红杉镇庇护城协议书

红杉镇庇护城协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

**名称**：红杉资本管理（深圳）有限公司（以下简称“甲方”）

**地址**：中国广东省深圳市南山区高新南一道9号中科研发园C1栋18层

**法定代表人/负责人**：张明远

**联系方式**：+86-755-83858333（工作电话）个人手机）

甲方是一家专注于科技创新领域投资的国际性私募股权基金管理公司，成立于2010年，总部位于美国硅谷，在中国深圳设有核心管理团队。甲方凭借丰富的投资经验、雄厚的资金实力及广泛的行业资源，长期致力于为初创企业提供资金支持和战略指导，推动全球科技创新生态的可持续发展。近年来，甲方在中国市场持续扩大布局，通过设立产业基金、孵化器和加速器等多元化平台，为科技创新企业打造全生命周期的成长服务体系。为进一步优化投资布局，甲方拟通过本协议与乙方合作，共同开发并运营“红杉镇庇护城”项目，旨在为科技创新企业提供高标准的办公空间、研发设施及配套服务，促进产业聚集与协同发展。

**背景**：

甲方在投资过程中发现，科技创新企业对办公环境的灵活性和专业性需求日益增长，尤其是在研发、测试及早期商业化阶段，企业需要具备高适配性的办公空间以支持其快速迭代和团队扩张。同时，甲方注意到现有市场缺乏能够提供综合性孵化服务的专业园区，难以满足企业在物理空间、资源共享、政策对接等方面的多元化需求。基于此，甲方决定与乙方合作，利用乙方在地产开发、园区运营及产业服务领域的专业能力，共同打造“红杉镇庇护城”项目，打造集办公、研发、交流、服务于一体的创新生态闭环。乙方凭借其在深圳及周边地区的地产资源、工程管理经验及产业服务网络，能够为甲方提供符合国际标准的园区开发与运营服务，确保项目顺利落地并实现预期目标。双方基于互利共赢的原则，经友好协商，达成本协议，明确合作框架与权利义务。

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2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

**名称**：深圳创新地产开发有限公司（以下简称“乙方”）

**地址**：中国广东省深圳市福田区益田路平安金融中心B座2508室

**法定代表人/负责人**：李思源

**联系方式**：+86-755-22338888（工作电话）个人手机）

乙方成立于2005年，是一家专注于高科技园区开发与运营的企业，业务范围涵盖土地规划、工程建造、物业管理及产业服务。公司凭借多年的行业积累，在深圳及周边地区成功开发运营多个高科技园区，包括“深圳湾科技生态园”“南山智谷创新中心”等，累计服务企业超过500家，形成了一套完整的园区开发与运营体系。乙方具备丰富的项目经验、专业的技术团队及高效的执行能力，能够为科技创新企业提供高标准的物理空间和全方位的配套服务。此外，乙方与政府部门、科研机构及行业协会建立了长期合作关系，能够为园区企业对接政策资源、人才引进、技术合作等关键支持。

**背景**：

乙方在开发运营过程中发现，随着深圳作为全球创新中心的地位日益巩固，科技创新企业对办公空间的需求呈现爆发式增长，尤其对具备研发实验室、共享会议室、孵化器等功能的综合性园区需求迫切。同时，乙方注意到甲方在科技创新领域的投资布局与乙方的园区开发理念高度契合，双方在推动产业协同发展方面具有天然的协同效应。基于此，乙方愿意与甲方合作，利用其在地产开发、工程管理及产业服务方面的优势，共同推进“红杉镇庇护城”项目的开发与运营。乙方将负责园区的规划设计、建设管理、物业管理及产业服务体系建设，确保项目符合甲方对高标准、高效率、高附加值的园区运营要求。双方基于共同发展、资源互补的原则，经友好协商，达成本协议，明确合作框架与权利义务。

