项目接管试运营协议书

项目接管试运营协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司，

地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层，

法定代表人/负责人：张明，

联系方式

甲方是一家依法注册成立的房地产开发企业，拥有丰富的房地产项目开发、运营及租赁经验。为拓展业务范围，提升市场竞争力，甲方拟通过本次试运营合作，对位于中国上海市浦东新区XX路XX号的一处商业综合体项目进行前期市场测试与运营管理。该商业综合体项目总建筑面积约XX平方米，包含XX个商铺、XX个办公单元及XX个地下停车位，由甲方负责前期投资建设，现需引入专业的运营团队进行试运营，以评估市场反应、优化运营模式，并为后续正式运营奠定基础。

在合作背景方面，甲方基于对该商业综合体项目市场潜力的判断，决定采用“建设-运营”一体化模式，通过引入具有丰富经验的专业运营团队，提前模拟真实市场环境，收集运营数据，降低正式运营风险。乙方作为业内知名的商业运营管理公司，凭借其在同类项目运营方面的成功案例及专业能力，经甲方筛选后成为本次试运营的优选合作方。双方基于平等互利、优势互补的原则，经友好协商，达成以下合作意向，并以此为基础制定本协议。

本次试运营合作旨在通过乙方的专业管理，验证商业综合体的市场需求、租金水平及客户群体特征，同时积累运营经验，为甲方后续的正式运营提供决策依据。试运营期间，乙方将负责商业综合体的日常管理，包括但不限于招商、营销、物业管理、客户服务等方面，甲方则提供必要的场地支持及运营资金保障。双方将通过紧密协作，确保试运营目标顺利实现，并为后续的商业价值最大化奠定基础。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业运营管理有限公司，

地址：中国广东省深圳市南山区科技园XX路XX号XX大厦10层，

法定代表人/负责人：李强，

联系方式

乙方是一家专注于商业地产运营管理的企业，成立于XXXX年，注册资本人民币XXXX万元，具备国家一级物业管理资质及商业运营甲级认证。公司核心团队拥有超过十年的商业地产运营经验，曾成功运营多个大型购物中心、写字楼及综合体项目，在市场分析、业态规划、招商管理、品牌推广及客户服务等方面具备显著优势。乙方通过本次试运营合作，将向甲方提供专业的商业运营服务，帮助甲方实现项目价值最大化。

在合作背景方面，乙方基于对甲方商业综合体项目的市场调研及自身运营能力的评估，认为该项目具备良好的发展潜力，且乙方的专业团队能够有效提升项目的运营效率与收益水平。甲方在项目前期调研中亦对乙方的运营业绩及服务模式表示认可，双方因此达成合作共识。本次试运营合作不仅能为甲方提供市场验证，也能为乙方积累高端商业综合体的运营经验，提升市场竞争力。

试运营期间，乙方将按照甲方的要求及市场实际情况，制定详细的运营方案，包括但不限于：制定租金策略、优化业态布局、开展品牌招商、策划营销活动、提升客户满意度等。乙方将依托自身的品牌资源及管理能力，确保商业综合体的运营效果达到预期目标，并为甲方提供运营报告及改进建议。甲方则负责提供试运营所需的场地设施、基础设备支持，并按照约定支付运营费用，双方共同推动项目的成功运营。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方在XX商业综合体项目试运营阶段的权利与义务，确保通过乙方的专业运营管理，对项目进行市场测试与优化，为甲方后续的正式运营提供数据支持和管理方案。协议范围包括但不限于以下内容：1.乙方向甲方提供商业综合体的日常运营管理服务，涵盖招商推广、营销策划、物业管理、客户服务等方面；2.乙方负责制定试运营期间的经营策略，包括租金定价、业态组合、品牌引进等，并提交甲方审核；3.乙方定期向甲方汇报试运营进展，包括运营数据、市场反馈、财务状况等，并接受甲方的监督与指导；4.试运营期限为六个月，自XX年XX月XX日起至XX年XX月XX日止，期满后双方根据运营效果协商是否正式合作。本协议旨在通过双方协作，实现商业综合体的市场价值最大化，并为后续的长期运营奠定坚实基础。

