.指定临时业主委员会C.直接指定物业企业D.组织召开业主大会E.代为管理专项维修资金答案：ABD36.根据《安全生产法》，物业服务企业作为电梯使用单位应当履行的职责包括（）。A.建立电梯安全技术档案B.设置安全管理机构C.每月进行一次应急演练D.对维保单位进行监督E.将电梯维保合同报监管部门备案答案：ABDE37.某小区公共收益可以用于（）。A.补充专项维修资金B.支付业主委员会办公经费C.补贴物业服务费不足D.组织业主文体活动E.发放物业员工奖金答案：ABCD38.下列关于前期物业招投标的说法正确的有（）。A.住宅物业建筑面积3万平方米以上必须招标B.投标人少于3个需经批准可采用协议方式C.评标委员会专家不少于成员总数2/3D.招标人应在投标有效期截止前30日确定中标人E.中标通知书发出后30日内签订合同答案：ABCE39.某小区发生高空抛物造成车辆损坏，可能承担侵权责任的主体有（）。A.抛物行为人B.可能加害的建筑物使用人C.物业服务企业D.业主委员会E.建设单位答案：ABC40.某小区实行酬金制，物业服务企业应当每年向业主公布的财务资料包括（）。A.物业服务资金收支明细B.物业共有部分经营收益C.企业总部管理费用分摊D.物业人员工资总额E.企业年度所得税纳税额答案：ABD三、案例分析题（共30分）41.案例背景：某市“云鼎花园”小区总建筑面积12万平方米，住宅10万平方米、商业2万平方米，2018年交付使用。2024年3月，业主委员会发现：（1）2019—2023年公共收益累计120万元，物业公司仅于2021年公布过一次收支情况；（2）2023年电梯维保合同价格由年均18万元提高至28万元，未征得业主委员会同意；（3）地下车库渗水，墙面霉变，业主多次报修未果。业主委员会拟解聘该物业公司，并于2024年4月召开业主大会会议，参会业主专有面积占比65%，人数占比68%，表决结果同意解聘的票权面积占比70%，人数占比72%。问题：（1）该公共收益管理存在哪些违规之处？（4分）（2）电梯维保合同提价程序是否合法？说明理由。（4分）（3）地下车库渗水维修责任主体是谁？如何启动维修？（4分）（4）本次业主大会解聘物业公司的表决结果是否生效？说明理由。（4分）（5）若物业公司拒绝退出，业主委员会可采取哪些法律措施？（4分）答案：（1）违规之处：①未每年公布公共收益收支，违反《物业管理条例》第42条；②未将公共收益单独建账、独立核算，违反《物业服务收费管理办法》第19条；③结余资金未返还业主或补充专项维修资金，侵害业主共有权。（2）程序不合法。电梯维保费用属于物业共用设施设备运行维护费用，采用包干制的，应包含在物业服务费中；采用酬金制的，年度预算应经业主委员会同意。提价属于变更合同主要条款，未经业主委员会书面同意，违反《物业服务合同》示范文本第15条。（3）维修责任主体：保修期内为建设单位；保修期外为全体产权人。启动程序：①业主委员会委托鉴定，确认渗水原因；②保修期外，凭鉴定报告制定维修方案；③经业主大会普通决议，使用专项维修资金；④如属开发商设计缺陷，可另行提起民事诉讼。（4）表决结果生效。依据《民法典》第278条，解聘物业服务企业属普通决议事项，需“双过半”即可。本次参会比例已满足法定要求，且同意票权、人数均超半数，决议有效。（5）法律措施：①向区住建部门投诉，责令限期退出；②申请街道办事处、居委会协调；③向法院提起排除妨害之诉，请求判令移交资料、退出管业；④诉讼期间可申请行为保全，防止物业破坏设施设备或隐匿资料。42.案例背景：“科创中心”写字楼总建筑面积8万平方米，业主单位A公司持有6万平方米，其余2万平方米由200户小业主按份共有。2025年1月，A公司提议将楼体外立面整体改造为LED亮化幕墙，预算2000万元，拟使用专项维修资金。小业主认为费用过高且受益有限，坚决反对。问题：（1）该事项应当适用何种决议程序？说明理由。（5分）（2）若业主大会表决未通过，A公司能否自行出资改造？法律风险有哪些？（5分）答案：（1）该事项属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依据《民法典》第278条，应经参与表决的专有部分面积3/4且人数3/4以上同意。因预算金额巨大，且涉及外立面共有部分，必须召开业主大会会议，采用特别决议程序。（2）若表决未通过，A公司无权擅自改造。外立面属于全体业主共有，未经合法程序，任何单幢业主或部分业主不得处分。A公司若强行施工，将构成对其他业主共有权的侵害，小业主可提起停止侵害、排除妨害、赔偿损失之诉；同时，城市管理部门可责令停工并处以罚款。四、实务操作题（共20分）43.情景：你是某住宅项目新任项目经理，计划开展2025年度业主满意度提升工作。请写出一份包含目标、措施、时间节点、预算、评估方法的完整