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**协议简介**：

本协议由甲方与乙方就“红杉镇庇护城”项目合作事宜签订，旨在明确双方在项目开发、运营及服务过程中的权利与义务。协议基于双方在科技创新领域的共同愿景，通过整合甲方的投资资源与乙方的地产开发能力，共同打造一个集办公、研发、交流、服务于一体的国际级创新生态园区。甲方负责提供项目所需资金及战略指导，乙方负责园区的开发建设与运营管理，双方以本协议为依据，协同推进项目落地，实现互利共赢。协议内容涵盖当事人信息、合作背景、定义、双方权利义务、价格与支付条件、履行期限、违约责任、不可抗力、争议解决、其他条款及附则等，构成双方合作的法律依据。本协议的签订与履行，将有助于推动科技创新产业的集聚发展，提升区域创新竞争力，并为参与企业提供优质的发展平台。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲方与乙方就“红杉镇庇护城”项目的合作宗旨、开发范围及运营目标，确保双方在项目合作过程中权责清晰、协同高效。具体内容涵盖以下方面：首先，双方共同致力于将“红杉镇庇护城”打造成为一个集高标准办公空间、专业研发设施、创新交流平台及全方位产业服务于一体的综合性科技园区，以满足入驻科技创新企业的多元化需求。其次，协议明确了项目开发的建设范围，包括园区整体规划设计、基础设施建设、建筑主体建造、配套设施安装调试等，并约定双方共同遵循国家及地方相关法律法规、政策标准及行业规范。再次，协议规定了项目运营的范围，涉及物业管理、招商运营、产业服务、政策对接、资源整合等，旨在为园区企业提供一站式、高标准的服务体系。最后，协议明确了双方在项目合作中的权利义务、合作机制、争议解决方式等，为项目的顺利推进提供法律保障。通过本协议的签订与履行，双方将共同推动“红杉镇庇护城”项目的成功开发与运营，促进科技创新产业的集聚发展，实现经济效益与社会效益的双丰收。

第二条定义

本协议中下列术语具有以下含义：（一）“红杉镇庇护城”是指由甲方投资、乙方开发运营的综合性科技园区项目，位于深圳市重点发展区域，具备高标准的物理空间和完善的产业服务配套。（二）“园区开发”是指包括园区规划设计、土地获取、工程建设、配套设施建设等在内的全过程开发活动。（三）“园区运营”是指包括物业管理、招商运营、产业服务、政策对接等在内的园区日常管理与增值服务。（四）“投资款”是指甲方为支持“红杉镇庇护城”项目开发与运营而向乙方投入的资金，包括但不限于土地购置款、工程建设款、配套设施款等。（五）“孵化器”是指为初创企业提供共享办公空间、研发设施、创业辅导、投融资对接等服务的专业平台。（六）“共享会议室”是指园区内供企业租用或使用的多功能会议场所，配备先进的会议设备。（七）“产业服务”是指包括政策咨询、人才引进、技术合作、市场拓展等在内的增值服务。（八）“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争、政府行为等。（九）“争议解决”是指本协议履行过程中发生争议时的处理方式，包括协商、调解、仲裁或诉讼等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务