第二条定义

本协议中下列词语具有以下含义：“

1.“商业综合体”指位于中国上海市浦东新区XX路XX号的XX项目，包括但不限于其建筑主体、附属设施及所有可经营空间；

2.“试运营”指在商业综合体正式开业前，由乙方负责部分或全部运营管理工作，以验证市场可行性、优化运营模式的过程；

3.“运营管理服务”包括但不限于招商谈判、品牌筛选、营销推广、物业管理、客户关系维护、财务监控等；

4.“运营报告”指乙方按约定周期提交的，包含运营数据、市场分析、财务报表及改进建议的书面文件；

5.“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争、政府行为等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务

（1）甲方有权对乙方的试运营工作进行全面监督，包括但不限于运营方案的实施情况、品牌引进的合规性、客户服务的质量等，并要求乙方按约定提供运营报告及数据支持；

（2）甲方有权根据市场变化及乙方运营表现，对试运营方案进行调整或终止合作，但需提前30日书面通知乙方，并承担乙方已产生的合理运营成本；

（3）甲方应按照本协议约定，向乙方提供试运营所需的场地设施，包括但不限于办公区域、设备设施、水电供应等，并确保其符合运营要求；

（4）甲方应按照约定支付乙方运营费用，包括基础管理费、招商佣金及绩效奖金等，具体支付方式及标准参见本协议第五条；

（5）甲方应协助乙方处理与政府相关部门的报批报建事宜，包括但不限于消防验收、营业执照办理等，相关费用由甲方承担；

（6）甲方应保证商业综合体的产权清晰，无权属争议，并配合乙方进行市场推广及品牌合作。

2.乙方的权力与义务

（1）乙方的核心义务是提供专业的试运营管理服务，确保商业综合体的招商率、租金收缴率及客户满意度达到行业标准。乙方有权根据市场情况制定运营策略，但重大决策需经甲方书面确认；

（2）乙方应组建专业的运营团队，配备项目负责人、招商专员、物业管理人员及市场分析师，并确保人员资质符合行业要求。乙方有权要求甲方提供必要的人力支持，如协助处理与商户的合同纠纷等；

（3）乙方应制定详细的试运营方案，包括但不限于：

-**招商方案**：明确业态分布、品牌层级、租赁条件等，并确保引进的品牌与项目定位匹配；

-**营销方案**：策划开业预热、主题活动、会员体系等，提升项目知名度及客流量；

-**物业管理方案**：建立日常巡检、保洁维护、安保管理机制，保障运营秩序；

-**财务监控方案**：定期编制运营预算，监控成本支出，确保资金使用效率；

（4）乙方应每月提交运营报告，每季度进行一次全面总结，报告内容应包括但不限于：

-招商进度及商户签约情况；

-租金收缴率及空置率分析；

-客流数据及客户满意度结果；

-营销活动效果评估；

-财务收支明细及成本分析；

（5）乙方有权要求甲方按协议约定支付运营费用，如甲方逾期支付，每逾期一日，应按应付金额的千分之五向乙方支付违约金，逾期超过30日，乙方有权暂停服务并解除协议；

（6）乙方应保护甲方的商业秘密，包括但不限于项目数据、客户信息、财务资料等，未经甲方书面许可，不得向任何第三方泄露；

（7）乙方应积极维护甲方品牌形象，所有对外宣传及品牌合作需事先获得甲方同意，并确保符合甲方市场策略；

（8）试运营期间，如乙方发现重大市场风险或运营问题，应立即向甲方汇报并提出解决方案，甲方应在收到报告后5个工作日内作出决策。

（注：本部分内容可根据实际需求进一步细化，如增加对知识产权归属、争议解决方式等条款的补充说明。）

第四条价格与支付条件

双方同意，乙方提供本协议项下的试运营管理服务，甲方应向乙方支付相应的运营费用。运营费用具体构成及支付方式如下：

1.基础管理费：甲方同意向乙方支付每月人民币XX万元的基础管理费，该费用涵盖乙方日常运营管理团队的工资、办公费用、系统使用费等固定成本。基础管理费自本协议生效之日起计算，按月支付，于每个自然月结束后的10个工作日内，甲方应向乙方支付当月的基础管理费。