（1）甲方有权对“红杉镇庇护城”项目的整体规划、开发进度、资金使用及运营效果进行监督和管理，确保项目符合协议约定及甲方投资预期。

（2）甲方有权要求乙方按照协议约定提供项目开发所需的相关资料和报告，包括但不限于工程设计纸、工程进度报告、财务报表等，并有权对乙方的履约情况进行检查和评估。

（3）甲方有权根据项目开发需要，向乙方提出调整规划设计、优化建设方案、提升运营标准等建议，乙方应予以积极配合。

（4）甲方应按照协议约定按时足额向乙方支付投资款，并有权要求乙方提供投资款的用途说明及相关凭证。

（5）甲方应协助乙方对接政府相关部门，争取政策支持和资源倾斜，为园区开发运营创造有利条件。

（6）甲方应承担项目开发过程中因投资决策、市场变化等不可归责于乙方的因素导致的投资风险。

（7）甲方有权要求乙方保护园区开发运营期间的知识产权及商业秘密，并依法追究乙方违反保密义务的法律责任。

（8）甲方应按照协议约定参与园区运营的监督和管理，有权对乙方的运营服务进行评价和反馈，并提出改进要求。

2.乙方的权力和义务

（1）乙方有权按照协议约定收取甲方提供的投资款，并有权要求甲方提供投资款的使用证明及相关凭证。

（2）乙方有权自主制定“红杉镇庇护城”项目的整体规划、开发方案及运营策略，但应确保符合协议约定及国家相关法律法规。

（3）乙方有权对项目开发过程中的技术方案、建设标准、材料设备等进行选择和管理，并有权要求甲方提供必要的资金支持和技术指导。

（4）乙方应按照协议约定按时完成项目开发任务，并确保工程质量符合国家及行业标准，交付合格的园区物理空间及配套设施。

（5）乙方有权自主开展园区招商运营工作，包括但不限于企业引入、租赁管理、物业服务等，并有权根据市场情况制定相应的运营策略。

（6）乙方应按照协议约定提供园区运营服务，包括但不限于物业管理、孵化器服务、共享会议室服务、产业服务等，并确保服务质量达到协议标准。

（7）乙方应建立完善的园区运营管理体系，包括但不限于安全管理体系、客户服务体系、投诉处理机制等，确保园区安全、有序、高效运营。

（8）乙方应保护“红杉镇庇护城”项目的知识产权及商业秘密，未经甲方同意，不得向任何第三方披露或转让。

（9）乙方应积极协助园区企业对接政府相关部门、科研机构及行业协会，为园区企业争取政策资源、人才引进、技术合作等关键支持。

（10）乙方应承担项目开发过程中因管理不善、操作失误等可归责于自身的因素导致的工程延期、质量问题及经济损失，并承担相应的赔偿责任。

（11）乙方应建立完善的财务管理制度，确保项目资金的合理使用及账目清晰，并按照协议约定向甲方提供财务报告及审计报告。

（12）乙方应积极配合甲方进行园区运营的监督和管理，及时响应甲方的评价和反馈，并根据实际情况对运营服务进行改进和优化。

第四条价格与支付条件

1.甲方同意按照本协议约定向乙方支付“红杉镇庇护城”项目开发及运营所需的投资款，投资总额初步定为人民币贰拾伍亿元整（¥250,000,000.00）（以下简称“投资总额”），最终金额以双方根据项目实际开发需求经协商确定的最终审计金额为准。

2.投资款的支付方式分为分期支付。具体支付节点与金额如下：

（1）项目启动阶段：在本协议生效之日起三十日内，甲方向乙方支付投资总额的百分之十（10%），即人民币贰仟伍佰万元整（¥25,000,000.00），用于项目前期规划、设计及土地准备工作；

（2）主体工程开工阶段：乙方完成项目主体工程开工报告并获得政府相关部门批准后三十日内，甲方向乙方支付投资总额的百分之二十（20%），即人民币伍仟万元整（¥50,000,000.00），用于项目主体工程建设；

（3）配套设施建设阶段：乙方完成园区主要配套设施建设并经甲方验收合格后三十日内，甲方向乙方支付投资总额的百分之三十（30%），即人民币柒仟伍佰万元整（¥75,000,000.00），用于项目配套设施完善；

（4）项目竣工验收阶段：乙方完成“红杉镇庇护城”项目整体竣工验收并取得相关产权证明文件后三十日内，甲方向乙方支付投资总额的百分之三十（30%），即人民币柒仟伍佰万元整（¥75,000,000.00）；

（5）项目运营支持阶段：在“红杉镇庇护城”项目正式投入运营后满一年且运营状况良好的情况下，甲方向乙方支付投资总额的百分之十（10%），即人民币贰仟伍佰万元整（¥25,000,000.00），作为项目运营支持资金。