2.招商佣金：当乙方成功为商业综合体引入品牌商户并签订租赁合同后，甲方应向乙方支付招商佣金。佣金的计算标准为该商户年租金总额的X%，支付时间为该租赁合同生效后的30个工作日内。若商户在试运营期间提前解除合同，甲方仍应支付已产生的招商佣金的X%。

3.绩效奖金：在试运营期满时，双方根据运营指标达成情况协商是否支付绩效奖金。若试运营期间商业综合体的租金收缴率不低于Y%，客流量达到Z标准，且客户满意度不低于W分，甲方应向乙方支付绩效奖金人民币XX万元。绩效奖金应在试运营期满后的30个工作日内支付。

4.支付方式：甲方应通过银行转账方式将运营费用支付至乙方指定的以下银行账户：

开户名称：XX商业运营管理有限公司

开户银行：XX银行XX支行

银行账号：XXXXXX

甲方支付款项时应备注“XX项目试运营费用”，乙方应在收到款项后提供等额发票。

第五条履行期限

本协议的履行期限为六个月，自XXXX年XX月XX日（以下简称“试运营开始日”）起至XXXX年XX月XX日（以下简称“试运营结束日”）止。试运营期满后，如双方无书面异议，本协议自动延长六个月；如需延长，双方应在试运营结束前60日协商续约事宜。

在试运营期间，双方应按以下时间节点履行主要义务：

1.乙方应在试运营开始日前10日向甲方提交完整的运营方案及团队人员名单；

2.乙方应每月10日前提交上月的运营报告，每季度最后一个月20日前提交季度总结报告；

3.甲方应在每月10日前审核乙方提交的运营报告，并在5个工作日内提出修改意见或确认；

4.试运营结束后的30日内，双方应共同对运营成果进行评估，并签署评估报告；

5.如发生不可抗力事件，导致协议无法继续履行，受影响方应在事件发生后5个工作日内通知对方，并提供相关证明，双方应根据不可抗力影响程度协商是否解除协议或调整履行期限。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）若甲方未按本协议第四条约定的期限和金额支付运营费用，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之五向乙方支付违约金，逾期超过30日，乙方有权暂停服务，并要求甲方一次性支付所有应付未付款项及违约金。若甲方仍未支付，乙方有权解除协议，并要求甲方赔偿由此造成的损失，包括但不限于乙方已投入的招商成本、团队遣散费等。

（2）若因甲方原因导致乙方无法正常开展运营工作，如未按时提供场地、设备或相关权证文件，甲方应承担乙方因此遭受的直接损失，并按协议约定支付运营费用。若甲方拒绝赔偿或支付费用，乙方有权解除协议并追究其违约责任。

（3）若甲方在试运营期间单方面终止协议，且非因乙方违约所致，甲方应向乙方支付相当于两个月基础管理费及已产生招商佣金的X%作为违约金，并承担乙方为准备试运营所投入的前期成本，包括但不限于市场调研费、方案设计费等。

2.乙方违约责任：

（1）若乙方未按本协议第三条约定的标准提供运营服务，导致商业综合体的招商率、租金收缴率或客户满意度等关键指标未达约定水平，甲方有权要求乙方限期整改，并扣除相应的基础管理费。若整改后仍不达标，甲方有权解除协议，并要求乙方退还已支付的基础管理费及招商佣金的X%，同时赔偿甲方的直接经济损失。

（2）若乙方在招商过程中引入不符合项目定位或存在经营风险的商户，导致甲方遭受经济损失，乙方应承担全部赔偿责任，包括商户违约责任、法律诉讼费等。若该损失超过乙方已收取的招商佣金，甲方有权继续向乙方追偿。

（3）若乙方泄露甲方的商业秘密或损害甲方品牌形象，应立即停止违约行为，并赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于商誉损失、品牌修复费用等。若违约行为严重，甲方有权解除协议，并追究乙方的法律责任。

3.不可抗力违约处理：

若因不可抗力导致协议无法履行，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方，并采取措施减少损失。不可抗力消除后，双方应继续履行协议剩余部分。若不可抗力持续超过30日，双方可协商解除协议，并按已完成工作比例结算费用。

4.其他违约情形：

若任何一方违反本协议项下的其他义务，如未按时提交报告、未履行保密义务等，应承担相应的违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿对方损失等。违约方应在收到对方书面通知后10日内纠正违约行为，否则违约责任将加重。双方应通过友好协商或法律途径解决违约争议，避免造成更大损失。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：

（1）自然灾害，如地震、台风、洪水、海啸、火山爆发等；

（2）战争、军事行动、武装冲突、恐怖袭击、暴乱等；

（3）政府行为，如法律、法规的变更、政策调整、征收、征用等；

（4）流行病疫情，如传染病大规模爆发等；

（5）其他不能归责于任何一方且无法避免的事件。

2.通知义务：任何一方发生或预见发生不可抗力事件，应立即通知对方，并在合理期限内（不超过5日）提供不可抗力事件及其影响的证明材料，包括但不限于政府部门证明、新闻报道、第三方鉴定报告等。若因延迟通知导致对方遭受损失，责任方应承担相应赔偿责任。

3.责任免除：若不可抗力事件导致本协议部分或全部无法履行，受影响方不承担违约责任，但应及时采取措施减少损失，并通知对方不可抗力影响的范围及预计持续期限。双方应根据不可抗力事件的影响程度协商是否延期履行、部分履行或解除协议。

4.协商解决：不可抗力事件消除后，双方应协商恢复协议履行，并就不可抗力期间已产生的费用及义务进行合理调整。若协议因不可抗力无法继续履行，双方应在事件消除后30日内协商解除协议，并按已完成工作比例结算费用，互不承担违约责任。

5.不可抗力免责限制：若不可抗力事件仅影响部分条款履行，双方应仅就该条款进行协商调整，其他条款仍继续有效。若不可抗力事件持续超过60日，双方均有权单方面解除协议，并按实际履行情况结算费用，互不承担违约责任。双方应确保不可抗力条款的独立性，不得以其他违约为由主张免责。

第八条争议解决

1.协商解决：本协议生效后，双方如发生任何争议或分歧，应首先通过友好协商解决，协商应本着公平、合理的原则进行，力争在友好基础上达成一致意见。双方应指定专门联系人负责协商事宜，并在协商开始后10日内提出解决方案。

2.调解程序：若协商未能在30日内达成一致，双方同意将争议提交给中国国际贸易促进委员会（CIETAC）或双方共同认可的第三方调解机构进行调解。调解应遵循自愿、公正、高效的原则，调解委员会应在收到调解申请后30日内开展工作。调解达成协议的，双方应签署调解书并履行；调解未达成协议的，调解机构应出具调解终结书，双方仍可依法选择仲裁或诉讼解决。

3.仲裁程序：若调解未果或双方直接选择仲裁，争议应提交中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）在北京进行仲裁，适用该会现行仲裁规则。仲裁裁决为终局裁决，对双方均有约束力，仲裁费用由败诉方承担，但双方另有约定的除外。仲裁期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议其他条款。

4.诉讼程序：若双方未选择仲裁或调解，任何一方均有权将争议提交有管辖权的人民法院诉讼解决，适用中华人民共和国法律。诉讼期间，双方应积极配合法院工作，但因诉讼不应影响本协议其他条款的履行。

5.争议解决原则：双方在争议解决过程中应遵守诚实信用原则，避免采取任何损害对方利益的措施，并优先通过非诉讼方式解决争议。所有争议解决过程均应保密，除非法律要求或双方另有约定。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件及其他通讯应以书面形式，通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或双方确认的送达地址进行。电子送达的通知应采用能够确认收件人已收到的加密或认证方式。任何一方变更联系方式或送达地址，应提前10日书面通知对方。以专人递送或挂号信发出的通知，发出当日视为送达；以传真或电子邮件发出的通知，发送成功当日视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，作为本协议不可分割的一部分。任何未经书面确认的变更或口头约定均无效。若变更内容影响本协议核心条款，双方应重新签署正式协议。

3.分割效力：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。若本协议某一部分被法院或仲裁机构认定为无效，双方应协商替换为内容最接近且合法有效的条款，以维持协议的整体目的。

4.法律适用与解释：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。双方应遵守相关法律法规，若本协议内容与法律法规冲突，以法律法规为准。

5.保密义务：除本协议约定或法律要求外，双方应对本协议内容、运营数据、财