3.每期投资款的支付应以银行转账方式支付至乙方在协议中指定的银行账户，乙方应在收到投资款后向甲方出具等额合法有效的发票。

4.如乙方因项目开发需要额外资金，应提前三十日向甲方提交书面资金需求申请及详细预算方案，经甲方审核批准后，可按照本协议约定另行支付投资款。

5.甲方有权根据项目实际进展及乙方履约情况，对投资款支付计划进行合理调整，但调整方案应经双方协商一致并书面确认。

第五条履行期限

1.本协议有效期自双方签字盖章之日起生效，至“红杉镇庇护城”项目正式投入运营满五年之日终止。

2.项目开发阶段：

（1）项目前期工作（包括规划设计、土地获取等）应在协议生效之日起六个月内完成；

（2）主体工程建设应在项目主体工程开工报告获得批准之日起十八个月内完成；

（3）配套设施建设应在主体工程完工后十二个月内完成；

（4）项目整体竣工验收应在配套设施建设完成并投入使用后六个月内完成。

3.项目运营阶段：

（1）“红杉镇庇护城”项目应于整体竣工验收合格后三个月内正式投入运营；

（2）甲方应在本协议生效之日起六个月内完成项目公司或合作架构的设立，并确保其能有效履行协议约定的投资义务；

（3）乙方应在项目运营满三年之日起，向甲方提交项目运营评估报告，并就后续运营计划进行说明，甲方应在收到报告后三十日内提出书面意见。

4.任何关键时间节点的延迟，均应视为乙方违约行为，并按照本协议第六条约定承担违约责任，但经甲方书面同意的延期除外。

第六条违约责任

1.违约情形及认定：

（1）甲方违约情形：

①未按本协议第四条约定的投资款支付条件、金额或时间支付投资款，每逾期一日，应向乙方支付逾期支付金额千分之零点五（0.5‰）的违约金，逾期超过三十日，乙方有权解除本协议并要求甲方承担累计违约金总额千分之五（5‰）的赔偿责任；

②未能按时完成项目公司或合作架构的设立，每逾期一日，应向乙方支付人民币伍拾万元整（¥500,000.00）的违约金，逾期超过六十日，乙方有权解除本协议并要求甲方承担累计违约金人民币壹仟万元整（¥1,000,000.00）的赔偿责任；

③未能按照本协议第五条约定的关键时间节点提供必要的支持或批准，每逾期一日，应向乙方支付人民币拾万元整（¥100,000.00）的违约金。

（2）乙方违约情形：

①未按本协议约定按时完成项目开发任务，每逾期一日，应向甲方支付合同总金额千分之零点五（0.5‰）的违约金，逾期超过六十日，甲方有权解除本协议并要求乙方承担累计违约金总额千分之五（5‰）的赔偿责任；

②项目工程质量不符合国家及行业相关标准，经整改后仍无法达到约定标准的，甲方有权要求乙方承担修复费用并支付合同总金额百分之五（5%）的违约金，情节严重的，甲方有权解除本协议并要求乙方承担合同总金额百分之十（10%）的赔偿责任；

③未能按照本协议第四条约定的投资款支付条件使用资金，每逾期一日，应向甲方支付违约金，违约金计算方式为：实际未按约定用途使用金额×千分之零点五（0.5‰）；

④未能按照本协议第五条约定的关键时间节点提交项目进展报告或相关资料，每逾期一日，应向甲方支付人民币拾万元整（¥100,000.00）的违约金；

⑤未经甲方书面同意，擅自泄露“红杉镇庇护城”项目或入驻企业的商业秘密，应向甲方支付违约金人民币伍仟万元整（¥5,000,000.00），并承担由此给甲方造成的一切经济损失；

⑥未能有效履行园区运营服务义务，导致入驻企业投诉率超过百分之十（10%）或发生重大服务事故，应向甲方支付违约金人民币壹仟万元整（¥1,000,000.00），并承担由此给甲方造成的一切经济损失。

2.赔偿责任：

（1）违约方应赔偿因其违约行为给守约方造成的一切直接经济损失，包括但不限于实际损失、预期利益损失、诉讼费、律师费、评估费等；

（2）如一方的违约行为导致本协议无法继续履行，违约方应向守约方支付合同总金额百分之五十（50%）的违约金，作为对守约方损失的补偿；

（3）如违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方有权要求违约方补足差额。

3.解除协议：

（1）发生本协议约定之重大违约情形，守约方有权书面通知违约方解除本协议，违约方应在收到通知后十五日内纠正违约行为，如未能纠正或违约行为已严重影响协议目的实现的，守约方有权立即解除本协议；

（2）解除协议后，乙方应立即停止项目开发工作，并配合甲方进行资产清算，乙方应向甲方返还已收取但尚未用于项目开发的全部投资款，并按照本协议约定承担违约责任；

（3）解除协议后，甲方应将乙方已投入但尚未形成资产的部分资金按照评估价值返还给乙方，并按照本协议约定承担违约责任。

4.不可抗力免责：

（1）因不可抗力导致本协议无法继续履行或履行困难的，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方，并提供相关证明文件；

（2）不可抗力影响消除后，双方应协商确定是否继续履行本协议或解除本协议，并按照本协议约定处理相关事宜。

5.争议解决优先适用：

（1）本协议项下的违约责任及争议解决，应优先适用本协议第六条约定，任何一方不得以其他约定或理解为准；

（2）如因违约行为发生争议，双方应首先通过友好协商解决，协商不成的，应按照本协议第十条约定的争议解决方式处理。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、台风、洪水、海啸等）、战争、动乱、政府行为（如法律法规的变更、征收、征用等）、流行病疫情、火灾、爆炸等。

2.通知与证明：任何一方因不可抗力而无法履行本协议义务时，应立即通知对方，并在不可抗力发生后十五日内向对方提供不可抗力发生及其影响的有效证明文件，包括但不限于政府公告、新闻报道、公证文书等。如未能及时提供证明文件，应在合理期限内补充提供。

3.责任免除：因不可抗力导致本协议部分或全部无法履行，受影响方不承担违约责任，但应及时采取措施减少损失，并在不可抗力消除后尽快恢复履行本协议义务。双方应根据不可抗力的影响程度，协商决定是否延期履行、部分履行或解除本协议。

4.持续不可抗力：如不可抗力持续超过六十日，双方均有权单方面解除本协议，并应根据实际情况协商处理已产生的费用、财产及损失。解除协议后，双方应相互返还已收取但尚未用于协议目的的款项，并按照本协议约定承担相应的责任。

5.不可抗力认定：不可抗力的认定应以发生地人民法院或相关行政部门的正式认定为准。如无正式认定，双方可参照国家及行业相关标准进行判断，如有争议，提交仲裁委员会或人民法院裁决。

第八条争议解决

1.协商：本协议履行过程中发生任何争议，双方应首先通过友好协商解决，协商应本着诚实信用、公平合理的原则进行，力求达成一致解决方案。

2.调解：如协商不成，双方可共同委托双方认可的第三方机构进行调解，调解应遵循自愿、平等、公正的原则。调解达成协议的，应制作调解书并经双方签字盖章后生效，调解书具有法律约束力。

3.仲裁：如协商或调解不成，任何一方均有权将争议提交深圳市国际经济贸易仲裁委员会（SCIA），按照该会届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁地点为深圳市，仲裁语言为中文。

4.诉讼：如选择仲裁后，仲裁裁决作出前一方又向有管辖权的人民法院提起诉讼的，仲裁委员会应视为自动放弃仲裁权。如选择诉讼，双方应向“红杉镇庇护城”项目所在地有管辖权的人民法院提起诉讼，即深圳市南山区人民法院。诉讼过程中，双方应遵守法院的审理程序，并应将已提交仲裁的争议事项提交给同一法院审理。

5.争议解决规则：争议解决过程中，双方应遵守相关法律法规及行业规范，不得采取任何妨碍对方正常经营或损害对方合法权益的行为。争议解决费用（包括仲裁费、诉讼费、律师费等）由败诉方承担，如双方均有责任，则根据责任大小比例分担。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件）发送至本协议首页载明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应提前十日书面通知对方。通过电子邮件发送的，发出时视为送达；通过快递或挂号信发送的，寄出后三日内视为送达。